【正文】 參考文獻(xiàn)：，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所，中國(guó)計(jì)劃出版社 200310 ，廣東經(jīng)濟(jì)出版社， 3. 房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃(理論實(shí)操與案例)，廣東省出版集團(tuán)， ，瞿富強(qiáng)，化學(xué)工業(yè)出版社，.31 / 31。 武漢市將繼續(xù)嚴(yán)格貫徹中央出臺(tái)的一系列政策措施，按照支持居民合理住房消費(fèi)、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房、增加有效供給、完善相關(guān)政策的原則，綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等調(diào)控手段，進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，不斷完善住房保障制度，大力解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。 2013年，是武漢市向建設(shè)“國(guó)家中心城市”目標(biāo)邁進(jìn)的重要一年，是重點(diǎn)建設(shè)“幸福武漢”、“美麗江城”、“工業(yè)倍增”，大力推進(jìn)武漢復(fù)興跨越式發(fā)展的關(guān)鍵之年。同時(shí)，我市還將努力增加保障性住房有效供給，有效緩解中低收入住房困難家庭的住房需求。其中，新開(kāi)工建設(shè)各類保障性住房48094套；竣工各類保障性住房40000套；新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼1000戶。（五）保障性安居工程建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。特別是近幾個(gè)月，我市商品住房成交一直保持萬(wàn)套以上，開(kāi)發(fā)企業(yè)信心不斷加強(qiáng)。（四）企業(yè)信心不斷增強(qiáng)。另外，由于2012年武漢市土地成交面積較去年增幅明顯，%，且住房新開(kāi)工面積較2011年明顯好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)供應(yīng)整體形勢(shì)好于去年，尤其是城中村改造力度加大，中心城區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)將有所改善。（三）住房?jī)r(jià)格趨于平穩(wěn)。2013年，全國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策總基調(diào)不變，市場(chǎng)預(yù)期逐步趨穩(wěn)，加之新開(kāi)工面積和土地供應(yīng)等指標(biāo)保持回升，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系仍將保持在合理范圍。（二）供求關(guān)系將繼續(xù)保持在合理水平。二是宏觀經(jīng)濟(jì)層面。一是政策層面。下一步，市政府將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，提高政策的前瞻性、針對(duì)性和有效性，把握好政策方向和力度，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，穩(wěn)定市場(chǎng)各方預(yù)期，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。六、2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望受土地稀缺等因素影響，內(nèi)環(huán)線商品住房供應(yīng)量相對(duì)較少，占比不足全市供應(yīng)量的5%，%，而三環(huán)線以外住房供應(yīng)較為充足，上市量和銷量占比均在45%以上。中心城區(qū)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，:1，而新城區(qū)住房供應(yīng)量較為充足，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供大于求的局面，:1。通過(guò)全市商品住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)顯示,我市新建住房?jī)r(jià)格最高達(dá)55000元/平方米，最低僅2100元/平方米，價(jià)格差距明顯。（三）區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不平衡。三是住房新開(kāi)工面積增速偏小。二是商品住房供應(yīng)量出現(xiàn)回落。一是供銷比有所變化。目前市場(chǎng)上開(kāi)工建設(shè)的地塊多以2009年和2010年摘牌地塊為主，特別是近年來(lái)拆遷成本的提升，加之建筑成本、勞動(dòng)力成本上揚(yáng)，住房品質(zhì)和節(jié)能技術(shù)要求的提高，住房成本呈逐步上升態(tài)勢(shì)，都將對(duì)商品住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生影響。由于市場(chǎng)需求較為旺盛，一些外部因素的變化可能還會(huì)產(chǎn)生疊加效應(yīng)，也增加了房?jī)r(jià)調(diào)控壓力。二是受央行調(diào)整信貸政策的影響，消費(fèi)者購(gòu)房成本有所降低，我市剛性住房需求得到集中釋放。 （一）穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作壓力仍然存在。 2012年，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展較為平穩(wěn)，但市場(chǎng)中仍存在一些新問(wèn)題、新情況。%。二是投放更多用于滿足首套自住和合理改善性需求，%。 2012年，武漢市房地產(chǎn)貸款總量有所回升，投向更加合理?？⒐?基本建成)各類保障性住房58602套；新增發(fā)放租金補(bǔ)貼 2505戶，省市政府下達(dá)的保障性安居工程建設(shè)年度任務(wù)目標(biāo)全面完成。開(kāi)工建設(shè)各類保障性住房108077套（戶），占全省的1/3，位居全國(guó)19個(gè)副省級(jí)以上城市前列。（六）保障性安居工程建設(shè)繼續(xù)深入推進(jìn)700010000元/平方米商品住房銷量占比加大。2012年，我市120平方米以下商品住房為市場(chǎng)的主要需求，%，較去年增加了3個(gè)百分點(diǎn)。2012年每月商品住房銷售均價(jià)走勢(shì)圖前5個(gè)月我市價(jià)格穩(wěn)中有降，%、%、%、%、%。 2012年，％。2012年每月商品住房銷售套數(shù)走勢(shì)圖 2012年，受信貸政策調(diào)整的影響，剛性需求集中釋放，我市商品住房銷量回升較快，成交套數(shù)達(dá)134953套，％。 隨著我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，市場(chǎng)預(yù)期逐步趨穩(wěn)，推動(dòng)了土地市場(chǎng)成交。四、2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)這說(shuō)明如今的中國(guó)，富人的財(cái)富仍在快速增加，窮人的財(cái)富則增長(zhǎng)緩慢，中國(guó)貧富分化的趨勢(shì)并沒(méi)有改觀，從而導(dǎo)致富人的支付能力在增強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)的影響力也更強(qiáng)。顯然，這些增加的住房大多被中國(guó)的富人所購(gòu)買，因?yàn)榉績(jī)r(jià)越來(lái)越脫離了窮人的收入水平。其實(shí)近十年來(lái)，中國(guó)城市居民人均居住面積年增長(zhǎng)超過(guò)1平米，增長(zhǎng)速度驚人。隨著房?jī)r(jià)一路上漲，窮人只能“望房興嘆”，富人的財(cái)富卻越發(fā)膨脹。房?jī)r(jià)的博弈其實(shí)可以看做中國(guó)窮人和富人博弈。房產(chǎn)相對(duì)于古董、股票、黃金等投資產(chǎn)品而言，既有使用價(jià)值、又有投資價(jià)值，還能通過(guò)出租獲得部分收益，也不需要掌握太多鑒別知識(shí)，因而成為了中國(guó)富人的投資首選。，富人的投資需求主導(dǎo)了房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)經(jīng)過(guò)三十年的改革開(kāi)放，由于收入分配不合理，中國(guó)貧富分化嚴(yán)重。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，到2010 年3 月底，全市商品房成交均價(jià)為6321 元/ 平方米，漢口、武昌、漢陽(yáng)三大中心城區(qū)的商品房成交均價(jià)分別為9210 元/ 平方米、8508 元/ 平方米、7913 元/ 平方米。自住型購(gòu)房者的這種盲從心態(tài)使得他們也進(jìn)入了房地產(chǎn)。在房?jī)r(jià)肆長(zhǎng)的情況下，一些自住型購(gòu)房者也就恐慌了。但由于我國(guó)投資渠道十分有限，投機(jī)客覺(jué)得在貨幣貶值的情況下，房?jī)r(jià)肯定有獲利空間，導(dǎo)致投機(jī)客們大量涌入房地產(chǎn)。從2008 年11 月開(kāi)到2009 年6 月，國(guó)家投放了8 萬(wàn)多億資金，龐大數(shù)量的投入帶來(lái)了一種非常強(qiáng)烈的通貨膨脹預(yù)期。由于房?jī)r(jià)估值越高，假按揭從銀行套取的資金越多，開(kāi)發(fā)商越傾向于提高價(jià)格。在房?jī)r(jià)剛剛起來(lái)，而大量的投機(jī)資金還沒(méi)有進(jìn)入房地產(chǎn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始自買自賣，通過(guò)假按揭來(lái)套現(xiàn)?！巴恋刎?cái)政”使政府對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲，往往采取姑息的態(tài)度。與其他實(shí)體投資項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往見(jiàn)效快，對(duì)ＧＤＰ和財(cái)政收入的“貢獻(xiàn)”顯著。與此同時(shí)，政府也是土地增值的受益者。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾表示，中國(guó)有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地，倒賣土地，卻不蓋房子，這樣的開(kāi)發(fā)商大概占到三分之一左右。2005年，李澤楷旗下的香港盈科大衍地產(chǎn)有限公司（下稱盈大地產(chǎn)）。而古北地區(qū)經(jīng)過(guò)7年的開(kāi)發(fā)。如李嘉誠(chéng)的和記黃埔和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)兩家公司最近8年在上海進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，多個(gè)項(xiàng)目從地塊獲得至上市銷售的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)6年以上。在這個(gè)過(guò)程中，持有土地的時(shí)間越長(zhǎng)，獲得的土地增值收益就越大?？梢?jiàn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要目的就是賺取土地增值收益。從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式看，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)把設(shè)計(jì)外包給了設(shè)計(jì)單位，施工交給了承建單位，裝修委托給裝修公司，甚至銷售都給了代理公司。前二者是城市化進(jìn)程的必然結(jié)果，因此地價(jià)在一定程度內(nèi)的合理上漲有其必然原因。真正支撐房?jī)r(jià)上漲的理由，是土地價(jià)格的上漲。 （高價(jià)土地大量賣出）如果不考慮市場(chǎng)炒作的因素，住房的價(jià)值主要決定因素有兩個(gè)：一個(gè)是住宅本身，即建設(shè)成本；一個(gè)是住宅所處的位置，即土地成本。再者，中央采取了增加稅收的措施，其原意本是控制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，而實(shí)際上卻將增加的稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者頭上，使得房?jī)r(jià)不跌反而