山東某商業(yè)房地產(chǎn)項目銷售方案(參考版)
2024-11-08 17:22本頁面
【正文】 在強 銷 期分二期放出 20%銷 控 戶 型 實 行 開。 價格走 勢圖 —— 韓國之窗建材市場價格走勢圖01000202030004000500060002005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月 銷 控及折扣策略 銷 控策略 —— 如何把準“ 韓國 之窗” 項 目一 期建材市 場銷 控 關(guān) ， 應(yīng)從 三 個 要點 開 展工作， 其一 針對項 目自身特性（位置、 總 價、朝向、 戶 型 實 用度） 進 行 銷 控；其二通 過蓄市期準確了解各 經(jīng)營項 目需求比例，通 過 比例分析 銷 控位置 發(fā) 放量；其三是 針對 整 區(qū) 域 產(chǎn) 品推出量 進 行 銷 控，合理打好市 場戰(zhàn) 。 節(jié)氣 ： 3 月 5 日驚 蟄 ， 20 日春雨）， 從一期建材市 場從開盤 到尾 盤 期整體 營銷時間暫設(shè) 定 為 一年 銷 售周期；四 個漲 幅 階段共 計 上浮價格 35%~40%：第一 階 段： 開盤 期 2020 年 3 月底趁 熱 打 鐵 上 調(diào)8%~10%，在 3 月底至 4 月月初底平 穩(wěn)過 渡價格上 漲 抗性；第二 階 段：強 銷 期 2020年 4 月底 結(jié) 合 熱 市效 應(yīng) 和 發(fā) 放部分保留 極 好上 調(diào)屆時 價格 10%~15%，體 現(xiàn) 周期利益最大化；第三 階 段：持 銷 期根據(jù) 時間 段情 況陸續(xù) 上 漲 5%~10%；尾 盤 期 2020年 3 月以隆重推出珍藏版 鋪 位 為帶動 基 礎(chǔ) 上 調(diào)屆時 價格 5%，以最快的速度 實現(xiàn)100%銷 售率 的同 時 保 證發(fā) 展商利 潤 和 資 金回收。正沖：正沖癸未。煞： 東 。忌：合 帳 、安葬、入 殮 。 既 然可以解 決 抗性 問題 ，那 么 就不 得不考 慮賣 點的 挖 掘， 從 我“ 韓國 之窗” 項 目各 項 指 標 而言，在一期建材 銷 售 過 程中在 與 客 戶 介 紹 到利益點 訴 求是由“成功”此 詞 作 為 投 資 延展。同 時銷售部在 現(xiàn)場 的 說詞 也能 得到 優(yōu) 化，但考 慮 到不可 預(yù)計 的各 項問題 ，很有可能在 屆時階 段不能完成以上工作，故此 時 我 們 可在 銷 售 現(xiàn)場 高掛二期 項 目的技 術(shù) 指 標 及簡 介， 讓 投 資 者感到二期 項 目的 規(guī)劃 形象，增加投 資 者信心和 熱 情。同 時 “一元到家”消 費輻 射面涵蓋了整 個膠東 半 島 ，市 場經(jīng)營將 有足 夠 的 營業(yè)額 保障，在加之品 種 、品牌 齊 全， 規(guī) 模大等 優(yōu)勢 ，足以到保 證 高于目前常 數(shù) 的 8%回報 率的 數(shù) 字， 現(xiàn)場 可以 計 算 給 客 戶 看， 決 不能 亂 做承 諾 ，再者強 調(diào) 通 過 我 們 全 國和 韓國 大面 積 的招商引入，足以保障 經(jīng)營 的 數(shù) 量和品 種 、品牌。 抗性 屏 蔽及利益點 訴 求 從 投 資 者的八大“ 鐵 律”角度而言，所有的投 資類 物 業(yè) 都存在著未知 風險 ，由 此而 來 的就是投 資 者在投 資 中所 產(chǎn) 生抗性，那“ 韓國 之窗”又有 哪 些抗性呢？如和 屏 蔽呢？可不可以把劣 勢變?yōu)閮?yōu)勢 ？ 周 邊環(huán) 境、配套抗性 —— 項 目周 邊 商 業(yè) 、居住、人流和配套 條 件不完善是目前我 項 目存在的最 大 問題 ， 從 投 資 者角度分析， 這 是必然 將 提及的 問題 ， 當 在以后工作中解答客 戶 此 問題時 ，我 們 可告知他 們 ，“ 韓國 之窗”作 為 文登 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 形象型 項 目， 3600 畝 的大型多 業(yè)態(tài) 、多 風 格的大型社 區(qū) ，其 內(nèi) 部消 費 群和居住量 將滿 足周 邊 消 費 量，同時項 目的商 業(yè)將滿 足文登、威海引乃至整 個膠東 半 島 的消 費 需求，同 時將 大大 帶動 周 邊經(jīng)濟發(fā) 展，周 邊 的配套也也 隨 著 時間 段很快成 長 起 來 ，目前投 資 就象是原始股、 極 有增 值 性和保 值 性，同 時 通 過 可 與 政府 溝 通，配合 說詞 展示 區(qū) 域 規(guī)劃藍圖 增加投 資 客 戶 信心。 鑒 此，我 們 把 15%的投 資 占比拋向了他 們 ，目的在于正確的 為 我 項 目注入品牌 實際 保 證 品牌附加，其二可加大 國際 合作、交流空 間 、其三 滿 足投 資 占有率。在 對 他 們進 行宣 傳 和演解方面都相 對 易于接受，另一方面，他 們 由于以前的投 資 指 向性 過 強，投 資 金 額 也相 對 居高，由此，性價比 優(yōu)勢將 成 為 我 項 目 對 之而言的又一大 優(yōu)勢 。 設(shè)計開盤 前期本市及本省 內(nèi) 占比 50%， 經(jīng)歷 了前期的市 場調(diào)研 ，我 們發(fā)現(xiàn) 山 東 人本土消 費 情 節(jié)嚴 重，就拿 購 物大 賣場來說 ，已有很多外地高端同 類 商 場 入住各 區(qū) 域，但 實際經(jīng)營 上 并沒有幾家可以在 營業(yè)額 、人流量上高于本地 賣場 。 從項 目角度 來 分析 ，文登人在吃、穿方面 較為節(jié)儉 ，但是在裝 飾 自己的家方面，特 別 的舍得花 錢 ， 購買 建材的 檔 次相 對較 高， 數(shù) 量相 對較 多，已 習慣 性的把自己的家裝 飾 得篷壁生 輝 。 從 此點可以看出，如今此地的消 費 者是保守而又理性的。在 經(jīng)歷 了改革 開 放、 經(jīng)歷 了市 場經(jīng)濟 ，已成 為 了 現(xiàn) 代社 會 體系的先 驅(qū) 者。而威海 2020 年人口 統(tǒng)計 3000000 市 區(qū) 人口 800000 人。 至今以成 為 了文登新型 經(jīng)濟 的 載 體。文登 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 海 陸 空交通非常便利，水、 電 、通 訊 、 綜 合服 務(wù)設(shè) 施十分完善，工作、生活、居住 環(huán) 境 優(yōu) 美。 總 面 積 18 平方公里。 貿(mào) 易 項 目所需 進 口的原材料（包括 輔 料和包裝物料）、不作價 設(shè)備 ，免征關(guān)稅 。 增 值稅 外商投 資 企 業(yè) 出口的 貨 物，除另有 規(guī) 定者外，可在 貨 物 報關(guān)
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