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湖南xxx旅游假日大酒店項目可行性分析報告(參考版)

2025-05-20 12:30本頁面
  

【正文】 綜合評價:本項目方案基本可行。項目建成后,將成為XXX民族文化傳播基地之一,有利于民族文化的保護(hù)和傳承。(六) 項目的成功開發(fā),有利于民族文化的傳承與傳播。項目的建設(shè),將提升XX區(qū)東北板塊在文化、商業(yè)、旅游等業(yè)態(tài)方面的豐富性,使XX板塊旅游經(jīng)濟(jì)圈的有效何互補(bǔ)和功能延伸,進(jìn)而成為XX區(qū)標(biāo)志性休閑度假中心。同時,城市休閑設(shè)施和文化場所的搭建,有利于當(dāng)?shù)厝嗣袢罕娢幕钏降奶岣?。項目的建設(shè),將大大提高XX景區(qū)在高級商務(wù)接待能力方面的不足,高檔次的酒店設(shè)施,帶來的是高層次的商務(wù)科赫和高端客戶對XX區(qū)城市發(fā)展的信心,必將促進(jìn)與增強(qiáng)XX鎮(zhèn)的整體招商引資能力與水平。項目在開發(fā)過程中,將引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)理念和開發(fā)模式,項目宏大的固定資產(chǎn)投資規(guī)模,可為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生巨大大拉動作用,也必將成為XX區(qū)的一個新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn);項目在開發(fā)過程中,預(yù)期能給政府帶來300萬元左右的財稅收入,進(jìn)入經(jīng)營期后每年能為政府帶來500萬元左右的財稅收入;項目在開發(fā)建設(shè)以及建成后的經(jīng)營過程中,將會為XX鎮(zhèn)當(dāng)?shù)靥峁┮欢ǖ木蜆I(yè)崗位,緩解當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)壓力,有利于和諧社會的構(gòu)建。(二) 有利于提升XXX文化旅游景區(qū)旅游接待能力項目的建成,是XXX文化旅游景區(qū)旅游接待水平發(fā)展的一個里程碑,結(jié)束了XX景區(qū)以及整個XX鎮(zhèn)沒有四星級酒店的歷史,開創(chuàng)了XX景區(qū)旅游接待的新起點(diǎn),它的建筑理念、規(guī)劃設(shè)計以至其建筑品質(zhì)、建成后做引進(jìn)的酒店管理模式和管理方法等,都將對現(xiàn)在以至今后一段時間內(nèi)的同類型項目產(chǎn)生超強(qiáng)的影響力,發(fā)揮積極促進(jìn)作用,從而推動XX當(dāng)?shù)馗黜椔糜闻涮自O(shè)施的日益成熟,項目在建成后,將引進(jìn)先進(jìn)的酒店管理模式和管理方法,其所提倡和達(dá)到的接待水準(zhǔn)必將大大提升XX旅游景區(qū)旅游接待的質(zhì)量和發(fā)展水平,提升XX景區(qū)旅游接待能力。一、 社會評價(一) 項目的建設(shè),有利于提升XX區(qū)城市形象項目的建成,將能有效地改善XXX文化旅游景區(qū)在旅游接待設(shè)施水平方面的不足,進(jìn)一步提升XXX景區(qū)的旅游接待、商務(wù)接待水平,有利于提升XX區(qū)的城市形象。本項目為高檔酒店,應(yīng)堅持經(jīng)營特色,引進(jìn)國外先進(jìn)理念,避免新開業(yè)客源少,聲譽(yù)低等風(fēng)險,盡快達(dá)到較滿意的住宿率,從敏感性分析也可看出提高租住率對增加營業(yè)收入的重要性。二、定性分析(1) 建設(shè)期風(fēng)險分析近期,由于通貨膨脹,導(dǎo)致建筑材料價格上揚(yáng),特別是鋼材、水泥、木材等三大材料及人工費(fèi)的價格漲幅較大,因此,項目在實(shí)施中要重視未來建材、建筑市場走向,將投資控制在合理范圍內(nèi)。項目經(jīng)估算,建設(shè)投資為3000萬元。其它費(fèi)用按一下標(biāo)準(zhǔn):(1)土地使用費(fèi):按開發(fā)商提供的實(shí)際費(fèi)用,每畝50萬元;(2)勘察設(shè)計費(fèi):按開發(fā)設(shè)計雙方協(xié)議取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5元/m2;(3)施工監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)的1%計;(4)%計;(5)前期工作費(fèi);包括:總規(guī)費(fèi)、市政配套費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、廣告策劃宣傳費(fèi)、環(huán)境評審費(fèi)、施工許可辦證費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)等按相關(guān)規(guī)定計取;基本預(yù)備費(fèi):按建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置、安裝費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)之和的3%計。第五章 項目實(shí)施進(jìn)度一、 建設(shè)工期本項目預(yù)計于2011年9月底完成“三通一平”等現(xiàn)場準(zhǔn)備工作,建設(shè)條件較好,因此,可加快總體工程實(shí)施進(jìn)度,但鑒于工程難度較大,裝修復(fù)雜,故預(yù)計總工期為2年完成,自2011年9月起至2012年10月全部竣工,投入營運(yùn)。飯店客房設(shè)在5—8層,與嘈雜的大商場、餐廳及娛樂場所遠(yuǎn)離。飯店走廊及客房均采用地毯,走廊吊頂?shù)任曁幚泶胧?。電梯在布置上盡量不與客房相鄰,以減少對客人的影響。對無空調(diào)又經(jīng)常有人停留的其它場所和房間設(shè)有采暖裝置,采暖溫度不低于16℃。人)。人),美容院為30m3/(h人),宴會廳、會議室、酒吧、卡拉OK廳等為40m3/(h其最小新風(fēng)量為:飯店客房為120m3/(h本工程的飯店、商場、娛樂場所、會議室、宴會廳、餐廳等場所均設(shè)有空調(diào),空調(diào)夏季室內(nèi)溫度根據(jù)不同場所而異,一般在24—28℃之間,冬季一般在16—20℃之間。(三) 通風(fēng)、空調(diào)及采暖地下停車、洗衣房、餐廳廚房、職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、制冷機(jī)房、熱交換站、庫房、垃圾處理間等場所均裝機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng),去換氣次數(shù)為:地下停車庫排風(fēng)為6次/h,送風(fēng)為5次/h,晚上送、排風(fēng)量各減半,洗衣房20次/h,廚房35次/h,職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、垃圾處理間為10次/h,制冷機(jī)房、熱交換站、庫房等為5次/h。(二) 排水生活污水、糞便污水、餐廳等含油污水及雨水采用分流系統(tǒng)。蓄水池內(nèi)襯瓷磚。(一) 生活給水采用變頻調(diào)速恒變量供水系統(tǒng),城市自來水進(jìn)入設(shè)在地下一層的生活、消防使用蓄水池,然后由水泵吸水恒壓送往各用水池。會議及商場部分也設(shè)立了開水供應(yīng)處。二、 衛(wèi)生防護(hù)本項目為職工設(shè)立了職工食堂、更衣室、公共浴室、廁所、衛(wèi)生室等。(四) 防雷措施按《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》(GB5005797),本工程為二類民用防雷建筑物。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的0區(qū)、1區(qū)、2區(qū)內(nèi)的插座及照明器具等采用標(biāo)準(zhǔn)電壓不超過12V的安全超低電壓供電。變電所電氣設(shè)備之間及設(shè)備與墻、門等的距離均滿足規(guī)范要求。對餐廳廚房、洗衣房及水泵等比較潮濕地方的用電設(shè)備采用三相五線制,并加裝漏電保護(hù),但消防泵不用漏電保護(hù)。全樓采用等電位聯(lián)結(jié)。(二) 防火防爆本項目為一類建筑物,耐火等級為一級,有關(guān)防火措施見“建筑防火設(shè)計”。該工程按抗地震7度設(shè)防。環(huán)境影響評價本項目為公用設(shè)施工程,項目在投入使用后主要污染源為生活污水和垃圾,雖有一定排放量,但污水能排入城市污水總管,垃圾經(jīng)收集后送垃圾場處理,有輕微噪聲的設(shè)備看控制在允許范圍內(nèi),故項目總體環(huán)境評價應(yīng)為不影響周邊環(huán)境。(3) 化糞池及排污設(shè)備。即中水,中水可用于沖洗廁所,園林灌溉和道路保潔,但對廢水進(jìn)行處理的設(shè)備和專用管道需另行投資。環(huán)境綠化本項目后部設(shè)置了公共綠地、綠化面積達(dá)到了占地面積的30%以上,此外,還有部分屋頂綠化。固體廢棄物治理本項目固體廢棄物主要來自生活垃圾及商場廢棄的包裝材料,顧客丟棄物等。中水主要用于廁所沖洗、園林灌溉、道路保潔等。湖南省規(guī)定的中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)主要指標(biāo)為:BOD<10mg/L,COD<50mg/L;SS<10mg/L。具體規(guī)模、位置將統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)置。(6) 風(fēng)管、水管及其保溫材料,消聲材料均采用不易積塵、不產(chǎn)生浮游物的材料。(4) 產(chǎn)生振動、噪音的設(shè)備均采取必要的減振降噪措施。(2) 水系統(tǒng)中均采用了電子除垢儀,起到殺菌、滅藻、防銹、除垢及使水質(zhì)活化變清的作用。冷卻塔設(shè)在北端屋頂靠中間位置,周圍有較高的女兒墻隔擋,并選用聲級較低的產(chǎn)品,從而使噪聲影響控制到最小程度。為了降低空調(diào)、通風(fēng)及 不易積cheng柴油發(fā)電機(jī)的煙管等氣流噪聲,根據(jù)具體情況在管道上采取了不同消聲措施。為了減少這些設(shè)備噪聲對環(huán)境的污染,設(shè)計中在設(shè)備選型上盡量選用低噪音型。各餐廳廚房均設(shè)機(jī)械排風(fēng),煙氣排入豎井,然后由物的出口排出。環(huán)境保護(hù)措施(1)大氣污染治理地下車庫設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施,排風(fēng)量按6次/h換氣量計算,送風(fēng)量按5次/h換氣量計算;晚上送、排風(fēng)量均減半;排煙口設(shè)在屋頂。 噪聲污染該地區(qū)成為新城區(qū)后,車多、人多的場面不可避免,噪聲污染必然出現(xiàn),主要是交通噪聲、人群噪聲和相關(guān)設(shè)備的噪聲。二、項目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響 大氣污染主要來自小部分居民生活用煤(附近居住小區(qū)),單位自備鍋爐房的燃煤排風(fēng)的煙氣,隨著生活水平的提高和燃料逐步推出生活用途,此種污染源已逐步淡化和消失。第四章 環(huán)境影響評價一、 項目場址環(huán)境現(xiàn)狀本項目場址用地原為農(nóng)用耕地,主要農(nóng)作物為水稻等,周邊無工礦企業(yè),民居很少?;馂?zāi)延續(xù)時間為1小時?;馂?zāi)延續(xù)時間為3小時。室外消防給水環(huán)狀管網(wǎng)上布置消火栓,消火栓間距不大于120米,室外消防水量30升/秒。設(shè)計雨水重現(xiàn)期采用2年。(三)排水系統(tǒng)最高日排水量為114m3/d.污水由排水立管收集后排除室外,經(jīng)化糞池處理后拍只小區(qū)附近市政排水管網(wǎng)。從市政給水管網(wǎng)上引兩條管徑為dn160的引入管供酒店用水。地下部分及屋面鋼筋混凝土的環(huán)境為二a類,其余為一類??拐鹪O(shè)防類別為丙級,抗震設(shè)防烈度為6度,設(shè)計地震分組為第二組。 項目規(guī)劃設(shè)計主要參數(shù)參數(shù)名稱參數(shù)建設(shè)用地面積8000m2建筑基底面積 m2總建筑面積10453 m2其中:四星級酒店建筑面積容積率建筑密度%綠地率%客房總數(shù)160間停車場停車位35輛二、結(jié)構(gòu)方案(一)建筑結(jié)構(gòu)的安全等級及設(shè)計使用年限結(jié)構(gòu)安全等級為二級,地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為丙級。 空間特色酒店的大堂二層高、氣派輝煌,形成酒店內(nèi)部的核心休閑空間,外面部分用做酒店的停車空間。二層為宴會廳、包廂、棋牌室、西餐廳等。 裙房功能劃分:裙房一至三層,內(nèi)設(shè)大堂及中庭空間。(二)、建筑功能分區(qū): 主樓為使酒店造型更加挺拔主樓在面向內(nèi)景觀部分直接落地,并在其南側(cè)設(shè)置裙房。項目建設(shè)用地8000 m2,總建筑面積12000 m2?!男羌壘频暝O(shè)計引進(jìn)一流水準(zhǔn)的酒店管理公司進(jìn)行管理,以超值的服務(wù)回報社會和客戶。——含商務(wù)中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、便利超市、高雅茶座等基礎(chǔ)配套功能配置?!偨y(tǒng)套房、高檔設(shè)備間、特色套間、行政套間、豪華標(biāo)間、高檔標(biāo)間、高檔單間、殘疾人房間等兩百余間高檔客房,具備客房服務(wù)、餐飲、會務(wù)、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等四星級酒店的完備功能。項目建成后,將具備旅游展示、旅游接待、旅游消費(fèi)、旅游指導(dǎo)四大功能,將以XXX旅游文化綜合服務(wù)基地的戰(zhàn)略姿態(tài),對XX旅游景區(qū)、XX鎮(zhèn)形成有效補(bǔ)充,以旅游服務(wù)基地的戰(zhàn)略構(gòu)想從整體上提升XX國家AAA級旅游度假區(qū)的旅游價值和綜合實(shí)力。第三章 建筑方案選擇一、項目總體規(guī)劃方案項目地處XXX文化旅游景區(qū),規(guī)劃用地性質(zhì)為旅游接待區(qū),項目用地位于景區(qū)中心位置,與XXX文化廣場近在咫尺,具備發(fā)展住宿、商務(wù)、休閑、度假、娛樂、購物、餐飲、體育、展示等主要功能的良好條件。酒店客房(按標(biāo)間計):160間,含總統(tǒng)套房、高檔商務(wù)套間、特色套間、行政套間、豪華標(biāo)間、高檔標(biāo)間、高檔單間等高檔客房,還配備商務(wù)中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、KTV、桑拿、足浴、便利超市、高雅茶座等基礎(chǔ)配套功能配置,具備客房服務(wù)、餐飲、會務(wù)、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等超四星級酒店的完備
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