【正文】 由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費，一半由城市人民政府承擔，一半計入房價）、1%－3%的管理費、貸款利息和稅金等7項因素構成。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。（10） 廉租住房：是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。（8） 解困房：是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。（7） 平價房：是根據(jù)國家安居工程實施方案的有關規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房。屬于經(jīng)濟適用房的一種。（5） 集資房：一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。（2） 商品房：是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。七、 專有名詞一）房地產(chǎn)專有名詞分類 房屋性質(zhì)分類名詞解釋（1） 房屋：一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎。3 商品房現(xiàn)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 市場價格：房地產(chǎn)交易雙方按照一定的法律程序，實際達成的房地產(chǎn)交易價格。2 估價時點：評估價格所屬的特定時間，一般用年、月、日表示 。2 房地產(chǎn)估價：專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。2 房地產(chǎn)咨詢：為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經(jīng)營活動。2 房地產(chǎn)拍賣：以公開競賣的方式，從多數(shù)應買人中選擇出價最高的人為買受人的房屋買賣行為.2 房屋租賃：由房屋的所有者或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權利的行為。2 房地產(chǎn)抵押：房屋的所有者因借貸或為第三人擔保債務的履行，將房屋作為債權人對債務人不轉移占有而供作債權擔保的一種行為。1 房屋三級市場：房屋出租、抵押、典當以及承租房屋的轉租及使用權轉讓等部分產(chǎn)權交易的市場。在我國，土地市場是政府壟斷的市場。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理抵押物或質(zhì)物或要求保證人承擔連帶償還本息的責任。1 基準地價：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對不同級別的土地或者土地條件相當?shù)膭蛸|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。1 房地產(chǎn)抵押人：在房地產(chǎn)抵押合同依法成立時，房地產(chǎn)權利人以不轉移房地產(chǎn)占有的方式，向相對人提供債務履行擔保的債務人。1 房地產(chǎn)注銷登記：因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等原因導致房地產(chǎn)權利喪失時,原權利人申請的注銷登記。 房地產(chǎn)變更登記：房地產(chǎn)權利人法定名稱改變或房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更時，當事人申請權屬情況變化后的登記。 房屋所有權初始登記：在依法取得的土地上，新建成的房屋權利人持有關證明文件，到縣級以上的房產(chǎn)管理部門申請權屬登記。 房地產(chǎn)金融：為房地產(chǎn)開發(fā)聚集、融通資金，提供資金結算、信貸、信托和咨詢的金融服務活動。其可用圖、檔、卡、冊等形式表現(xiàn)。 房地產(chǎn)使用權：依照法律法規(guī)規(guī)定對土地加以利用和對房屋依法占有、使用、收益和有限處分的權利。（3） 商品房現(xiàn)房銷售，應當符合以下條件1） 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2） 取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；3） 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4） 已通過竣工驗收；5） 供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；6） 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。按規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得房屋所有權證之日起持房屋所有權證書和土地使用權證書進行商品房現(xiàn)房銷售，將不再辦理商品房銷售許可證；已經(jīng)竣工但尚未取得房屋的所有權證書的，仍需按照有關規(guī)定辦理商品房預售許可證。 現(xiàn)房銷售（1） 商品房現(xiàn)房的概念 商品房現(xiàn)房是指已經(jīng)完成房屋所有權初始登記，并取得房屋所有權證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋。 預售（1） 預售的概念 預售即通常所說的期房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設中的房屋預先售給承購人，由承購人支付定金或房款的行為。五、 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指投資者將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲得不確定的收益，就是將資金用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的行為。同時提交項目建議書及批準文件； 建設用地選址批準之后，向城市規(guī)劃管理部門申請辦理建設用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃委）； 向土地管理部門辦理建設用地批準書； 申請建設用地批準書的同時，向城市規(guī)劃部門申請建設工程規(guī)劃設計條件，并預交50%的建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費； 依法取得土地使用權，領取國有土地使用證（國土資源局）； 領取房地產(chǎn)開發(fā)手冊。 征用條款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。（3） 全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則。（2） 講求效益的原則。 按市場級別可分為（1） 土地的買賣（2） 商品房交易及增量房市場（3） 二手房及存量房市場三、 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設的行為。 地產(chǎn)：是指土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供電、供氣、排水、排污等地下管線以及地面道路等。第二篇 銷售基礎知識培訓第一章 房地產(chǎn)基礎知識一、 房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地建筑物及其他地上建筑物，包括物質(zhì)實體和依附于物質(zhì)實體的各種權益。與客戶接觸時，不得談及公司任何事務，嚴格保守秘密，不得參與用車人在車上關于工作方面的談話，不得泄漏用車人在車上關于工作方面的談話內(nèi)容，車內(nèi)客人談話時，除非客人主動搭話，不準隨便插話。出車回來，要檢查存油量，發(fā)現(xiàn)存油不足一格時，應立即加油，不得出車時才臨時去加油；（3） 出車在外或出車歸來停放車輛，一定要注意停放地點和位置，不得在不準停車的路段或危險地段停車。第八章 項目司機職能職責一、 職位要求 基本要求（1） 認同公司理想和核心價值觀，繼承公司傳統(tǒng)文化，并使之完善與發(fā)揚； （2） 遵守公司紀律、嚴守公司機密、維護公司形象信譽；（3） 熱愛本職工作，以高度熱情全心投入，勇于并樂于承擔責任；（4） 提高業(yè)務水平，不斷完善自我，共同促進公司發(fā)展；（5） 互相學習、互相溝通、及時摒棄糟粕思想、共同營造積極向上、團結進取的工作氛圍；（6） 服從公司的一切工作安排并做到極致。 項目結案期（1） 代理項目結算期間編制結算表，配合公司結算銷售收入，并上報公司財務部；（2） 負責給退款手續(xù)齊全的客戶退款。二、 職位職責 項目準備期（1） 從公司或開發(fā)商處領取收據(jù)，負責排號費的收、退工作，并及時按規(guī)定核對、繳銷收據(jù)；（2） 配合銷售處其他人員完成開盤前的準備工作。（3） 根據(jù)辦理完畢的現(xiàn)金收付憑證和轉帳憑證，及時登記現(xiàn)金日記帳和存款明細帳，做到日清月結，帳庫、帳行相符；正確使用各種銀行結算憑證，及時與銀行對帳；（4） 嚴格執(zhí)行公司規(guī)定的庫存現(xiàn)金額，超定額的現(xiàn)金必須及時送存銀行，確?，F(xiàn)金、支票的安全；（5） 掌管好出納圖章、空白支票和空白收據(jù)，及時傳遞會計憑證；（6） 外借款必須經(jīng)領導批準方可辦理，并負責及時結算或收回借款。 崗位要求（1） 項目出納業(yè)務工作由公司財務部直接管理，日常行政管理歸屬所在項目售樓部。第七章 項目出納職能職責一、 職位要求 基本要求（1） 認同公司理想和核心價值觀，繼承公司傳統(tǒng)文化，并使之完善與發(fā)揚； （2） 遵守公司紀律、嚴守公司機密、維護公司形象信譽；（3） 熱愛本職工作，以高度熱情全心投入，勇于并樂于承擔責任。 崗位要求（1） 每個客戶情況全面掌握，促進售后服務工作高效、順利完成（2） 在整個工作進程中講求原則的同時，全力配合銷售，以銷售結果為先（3） 加快公司回款速度（4） 了解房地產(chǎn)最新宏觀調(diào)控政策，并及時報告給公司二、 職位職責 項目準備期（1） 制作可售房屋明細；（2） 配合相關人員完成測繪報告；（3） 至少準備2個網(wǎng)上簽約鑰匙盤；（4） 準備房屋朝向、幾室?guī)讖d，陽臺情況等網(wǎng)上簽約時需要的標準化文件（有相關人員簽字）（5） 準備認購書范本（有相關人員簽字）（6） 準備認購書開發(fā)公司蓋章頁備（7） 提前準備開盤當天認購書（8） 準備合同范本及簽約要求（9） 準備五證（國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預（銷）售許可證）、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明（10） 合同圖（需要相關人員簽字）及附件準備（11） 確定合同備案流程（如是我方備案的情況下）（12