【正文】 編制依據(jù)及參考資料：政府規(guī)劃文件政府統(tǒng)計部門經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計報告國家紀(jì)委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》建設(shè)部《民用住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范》國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)本可研報告正文共22頁，附件5頁。從目前在建和銷售的住宅產(chǎn)品來看，普遍存在戶型面積控制不合理、戶型設(shè)計不合理、規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)不全、配套設(shè)施落后或不完善等缺陷。（3）、從項目預(yù)計銷售情況分析來看，其項目開發(fā)后只要保證資金投入和施工進度，其銷售前景較樂觀。（2）、根據(jù)對項目開發(fā)成本及利潤的估算分析，房屋開發(fā)費用依照當(dāng)前市場價估算，其可變化程度不是很大。根據(jù)市場預(yù)測，該項目的投資總成本不會超過20％，平均銷售單價不會低于1500元/M2，銷售率不會低于90％，所以該項目有盈無虧。盈虧平衡點即上述因素向不利方向變動，達到項目的稅前利潤為零，即盈虧平衡的臨界點。這些因素受國家政策、經(jīng)濟、社會條件的影響，同時也受地方經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，從而影響本項目的經(jīng)濟效益。通過對建設(shè)投入和收入比較，該項目具有非常樂觀的利潤空間。 “恒安陽光商住樓”擬計劃于2007年5月起著手項目規(guī)劃及前期報建工作，工程于2008年3月開始動工建設(shè)，項目建設(shè)總工期約48個月，預(yù)計于2012年3月竣工，其銷（預(yù)）售周期約50個月。三、招標(biāo)及開發(fā)建設(shè)計劃:前期開發(fā)計劃：項目可研分析 規(guī)劃設(shè)計條件 方案、總圖設(shè)計總圖報批 地 勘 方案報批 地勘審查 施工圖設(shè)計 施工圖審查 施工圖報批 監(jiān)理、測繪 建設(shè)工程許可證 施工招投標(biāo) 開工 工程建設(shè)計劃：開 工 基礎(chǔ)工程 主體工程 預(yù)售 裝飾工程 初驗 室外工程 竣工驗收 交付住戶 銷售期、項目后期維護及維修工作建設(shè)場地的布置：以項目施工組織設(shè)計為主。市場部設(shè)銷售負責(zé)人一名，負責(zé)項目銷售策劃、項目定價以及銷售所需外聯(lián)工作，配置銷售員五名，協(xié)助銷售負責(zé)人開展工作。工程技術(shù)部下設(shè)技術(shù)負責(zé)人一名，負責(zé)項目技術(shù)問題的協(xié)調(diào)解決，配置技術(shù)員一名，負責(zé)現(xiàn)場質(zhì)量、工期監(jiān)控并協(xié)調(diào)現(xiàn)場各方面工作。二、項目開發(fā)組織機構(gòu)：開發(fā)項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置：本開發(fā)項目實行項目管理機制，對項目開發(fā)全過程實施全程管理，即由建設(shè)方組建成立一個“恒安陽光商住樓”項目開發(fā)部，協(xié)同公司工程技術(shù)部、財務(wù)部、市場部、綜合部完成該項目。項目施工期間的動力、水等供應(yīng)：本項目施工期間的電、水均由縣城水電管理部門就近接入。需甲供的材料或設(shè)備由總包方提前書面通知甲方安排進場時間。（7）供水均采用變頻自動供水系統(tǒng)。（6）供電系統(tǒng)根據(jù)電網(wǎng)運行情況，采取高壓或低壓補償。 （5）供熱管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，并加保溫層，保溫層厚度嚴格計算。 （3）建筑物的墻壁結(jié)構(gòu)設(shè)保溫隔熱性能，如外墻，屋頂，地板傳熱系數(shù)值和門窗密封性能都按國家規(guī)定指標(biāo)進行設(shè)計。 3．節(jié)能， （1）國家頒布的現(xiàn)行有關(guān)節(jié)能和合理利用能源政策的有關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)。噪音：對鍋爐、供水等產(chǎn)生噪音的設(shè)備采取相應(yīng)的消音措施，如在泵房設(shè)備布置上采取消音措施，車輛實行限速，以減少機動車輛噪音。（六）、裝修標(biāo)準(zhǔn)：本項目所有的住房和門面交房標(biāo)準(zhǔn)均為粗裝修，但也可以根據(jù)客戶需要提供個性化的精細裝修。（五）、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點：社區(qū)服務(wù)方面配置自行車停車棚、小車停車位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。住宅部分的外立面盡量采用簡單、清爽、高雅的外墻漆色彩。小區(qū)采取統(tǒng)一的燃氣、集中地?zé)峁┡?、樓宇對講系統(tǒng)設(shè)計。住宅部分面積宜以建筑面積90140平方米左右的兩室兩廳雙陽臺單衛(wèi)或三室兩廳雙陽臺雙衛(wèi)為主，住宅設(shè)計盡可能人性化。小區(qū)綠化主要以圍合內(nèi)主景觀為主，其規(guī)劃設(shè)計以簡單、現(xiàn)代、休閑的風(fēng)格為主。項目兩面臨街，根據(jù)項目周邊物業(yè)發(fā)展趨勢，臨街考慮門面或商鋪，一樓門面可用于一般商業(yè)用途。二、項目規(guī)劃發(fā)展建議：（一）、規(guī)劃設(shè)計要點：小區(qū)整體感要強，應(yīng)符合自然條件。其總層數(shù)最高為六層。　?。?）、主力客戶群定位：中高收入居民（包括臨時居民）、白領(lǐng)階層、二次置業(yè)者、經(jīng)商富裕人員以及外地來縣人員。 項目定位 （1）、市場定位：本項目擬建設(shè)成為壺關(guān)縣少有的精品商住樓盤。壺關(guān)縣城南區(qū)域門面單價總體來說不是太高，根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景來說，該區(qū)域在附近幾個樓盤的帶動下，以及隨著市政配套設(shè)施的進一步完善，只要項目門面房面積適中，其門面銷售單價應(yīng)有很大的提升潛力。 第四章 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)“恒安陽光商住樓”擬規(guī)劃設(shè)計的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下：規(guī)劃用地：42074平方米（）規(guī)劃設(shè)計總建筑面積：107000平方米，磚混六層，臨街一層底商其中商業(yè)用房：653