房地產(chǎn)研究簡(jiǎn)報(bào)總第373期(參考版)
2025-06-30 15:07本頁(yè)面
【正文】 陳長(zhǎng)春上面“痛并快樂(lè)著”的感覺(jué)，在分析師看來(lái)是件好事。對(duì)房地產(chǎn)上市公司來(lái)講，你可能更多的會(huì)關(guān)心一個(gè)企業(yè)在五年內(nèi)的規(guī)劃，而且要不折不扣地按這個(gè)規(guī)劃來(lái)運(yùn)作，哪一個(gè)鏈條發(fā)生了脫節(jié)，最后導(dǎo)致你企業(yè)在五年期間產(chǎn)生非常大的一個(gè)業(yè)界滑坡，所以我們非常關(guān)心整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的結(jié)果。房地產(chǎn)公司和上市公司是有區(qū)別的。金地從上市過(guò)程嘗到了很多好處，比方說(shuō)我們現(xiàn)在賬面上有八億左右的現(xiàn)金在流動(dòng)，但是這也使得我們壓力非常巨大?！及咐容^及分析〗國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司摸索管理經(jīng)驗(yàn)——“痛并快樂(lè)著” 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)上市后的體會(huì)，金地鴻業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理陳長(zhǎng)春表示，隨著金地、天鴻寶業(yè)，天津大開(kāi)發(fā)上市以后，整個(gè)房地產(chǎn)上市公司的路都打通了，而且會(huì)越來(lái)越寬。由此，救樓市背景下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路很難走的長(zhǎng)遠(yuǎn)。對(duì)此，安邦分析師張宏認(rèn)為，這項(xiàng)政策的出臺(tái)是沒(méi)有辦法的辦法，香港在振興經(jīng)濟(jì)方面現(xiàn)在可選擇的不多，要么進(jìn)一步和內(nèi)地進(jìn)行融合，要么玩原先的老套路。目前香港市場(chǎng)對(duì)本次公布的救市政策普遍看好，認(rèn)為該項(xiàng)政策有利于香港房?jī)r(jià)的回升。他表示，有專家指出，50%60%的通縮是由于房地產(chǎn)價(jià)格下滑。他說(shuō)：“在（政府）內(nèi)部有咨詢和共識(shí)，現(xiàn)在不過(guò)是借我口講出來(lái)，政策是政府官員的共識(shí)”。香港政府日前推出九項(xiàng)措施救香港樓市，香港房屋及規(guī)劃地政局長(zhǎng)孫明揚(yáng)表示，政府希望通過(guò)停止賣地及暫停勾地一年，讓市場(chǎng)消化目前囤積的約6萬(wàn)個(gè)住宅單位，扭轉(zhuǎn)私樓市場(chǎng)供求失衡的情況。他表示，短期內(nèi)，尤其是明年土地拍賣收入肯定會(huì)受到不利影響。梁錦松透露，至10月份港府拍賣土地已獲得80億港元收入，大大低于預(yù)算中預(yù)計(jì)的250億港元。香港目前財(cái)政預(yù)算中來(lái)自土地方面的收入為250億港元。本財(cái)政年度上半年香港財(cái)政赤字為708億港元，香港財(cái)政年度截至2003年3月30日。他表示，“孫明楊（香港房屋及規(guī)劃地政局長(zhǎng)）代表政府做醫(yī)生，落重藥，大病都即刻跳起身出院！”何鴻燊在出席一項(xiàng)公開(kāi)場(chǎng)合時(shí)滿心觀喜地表示：“香港地產(chǎn)商應(yīng)該向?qū)O公九十度鞠躬，多謝！”何鴻燊說(shuō)，政府的房屋政策立場(chǎng)明朗化，使地產(chǎn)商安心發(fā)展，他有信心九招救市措施可使樓價(jià)即時(shí)穩(wěn)定，然后逐步慢慢上升，在六個(gè)月內(nèi)樓價(jià)可升510%，再間接直接地使香港經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)。”平房鄉(xiāng)政府的領(lǐng)導(dǎo)無(wú)奈地說(shuō)，“這成了我們合作中最大的難題，事情的進(jìn)展關(guān)鍵還要看和黃那方面怎么做。“和黃和我們的合作沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，政策目前就是這么規(guī)定的，所以和黃一直處于矛盾當(dāng)中，遲遲下不了決心。而且，姚家園除了該小區(qū)之外已經(jīng)沒(méi)有其他的大塊土地。二期將建成低密度的中檔住宅，售價(jià)定在每平米50008000元之間。和黃地產(chǎn)（北京）副總經(jīng)理陳敏介紹，姚家園整個(gè)項(xiàng)目建筑面積為40萬(wàn)平方米，分3至4期發(fā)展，將興建超過(guò)3000個(gè)住宅單位，計(jì)劃在今年年底或明年年初動(dòng)工。趙國(guó)雄表示，由于上海近年大量吸納外資，華東地區(qū)的城市包括蘇州、南京等人才紛紛云集上海，市場(chǎng)對(duì)住宅需求不斷上升，現(xiàn)在一般上海的樓房?jī)r(jià)格持續(xù)向上，對(duì)于市場(chǎng)傳上海市有計(jì)劃規(guī)定，不可由發(fā)展商持有的物業(yè)管理公司管理該發(fā)展商所發(fā)展的物業(yè)，他回應(yīng)表示，即使該條例落實(shí)，也不會(huì)對(duì)長(zhǎng)實(shí)申請(qǐng)物業(yè)管理公司，以及和黃地產(chǎn)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)構(gòu)成影響。而香港地鐵物業(yè)的內(nèi)地試水首選高檔樓盤物業(yè)。各個(gè)城市的特點(diǎn)不盡相同，地鐵運(yùn)營(yíng)就要因地制宜。比如香港的城市特點(diǎn)是立體的，這與香港地少人多有關(guān)系，所以交通發(fā)展也是立體的。除今年陸續(xù)接手深圳東?；▓@和北京棕櫚泉國(guó)際公寓兩大高檔住宅的物業(yè)管理外，香港地鐵物業(yè)更大的目標(biāo)還在后面———陸續(xù)上馬的深圳、廣州、上海、北京、南京、成都、沈陽(yáng)等城市的地鐵新項(xiàng)目都有意借鑒香港地鐵的經(jīng)驗(yàn)。據(jù)悉，在深圳軌道網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃方案出臺(tái)后，香港地鐵已有意直接參與投資?！ 〗衲?月，在奪得上海軌道交通申松線建設(shè)管理權(quán)后，香港地鐵又與天津方面達(dá)成協(xié)議，為天津?yàn)I海新區(qū)輕軌項(xiàng)目提供鐵路營(yíng)運(yùn)和維修方面的服務(wù)。目前，上海港鐵的第一個(gè)項(xiàng)目——軌道交通九號(hào)線的前期準(zhǔn)備工作正在緊張地進(jìn)行，預(yù)計(jì)今年年底開(kāi)工。而目前，在內(nèi)地地鐵運(yùn)營(yíng)建設(shè)上，香港地鐵已有所動(dòng)作。 在擁擠喧鬧的香港打拼多年成功后，香港地鐵此番意欲大舉進(jìn)入內(nèi)地眾多亟待開(kāi)發(fā)的地鐵市場(chǎng)。香港地鐵在與發(fā)展商簽訂開(kāi)發(fā)合約的同時(shí)，還會(huì)與之商討有關(guān)今后物業(yè)發(fā)展的協(xié)議。 對(duì)于物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，香港地鐵堅(jiān)持要么分紅利潤(rùn)，要么全權(quán)接手掌管經(jīng)營(yíng)。選定地盤之后，香港地鐵將與政府商量，保留該土地的優(yōu)先使用權(quán)（省去通常采用的投標(biāo)環(huán)節(jié)），雙方在商議好批地條款之后，地鐵公司將以市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足地價(jià)。其物業(yè)發(fā)展模式盈利的秘訣，在于嚴(yán)格按市場(chǎng)模式運(yùn)作，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)發(fā)展流程，即從選定地盤、設(shè)計(jì)計(jì)劃大綱及取得法定批準(zhǔn)到商議批地條款等等，最后是物業(yè)管理。8月18日，香港將軍澳支線的通車為下半年度業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)又埋下新動(dòng)力，可以預(yù)見(jiàn)，繼1998年首度盈利以來(lái)，香港地鐵將繼續(xù)保持掘金勢(shì)頭。 在全球地鐵普遍賠錢的情況下，香港地鐵卻能維持贏利。給內(nèi)地物業(yè)管理帶來(lái)不小的震動(dòng)。據(jù)介紹，今后還會(huì)陸續(xù)公布一些采取貼息政策的房產(chǎn)項(xiàng)目。采用貼息貸款可以省去評(píng)估費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、抵押登記等費(fèi)用，而且縮短了放款時(shí)間。 個(gè)人住房擔(dān)保貸款貼息政策是由市住房資金管理中心、市住房貸款擔(dān)保中心和中國(guó)銀行北京市分行聯(lián)合推出的，它是指在中國(guó)銀行北京市分行發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款中，凡是符合《北京市住房資金管理中心個(gè)人住房擔(dān)保貸款貼息試行辦法》的借款人，由市住房資金管理中心根據(jù)借款人可以申請(qǐng)的貼息額度，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款和政策性個(gè)人住房貸款的利息差進(jìn)行貼息，貼息資金由市住房資金管理中心利用政策性住房資金運(yùn)作產(chǎn)生的增值收益解決。從北京市住房貸款擔(dān)保中心和中國(guó)銀行北京市分行聯(lián)合舉辦
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