【正文】 （以上數(shù)據(jù)信息由安佳置業(yè)提供。與溫州炒房團(tuán)看中地塊潛力、追求短線投資不同的是，山西炒房團(tuán)更看重的是樓盤的保值升值能力。 2004年溫州炒房團(tuán)來(lái)深，曾在深圳樓市引起較大反響。港人加入到深圳的別墅購(gòu)買大軍，與臺(tái)商、珠三角等地人士一起，成為深圳別墅旺銷的重要外來(lái)力量。香港來(lái)深置業(yè)者也是深圳別墅發(fā)展的一個(gè)不可缺少的因素。 隨著城市本身的發(fā)展，帶動(dòng)了一批人的成長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長(zhǎng)，這一批人成了深圳別墅市場(chǎng)的主力客戶，從而也成就了深圳的別墅市場(chǎng)。 三、別墅三級(jí)市場(chǎng)的熱銷原因由于特區(qū)內(nèi)可用于建造別墅的用地較少，別墅建設(shè)不多，市場(chǎng)存在嚴(yán)重的供需矛盾，從而導(dǎo)致炒賣的獲利空間非常大，發(fā)展商的反應(yīng)最靈敏，因此市場(chǎng)就表現(xiàn)為土地拍賣屢創(chuàng)新高，如2004年香蜜湖“9萬(wàn)3”地塊可售樓面地價(jià)為每平方米7442元，而尖崗山的地價(jià)更突破了8500元／平米。在三級(jí)市場(chǎng)上，深圳的別墅呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)：租金回報(bào)低、保值能力強(qiáng)、增值潛力大。一套350平方米的南山南海玫瑰Townhouse均價(jià)從早期的7500元/平方米上漲到12000元/平方米，2003年一期的萬(wàn)科當(dāng)然，這些價(jià)格還都有賴于產(chǎn)品質(zhì)量和發(fā)展商的品牌價(jià)值來(lái)支撐。在深圳高端產(chǎn)品市場(chǎng)，價(jià)格漲幅相對(duì)大一些，這與這一類型的產(chǎn)品的稀缺性、私密性、尊貴性等特點(diǎn)有關(guān)。而同期上海和北京則分別達(dá)413萬(wàn)平方米和350萬(wàn)平方米，％％。深圳別墅指數(shù)報(bào)告:2005年12月別墅指數(shù)為2097點(diǎn),比上期指數(shù)上升85點(diǎn),%。二、別墅三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)百萬(wàn)以上的別墅、豪宅掛牌量較大主要是由二級(jí)市場(chǎng)別墅、豪宅供應(yīng)量較大造成的。這種二級(jí)市場(chǎng)的突然放量也很快反映到三級(jí)市場(chǎng)中，造成2005年百萬(wàn)以上別墅、豪宅掛牌量占到掛牌總量的23%。2005年至2007年，深圳別墅供應(yīng)將巨幅放量，市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)有150萬(wàn)~200萬(wàn)平方米，達(dá)到過(guò)去13年總和的兩倍。近兩年的深圳別墅類別多樣化，戶型面積小至100多平方，總價(jià)不高，所以，消費(fèi)客戶向低齡發(fā)展，新銳富有一族多有購(gòu)買別墅者；另外，從消費(fèi)者的區(qū)域看，個(gè)別在國(guó)內(nèi)和國(guó)際影響力大的項(xiàng)目，其外籍人士和香港客戶占很大比例，如觀瀾湖高爾夫大宅系列，其外籍和香港客戶各占50％左右；從本地消費(fèi)者來(lái)看，無(wú)論關(guān)內(nèi)外項(xiàng)目，關(guān)內(nèi)客戶基本都占半數(shù)以上的比例，如振業(yè)城，關(guān)內(nèi)客戶占60％，出人意料；從購(gòu)房目的看，投資性購(gòu)買者比例猛增，無(wú)論關(guān)內(nèi)外別墅，都有這樣的傾向。活動(dòng)最大意義在于，宏觀調(diào)控新形勢(shì)下，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的經(jīng)濟(jì)性分析正得其時(shí)。香港的王仁曼女士帶領(lǐng)的芭蕾團(tuán)表演活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)500年歷史長(zhǎng)號(hào)風(fēng)采振業(yè)城：郎咸平論“新形勢(shì)下的中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走向”演講時(shí)間：8月7地點(diǎn)：振業(yè)城售樓處背景：振業(yè)城熱銷之際簡(jiǎn)評(píng)：地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的名人語(yǔ)錄活動(dòng)說(shuō)明：8月7日，振業(yè)集團(tuán)在振業(yè)城會(huì)所二樓舉辦“新財(cái)智階層經(jīng)濟(jì)論壇”，上午由深圳地產(chǎn)專家們縱論地產(chǎn)形勢(shì)，下午，則由經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平做主題演講。另外，享譽(yù)亞洲的中國(guó)香港地區(qū)著名的王仁曼芭蕾舞學(xué)校學(xué)員們也做了精彩的表演。能將文化活動(dòng)如此連貫演繹者，堪稱模范。該演繹活動(dòng)主要由兩大活動(dòng)組成，一是9月16日舉行的“儺文化的表情——王紀(jì)言儺戲攝影作品展”揭幕活動(dòng)；一是10月11日舉行的“儺文化名人沙龍”?！被顒?dòng)現(xiàn)場(chǎng)前來(lái)的客戶眾多萬(wàn)科第五園老房子舉行李玉祥畫展第五園：儺文化演繹活動(dòng)時(shí)間：9月16日、10月11地點(diǎn)：第五園老房子背景：第五園二期即將開(kāi)盤之際簡(jiǎn)評(píng)：連貫的活動(dòng)持續(xù)的影響力活動(dòng)說(shuō)明：儺起源于遠(yuǎn)古時(shí)期的圖騰崇拜和多神信仰，是驅(qū)邪逐疫、祈福納吉的祭祀儀式。通過(guò)本次活動(dòng)，第五園的社會(huì)關(guān)注度和“骨子里的中國(guó)”一樣滲透人心。第五園新產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨主題論壇時(shí)間：7月16日地點(diǎn)：第五園老房子背景：第五園即將開(kāi)盤之際簡(jiǎn)評(píng)：將“骨子里的中國(guó)”宣傳語(yǔ)向縱深演繹的適點(diǎn)營(yíng)銷活動(dòng)說(shuō)明：活動(dòng)在備受關(guān)注的“老房子”里舉行，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁張紀(jì)文、深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)公司常務(wù)副總經(jīng)理肖楠先生、美國(guó)加州洛杉磯藝術(shù)學(xué)院終身教授王授之、東南大學(xué)建筑歷史與理論研究所所長(zhǎng)周琦、著名的攝影家李玉祥等萬(wàn)科領(lǐng)導(dǎo)和各方嘉賓出席了本次活動(dòng)。該鑒賞會(huì)，實(shí)為香蜜湖1號(hào)客戶與發(fā)展商的成功友情party。領(lǐng)導(dǎo)們開(kāi)啟啟動(dòng)儀式嘉賓論壇胡一虎主持全球連線中活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)香蜜湖：香蜜湖1號(hào)高調(diào)鑒賞酒會(huì)時(shí)間：7月30地點(diǎn)：五洲賓館背景：“香蜜湖1號(hào)”即將面市之際簡(jiǎn)評(píng)：地產(chǎn)屆先發(fā)制人的高調(diào)酒會(huì)活動(dòng)說(shuō)明：該活動(dòng)在五洲賓館舉行，聯(lián)合深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)szhome首次綜合運(yùn)用了圖文靜態(tài)現(xiàn)場(chǎng)直播、視頻動(dòng)態(tài)直播，并首次在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)采用P2P直播方式，深刻地記錄了中國(guó)地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、香蜜湖1號(hào)的一大盛事?；顒?dòng)在中信城市廣場(chǎng)舉行，現(xiàn)場(chǎng)布置氣勢(shì)恢宏，氣宇不凡，恍若張藝謀影片中的經(jīng)典片斷。大師們稱，大宅的設(shè)計(jì)正適合皇家音樂(lè)演奏會(huì)，美，在不言中。愛(ài)好者參賽獲獎(jiǎng)?wù)罩蟹ㄙ愂謺?huì)聚一堂開(kāi)幕式觀瀾湖高爾夫大宅系列：三大音樂(lè)名家奏響時(shí)間：11月29日地點(diǎn)：觀瀾湖高爾夫大宅C戶型樣板房背景：觀瀾湖高爾夫私家果嶺別墅開(kāi)盤簡(jiǎn)評(píng)：價(jià)值過(guò)億的精彩表演活動(dòng)說(shuō)明：10月29日，世界殿堂級(jí)鋼琴藝術(shù)家趙胤胤、世界著名華人大提琴家王磊及世界著名華人小提琴家馬忠為先生受觀瀾湖邀請(qǐng)，攜帶價(jià)值共計(jì)4000萬(wàn)的珍品古典琴具（趙胤胤先生的古董鋼琴于1875年鑄造，而王磊先生的大提琴和馬忠為先生的小提琴由意大利鑄琴大師分別于1721年和1699年鑄造）在觀瀾湖高爾夫大宅客廳共同演繹了一場(chǎng)Chamber Music鑒賞會(huì)，他們分別演奏了柴可夫斯基、巴赫、格魯克的作品，并聯(lián)手合奏勃拉姆斯的《匈牙利舞曲》。本次比賽，中方劉適蘭、謝軍、諸宸、許昱華、秦侃瀅等五名女子棋后和其他如葉江川、趙雪、候逸凡、周健超等名將都悉數(shù)到場(chǎng)，而法國(guó)則派出特級(jí)大師Robert Fontaine、Maxime Vachierlagrave（15歲女）、國(guó)際大師JeanPierre Le Roux和14歲的天才棋童Natacha Benmesbah，最后，中國(guó)隊(duì)以19：13獲勝，連保冠軍地位。第一屆比賽于2004年在法國(guó)戛納成功舉辦，該賽為慶祝法國(guó)“中國(guó)年”而舉辦的，所以當(dāng)?shù)卣推鍏f(xié)特別重視，國(guó)際關(guān)注度相當(dāng)高。二、八大經(jīng)典營(yíng)銷案例 西麗山莊：舉辦中法青年國(guó)際象棋對(duì)抗賽時(shí)間：6月28－7月5日地點(diǎn)：西麗山莊背景：西麗山莊即將面市銷售簡(jiǎn)評(píng)：實(shí)乃2005年深圳地產(chǎn)屆最高端的一場(chǎng)營(yíng)銷盛事。前者純國(guó)際風(fēng)兼音樂(lè)盛會(huì)，后者純文化。另一方面，主題性連貫營(yíng)銷增加。主題性連貫營(yíng)銷增加眾多項(xiàng)目舉辦的營(yíng)銷活動(dòng)往往表現(xiàn)出主題不連貫、“東一榔頭西一棒”的遺憾，甚至給人項(xiàng)目此時(shí)乃天堂，而彼時(shí)則是地獄的感覺(jué)，高低落差讓人無(wú)所適從。層次上說(shuō)，除了低調(diào)的純水岸、老牌的西湖苑、布吉翠楓豪園，其它別墅項(xiàng)目從實(shí)的售樓現(xiàn)場(chǎng)大而豪的布置到虛的樓書(shū)的文化厚度包裝，從活動(dòng)的文化醞釀到客戶的生活方式引領(lǐng)，無(wú)不表現(xiàn)出一定的高層次。層次高國(guó)際風(fēng)刮不?？肆诸D做秀深圳地產(chǎn)的國(guó)際性經(jīng)典個(gè)案營(yíng)銷似乎一去不返，取而代之的，則是看似高層次的營(yíng)銷和各種國(guó)際風(fēng)情的演繹。在競(jìng)爭(zhēng)中，我們看到的是別墅開(kāi)發(fā)企業(yè)的“和諧共生”。而且，從發(fā)展商舉辦的活動(dòng)檔次、內(nèi)容上看，“攀比”之風(fēng)很盛，彼此不甘落后。暗中較勁的和諧共生推盤量的巨大，市場(chǎng)瘋狂競(jìng)爭(zhēng)是難免的。壓抑已久的別墅發(fā)展商們頻頻騷動(dòng)，各種營(yíng)銷活動(dòng)接踵而至，可謂百花齊放，歡而后已，盡情之極。春交會(huì)之前，僅有幾場(chǎng)可名狀的活動(dòng)，如圣莫麗斯4月26日舉行“世界500強(qiáng)外籍人士居住地”報(bào)告發(fā)布會(huì)；4月19日，城市山谷舉行“2005年香港青少工業(yè)家協(xié)會(huì)高爾夫球精英賽頒獎(jiǎng)晚會(huì)”。從隱晦到“露骨”由于受到國(guó)家和深圳本地系列宏觀調(diào)控政策的影響，2005年的深圳別墅上半年表現(xiàn)都很低調(diào)，開(kāi)盤盡可能滯后，也基本沒(méi)有采取任何實(shí)質(zhì)性的營(yíng)銷活動(dòng)。網(wǎng)絡(luò)圖文、視頻直播廣運(yùn)用 在采用網(wǎng)絡(luò)廣告、網(wǎng)絡(luò)維護(hù)等多種營(yíng)銷途徑的同時(shí)，網(wǎng)絡(luò)其他資源的開(kāi)發(fā)和運(yùn)用進(jìn)入新的階段，2005年衍生出圖文靜態(tài)現(xiàn)場(chǎng)直播、視頻動(dòng)態(tài)直播，二者的出現(xiàn)改變了網(wǎng)路單一的宣傳模式，使得網(wǎng)絡(luò)宣傳更有立體感和現(xiàn)場(chǎng)感，互動(dòng)性和欣賞性并存，視覺(jué)效果和現(xiàn)象空間并在，因此大受歡迎。從社會(huì)發(fā)展大形勢(shì)而論，網(wǎng)絡(luò)取代傳媒成為第一主流營(yíng)銷手段是歷史必然。以全球性產(chǎn)品觀瀾湖高爾夫大宅系列為例，其來(lái)自網(wǎng)絡(luò)的客戶從當(dāng)初的0上升到如今接近20％的比例。這些特征跟信息化的新時(shí)代人人上網(wǎng)搜羅信息的習(xí)慣和雜糅式產(chǎn)品的受眾廣泛的特征密不可分。 其中，值得提及的是，第五園前期采用了四家代理商共奪繡球的方式來(lái)確定最終代理商的行為，估計(jì)將被廣泛采納，這也是萬(wàn)科深圳第二個(gè)引進(jìn)代理商的項(xiàng)目；觀瀾湖高爾夫大宅系列實(shí)際于今年中方引入代理商，銷售步伐和新項(xiàng)目推廣步伐明顯有所加強(qiáng)；城市山谷于2005年再次更換代理商；“老一代關(guān)外別墅遺物”之西湖苑居然也引進(jìn)了代理商。一、特征概述代理商的作用日漸明顯21世紀(jì)前，深圳對(duì)外銷售的別墅請(qǐng)代理商的現(xiàn)象極少，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1997－2000年批售的別墅或帶別墅項(xiàng)目共42個(gè)，其中，邀請(qǐng)代理商的項(xiàng)目不足10％。福田香蜜湖第一生態(tài)苑享香蜜湖大片區(qū)各項(xiàng)完善的市政配套。/無(wú)1戶擁1位小區(qū)建有泳池、會(huì)所西湖苑三期就近市政各種配套待完善。/無(wú)1戶擁有2位小區(qū)有泳池、郊野公園等配套。1戶送1位有書(shū)院、老房子等設(shè)施棲湖市政交通發(fā)達(dá)，其余就近市政配套稀缺。自身有近1萬(wàn)平方商業(yè)。會(huì)所建基本設(shè)施。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有小學(xué)、幼兒園。萬(wàn)科城市政交通大改善，其余就近市政配套稀缺。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有小學(xué)、幼兒園。龍崗振業(yè)城市政交通不錯(cuò)，其余就近市政配套稀缺。城市山谷三期市政交通發(fā)達(dá)，其余就近市政配套稀缺。自身建有一2000平方幼兒園。就近配套稀缺。南山純水岸二期享華僑城20年來(lái)積累的各種完善配套。1戶帶1個(gè)車位設(shè)有咖啡吧、室內(nèi)球場(chǎng)、西餐廳等。東海岸自身有少量商業(yè)面積。會(huì)所設(shè)施比較完善、山頂公園空前。但其目前公共配套也僅限于此。為滿足業(yè)主的廣大需求，醫(yī)療等大配套都在規(guī)劃中。2005年深圳批售別墅的配套列表：項(xiàng)目公共配套自身配套商業(yè)學(xué)校車位其它寶安觀瀾湖高爾夫大宅四系列世界第一大球會(huì)的酒店、會(huì)所、交通網(wǎng)絡(luò)等資源為其所用。其中，規(guī)模最大的當(dāng)數(shù)圣莫麗斯，其山體海拔上百米，山體公園總體積上萬(wàn)平米。業(yè)主私家山體公園從其屬性來(lái)看，分兩類，一類是紅線外的“政府資源公園”，如城市假日、高山花園、鳴溪谷、蘭溪谷、圣莫麗斯、棲湖。正是從2002年起，凡是背山而建的項(xiàng)目無(wú)論豪宅還是普通住宅幾乎無(wú)一不打山的主意，如普通住宅項(xiàng)目之城市假日、金地香蜜山、高山花園、鳴溪谷。事實(shí)上，呼吁別墅設(shè)立業(yè)主專車的呼聲越來(lái)越大，其重要作用，一來(lái)可以解決保姆出行購(gòu)物的問(wèn)題，二來(lái)可以解決部分業(yè)主小孩上學(xué)、出行的問(wèn)題。同時(shí)，個(gè)別項(xiàng)目如觀瀾湖高爾夫大宅系列還引進(jìn)狼犬等輔助保安措施，個(gè)別項(xiàng)目如萬(wàn)科城、第五園實(shí)行別墅分區(qū)管理即為別墅群設(shè)立 “園中園”管理措施，雙重物管確保業(yè)主人生、財(cái)產(chǎn)安全。別墅住戶需要交納車位管理費(fèi)的現(xiàn)象，首次出現(xiàn)。這種現(xiàn)象在2002年的熙園已有出現(xiàn)，只是2005年比較普遍。雖然別墅住戶車輛無(wú)法進(jìn)入自家門前，但換來(lái)的是小區(qū)的寧?kù)o和人車分流的絕對(duì)安全性，值得推廣，相信也將得到推廣。作為“老一代”關(guān)外別墅的遺物西湖苑三期來(lái)說(shuō)，會(huì)所配套設(shè)施的缺乏似乎“情有可原”。努力完善自身配套隨著純別墅的稀少，雜糅別墅的增加，深圳進(jìn)入別墅業(yè)主和高層、小高層業(yè)主同小區(qū)演繹共生活的歷史新階段，小區(qū)在自身配套的完善方面必然有新的要求，不同層次業(yè)主對(duì)方便的配套、就近生活的居家性要求也促使各發(fā)展商努力完善自身配套。同時(shí)，發(fā)展商重視公共配套完善或者改進(jìn)工作的大力宣傳，比如深鹽第二通道的建設(shè)為東海岸大勢(shì)所用；南坪快速、清平高速、地鐵三號(hào)線、福龍路以及深惠公路的建設(shè)屢屢有側(cè)重地出現(xiàn)在振業(yè)城、翠楓豪園、棲湖、圣莫麗斯等項(xiàng)目的有關(guān)宣傳資料中；大沖的舊改藍(lán)圖、紅樹(shù)灣片區(qū)的高起點(diǎn)規(guī)劃則等信息則被分別城市山谷和紅樹(shù)灣花城所利用。當(dāng)然，這些努力的背后，離不開(kāi)發(fā)展商希望實(shí)現(xiàn)順利銷售甚至升抬房?jī)r(jià)的原始動(dòng)機(jī)。從各角度分析，2005年深圳別墅