【正文】 銷售前期工作的內(nèi)容和時間安排建議如下表：序號內(nèi) 容日 期發(fā)展商方面1確定銷售代理公司4月5日2廣告公司和裝修公司的確定及介入4月20日3配合代理公司進行售樓培訓(提供相關培訓資料)4月17日—4月25日4審定售樓處裝修設計方案4月255售樓處施工4月27日—6月3日6圍墻制作4月26日—5月1日7廣告計劃方案的審定（代理公司提供全程方案及監(jiān)控實施）5月1日—5月5日8審定樣板房裝修設計方案5月5日9樣板房家私訂做5月1日—6月20日10售樓處修建裝飾及現(xiàn)場辦公用品的采購5月15日—5月28日11前期廣告發(fā)布計劃、方案及預算的確認5月21日12工藝飾品的采購5月21日5月28日13售樓書設計方案審核及制作完成5月25日14銷售處、樣板房的保安、清潔工的人員配置5月28日15銀行按揭的申請6月15日16樣板房及創(chuàng)意房裝修完工6月中旬17開盤前現(xiàn)場包裝6月15日6月29日銷售商方面1協(xié)助開發(fā)商確定廣告公司和裝修公司4月20日前2提出售樓處基本布置方案和現(xiàn)場賣場及圍墻包裝建議4月21日3參與審核廣告推廣議案和廣告計劃5月1日4參與審核售樓處設計方案4月23日5協(xié)助修訂及完善裝修設計方案4月25日6樣板房設計方案的審議5月5日7開展前期售樓專業(yè)知識培訓工作4月25日—5月25日a樓盤百問百答設計及相關資料準備4月25日—5月1日b售樓人員上崗綜合技能培訓5月3日—5月23日c售樓人員考核5月24日—5月25日8協(xié)助樣板房家私訂做5月16月5日9協(xié)助工藝飾品的采購5月21日5月28日10協(xié)助售樓處辦公用具的采購及現(xiàn)場布展5月26日11銷售人員進場6月1日12提交正式開盤實施方案6月10日6月15日13監(jiān)控先期軟硬廣告的聯(lián)動實施6月15日—7月15日14開盤前現(xiàn)場包裝6月16日—6月29日廣告公司、裝修公司、展板制作商方面1負責制定整體廣告策略推廣議案4月20—4月25日2負責制定媒介發(fā)布執(zhí)行計劃4月20日—4月30日3樓盤標志、圍墻設計及制作4月204月25日4提交售樓處設計方案4月25日5售樓書最終設計方案的確定及制作4月27日—5月27日6展板設計及制作5月3日—5月20日7階段性廣告計劃方案5月3日—5月20日8提交樣板房設計的修改方案5月5日9其它售樓資料的設計（價格表、付款方式、認購書、認購須知等）5月20日5月25日10其它一些相關廣告產(chǎn)品的制作（宣傳單張等）5月30日6月10日11樓體條幅的制作6月1日—6月512開盤期相關系列廣告報版的制作6月3日—6月15日13開盤前現(xiàn)場包裝6月15日—6月29日14開盤前廣告定版6月20日銷售計劃進度表銷售期時間銷售率（%）銷售資金回籠額（萬元）認購期6月7982開盤期7月1014048月131825熱銷期9月14196610月131825強銷期11月10140412月811232003年1月81123尾盤期2003年2月57022003年3月22812003年4月22812003年5月3421總計10個月9513338（每平方米按5200元/㎡計，由于我司尚未有新方案的總建筑面積，可銷售面積暫按27000㎡計）41 / 41。 推廣策略：有步驟地以星期為單位放出余留單位作特價處理，并帶動人氣，同時消化剩余高價單位；以價格、完整工程形象為主要訴求點，吸引更多買家，于適當時機推廣滯銷單位，以更優(yōu)惠的價格或視具體情況配以贈送裝修、家電等手段帶動滯銷點的銷售； 推廣手段：客戶網(wǎng)絡——本項目老業(yè)主網(wǎng)及我司房屋銀行和香港地產(chǎn)網(wǎng)；促銷優(yōu)惠——對剩余的少量難銷單位，以送部分首期款或其它直接或間接的價格優(yōu)惠來吸引客戶；DM直郵——同上房屋銀行——同上預計銷售量：10%費用預算：10萬總推廣費用預計：80萬元尾盤期時間：2003年14月完成銷售任務：95%100%銷售計劃進度表（每平方米按5200元/㎡計，由于我司尚未有新方案的總建筑面積，可銷售面積暫按27000㎡計）銷售期時間銷售率（%）銷售資金（萬元）認購期5月7982開盤期6月1014047月131825熱銷期8月1419669月131825強銷期10月10140411月8112312月81123尾盤期2003年1月57022003年2月22812003年3月22812003年4月3421總計9513338廣告費預算根據(jù)市場平均水平，%，住宅和商場總體上廣告費用為：（270005200+134025000+159010000）%=284萬元其中：報紙50% 電視15% 車身15%口岸：10% 郵政專遞5% 其它5%二、 銷售準備工作內(nèi)容及時間安排本項目工程施工進度已達九層，按一般的售樓形象要求，在工程形象達到十五到二十層的時候即可開盤（前提條件是交清地價，取得預售證），所以在大約三個月后樓盤形象有了開盤的可能，但就目前的銷售前期的準備工作而言，名方面的都尚未展開，為了盡快進入銷售期以達到早日回籠資金的目的，并充分利用6月到年底期的黃金季節(jié)，保證在本年度較好地完成銷售業(yè)績，所以建議貴司從現(xiàn)在開始緊鑼密鼓地進行銷售前期的準備工作。利用開發(fā)物業(yè)入伙時機，通過發(fā)展商的實力與信譽給市場一個明確的信心保證。宣傳方法：現(xiàn)場包裝——樓體正式發(fā)售條幅、圍墻、布路燈旗、售樓處前的氣球氣拱門、工地彩旗等。C、形成良好的物業(yè)形象，形成較好的口碑。2 .開盤熱銷期時間7月完成總銷售任務的30%推廣目的：A、使物業(yè)形象得到整體、全面的宣傳演繹，迅速擴大知名度。DM直郵——針對本項目的區(qū)域客戶集中區(qū)域進行郵遞。宣傳方法：現(xiàn)場包裝——條幅（以工程形象為主）、廣告牌、圍墻。此后一直到年底都將是一個非常完整的銷售周期，房地產(chǎn)營銷最講究銷售過程的連貫性，主張在一個相對集中的時間段內(nèi)制造一個銷售高潮，追求“短、平、快”的銷售效果。（2）現(xiàn)距6月份尚有三個月時間，給予前期物料準備一個較為合理的時間段。入市時機建議根據(jù)以上原則，并考慮到本項目的工程進度及發(fā)展的資金回籠要求，我司建議選擇在2002年6月正式入市。（3）銷售旺季入市與市場熱銷期相吻合，通過銷售旺季火熱的銷售氣氛來實現(xiàn)本項目“一炮打響”，迅速在市場上擴大知名度和影響力，將有力促進后續(xù)銷售。而“良好的開始是成功的一半”，故何時入市，怎樣入市值得慎重思考，并應遵循以下原則：（1）準備充分后入市在施工進度形象佳、銷售物料準備充分、銷售人員培訓完畢、銷售賣場包裝到位，并且在客戶儲備達到較為理想的時候方可入市，切忌盲目入市。（7）開盤準備（現(xiàn)場包裝、開盤儀式、軟性宣傳）。（5）銷售后勤服務人員配備（財務 、合同、文員、手續(xù)、清潔衛(wèi)生、保安）。（3）施工圖查丈、價格表制定、付款方式制定。營 銷 執(zhí) 行 篇一、營銷推廣（一）銷售前提條件（1）銷售資料的準備（VI系統(tǒng)、售樓書、戶型單張、宣傳單張、認購須知、模型、展板）。 以現(xiàn)場包裝、報紙、電視媒體向外界發(fā)布招商信息。四、商鋪出售分割方式針對廣大的中小投資者，劃分為小鋪面形式出售產(chǎn)權，面積主要在1530 m2區(qū)間，一層商鋪總價控制在50萬元以內(nèi)，二層高鋪總價控制在30萬元以內(nèi)。 投資者對主題商場抱非常足的信心。依據(jù)： 沙頭角缺乏主題商場，人們購買中檔服裝沒有去處，市場需求很大。 在深圳人們的飲食消費比重大，飲食業(yè)發(fā)達。二、商場功能定位根據(jù)開發(fā)商對開發(fā)商場經(jīng)營方向的不同，我司提出兩種功能供選擇：其一，如開發(fā)商以長期經(jīng)營（即出租）為主要目的，則引進酒樓為佳；依據(jù)： 本區(qū)域人口密集，酒樓生意自然興隆。綜合評價：作為沙頭角腹心地段，本項目開發(fā)商業(yè)物業(yè)是有著較為豐富的利潤空間的。 商場內(nèi)部結構較差，柱網(wǎng)間距過小，最大間距才6M，小間距僅有2M。 沙頭角鄰近香港，可以吸引港人前來消費。 一期的新一佳為該區(qū)域形成一個良好的商業(yè)氣氛。商場部分營銷策劃篇一、