【正文】 標準，明確操作規(guī)范；另一方面，司法機關及土地管理部門要采取嚴厲措施，打擊公開交易過程中的違法行為，從而維護土地公開交易的健康發(fā)展。如土地出讓信息披露不充分，開發(fā)投資者對市場土地供應缺乏預期準備；招標拍賣掛牌特別是掛牌出讓中設定條件限制競買人參與；競買人組織圍標；競買人私下交易等。招標拍賣掛牌是陽光下的房地產流轉方式，其優(yōu)點顯而易見。其操作程序是：出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者，如掛牌期限截止時仍有兩個或兩個以上的競買人要求報價的，則進行現場競價。自2002年7月1日國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》（第11號令）開始，國家接連頒布一系列規(guī)章和政策，正式建立了我國真正意義上的土地公開交易制度。實際上，協(xié)議出讓方式很長時間里能大行其道的真實原因在于其隨意性、缺乏監(jiān)督以及更易實現地方、部門或個人的利益。但很長一段時間以來，協(xié)議出讓的地塊仍占了土地使用權出讓的絕大部分。該法第12條規(guī)定：“土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。[6]目前土地使用權出讓的主要形式是招標拍賣掛牌。二、取得房地產項目的方式在土地一級、二級市場上，取得土地使用權及房地產項目的方式有多種，下面介紹幾種主要取得方式的操作程序與法律依據，并簡單比較其優(yōu)缺點。因而，在允許房地產項目流轉的同時，亦應嚴格設置項目流轉的條件，控制房地產項目的惡性炒賣現象。這種二級市場上的房地產項目流轉有利于盤活不良資產，實現資源的重新配置，使房地產業(yè)朝良性發(fā)展。土地使用權出讓制度的建立，使土地一級市場得以形成，土地需求者從而能以支付土地出讓金等稅費的方式從國家獲得其生產、經營必須的土地使用權，這一階段，土地使用權是從國家流轉到使用者手中。[4]一定意義上而言，沒有可交易的土地使用權，就沒有可交易的房產，可以說，我國房地產市場的形成得益于有償的可交易的土地使用權制度的建立。關于國有土地的有償出讓問題，修改后的土地管理法與《中華人民共和國城市房屋管理法》也有了明確的規(guī)定。1988年的《憲法修正案》刪去原《憲法》中“禁止土地出租”的規(guī)定，增加了土地使用權可以依法轉讓的規(guī)定。在城市設立中外合資與合作企業(yè)時，土地可以成為中方合資者或合作者的出資內容；在農村，農民通過交納土地承包費獲得了對農用土地的使用。（二）土地使用權與房地產項目流轉制度的建立與意義隨著改革開放的發(fā)展，土地資源開始了資產化的進程。但在這種土地利用形式下與使用過程中，使用人不是作為一個獨立的利益主體，而是作為所有者的一分子，來對“憲法上屬于他，在民法上并不屬于他”的物進行使用，因而并不構成真正意義上的用益物權，而是一種凝固了的土地使用形態(tài)。私房允許出租和買賣，但由于國家對該等私房的買賣和租賃實行嚴格的管理和監(jiān)督，事實上私房流通的情形很少出現。農村房屋允許買賣，但一般僅限于該集體經濟組織內部成員（這一規(guī)定延續(xù)至今）。[1]而個人取得國有土地用于建筑和經營基本上被禁止。農村土地屬于集體所有，由該集體使用經營，并只能用于農業(yè)目的。一、 土地使用權與房地產項目流轉的意義（一）改革開放前我國的土地所有權制度與土地使用狀況目前各國土地所有權制度主要有三種：大部分國家實行土地私有制，有的國家實行混合所有制，我國實行的則是公有制。?序言：進入2002年以來，伴隨著我國房地產業(yè)的持續(xù)升溫及土地出讓方式的重大改變，房地產市場上，通過收購房地產項目公司從而獲得其擁有的房地產項目一時間成為一種常見的交易方式，眾多國內外房地產投資者紛紛涌向項目公司收購市場。風險管理房地產項目公司收購操作全流程解析作者：日期：房地產項目公司收購操作全流程解析作者:閔敏關鍵詞：房地產交易項目管理 房地產市場上取得房地產項目的方式有哪些？項目公司收購為何會如此普遍？這種交易方式具有哪些優(yōu)點并存在哪些風險？其操作流程怎樣？如何在操作中規(guī)避這些風險？本文試淺析之。那么，房地產市場上取得房地產項目的方式有哪些？項目公司收購為何會如此普遍？這種交易方式具有哪些優(yōu)點并存在哪些風險？其操作流程怎樣？如何在操作中規(guī)避這些風險？本文試淺析之。建國初期我國經過社會主義公有制改造后，城市土地與農村土地由私有轉化為國家所有與集體所有。國有土地基本上通過國家計劃無償分配給國營企業(yè)、機關、部隊、學校等使用，這是因為我國當時受從前蘇聯傳入的計劃經濟理論影響，認為在社會主義國家里國營單位同樣是在履行國家機關的職能，因此它們使用國家的土地不應當交納使用費。土地的所有權與使用權難以轉移，相應的，房屋產權的流轉也受到很大限制。在城市里，我國對私房進行了以國家經租為主要形式的社會主義改造，改造的結果是城市房屋中只保留下少部分私房。從形式上來看，建國初期國營單位對國有土地的使用，農民對集體宅基地的使用，城市私房所有人對國有土地的使用，似乎符合傳統(tǒng)民法上的用益物權的特征。[3]在這種土地所有權與使用權制度下，土地不作為商品而退出市場，導致土地這一最重要的自然資源不能在社會經濟生活中得到充分有效的利用。設立中外合資合作企業(yè)與農村土地承包經營是土地資源資產化的發(fā)端。土地一旦成為資本的實務形態(tài)、成為投資的手段時，土地的有償使用，以及土地在某種程度上的自由流轉，就成為必要。隨后，《中華人民共和國土地管理法》也作了相應的修正。土地使用權是在我國土地不能私有、不能交易的情形下獨創(chuàng)的一種物權權利，與大陸法中的地上權相似，但通說認為土地使用權的范圍比地上權更廣，地上權主要是指在他人土地上建造、保有建筑物的權利，而土地使用權不但包含了在他人土地上建造、保有建筑物的權利，也包含了對土地進行使用經營的權利。土地使用權與房地產項目的流轉，分為一級市場與二級市場。而在土地二級市場，土地使用權及其對應的房地產項目也有其流轉的必要，發(fā)展商因為各種原因不能或不愿繼續(xù)開發(fā)房地產項目，便會將項目轉讓給有意向、亦有實力繼續(xù)開發(fā)的其他方。當然，房地產項目的惡性炒賣并不會實現資源的重新配置，而只會帶來房價虛高、腐敗滋長、國有資產流失的惡果，90年代初的海南房地產熱及2000年前后的土地倒賣潮足可引起我們警覺。近年來，我國立法機構與土地管理部門認識到了控制房地產項目惡性炒賣的重要性，并在相關法律及政策中進行了反映。（一）招標拍賣掛牌土地使用權出讓，是土地一級市場上國家有償、有限期地將土地使用權交給使用者使用的行為，這是土地使用權益與土地所有權益的初始分離，其土地權屬的范圍、期限用途等均為初始設定。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，土地使用權出讓原則上采取招標拍賣掛牌。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式” 。對于發(fā)展商而言，協(xié)議出讓方式一般代表著低價格、無競爭；而出讓方（包括土地管理部門與原土地使用權人）往往宣稱其靈活、簡便、容易控制地價。[7]從實踐中看，協(xié)議出讓造成國有資產大量流失，權錢交易盛行于土地交易市場，以及公平、誠信意識的嚴重缺位。我國有專門的招標法與拍賣法規(guī)范招標和拍賣行為，而掛牌則是土地使用權出讓的一種新方式。掛牌方式相對招標、拍賣簡便易行，不受競買人人數的限制，適合地塊較小、起價較低、競買人較少的項目。但實踐之中，我們也注意到，招標拍賣掛牌過程中，也仍存在不少問題與違法操作情形。當然，這些情形的出現，既有現行招標拍賣掛牌規(guī)則與程序方面的問題，也與我國整體的法制環(huán)境有關。當然，招標拍賣掛牌僅僅是土地一級市場上的交易方式，一級市場可供給的土地畢竟確定有限，而在土地二級市場上，有不少項目擁有者欲轉讓其房地產項目，同時，也有不少投資者在尋找合適的房地產項目。相對于土地使用權出讓，土地使用權及項目轉讓的特點是權利的派生性，其轉移的是已經從土地所有權中分離的土地使用權，其權利義務的規(guī)定仍以土地出讓合同的規(guī)定為準，轉讓人未履行的出讓合同中的權利義務須由受讓人繼續(xù)履行?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。在《中華人民共和國城市房地產管理法》立法之初，有一種觀點認為，土地使用權的商品化，根本目的在于吸引投資，籌集建設資金，故土地使用者一經取得土地使用權就可以轉讓，不需設定限制條件。當然，如果我國土地一級出讓市場確能完全實現公開、公平、公眾的市場化操作，則一、二級土地市場就不會產生巨大的價格落差，土地