【正文】 。借此機(jī)會(huì)，我還要感謝伊泰置業(yè)房地產(chǎn)公司和伊金霍洛旗地稅局在論文寫作過(guò)程中提供的相關(guān)資料和給予我?guī)椭念I(lǐng)導(dǎo)和同事，是你們的無(wú)私幫助和關(guān)懷使我的論文能夠按時(shí)完成。在整個(gè)論文的寫作過(guò)程中，我一次次的打電話或者面見張老師，他都不厭其煩地耐心對(duì)我予以指導(dǎo)，在此，謹(jǐn)向張老師致以最誠(chéng)摯的敬意和最衷心的感謝。參考文獻(xiàn)[1] ：112115[2] （第三版）.：143145[3] ：9496[4] ，第8期：910[5] ,第2期：2426[6] ,第13卷.[7] ，第1期.[8] ，第12期.[9] ：4547[10] ，第90期.[11] ，第21期:1516[12] ，第6期.[13] ，第10期.[14] (下)，第10期:2728[15] .[16] .[17] .[18] .[19] .[20] M role preferred stock can play in inetax and estate tax planning(J).Corporate .[21] Santhanam R planning for Commercial .[22] Planning .謝 辭本文是在內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院張建講師的精心指導(dǎo)下完成的，整個(gè)論文從選題，寫作到審閱，修改直至最后定稿等環(huán)節(jié)，張老師給予了極其悉心而細(xì)致的指導(dǎo)。本文以伊泰置業(yè)房地產(chǎn)公司的情況為例，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的典型稅種做出了理論與實(shí)際的分析和研究，希望能夠?qū)Χ鯛柖嗨惯@樣的房地產(chǎn)企業(yè)很多，但進(jìn)行稅務(wù)籌劃的卻很少的城市給予實(shí)際上的建議與幫助，并且希望對(duì)于其他房地產(chǎn)企業(yè)能夠引起對(duì)于稅務(wù)籌劃的重視。國(guó)內(nèi)學(xué)者從不同方向入手對(duì)稅務(wù)籌劃進(jìn)行研究，如按行業(yè)、稅種、企業(yè)組織類型、納稅人規(guī)模等，也取得了一定的成果。三、利息支出的稅務(wù)籌劃（一）當(dāng)企業(yè)處于虧損年度或有前五年虧損可以彌補(bǔ)時(shí)，利息支出應(yīng)盡早資本化；（二）當(dāng)企業(yè)處于盈利年度時(shí)，利息支出應(yīng)盡量予以費(fèi)用化，以期達(dá)到費(fèi)用極大化目的；（三）應(yīng)盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，以免稅收機(jī)關(guān)對(duì)超額利息的剔除。 企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃方案總結(jié)與大多數(shù)企業(yè)的企業(yè)所得稅籌劃一樣，在具體操作中，伊泰置業(yè)對(duì)所得稅的籌劃有如下方面：一、工資費(fèi)用稅務(wù)籌劃（一）改集團(tuán)董事、監(jiān)事的薪酬方式為工資，以此增加費(fèi)用；（二）改變職工發(fā)放紅利為年終獎(jiǎng)金，借以增加費(fèi)用；（三）企業(yè)股東、兼任管理人員或職工，以使其個(gè)人收入計(jì)入工資。 三、銷售價(jià)格方面的稅務(wù)籌劃《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要通過(guò)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅來(lái)出售，增值額的部分若是超出了可以扣除的所有項(xiàng)目數(shù)額的20%的，對(duì)所有的增值額部分征稅；增值額的部分若是沒(méi)有超出能夠扣除的所有項(xiàng)目數(shù)額的20%的，免征土地增值稅。為了降低了增值額的同時(shí)進(jìn)而減少應(yīng)納土地增值稅，伊泰置業(yè)還可以跟房屋購(gòu)買者簽署一份附屬設(shè)備購(gòu)銷合同之后再簽署一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。營(yíng)業(yè)稅中的建筑業(yè)稅率比例為3%，稅率比土地增值稅規(guī)定的30%—60%的超率累進(jìn)稅率低得很多，這樣的話伊泰置業(yè)如果充分利用這條法律，先確定用戶再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，從而簽訂代建房合同，那么就會(huì)減少很大一部分的稅負(fù)。伊泰置業(yè)還可以采取代建房屋的方法來(lái)對(duì)稅務(wù)進(jìn)行籌劃。這個(gè)行為跟一方拿出土地、另一方拿出資金的要求是一樣的。 土地增值稅稅務(wù)籌劃方案總結(jié)根據(jù)伊泰置業(yè)的實(shí)際情況來(lái)看，伊泰置業(yè)在土地增值稅方面的籌劃與大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)類似，有以下幾種方案：一、建房方式的稅務(wù)籌劃稅法規(guī)定，如果合作雙方采用的合作方式是其中一方提供土地所有權(quán)，另外一方提供建設(shè)項(xiàng)目所需要的資金來(lái)合作建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目，在項(xiàng)目完成之后按雙方所擁有的比例各自取得自己份內(nèi)的份額的，暫免征土地增值稅。伊泰置業(yè)的行為是出租土地使用權(quán)，應(yīng)該按照“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”來(lái)征收相關(guān)行為的營(yíng)業(yè)稅；而合作的另一方則是以其銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”這個(gè)稅目征收相關(guān)行為的營(yíng)業(yè)稅。伊泰置業(yè)需要把土地使用權(quán)租賃給合作的另一方幾年，合作的另一方投資這片土地上然后建造房屋并且投入使用，當(dāng)租賃到期后，合作的另一方需要把土地使用權(quán)和他們所建造的房屋還給伊泰置業(yè)。伊泰置業(yè)的行為應(yīng)該按照轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的稅目來(lái)征營(yíng)業(yè)稅；與伊泰置業(yè)合作的華府置業(yè)應(yīng)該按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”這個(gè)稅目來(lái)征營(yíng)業(yè)稅。合作建房的方式一般有以下兩種：第一種方式：伊泰置業(yè)和華府置業(yè)將它們各自目前所有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)拿出其中一部分來(lái)進(jìn)行交換，各自都取得了房屋所有權(quán)。 鄂爾多斯伊泰置業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃總結(jié)根據(jù)分析鄂爾多斯伊泰置業(yè)房地產(chǎn)公司的稅務(wù)情況以及上文中三大稅種的案例分析，對(duì)伊泰置業(yè)納稅方面的籌劃進(jìn)行如下總結(jié)。但由于轉(zhuǎn)讓股權(quán)產(chǎn)生了股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，根據(jù)國(guó)家的規(guī)定企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅，但是股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價(jià)應(yīng)當(dāng)按20%的所得稅稅率繳納企業(yè)所得稅，所以應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=（60003000）20%=600萬(wàn)元。因此伊泰置業(yè)想要經(jīng)過(guò)稅收籌劃以達(dá)到節(jié)稅的目的的話，方案二明顯要優(yōu)于方案一。對(duì)于伊泰置業(yè)來(lái)說(shuō)可以有兩種選擇：一種方案是在剛開始進(jìn)行建設(shè)時(shí)就使用貸款所得的部分資金1500萬(wàn)元，開工半年之后再向銀行貸款剩下的1000萬(wàn)元，之后在第二年的時(shí)候分次投入公司的2500萬(wàn)元；另一種方案是在剛開始進(jìn)行建設(shè)時(shí)先投入公司的1500萬(wàn)元，開工半年之后再將剩下的1000萬(wàn)元投入到工程中，第二年再逐漸向銀行貸款投入資金1000萬(wàn)元，運(yùn)用支付無(wú)息銀行承兌票據(jù)的方法，將要付給施工單位資金的時(shí)間延長(zhǎng)，直到徹底竣工驗(yàn)收之后，在支付全部的剩下的工程款項(xiàng)1500萬(wàn)元。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策是非常少的，新企業(yè)所得稅的稅率為25%，相對(duì)于其他稅種稅負(fù)較重。比較這兩個(gè)方案,第二種方案的節(jié)省的稅收更多，獲得的效益更大。這種情況下普通標(biāo)準(zhǔn)住宅就可免征土地增值稅。增加扣除項(xiàng)目金額有很多方法,比如說(shuō)可以增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等。在這種情況下銷售收入比原來(lái)的8000萬(wàn)元減少了500萬(wàn)元,但是增值稅繳納的528萬(wàn)元免征了,所以收入的減少與增值稅的減少相比節(jié)省了28萬(wàn)元。降低銷售價(jià)格雖會(huì)使增值率同時(shí)降低,但也會(huì)致使銷售收入減少,影響企業(yè)的利潤(rùn),這種方法合理與否應(yīng)通過(guò)比較收入的減少和繳納稅金的降低做出決定。二、公司土地增值稅籌劃具體措施案例一：伊泰置業(yè)在2011年開發(fā)某項(xiàng)目，出售普通標(biāo)準(zhǔn)商品房取得銷售收入8000萬(wàn)元,扣除項(xiàng)目金額為5800萬(wàn)元(未包括稅金)，則公司土地增值稅繳納的計(jì)算過(guò)程如下：銷售稅金及附加=80005%(1+7%+3% )=440萬(wàn)元扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=5800+440=6240萬(wàn)元增值額=80006240=1760萬(wàn)元增值率=1760/6240100% =%適用30%的稅率,因此繳納的土地增值稅=176030% =528萬(wàn)元通過(guò)上面的計(jì)算我們可以看出,%,超過(guò)20%,需要繳納土地增值稅。本文第二章中說(shuō)過(guò)，土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率計(jì)稅，而國(guó)家采用超率累進(jìn)稅率來(lái)計(jì)稅的原因就是如果企業(yè)提高銷售價(jià)格，那么其銷售收入雖然增加，但是其稅收成本也會(huì)增加。土地增值稅是以其所得收入中的增值額部分為計(jì)稅依據(jù),對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓及建筑物的出售產(chǎn)生的增值額所征稅種。 土地增值稅稅務(wù)籌劃一、伊泰置業(yè)土地增值稅分析土地增值稅的概念包含兩個(gè)要點(diǎn),一是國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，二是地上的建筑物及其附著物連同土地所有權(quán)權(quán)屬一并發(fā)生轉(zhuǎn)移，其所得的收入包括各種形式的收入，也就是貨幣收入，實(shí)物收入和其他收入。而如果采用合同標(biāo)明的時(shí)間來(lái)分次確認(rèn)收入的方法，則第一次應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅=15030%5%=，以后四次分別應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅=15015%5%=。如果企業(yè)采用這種方式，也就是按合同中標(biāo)明的時(shí)間分次確認(rèn)收入，并不一次性確認(rèn)收入，則企業(yè)將會(huì)達(dá)到稅務(wù)籌劃的目的，從而減少稅收。房地產(chǎn)確認(rèn)銷售收入是在合同中標(biāo)明的房地產(chǎn)所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移之后，但在權(quán)屬轉(zhuǎn)移的過(guò)程中應(yīng)采用謹(jǐn)慎原則，對(duì)于無(wú)法收回的房屋款項(xiàng)則不能確認(rèn)為收入，對(duì)于收回部分房屋款項(xiàng)但并未全部收回的只將收回的部分確認(rèn)為收入。遵循營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)伊泰置業(yè)向合資企業(yè)所提供的土地使用權(quán)當(dāng)做股本的行為并不在營(yíng)業(yè)稅征稅范圍之內(nèi)。而對(duì)雙方從合營(yíng)企業(yè)所分配到的住房，再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”對(duì)各自銷售所取得的收入征稅。 項(xiàng)目建成后，如果伊泰置業(yè)與華府置業(yè)雙方采取按一定比例分配住房的經(jīng)營(yíng)方式，則就沒(méi)有構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅中所說(shuō)的要是將無(wú)形資產(chǎn)投資作為股本，合作的雙方共同承擔(dān)將會(huì)產(chǎn)生的一系列風(fēng)險(xiǎn)的營(yíng)業(yè)稅免征行為。 （三）按照固定的比例參與分配房屋 項(xiàng)目建成后，若伊泰置業(yè)和華府置業(yè)采取共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共同分享利潤(rùn)的合作方式，依據(jù)營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，把伊泰置業(yè)向合資企業(yè)所提供的土地使用權(quán)當(dāng)做股本，從而達(dá)到營(yíng)業(yè)稅免征的目的；只是將伊泰置業(yè)和華府置業(yè)在合作建立之后所銷售住房獲取的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，對(duì)于雙方各自所得的利潤(rùn)不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍。其具體情況如下：（一）風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享二、 公司營(yíng)業(yè)稅籌劃具體措施案例一：伊泰置業(yè)在2011年與北京華府置業(yè)合作投資鄂爾多斯某房地產(chǎn)項(xiàng)目，伊泰置業(yè)以土地使用權(quán)、華府置業(yè)以貨幣資金合股，合作建房。與此同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策規(guī)定，自03年1月1日開始，不征收營(yíng)業(yè)稅的情況又增加了“以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為”一項(xiàng)；這項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策對(duì)伊泰置業(yè)營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)籌劃有著重要作用。伊泰置業(yè)主要涉及的稅種與大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)也大致相同，包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、 房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅等，而本文將只對(duì)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅這三大稅種作出稅務(wù)籌劃分析。大多數(shù)的這些財(cái)務(wù)人員由于從前沒(méi)有受到專業(yè)方面的知識(shí)培訓(xùn)或?qū)W習(xí)，不具備專業(yè)的稅務(wù)籌劃知識(shí)，從而不了解稅務(wù)籌劃的必要性和所帶來(lái)的利潤(rùn)，故使得企業(yè)無(wú)法從稅務(wù)中獲得利益。但對(duì)于伊泰置業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和員工并沒(méi)有深刻意識(shí)到稅務(wù)籌劃在企業(yè)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中的重大作