深圳別墅年度研究分析報告(參考版)
2025-06-23 00:48本頁面
【正文】 設(shè)計導向注重生態(tài)、健康新的設(shè)計理念強調(diào)建筑應(yīng)與大自然和諧，主張因地制宜，追求從生態(tài)、健康的角度關(guān)注居住質(zhì)量的整體提高。 更注重項目及企業(yè)文化的塑造企業(yè)文化最具象的表現(xiàn)是企業(yè)品牌，好的企業(yè)品牌能夠直接給消費者信心，發(fā)展商品牌是消費者在選購別墅產(chǎn)品時衡量的重要指標之一；企業(yè)文化及項目文化抽象的表現(xiàn)是，企業(yè)所倡導的居住理念，項目所營造的人文環(huán)境能夠打動目標客戶，因此，要目標客戶真正被打動，就需要將消費者需求融入項目或企業(yè)文化中去。具體表現(xiàn)在項目規(guī)劃傾向于內(nèi)部公共空間的營造，營造一種居住文化，增加居 住者的歸屬感；企業(yè)成立客戶會，打造企業(yè)與消費者、消費者之間互相交流的平臺，以提升企業(yè)的品牌知名度與美譽度?！疚幕繌木幼」δ艿奶嵘呦虍a(chǎn)品附加值的追求別墅作為一種高級消費品，其使用價值除了作為普通住宅的居住功能的實現(xiàn)，還應(yīng)該為居住者提供一種精神層面的滿足， 從需求層次來看，它還應(yīng)綜合考慮居住者在歸屬感、領(lǐng)域感、私密感、社會交往等眾多方面的因素。別墅品質(zhì)大幅度上升別墅作為一種建筑除了要符合自然、氣侯、地理等自然生態(tài)，還要有優(yōu)良的建筑材料，配之以合適的設(shè)計、規(guī)劃，才能算是一個好作品。關(guān)外相當多的土地進入一級市場，且規(guī)劃容積率不高，開發(fā)商獲得這些土地資源時，通常采取別墅類物業(yè)規(guī)劃，以求實現(xiàn)最高的投資價值和收益?！ 〉谒牟糠帧 ∩钲趧e墅市場發(fā)展前景深圳別墅市場經(jīng)過十多年的發(fā)展，已經(jīng)從粗放型發(fā)展轉(zhuǎn)向集約化、精細化發(fā)展，未來別墅市場的發(fā)展將以符合經(jīng)濟、文化、生態(tài)三個方面條件為主導發(fā)展。定制式營銷——根據(jù)消費者意愿度身定制，滿足消費者個性化需求?！?體驗營銷——在銷售過程中讓消費者提前體驗別墅生活方式，刺激客戶消費欲望?！?聯(lián)手營銷——主要指多個項目對區(qū)域市場的整合推廣，在普通住宅市場運用的較多，如“深圳西岸”——寶安中心區(qū)、“南硅谷”——高新南區(qū)，這種模式可以迅速擴大區(qū)域影響力，別墅市場推廣可以借鑒。☆ 輿論引導——最常見的方式是客戶聯(lián)誼會、專家性的導購、尋找意見領(lǐng)袖三種方式?！钅敲?，別墅營銷除了電視廣告、戶外廣告牌、報紙廣告等基本“規(guī)定動作”外，應(yīng)該更注重新的、針對性的“自選動作”，在這里拋磚引玉，提出幾種別墅營銷方式進行探討。資本階層是第一代富裕階層，他們通過各種方式積累資本，具備很強的購買力，但文化水平一般，消費觀念比較傳統(tǒng)，家庭成員一般比較多，購買別墅主要用于居住，不會過多注重別墅是否升值，換購別墅的頻率不高，這部分客戶活躍在90年代中后期的別墅市場；知富階層是第二代富裕階層，他們通過自己的知識創(chuàng)造財富，文化水平較高，他們購買別墅的目的多元化，除滿足居住要求外，更注重精神層面的要求，比如人文環(huán)境、升值潛力等，換購別墅的頻率比較高，這部分客戶已經(jīng)逐漸成為別墅市場消費主力軍。香港客戶在深圳購買別墅主要有兩種用途：一種是度假，度假型產(chǎn)品比較集中在東部海岸線；另一種是居住，離市區(qū)不遠或關(guān)外鎮(zhèn)區(qū)的別墅屬于這類產(chǎn)品，這些消費者在深圳工作、投資辦廠，生活的時間較長，他們對生活品質(zhì)要求比較高，這部分客戶活躍在早期深圳的別墅市場，是主要消費者。此外，還有內(nèi)地人士。也有部分案例出現(xiàn)不同程度貶值，如觀瀾龍湖山莊、銀湖頤園別墅。 如果單純依靠租賃方式尋求回報，要達到810％回報率，大約需要1012年的時間收回成本，那么以萬元/平米售價為例，租金水平應(yīng)該在80100元/平米（考慮了每年2個月的空置）。、售價格分析（注：①以上數(shù)據(jù)部分是近年成交價格，部分是二手報價；②所有價格增長率未扣除交易過程中產(chǎn)生的費用；③已裝修案例沒有扣除裝修費用；④價格單位為元/平米。鹽田區(qū)未來供應(yīng)主要在大小梅沙、三洲田，預計隨著東部華僑城的滾動開發(fā)和濠信、心海別墅項目的推出以及天琴灣頂級獨立別墅的帶動，片區(qū)價格會有一定上升。未來羅湖供應(yīng)潛力不足。2）更注重建筑、環(huán)境與人結(jié)合，主張因地制宜，追求從生態(tài)、健康的角度關(guān)注居住質(zhì)量的整體提高。這類風格的設(shè)計，從空間設(shè)計上力求給人舒適自然的感受；在材質(zhì)的選擇上，更注重利用自然生態(tài)資源，主張因地置宜；在色彩的組合，力求營造氣氛和突顯特殊的設(shè)計風格。建筑設(shè)計上因地制宜，充分利用山體的天然植被，融建筑于自然山勢之中。在建筑材料上，“現(xiàn)代主義建筑”主張積極采用新材料、新結(jié)構(gòu)，在建筑設(shè)計中發(fā)揮新材料、新結(jié)構(gòu)的特性；主張堅決擺脫過時的建筑樣式，放手創(chuàng)造新的建筑風格；主張發(fā)展新的建筑美學，創(chuàng)造建筑新風格。2002年以后推出的城市山谷、西麗山莊從建筑外形、房屋結(jié)構(gòu)、平面布置到綠化園林全面引進西式風格。深圳別墅對西式風格的借鑒經(jīng)歷了從早期外觀局部的簡單模仿，到建筑技術(shù)、房屋結(jié)構(gòu)及整體園林、空間布局的全面吸收過程。御景苑和華僑海景山莊在吸納了歐式建筑元素同時還保留了明顯的嶺南風格特征。90年代初期開發(fā)的怡景別墅，是典型的嶺南風格的別墅；到90年代未，古典懷舊風格逐步引入到別墅的建筑中。嶺南風格建筑跟南方的環(huán)境氣候是一種完美結(jié)合：在建筑風格上它強調(diào)布局高低錯落，建造錯落有致。在近年的戶型設(shè)計中，一些產(chǎn)品通過建筑層高的控制技巧贈送部分建筑面積，這些贈送的空間主要表現(xiàn)在車庫、儲藏室、地下室、露臺等功能區(qū)或休閑區(qū)，這些贈送部分不計入?yún)⒖紮?quán)重內(nèi)?！静煌娣e居家型】不同面積的居家別墅，面積越大，功能區(qū)越完善，所占比重越大，而休息區(qū)與生活區(qū)的比重則視具體情況而定，既可以增加休息區(qū)的比重（如增加房間數(shù)量或房間面積），也可以增加生活區(qū)的比重（如增加起居廳數(shù)量或起居廳面積）。 【休閑區(qū)】功能分區(qū)項目名稱仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868休閑區(qū)
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