【正文】 [14] 參見盧炯星主編《中國(guó)外商投資法問(wèn)題研究》，法律出版社2001年版，第147頁(yè)。[12] 參見符啟林著《城市房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度研究》，法律出版社2000年版，第272頁(yè)。[10] 參見張慶華著《中國(guó)土地法操作實(shí)務(wù)》，法律出版社2004年版，第96頁(yè)。[8] 參見張慶華著《中國(guó)土地法操作實(shí)務(wù)》，法律出版社2004年版，第47頁(yè)。[6] 參見朱征夫著《房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的法律問(wèn)題》，法律出版社2001年版，第58頁(yè)。[4] 參見王利明主編《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》，中國(guó)法制出版社2001年版，第345頁(yè)。[2] 參見高富平著《土地使用權(quán)和用益物權(quán)——我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系研究》，法律出版社2001年版，第76－78頁(yè)。9．盧炯星主編《中國(guó)外商投資法問(wèn)題研究》，法律出版社2001年版。7．劉恒著《外資并購(gòu)行為與政府規(guī)制》，法律出版社2000年版。5．朱征夫著《房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的法律問(wèn)題》，法律出版社2001年版。3．梁慧星主編《中國(guó)物權(quán)法研究》，法律出版社1998年版。參考文獻(xiàn)：1．孫憲忠著《論物權(quán)法》，法律出版社2001年版。但房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)由于該種交易方式本身的特質(zhì)，法律風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大。結(jié)束語(yǔ)：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于一個(gè)活躍期，房地產(chǎn)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)較為頻繁，流轉(zhuǎn)的方式多種多樣。但總體而言，面對(duì)不少外資通過(guò)并購(gòu)繞過(guò)我國(guó)法律對(duì)外資的準(zhǔn)入限制的現(xiàn)狀，現(xiàn)行立法缺乏針對(duì)性的規(guī)定。關(guān)于外資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)中的收益匯出，根據(jù)中外合資、外商獨(dú)資企業(yè)法及《中華人民共和國(guó)外匯管理?xiàng)l例》，應(yīng)在繳納稅收、提取各類基金，且經(jīng)外匯管理局進(jìn)行合規(guī)性審查后，方可匯出。2．外資進(jìn)入與收益匯出我國(guó)對(duì)外資的進(jìn)入及其收益的匯出歷來(lái)實(shí)行比較嚴(yán)格的監(jiān)控，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》等文件出臺(tái)后，對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資監(jiān)控更加明顯。同時(shí)該意見也提高了外資房地產(chǎn)公司的境內(nèi)、境外貸款條件。當(dāng)然，如果屬于限制類房地產(chǎn)項(xiàng)目，收購(gòu)行為的審批將更為嚴(yán)格。1．收購(gòu)涉及審批手續(xù)外資部分或全部受讓內(nèi)資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)，將導(dǎo)致企業(yè)性質(zhì)由內(nèi)資公司變更為外資公司。（三）外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的操作對(duì)于外國(guó)投資者而言，收購(gòu)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種最快捷的方式，是實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張的一種重要途徑，當(dāng)然，也有部分外國(guó)投資者通過(guò)收購(gòu)行為進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)以獲取高額利潤(rùn)。2006年7月，針對(duì)近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資增長(zhǎng)較快，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)買房活躍的情況，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、央行、工商總局、外匯局六部委共同簽署了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，在外資市場(chǎng)準(zhǔn)入、并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)、融資、購(gòu)買商品房及收益匯出方面設(shè)置了限制，其目的是為了防止熱錢大量流入，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的國(guó)際投機(jī)性資本。我國(guó)加入世貿(mào)組織后，正在逐步修改或廢止有關(guān)法律、政策，朝著內(nèi)外資平等競(jìng)爭(zhēng)的方向努力。三、在稅收及費(fèi)用方面實(shí)現(xiàn)大幅度優(yōu)惠減免，導(dǎo)致稅收與國(guó)有資產(chǎn)的大量流失。具體表現(xiàn)在：一、公司注冊(cè)時(shí)內(nèi)資企業(yè)應(yīng)一次性注入注冊(cè)資本，而允許外資企業(yè)分期注入注冊(cè)資本（目前這一差別待遇已隨著《公司法》的修訂而不復(fù)存在）。一種傾向是過(guò)度限制外商投資開發(fā)房地產(chǎn)，在獲得土地使用權(quán)、注冊(cè)外資房地產(chǎn)公司及利潤(rùn)的匯出等方面設(shè)置過(guò)多限制。從該《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》可以發(fā)現(xiàn)，相對(duì)而言開發(fā)涉及面較廣、用地面積大、投資金額高、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響較大的外資房地產(chǎn)開發(fā)，我國(guó)一般實(shí)行限制政策。[11]根據(jù)我國(guó)2004年《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，房地產(chǎn)業(yè)跨鼓勵(lì)與限制兩大類。同時(shí)，外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，完善了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，有助于建立一個(gè)健康、規(guī)范的市場(chǎng)。本文第一部分第（二）點(diǎn)中對(duì)此已有提及。1979年《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》第五條規(guī)定：“中國(guó)合營(yíng)者的投資可包括為合營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間提供的場(chǎng)地使用權(quán)。值得注意的是，通常情況下，過(guò)渡期期間為避免轉(zhuǎn)讓方在這一階段轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、文件，也為先期了解項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)狀況，方便后期的公司接收工作，受讓方宜在項(xiàng)目公司派駐財(cái)務(wù)與管理人員，監(jiān)控項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)。誠(chéng)然，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)時(shí)應(yīng)簽訂的最重要文件，但并非唯一文件，根據(jù)操作的具體情形，還可簽署擔(dān)保協(xié)議、代持股權(quán)協(xié)議、股權(quán)回購(gòu)協(xié)議、資產(chǎn)剝離專項(xiàng)協(xié)議、債權(quán)債務(wù)重組專項(xiàng)協(xié)議以及相關(guān)補(bǔ)充條款、配套文件等。上述關(guān)于保密與排他性的義務(wù)一般在項(xiàng)目公司收購(gòu)前期簽訂的意向書或框架性協(xié)議中已有所體現(xiàn)，但其時(shí)的約定簡(jiǎn)單而原則，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之中，則應(yīng)對(duì)該兩項(xiàng)義務(wù)進(jìn)行明確，并約定具體的違約條款。（2）排他性約定鑒于雙方已就收購(gòu)事宜進(jìn)行了大量工作，并最終達(dá)成了一致意見，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可以約定交易雙方只能獨(dú)家與對(duì)方進(jìn)行與本次合作有關(guān)的交易，尤其是限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓方只能向受讓方轉(zhuǎn)讓股權(quán)。因而，通常情況下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)約定雙方互相負(fù)有保密義務(wù)，任何一方僅可就履行其在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同項(xiàng)下義務(wù)之目的而使用該類保密信息，不得向第三方泄漏。因而，在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)應(yīng)充分考慮到這種可能性，明確約定出現(xiàn)以上情形時(shí)，雙方對(duì)此不承擔(dān)責(zé)任，已付出之股權(quán)轉(zhuǎn)讓金應(yīng)予返還。具體而言，宜約定聲明與保證不實(shí)、不按期辦理股權(quán)變更手續(xù)、無(wú)故解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等情形下支付確定金額的違約金，并賠償因此給守約方造成的實(shí)際損失。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，一定要注意資料移交這個(gè)細(xì)節(jié)，列出詳盡的應(yīng)移交資料清單，包括相關(guān)證照印章、財(cái)務(wù)帳冊(cè)憑證、現(xiàn)金、法律及業(yè)務(wù)檔案等，并安排相關(guān)部門的人手分別接收并保管資料，避免轉(zhuǎn)讓方帶走資料或因接收工作的無(wú)序?qū)е沦Y料遺失。（11） 項(xiàng)目公司做出融資安排（包括銀行貸款、企業(yè)間拆借、發(fā)行股票、發(fā)債、融資租賃等），或項(xiàng)目公司向其他方提供信用擔(dān)保。（9） 同意對(duì)以項(xiàng)目公司作為一方的重大合同的條款進(jìn)行不利于項(xiàng)目公司的修訂或終止該等合同的效力。（7） 項(xiàng)目公司合并、分立或解散。（5） 項(xiàng)目公司對(duì)外投資設(shè)立公司，或進(jìn)行、參與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外的其他業(yè)務(wù)。（3） 轉(zhuǎn)讓方或其關(guān)聯(lián)方與項(xiàng)目公司之間進(jìn)行交易。應(yīng)設(shè)定限制的行為包括：（1）轉(zhuǎn)讓方在其擁有的項(xiàng)目公司全部或者部分股權(quán)上設(shè)置質(zhì)押、托管或任何其他第三者權(quán)益。8．過(guò)渡期轉(zhuǎn)讓方及項(xiàng)目公司的行為限制自股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽署之日起至股權(quán)受讓方真正進(jìn)入項(xiàng)目公司行使股東權(quán)利止，這一階段為過(guò)渡期，過(guò)渡期項(xiàng)目公司仍由轉(zhuǎn)讓方控制。一旦股權(quán)轉(zhuǎn)讓方違約，則股權(quán)受讓方可立即對(duì)該回購(gòu)要約作出承諾，從而啟動(dòng)回購(gòu)程序。（6）股權(quán)回購(gòu)。但“擔(dān)保性預(yù)售”提供的保障并非絕對(duì)，如受讓方解除合同并返還項(xiàng)目公司股份的目的未能實(shí)現(xiàn)，受讓方確定成為項(xiàng)目公司股東，則該等房屋均已成為受讓方自身財(cái)產(chǎn)，“擔(dān)保性預(yù)售”的安排也就失去意義。如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓方履行合同義務(wù)，則雙方可以解除房屋預(yù)售協(xié)議，并前往房屋交易管理部門辦理預(yù)售登記解除手續(xù)。因該等特定房屋已辦理預(yù)售登記手續(xù)，從房屋銷售的管理層面上而言，該等房屋已經(jīng)出售，故股權(quán)轉(zhuǎn)讓方不能單方面將該等房屋另行出售、抵押或用于其他用途。如項(xiàng)目公司擁有之房地產(chǎn)項(xiàng)目已開發(fā)到一定程度，房屋已具備預(yù)售條件（但尚未辦理房屋權(quán)屬證明），則可以考慮由股權(quán)轉(zhuǎn)讓方將已具備預(yù)售條件之特定房屋預(yù)售予受讓方，簽署相關(guān)預(yù)售協(xié)議（但并不實(shí)際支付任何購(gòu)房款及其他費(fèi)用），并前往房屋交易管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)。一旦股權(quán)轉(zhuǎn)讓方違約，則受讓方可以行使抵押權(quán)。（3）由有擔(dān)保能力的第三方提供財(cái)產(chǎn)抵押或連帶責(zé)任保證。但銀行保函的開具一般以被擔(dān)保人的資金充足、其在銀行的信用極高為前提，且其成本較高。（1）銀行保函。7．股權(quán)轉(zhuǎn)讓方提供的擔(dān)?；驌?dān)保性措施為擔(dān)保股權(quán)轉(zhuǎn)讓方關(guān)于項(xiàng)目公司的各項(xiàng)承諾與保證真實(shí)，及轉(zhuǎn)讓方按期履行股權(quán)過(guò)戶手續(xù)及其他各項(xiàng)義務(wù)，保護(hù)受讓方的利益，有必要要求轉(zhuǎn)讓方提供一定的擔(dān)保。（6）對(duì)于項(xiàng)目公司對(duì)外提供的抵押、質(zhì)押、保證等擔(dān)保，如新項(xiàng)目公司與收購(gòu)方不愿承擔(dān)該等不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，可以協(xié)商由轉(zhuǎn)讓方解除該等擔(dān)保，或約定由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)由此產(chǎn)生的后果。對(duì)于已到期而未償還之債務(wù)，如銀行貸款，則分別約定債務(wù)承擔(dān)主體，如確定由受讓方及新項(xiàng)目公司承繼且有必要申請(qǐng)貸款延期，則雙方配合辦理延期手續(xù)。（3）某些關(guān)系較為復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)，其主體、內(nèi)容及履行時(shí)間不明確或法律關(guān)系不清晰的債權(quán)債務(wù)，可以由轉(zhuǎn)讓方、受讓方、項(xiàng)目公司與相關(guān)債權(quán)人（債務(wù)人）協(xié)商簽訂協(xié)議明確、固定之。具體處理方案有以下幾種：（1）對(duì)于正常情況下的債權(quán)債務(wù)，由受讓方與新項(xiàng)目公司承繼。如受讓方可能或已經(jīng)承擔(dān)與剝離項(xiàng)目有關(guān)的義務(wù)、責(zé)任時(shí)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)立即代為承擔(dān)相關(guān)義務(wù)、責(zé)任或者給予等額補(bǔ)償。同時(shí)，為保證操作順暢，可以考慮保留轉(zhuǎn)讓方的部分股權(quán)，但該等股權(quán)的效力僅及于該等資產(chǎn)。而如基于稅費(fèi)或其他操作層面原因，資產(chǎn)不可分割或分割成本過(guò)高，如混營(yíng)性業(yè)務(wù)或項(xiàng)目公司擁有的另一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)于這類資產(chǎn)，可以考慮以協(xié)議方式虛擬剝離。這種剝離主要針對(duì)可分割或易于分割資產(chǎn)，如房屋、設(shè)備、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等。根據(jù)資產(chǎn)的不同形態(tài)