房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)(參考版)
2025-01-21 17:11本頁(yè)面
【正文】 (b)資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）當(dāng)i1=20%時(shí)，NPV1=當(dāng)i2=21%時(shí)，NPV2=由插入法求得:FIRR資=%FIRR資=%MARR=12%，從資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此項(xiàng)目是可行的。（b）全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）當(dāng)i1=15%時(shí)，NPV1=當(dāng)i2=20%時(shí)，NPV2=由插入法求得:FIRR全=%FIRR全=%MARR=10%，從全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此項(xiàng)目是可行的。(一)基本財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目的全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表5項(xiàng)目的資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表6項(xiàng)目的損益表見(jiàn)附表7項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用表見(jiàn)附表8其中本項(xiàng)目土地增值稅的計(jì)算：扣除項(xiàng)目金額=++=增值額==增值額/扣除項(xiàng)目金額=*100%=%土地增值稅稅額=*40%*5%=（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇及單方案財(cái)務(wù)可行性分析靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其分析（1）投資利潤(rùn)率從損益表（附表7） 萬(wàn)元投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額/總投資*100% =（ /3）/*100%= %（2）資本金利潤(rùn)率資金利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額/資本金*100% =()/13100*100% =%（3）投資回收期根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表（附表5）以及投資回收期的計(jì)算公式：投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份1+（上年累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量） =41+() =根據(jù)類似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)以及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，從靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析，該投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。本金在第四，五年分別償還3040，3100萬(wàn)元，%. 資金籌措及還本付息分別見(jiàn)附表3和附表4。商業(yè)銀行貸款6140萬(wàn)，分三年投入，項(xiàng)目資本金12800萬(wàn)元；第一、二、。銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算見(jiàn)附表2七、資金籌措計(jì)劃房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措主要是根據(jù)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資使用計(jì)劃，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。預(yù)售部分款項(xiàng)在簽訂預(yù)售合同、交割時(shí)分別按30%和70%收取，現(xiàn)房款項(xiàng)在交割時(shí)一次性收取?？射N售面積的確定可銷售的住宅建筑面積為78950平方米，可銷售的停車場(chǎng)面積為700平方米（即40個(gè)車位）。項(xiàng)目投資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成見(jiàn)表9。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為：（9309++++）5%=1經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。其他費(fèi)用見(jiàn)表8。82180㎡30元/㎡ 7供電工程貼費(fèi)寧價(jià)工[2000]322號(hào)5500kva160元/kva 8煤氣建設(shè)費(fèi)寧價(jià)工字[1998]513號(hào)299戶2000元/戶 9自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)蘇價(jià)工字[1998]54號(hào)82180㎡26元/㎡ 10教育地方附加費(fèi)省委蘇發(fā)[1994]6號(hào)82180㎡20元/㎡ 合計(jì) 1其他費(fèi)用其他費(fèi)用是指根據(jù)國(guó)家或項(xiàng)目所在地政府部門規(guī)定計(jì)取、或根據(jù)工程建設(shè)慣例應(yīng)發(fā)生的但未計(jì)入1至10項(xiàng)的費(fèi)用。82180㎡105元/㎡ 5發(fā)展新墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)寧財(cái)綜[2002]707號(hào)。開發(fā)期稅費(fèi)見(jiàn)表7。以上述1～5項(xiàng)之和為基數(shù)，費(fèi)率為2%。以上述1～5項(xiàng)之和為基數(shù)，%。 根據(jù)本項(xiàng)目的情況，此項(xiàng)費(fèi)用為0。結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，本項(xiàng)目公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成情況見(jiàn)表6。建筑安裝工程費(fèi)構(gòu)成情況見(jiàn)表5。建筑安裝工程費(fèi)仁恒玉蘭山莊的獨(dú)立別墅和多層別墅均為框架結(jié)構(gòu)，且具有一定的造型要求。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用。根據(jù)類似地塊的交易資料，利用房地產(chǎn)評(píng)估方法估算得到該地塊土地使用權(quán)價(jià)格約為8700(1+07/100)=9309萬(wàn)元。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的調(diào)查資料。表2 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期橫道圖 進(jìn)度 時(shí)間內(nèi)容12345前期工作主體結(jié)構(gòu)施工安裝工程施工裝飾工程施工室外工程商品房預(yù)售商品房現(xiàn)售五、項(xiàng)目投資估算投資估算依據(jù)為：國(guó)家發(fā)改委2006年7月發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；國(guó)家及南京市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用取定的相關(guān)文件。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表1。另設(shè)有一處會(huì)所（約1800平方米），一處物業(yè)管理用房（約550平方米），一個(gè)垃圾中轉(zhuǎn)站（約60平方米），一個(gè)配電房（約120平方米），一個(gè)地下停車場(chǎng)（約700平方米，40個(gè)車位）。獨(dú)立別墅可建35幢，每幢建筑面積為370平方米。（二）擬開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案根據(jù)玉蘭山莊建設(shè)項(xiàng)目自身特征，結(jié)合南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與研究，提出開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。（3）主要建筑單體平、立、剖面圖。9 .報(bào)審圖紙要求：（1）設(shè)計(jì)說(shuō)明（含技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）。8. 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)同時(shí)滿足國(guó)家和地方現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和規(guī)范的規(guī)定。6. 統(tǒng)一進(jìn)行室外綠化設(shè)計(jì)。5. 按組團(tuán)級(jí)配套設(shè)施規(guī)模設(shè)置用地內(nèi)配套設(shè)施，居委會(huì)、小區(qū)活動(dòng)中心、物業(yè)管理、配電房、停產(chǎn)庫(kù)等設(shè)施不得漏項(xiàng)。：容積率﹤1建筑密度﹤15%綠地率 ﹥50%3. 建筑退讓要求。（三）可行性研究的目的為企業(yè)投資決策提供依據(jù)。寧南新區(qū)隸屬于雨花區(qū)，其北自緯八路與雨花臺(tái)風(fēng)景區(qū)相接，南至繞城公路，西到寧丹路，東起寧溧路，該地區(qū)有南京市的南大門之稱。（二）項(xiàng)目地址概況仁恒玉蘭山莊,位于寧南新區(qū)，建在臨近花神湖的山坡之上,距新街口5公里左右。附錄《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)》課程設(shè)計(jì)課程設(shè)計(jì)題目 玉蘭山莊項(xiàng)目可行性研究 姓 名 劉婕妤 學(xué) 號(hào) P2201090511 班 級(jí) 工管5班 時(shí) 間 玉蘭山莊項(xiàng)目可行性研究一、項(xiàng)目總說(shuō)明
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