【正文】 領(lǐng)導(dǎo)和各方嘉賓出席了本次活動(dòng)。能將文化活動(dòng)如此連貫演繹者，堪稱模范。近兩年的深圳別墅類別多樣化，戶型面積小至100多平方，總價(jià)不高，所以，消費(fèi)客戶向低齡發(fā)展，新銳富有一族多有購(gòu)買別墅者；另外，從消費(fèi)者的區(qū)域看，個(gè)別在國(guó)內(nèi)和國(guó)際影響力大的項(xiàng)目，其外籍人士和香港客戶占很大比例，如觀瀾湖高爾夫大宅系列，其外籍和香港客戶各占50％左右；從本地消費(fèi)者來(lái)看，無(wú)論關(guān)內(nèi)外項(xiàng)目，關(guān)內(nèi)客戶基本都占半數(shù)以上的比例，如振業(yè)城，關(guān)內(nèi)客戶占60％，出人意料；從購(gòu)房目的看，投資性購(gòu)買者比例猛增，無(wú)論關(guān)內(nèi)外別墅，都有這樣的傾向。二、別墅三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)在深圳高端產(chǎn)品市場(chǎng)，價(jià)格漲幅相對(duì)大一些，這與這一類型的產(chǎn)品的稀缺性、私密性、尊貴性等特點(diǎn)有關(guān)。在三級(jí)市場(chǎng)上，深圳的別墅呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)：租金回報(bào)低、保值能力強(qiáng)、增值潛力大。港人加入到深圳的別墅購(gòu)買大軍，與臺(tái)商、珠三角等地人士一起，成為深圳別墅旺銷的重要外來(lái)力量。（以上數(shù)據(jù)信息由安佳置業(yè)提供。香港來(lái)深置業(yè)者也是深圳別墅發(fā)展的一個(gè)不可缺少的因素。一套350平方米的南山而同期上海和北京則分別達(dá)413萬(wàn)平方米和350萬(wàn)平方米，％％。百萬(wàn)以上的別墅、豪宅掛牌量較大主要是由二級(jí)市場(chǎng)別墅、豪宅供應(yīng)量較大造成的?；顒?dòng)最大意義在于，宏觀調(diào)控新形勢(shì)下，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的經(jīng)濟(jì)性分析正得其時(shí)。該演繹活動(dòng)主要由兩大活動(dòng)組成，一是9月16日舉行的“儺文化的表情——王紀(jì)言儺戲攝影作品展”揭幕活動(dòng)；一是10月11日舉行的“儺文化名人沙龍”。該鑒賞會(huì)，實(shí)為香蜜湖1號(hào)客戶與發(fā)展商的成功友情party。愛(ài)好者參賽獲獎(jiǎng)?wù)罩蟹ㄙ愂謺?huì)聚一堂開(kāi)幕式觀瀾湖高爾夫大宅系列：三大音樂(lè)名家奏響時(shí)間：11月29日地點(diǎn)：觀瀾湖高爾夫大宅C戶型樣板房背景：觀瀾湖高爾夫私家果嶺別墅開(kāi)盤簡(jiǎn)評(píng)：價(jià)值過(guò)億的精彩表演活動(dòng)說(shuō)明：10月29日，世界殿堂級(jí)鋼琴藝術(shù)家趙胤胤、世界著名華人大提琴家王磊及世界著名華人小提琴家馬忠為先生受觀瀾湖邀請(qǐng)，攜帶價(jià)值共計(jì)4000萬(wàn)的珍品古典琴具（趙胤胤先生的古董鋼琴于1875年鑄造，而王磊先生的大提琴和馬忠為先生的小提琴由意大利鑄琴大師分別于1721年和1699年鑄造）在觀瀾湖高爾夫大宅客廳共同演繹了一場(chǎng)Chamber Music鑒賞會(huì)，他們分別演奏了柴可夫斯基、巴赫、格魯克的作品，并聯(lián)手合奏勃拉姆斯的《匈牙利舞曲》。前者純國(guó)際風(fēng)兼音樂(lè)盛會(huì)，后者純文化。層次高國(guó)際風(fēng)刮不?？肆诸D做秀深圳地產(chǎn)的國(guó)際性經(jīng)典個(gè)案營(yíng)銷似乎一去不返，取而代之的，則是看似高層次的營(yíng)銷和各種國(guó)際風(fēng)情的演繹。壓抑已久的別墅發(fā)展商們頻頻騷動(dòng)，各種營(yíng)銷活動(dòng)接踵而至，可謂百花齊放，歡而后已，盡情之極。從社會(huì)發(fā)展大形勢(shì)而論，網(wǎng)絡(luò)取代傳媒成為第一主流營(yíng)銷手段是歷史必然。一、特征概述代理商的作用日漸明顯21世紀(jì)前，深圳對(duì)外銷售的別墅請(qǐng)代理商的現(xiàn)象極少，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1997－2000年批售的別墅或帶別墅項(xiàng)目共42個(gè)，其中，邀請(qǐng)代理商的項(xiàng)目不足10％。1戶送1位有書院、老房子等設(shè)施棲湖市政交通發(fā)達(dá)，其余就近市政配套稀缺。萬(wàn)科城市政交通大改善，其余就近市政配套稀缺。自身建有一2000平方幼兒園。東海岸自身有少量商業(yè)面積。2005年深圳批售別墅的配套列表：項(xiàng)目公共配套自身配套商業(yè)學(xué)校車位其它寶安觀瀾湖高爾夫大宅四系列世界第一大球會(huì)的酒店、會(huì)所、交通網(wǎng)絡(luò)等資源為其所用。事實(shí)上，呼吁別墅設(shè)立業(yè)主專車的呼聲越來(lái)越大，其重要作用，一來(lái)可以解決保姆出行購(gòu)物的問(wèn)題，二來(lái)可以解決部分業(yè)主小孩上學(xué)、出行的問(wèn)題。雖然別墅住戶車輛無(wú)法進(jìn)入自家門前，但換來(lái)的是小區(qū)的寧?kù)o和人車分流的絕對(duì)安全性，值得推廣，相信也將得到推廣。當(dāng)然，這些努力的背后，離不開(kāi)發(fā)展商希望實(shí)現(xiàn)順利銷售甚至升抬房?jī)r(jià)的原始動(dòng)機(jī)。富豪“大隱隱于市”不再一味獨(dú)孤求靜的心態(tài)在建筑類型的新變化中表現(xiàn)得淋漓盡致。其中，觀瀾湖高爾夫大宅系列的坡地和泳池的設(shè)計(jì)尤值得參考和學(xué)習(xí)。香蜜湖第一生態(tài)苑戶型圖湖光山舍別墅戶型圖城市山谷A1型戶型圖贈(zèng)送面積“無(wú)極”化在別墅向“地下”發(fā)展和均價(jià)急遽提升的同時(shí)，別墅的贈(zèng)送面積也往“無(wú)極”發(fā)展。大多戶型以3＋1為主，即地上三層、地下室一層，少數(shù)如觀瀾湖高爾夫大宅系列除C戶型外都是以2＋1為主，即地上兩層，地下室一層。而近年來(lái)，隨著別墅物業(yè)類型的多樣化和“城市化”，別墅在重視大環(huán)境如高爾夫景、海景、山景的運(yùn)用同時(shí)，也強(qiáng)調(diào)自身園林的建設(shè)，即便聯(lián)排別墅，也追求戶戶綠化生態(tài)，戶與戶之間，多有綠化帶、高大樹種隔離，住戶的隱私和戶均綠化，做到更好。作為高端項(xiàng)目之別墅，應(yīng)該帶頭按照國(guó)家建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)打造房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)居民生活素質(zhì)的全面提高。項(xiàng)目延續(xù)了中國(guó)民居傳統(tǒng)的黑白灰色彩，并以冰裂紋花窗點(diǎn)綴其間，拈棄了傳統(tǒng)民居符號(hào)化的青瓦飛檐，而更多的是吸收了傳統(tǒng)民居對(duì)空間的應(yīng)用，在精神層面上對(duì)中國(guó)民居文化進(jìn)行傳承，其簡(jiǎn)約的線條，廊下斑駁的陰影、青石板路，圖案分明的門窗、線條明快流暢的柱額柱落、肌理質(zhì)感真切的欄桿臺(tái)基……帶有傳統(tǒng)的“徽派”民居精神,乃是對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)建筑的有機(jī)現(xiàn)代化運(yùn)用。代表項(xiàng)目有中信紅樹灣花城。從2002年的熙園、水榭花都為開(kāi)端，有條件者，皆在高樓大廈的夾縫中安插幾棟到幾十棟別墅，而2005年風(fēng)氣為最。從銷售的戶型面積看，換言之，如此面積的別墅最受市場(chǎng)歡迎。這種“雜糅型”項(xiàng)目乃近三年來(lái)深圳萌發(fā)的地產(chǎn)現(xiàn)象，勢(shì)頭漸猛。買家多以自住為主，少數(shù)為投資。六、發(fā)展商一哄而上該特征與建筑類型的“雜糅”關(guān)系密切。在國(guó)家政策制度的約束下，在人民生活品質(zhì)高要求的推動(dòng)下，相信建筑節(jié)能將成為建筑新風(fēng)尚。別墅項(xiàng)目對(duì)園林水景的打造或者利用表現(xiàn)在兩大方面：打造大體量的湖水；潺潺流水貫穿整個(gè)園林。建筑風(fēng)格趨向中式現(xiàn)代化除了少數(shù)項(xiàng)目如西湖苑、振業(yè)城、翠楓豪園等殘留傳統(tǒng)歐陸建筑風(fēng)格，多數(shù)項(xiàng)目表現(xiàn)出現(xiàn)代、簡(jiǎn)約或中式的建筑特征如第五園、城市山谷、萬(wàn)科東海岸三期、棲湖、中信紅樹灣花城、香蜜湖第一生態(tài)苑，部分項(xiàng)目借鑒了西班牙建筑風(fēng)格如萬(wàn)科城、意大利建筑風(fēng)格如觀瀾湖高爾夫大宅系列、瑞士風(fēng)格如圣莫麗斯。另外，還有2005年前批準(zhǔn)的少量遺留別墅在市銷售，包括龍崗御海灣、南山西麗山莊等。如果說(shuō)深圳別墅經(jīng)歷了1994年之前的從無(wú)到有、19941997年間大躍進(jìn)式發(fā)展和19982000年的沉寂等三個(gè)階段的粗放型區(qū)域化發(fā)展，那么，2000－2004年深圳別墅市場(chǎng)則走向成熟發(fā)展道路，表現(xiàn)在產(chǎn)品類型豐富，風(fēng)格多樣化，設(shè)計(jì)精細(xì)化，區(qū)域分布廣泛化。2005深圳別墅年可謂取得了豐碩成果，別墅產(chǎn)品，策劃，營(yíng)銷手法，推出量與銷售面積，銷售金額，銷售均價(jià)，開(kāi)發(fā)地段，開(kāi)發(fā)企業(yè)，輻射企業(yè)，國(guó)際影響力等各個(gè)角度都有較大的提升或者擴(kuò)大。批準(zhǔn)預(yù)售的項(xiàng)目個(gè)數(shù)為歷年之最，而且，覆蓋區(qū)域以關(guān)外龍崗、寶安為主，相反，最早開(kāi)發(fā)別墅的區(qū)域——羅湖區(qū)、蛇口片區(qū)“顆粒無(wú)收”，這與深圳地產(chǎn)向關(guān)外拓展密不可分。2005年深圳許多別墅項(xiàng)目迎接了多批來(lái)自異地、國(guó)家相關(guān)機(jī)關(guān)、機(jī)構(gòu)人員組成的別墅考察團(tuán)，深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)和住宅與房地產(chǎn)雜志社舉辦的“深圳別墅豪華考察團(tuán)”更是前所未有地組織了30余名來(lái)自上海、浙江、南京、安徽等地的地產(chǎn)上下游企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組成的龐大考察隊(duì)伍，活動(dòng)的成功舉辦，從另一個(gè)側(cè)面反映了深圳別墅的全國(guó)輻射力和產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)化。至于地產(chǎn)精華之別墅項(xiàng)目，自然對(duì)“水”無(wú)所不用其極，2005年無(wú)一別墅項(xiàng)目例外，連“老別墅”——坪地西湖苑也開(kāi)天辟地挖了個(gè)幾千平方的湖。其中，振業(yè)城具有環(huán)保和建筑節(jié)能的高度社會(huì)責(zé)任感，其建筑節(jié)能超過(guò)50％，通過(guò)了國(guó)家3A鑒定，很好地執(zhí)行了國(guó)家要求的建筑節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)，這一點(diǎn)，不僅僅值得社會(huì)關(guān)注，更值得所有開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)和效仿。相比前幾年，2005年深圳別墅營(yíng)銷更重視對(duì)“文化”的挖掘，比如第五園舉辦了系列畫展、“儺文化名人沙龍”、廟會(huì)等，觀瀾湖高爾夫大宅系列項(xiàng)目力推“家族傳承”理念營(yíng)銷，等等。尤其是品質(zhì)優(yōu)秀的名別墅，全國(guó)、境外客戶更多，觀瀾湖高爾夫大宅系列的客戶境內(nèi)外購(gòu)買者甚至各占一半。從項(xiàng)目的別墅純粹性來(lái)看，僅僅觀瀾湖高爾夫大宅4大系列項(xiàng)目、棲湖、純水岸二期是純別墅，其余10個(gè)項(xiàng)目都是“雜糅型”別墅項(xiàng)目，即含有高層或多層等多種建筑形態(tài)的項(xiàng)目。從項(xiàng)目銷售單價(jià)看，純水岸二期最高，50000元/平方；香蜜湖第一生態(tài)苑其次，41000元/平方；觀瀾湖高爾夫大宅第三，26500元/平方。但由于土地供應(yīng)政策和土地資源逐漸稀缺的影響。施工中的圣莫麗斯振業(yè)城效果圖第五園實(shí)景萬(wàn)科城實(shí)景——，僅推出聯(lián)排，另外雜糅小高層、高層等建筑形態(tài)。其中，第五園的原創(chuàng)現(xiàn)代中式設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單而明快，意境深遠(yuǎn)而價(jià)值長(zhǎng)久。既重視環(huán)境與自然的融合又重視建筑節(jié)能將成為未來(lái)深圳建筑的必然趨勢(shì)，這也符合國(guó)家對(duì)建筑節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)要求。從東往西看，深圳傳統(tǒng)老別墅“戶挨戶 光禿禿”的現(xiàn)象比較普遍，尤其是深圳東部沿海老別墅。 第五園的中式園林四、戶型設(shè)計(jì)功能劃分清晰別墅戶型向“地下”發(fā)展，這是2005年深圳別墅最大的特征之一。有些戶型為工人設(shè)了特別的（地下室）出入口，并在地下室另設(shè)立工人廚房。通過(guò)天井、地平線負(fù)一層的設(shè)計(jì)以及增加層高的做法，實(shí)現(xiàn)戶戶陽(yáng)光，戶戶通透。窗外是泳池五、配套世紀(jì)前的別墅由于地處遠(yuǎn)郊或孤獨(dú)一隅，多以度假為主，所以在公共和自身配套方面乏善可陳，隨著別墅的“城市化”以及公共交通的四通八達(dá)、心理距離的拉近、生活品質(zhì)需求的提升，尤其是“雜糅別墅”的蕓蕓眾生，21世紀(jì)的新建別墅在享受公共配套的同時(shí)，尤其注重自身配套的完善，連商場(chǎng)、學(xué)校、用戶專車等都配上了，這在以往別墅開(kāi)發(fā)中是很難想象的。如萬(wàn)科城引進(jìn)多路公交、城市山谷開(kāi)辟“業(yè)主通道”、觀瀾湖高爾夫球會(huì)希望球場(chǎng)周圍工廠另行安置等。——多建設(shè)公共車位作為老一代純別墅而言，戶戶地下層或者地面層自帶1－2個(gè)車位的現(xiàn)象非常普遍，但在聯(lián)排別墅等新建筑形態(tài)下以及高層、小高層、別墅在一個(gè)項(xiàng)目中“同臺(tái)競(jìng)技”的情況下，別墅的車位公共化逐漸成為一種“時(shí)尚”?！?jiǎng)e墅設(shè)業(yè)主專車的呼聲增大東海岸業(yè)主專車的出現(xiàn)使別墅項(xiàng)目無(wú)業(yè)主專車的現(xiàn)象已經(jīng)成為歷史。業(yè)主私家山體公園自然對(duì)完善小區(qū)配套、對(duì)業(yè)主健康生活環(huán)境的改善有著極大的促進(jìn)作用，但由于建設(shè)山體私家公園歸根到底屬于社會(huì)公共資源為少數(shù)人所享有的行為，同時(shí)其建設(shè)中對(duì)自然生態(tài)的破壞不言而喻，所以，業(yè)界普遍認(rèn)為建設(shè)業(yè)主私家山體公園尤其是紅線外的私家山體公園的行為并不可取，于發(fā)展商，于政府。鹽田萬(wàn)科東海岸社區(qū)三期A區(qū)享大梅沙旅游區(qū)所有的商業(yè)、交通、學(xué)校等完善公共配套。紅樹灣花城自身有2萬(wàn)平方商業(yè)。1：1會(huì)所泳池、棋牌室、會(huì)議室等基本設(shè)施齊全。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有小學(xué)、幼兒園。/無(wú)1戶擁1位設(shè)有高尚會(huì)所第五部分 營(yíng)銷策劃 社會(huì)越發(fā)達(dá)，分工越精細(xì)，營(yíng)銷、策劃在潮流中演變?yōu)闀r(shí)尚，別墅營(yíng)銷策劃方式也隨別墅發(fā)展經(jīng)歷了傳統(tǒng)的被動(dòng)“釣魚式”營(yíng)銷到如今的多渠道綜合運(yùn)用。這與信息時(shí)代網(wǎng)絡(luò)媒體作用明顯以及觀瀾湖地產(chǎn)商重視網(wǎng)絡(luò)自身各項(xiàng)綜合廣告、宣傳資源的意識(shí)和實(shí)際行是動(dòng)密不可分。即便舉辦活動(dòng),各發(fā)展商也是猶抱琵琶半遮面的羞澀狀，既不突出項(xiàng)目，也不做媒體宣傳。如由圣莫麗斯開(kāi)發(fā)商組織的“二線拓展區(qū)論壇”和由觀瀾湖高爾夫球會(huì)組織的“首屆營(yíng)銷峰會(huì)”，紛紛邀請(qǐng)來(lái)自各個(gè)別墅開(kāi)發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)共同討論市場(chǎng)、論劍未來(lái)，從某種意義上來(lái)說(shuō)，這樣的“共論”富含“聯(lián)手”的意義。觀瀾湖高爾夫大宅系列和第五園營(yíng)銷是為典范。激烈的比賽背后，是國(guó)際友好的張顯，也表現(xiàn)出西麗山莊開(kāi)發(fā)商林江實(shí)業(yè)的國(guó)際友好的令人敬仰的精神。該活動(dòng)由北京著名主持人王靜、國(guó)家一級(jí)戲劇演員佟凡聯(lián)袂激情主持，來(lái)自深圳、香港以及北京、上海等大都市的知名企業(yè)高管、CEO歡聚一堂，著名小提琴演奏家薛偉傾情演奏《梁?！返冉?jīng)典名曲，多而精的節(jié)目讓觀眾喝彩不斷。隨著社會(huì)的變遷，逐漸發(fā)展成為大眾娛樂(lè)的方式。郎咸平的融會(huì)地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的貫通演講掀起媒介、業(yè)界小小風(fēng)波。另一方面，由于別墅、豪宅交易仍以投資為主，故在下半年新政逐步落實(shí)，別墅、豪宅的狂熱炒作似乎也逐步平息下來(lái)。2004年，深圳別墅供應(yīng)量只有16萬(wàn)平方米，％。東海岸Townhouse，三級(jí)市場(chǎng)均價(jià)已為13000元/平方米，而不再是當(dāng)初的7000元/平方米。人口的不斷增加，高端消費(fèi)者同時(shí)也在大量增加，也是支撐深圳豪宅市場(chǎng)的一個(gè)重要因素。雖然“晉商”的成交結(jié)果并不