【正文】 Operation 60 書籍 ： [1] 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 ，建工版 [2] 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例 ，建工版 [3] 投資項目可行性研究工作手冊 ，中國物價出版社 [4] 賈士軍， 房地產(chǎn)項目全程策劃 ，廣東經(jīng)濟出版社 [5] 國家發(fā)改委、建設(shè)部， 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）， 中國計劃出版社， 2022年 8月 參考資料 。 Operation 58 （一）結(jié)論 （二）建議 十二 研究結(jié)論與建議 Course Design for Real Estate Development amp。 Operation 56 （一）風險因素的識別和評估 風險等級劃分 風險因素的識別和評估 十一 項目風險分析 Course Design for Real Estate Development amp。 Operation 55 （六）財務(wù)評價結(jié)論 分析財務(wù)凈現(xiàn)值大小，比較財務(wù)內(nèi)部收益率與行業(yè)基準收益率，判斷項目在財務(wù)上是否可行。 Operation 54 序號 項 目 基本 方案 銷售收入 總投資 5% 5% 10% 5% 5% 10% 1 全部資金 所得稅前 內(nèi)部收益率 (FIRR) % % % % % % % 財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) 靜態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期 所得稅后 內(nèi)部收益率 (FIRR) % % % % % % % 財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) 靜態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期 表 敏感性分析計算表 通過敏感性分析可以知道，項目財務(wù)內(nèi)部收益率指標對影 響因素的敏感性從小到大依次為：銷售收入、總投資。 見 《 敏感性分析計算表 》 。 5%～ 177。 Operation 53 （五）不確定性分析 對影響項目財務(wù)指標的因素 （ 銷售收入、總投資、容積率 ） 進行單因素敏感性分析，分別計算財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、靜態(tài)及動態(tài)投資回收期指標，分析影響因素的敏感程度。 Operation 51 序號 項 目 合 計 計 算 期 2022 2022 2022 2022 2022 1 經(jīng)營收入 2 經(jīng)營稅金及附加 3 增值稅 4 總成本費用 5 利潤總額（ 1234） 6 彌補以前年度虧損 7 應(yīng)納稅所得額（ 56） 8 所得稅 9 稅后利潤（ 58） 10 提取法定盈余公積金 11 提取公益金 12 提取任意盈余公積金 13 可分配利潤（ 9101112） 14 應(yīng)付利潤（股利分配） 15 未分配利潤（ 1314） 16 累計未分配利潤 表 利潤和利潤分配表 Course Design for Real Estate Development amp。 該表根據(jù)總成本費用估算表 、 銷售 (營業(yè) )收入和銷售稅金及附加估算表填寫 。 方法 2： Excel 函數(shù)法 IRR（ X:Y） 十 項目財務(wù)評價 Course Design for Real Estate Development amp。 方法 1：插值法 NPV1 NPV2 i1 i2 IRR i1i2 NPV1+|NPV2| IRRi1 NPV1 NPV i ? ? 21 112 1 NP VNP VNP ViiiIR R??? ＝ ? ?122111 iiNP VNP VNP ViIR R ???＝十 項目財務(wù)評價 Course Design for Real Estate Development amp。 ??????????????????現(xiàn)金流量當年凈金流量絕對值上年累計凈現(xiàn)＋－出現(xiàn)正值的年數(shù)累計凈現(xiàn)金流量＝回收期靜態(tài)投資1??????????????????金流量折現(xiàn)值當年凈現(xiàn)流量現(xiàn)值絕對值上年累計凈現(xiàn)金＋－值出現(xiàn)正值的年數(shù)累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)＝回收期動態(tài)投資1十 項目財務(wù)評價 Course Design for Real Estate Development amp。 Operation 47 根據(jù)現(xiàn)金流量表計 FNPV、 Pt、 FIRR FNPV的計算。 自有資金： 從 投資者 角度出發(fā)，以 投資者的出資額作為計算 基礎(chǔ)，把借款本金償還和 利息支付作為現(xiàn)金流出。 Operation 45 序號 項 目 合 計 計算期 2022 2022 2022 2022 2022 1 現(xiàn)金流入 （ CI） 經(jīng)營收入 2 現(xiàn)金流出 （ CO） 資本金 借款本金償還 借款利息支付 經(jīng)營成本 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ CICO） 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 所得稅前 7 凈現(xiàn)金流量 8 累計凈現(xiàn)金流量 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 10 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 表 現(xiàn)金流量表（自有資金） Course Design for Real Estate Development amp。 十 項目財務(wù)評價 Course Design for Real Estate Development amp。 該表設(shè)定全部投資均為自有資金 ， 用以計算全部投資所得稅前和所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 （ FIRR） 、 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 及投資回收期 （ Pt） 等評價指標 。 分為 現(xiàn)金流量表 （ 全部資金 ） 、 現(xiàn)金流量表 （ 自有資金 ） 十 項目財務(wù)評價 Course Design for Real Estate Development amp。 Operation 41 序號 項目 2022 2022 2022 2022 2022 合計 1 建設(shè)投資 2 銷售收入 24611 3 銷售比例 % % % % % 4 開發(fā)成本 Example：開發(fā)成本的分攤 Course Design for Real Estate Developmen