【正文】 （以上數(shù)據信息由安佳置業(yè)提供。與溫州炒房團看中地塊潛力、追求短線投資不同的是，山西炒房團更看重的是樓盤的保值升值能力。 2004年溫州炒房團來深，曾在深圳樓市引起較大反響。港人加入到深圳的別墅購買大軍，與臺商、珠三角等地人士一起，成為深圳別墅旺銷的重要外來力量。香港來深置業(yè)者也是深圳別墅發(fā)展的一個不可缺少的因素。 隨著城市本身的發(fā)展，帶動了一批人的成長和經濟實力的增長，這一批人成了深圳別墅市場的主力客戶，從而也成就了深圳的別墅市場。 三、別墅三級市場的熱銷原因由于特區(qū)內可用于建造別墅的用地較少，別墅建設不多，市場存在嚴重的供需矛盾，從而導致炒賣的獲利空間非常大，發(fā)展商的反應最靈敏，因此市場就表現(xiàn)為土地拍賣屢創(chuàng)新高，如2004年香蜜湖“9萬3”地塊可售樓面地價為每平方米7442元，而尖崗山的地價更突破了8500元／平米。在三級市場上，深圳的別墅呈現(xiàn)三個特點：租金回報低、保值能力強、增值潛力大。一套350平方米的南山南海玫瑰Townhouse均價從早期的7500元/平方米上漲到12000元/平方米，2003年一期的萬科當然，這些價格還都有賴于產品質量和發(fā)展商的品牌價值來支撐。在深圳高端產品市場，價格漲幅相對大一些，這與這一類型的產品的稀缺性、私密性、尊貴性等特點有關。而同期上海和北京則分別達413萬平方米和350萬平方米，％％。深圳別墅指數(shù)報告:2005年12月別墅指數(shù)為2097點,比上期指數(shù)上升85點,%。二、別墅三級市場價格走勢百萬以上的別墅、豪宅掛牌量較大主要是由二級市場別墅、豪宅供應量較大造成的。這種二級市場的突然放量也很快反映到三級市場中，造成2005年百萬以上別墅、豪宅掛牌量占到掛牌總量的23%。2005年至2007年，深圳別墅供應將巨幅放量，市場供應會有150萬~200萬平方米，達到過去13年總和的兩倍。近兩年的深圳別墅類別多樣化，戶型面積小至100多平方，總價不高，所以，消費客戶向低齡發(fā)展，新銳富有一族多有購買別墅者；另外，從消費者的區(qū)域看，個別在國內和國際影響力大的項目，其外籍人士和香港客戶占很大比例，如觀瀾湖高爾夫大宅系列，其外籍和香港客戶各占50％左右；從本地消費者來看，無論關內外項目，關內客戶基本都占半數(shù)以上的比例，如振業(yè)城，關內客戶占60％，出人意料；從購房目的看，投資性購買者比例猛增，無論關內外別墅，都有這樣的傾向。活動最大意義在于，宏觀調控新形勢下，對房地產經濟走勢的經濟性分析正得其時。香港的王仁曼女士帶領的芭蕾團表演活動現(xiàn)場500年歷史長號風采振業(yè)城：郎咸平論“新形勢下的中國房地產經濟走向”演講時間：8月7地點：振業(yè)城售樓處背景：振業(yè)城熱銷之際簡評：地產與經濟的名人語錄活動說明：8月7日，振業(yè)集團在振業(yè)城會所二樓舉辦“新財智階層經濟論壇”，上午由深圳地產專家們縱論地產形勢，下午，則由經濟學家郎咸平做主題演講。另外，享譽亞洲的中國香港地區(qū)著名的王仁曼芭蕾舞學校學員們也做了精彩的表演。能將文化活動如此連貫演繹者，堪稱模范。該演繹活動主要由兩大活動組成，一是9月16日舉行的“儺文化的表情——王紀言儺戲攝影作品展”揭幕活動；一是10月11日舉行的“儺文化名人沙龍”?！被顒蝇F(xiàn)場前來的客戶眾多萬科第五園老房子舉行李玉祥畫展第五園：儺文化演繹活動時間：9月16日、10月11地點：第五園老房子背景：第五園二期即將開盤之際簡評：連貫的活動持續(xù)的影響力活動說明：儺起源于遠古時期的圖騰崇拜和多神信仰，是驅邪逐疫、祈福納吉的祭祀儀式。通過本次活動，第五園的社會關注度和“骨子里的中國”一樣滲透人心。第五園新產品發(fā)布會暨主題論壇時間：7月16日地點：第五園老房子背景：第五園即將開盤之際簡評：將“骨子里的中國”宣傳語向縱深演繹的適點營銷活動說明：活動在備受關注的“老房子”里舉行，萬科集團副總裁張紀文、深圳市萬科房地產公司常務副總經理肖楠先生、美國加州洛杉磯藝術學院終身教授王授之、東南大學建筑歷史與理論研究所所長周琦、著名的攝影家李玉祥等萬科領導和各方嘉賓出席了本次活動。該鑒賞會，實為香蜜湖1號客戶與發(fā)展商的成功友情party。領導們開啟啟動儀式嘉賓論壇胡一虎主持全球連線中活動現(xiàn)場香蜜湖：香蜜湖1號高調鑒賞酒會時間：7月30地點：五洲賓館背景：“香蜜湖1號”即將面市之際簡評：地產屆先發(fā)制人的高調酒會活動說明：該活動在五洲賓館舉行，聯(lián)合深圳房地產信息網szhome首次綜合運用了圖文靜態(tài)現(xiàn)場直播、視頻動態(tài)直播，并首次在中國房地產行業(yè)采用P2P直播方式，深刻地記錄了中國地產、中海地產、香蜜湖1號的一大盛事?；顒釉谥行懦鞘袕V場舉行，現(xiàn)場布置氣勢恢宏，氣宇不凡，恍若張藝謀影片中的經典片斷。大師們稱，大宅的設計正適合皇家音樂演奏會，美，在不言中。愛好者參賽獲獎照中法賽手會聚一堂開幕式觀瀾湖高爾夫大宅系列：三大音樂名家奏響時間：11月29日地點：觀瀾湖高爾夫大宅C戶型樣板房背景：觀瀾湖高爾夫私家果嶺別墅開盤簡評：價值過億的精彩表演活動說明：10月29日，世界殿堂級鋼琴藝術家趙胤胤、世界著名華人大提琴家王磊及世界著名華人小提琴家馬忠為先生受觀瀾湖邀請，攜帶價值共計4000萬的珍品古典琴具（趙胤胤先生的古董鋼琴于1875年鑄造，而王磊先生的大提琴和馬忠為先生的小提琴由意大利鑄琴大師分別于1721年和1699年鑄造）在觀瀾湖高爾夫大宅客廳共同演繹了一場Chamber Music鑒賞會，他們分別演奏了柴可夫斯基、巴赫、格魯克的作品，并聯(lián)手合奏勃拉姆斯的《匈牙利舞曲》。本次比賽，中方劉適蘭、謝軍、諸宸、許昱華、秦侃瀅等五名女子棋后和其他如葉江川、趙雪、候逸凡、周健超等名將都悉數(shù)到場，而法國則派出特級大師Robert Fontaine、Maxime Vachierlagrave（15歲女）、國際大師JeanPierre Le Roux和14歲的天才棋童Natacha Benmesbah，最后，中國隊以19：13獲勝，連保冠軍地位。第一屆比賽于2004年在法國戛納成功舉辦，該賽為慶祝法國“中國年”而舉辦的，所以當?shù)卣推鍏f(xié)特別重視，國際關注度相當高。二、八大經典營銷案例 西麗山莊：舉辦中法青年國際象棋對抗賽時間：6月28－7月5日地點：西麗山莊背景：西麗山莊即將面市銷售簡評：實乃2005年深圳地產屆最高端的一場營銷盛事。前者純國際風兼音樂盛會，后者純文化。另一方面，主題性連貫營銷增加。主題性連貫營銷增加眾多項目舉辦的營銷活動往往表現(xiàn)出主題不連貫、“東一榔頭西一棒”的遺憾，甚至給人項目此時乃天堂，而彼時則是地獄的感覺，高低落差讓人無所適從。層次上說，除了低調的純水岸、老牌的西湖苑、布吉翠楓豪園，其它別墅項目從實的售樓現(xiàn)場大而豪的布置到虛的樓書的文化厚度包裝，從活動的文化醞釀到客戶的生活方式引領，無不表現(xiàn)出一定的高層次。層次高國際風刮不?？肆诸D做秀深圳地產的國際性經典個案營銷似乎一去不返，取而代之的，則是看似高層次的營銷和各種國際風情的演繹。在競爭中，我們看到的是別墅開發(fā)企業(yè)的“和諧共生”。而且，從發(fā)展商舉辦的活動檔次、內容上看，“攀比”之風很盛，彼此不甘落后。暗中較勁的和諧共生推盤量的巨大，市場瘋狂競爭是難免的。壓抑已久的別墅發(fā)展商們頻頻騷動，各種營銷活動接踵而至，可謂百花齊放，歡而后已，盡情之極。春交會之前，僅有幾場可名狀的活動，如圣莫麗斯4月26日舉行“世界500強外籍人士居住地”報告發(fā)布會；4月19日，城市山谷舉行“2005年香港青少工業(yè)家協(xié)會高爾夫球精英賽頒獎晚會”。從隱晦到“露骨”由于受到國家和深圳本地系列宏觀調控政策的影響，2005年的深圳別墅上半年表現(xiàn)都很低調，開盤盡可能滯后，也基本沒有采取任何實質性的營銷活動。網絡圖文、視頻直播廣運用 在采用網絡廣告、網絡維護等多種營銷途徑的同時，網絡其他資源的開發(fā)和運用進入新的階段，2005年衍生出圖文靜態(tài)現(xiàn)場直播、視頻動態(tài)直播，二者的出現(xiàn)改變了網路單一的宣傳模式，使得網絡宣傳更有立體感和現(xiàn)場感，互動性和欣賞性并存，視覺效果和現(xiàn)象空間并在，因此大受歡迎。從社會發(fā)展大形勢而論，網絡取代傳媒成為第一主流營銷手段是歷史必然。以全球性產品觀瀾湖高爾夫大宅系列為例，其來自網絡的客戶從當初的0上升到如今接近20％的比例。這些特征跟信息化的新時代人人上網搜羅信息的習慣和雜糅式產品的受眾廣泛的特征密不可分。 其中，值得提及的是，第五園前期采用了四家代理商共奪繡球的方式來確定最終代理商的行為，估計將被廣泛采納，這也是萬科深圳第二個引進代理商的項目；觀瀾湖高爾夫大宅系列實際于今年中方引入代理商，銷售步伐和新項目推廣步伐明顯有所加強；城市山谷于2005年再次更換代理商；“老一代關外別墅遺物”之西湖苑居然也引進了代理商。一、特征概述代理商的作用日漸明顯21世紀前，深圳對外銷售的別墅請代理商的現(xiàn)象極少，據統(tǒng)計，1997－2000年批售的別墅或帶別墅項目共42個，其中，邀請代理商的項目不足10％。福田香蜜湖第一生態(tài)苑享香蜜湖大片區(qū)各項完善的市政配套。/無1戶擁1位小區(qū)建有泳池、會所西湖苑三期就近市政各種配套待完善。/無1戶擁有2位小區(qū)有泳池、郊野公園等配套。1戶送1位有書院、老房子等設施棲湖市政交通發(fā)達，其余就近市政配套稀缺。自身有近1萬平方商業(yè)。會所建基本設施。小區(qū)內規(guī)劃有小學、幼兒園。萬科城市政交通大改善，其余就近市政配套稀缺。小區(qū)內規(guī)劃有小學、幼兒園。龍崗振業(yè)城市政交通不錯，其余就近市政配套稀缺。城市山谷三期市政交通發(fā)達，其余就近市政配套稀缺。自身建有一2000平方幼兒園。就近配套稀缺。南山純水岸二期享華僑城20年來積累的各種完善配套。1戶帶1個車位設有咖啡吧、室內球場、西餐廳等。東海岸自身有少量商業(yè)面積。會所設施比較完善、山頂公園空前。但其目前公共配套也僅限于此。為滿足業(yè)主的廣大需求，醫(yī)療等大配套都在規(guī)劃中。2005年深圳批售別墅的配套列表：項目公共配套自身配套商業(yè)學校車位其它寶安觀瀾湖高爾夫大宅四系列世界第一大球會的酒店、會所、交通網絡等資源為其所用。其中，規(guī)模最大的當數(shù)圣莫麗斯，其山體海拔上百米，山體公園總體積上萬平米。業(yè)主私家山體公園從其屬性來看，分兩類，一類是紅線外的“政府資源公園”，如城市假日、高山花園、鳴溪谷、蘭溪谷、圣莫麗斯、棲湖。正是從2002年起，凡是背山而建的項目無論豪宅還是普通住宅幾乎無一不打山的主意，如普通住宅項目之城市假日、金地香蜜山、高山花園、鳴溪谷。事實上，呼吁別墅設立業(yè)主專車的呼聲越來越大，其重要作用，一來可以解決保姆出行購物的問題，二來可以解決部分業(yè)主小孩上學、出行的問題。同時，個別項目如觀瀾湖高爾夫大宅系列還引進狼犬等輔助保安措施，個別項目如萬科城、第五園實行別墅分區(qū)管理即為別墅群設立 “園中園”管理措施，雙重物管確保業(yè)主人生、財產安全。別墅住戶需要交納車位管理費的現(xiàn)象，首次出現(xiàn)。這種現(xiàn)象在2002年的熙園已有出現(xiàn)，只是2005年比較普遍。雖然別墅住戶車輛無法進入自家門前，但換來的是小區(qū)的寧靜和人車分流的絕對安全性，值得推廣，相信也將得到推廣。作為“老一代”關外別墅的遺物西湖苑三期來說，會所配套設施的缺乏似乎“情有可原”。努力完善自身配套隨著純別墅的稀少，雜糅別墅的增加，深圳進入別墅業(yè)主和高層、小高層業(yè)主同小區(qū)演繹共生活的歷史新階段，小區(qū)在自身配套的完善方面必然有新的要求，不同層次業(yè)主對方便的配套、就近生活的居家性要求也促使各發(fā)展商努力完善自身配套。同時，發(fā)展商重視公共配套完善或者改進工作的大力宣傳，比如深鹽第二通道的建設為東海岸大勢所用；南坪快速、清平高速、地鐵三號線、福龍路以及深惠公路的建設屢屢有側重地出現(xiàn)在振業(yè)城、翠楓豪園、棲湖、圣莫麗斯等項目的有關宣傳資料中；大沖的舊改藍圖、紅樹灣片區(qū)的高起點規(guī)劃則等信息則被分別城市山谷和紅樹灣花城所利用。當然，這些努力的背后，離不開發(fā)展商希望實現(xiàn)順利銷售甚至升抬房價的原始動機。從各角度分析，2005年深圳別墅