【正文】 我司認(rèn)為本項目的住宅部分均價定位為5650元/㎡，商場部分均價定為18000元/㎡時，市場的需求規(guī)律又能實現(xiàn)發(fā)展商的期望值。 我司將充分利用本司的客戶網(wǎng)絡(luò)資源和香港媒體資源對本項目進(jìn)行宣傳，低推廣成本實現(xiàn)良好的推廣效果； 本項目的目標(biāo)客戶群以港人、本地做生意的潮汕人、鹽田區(qū)的公務(wù)員和鹽田港區(qū)的技術(shù)、管理人員為主； 本項目以其成熟配套和景觀資源為主要賣點，我司認(rèn)為本項目可定位為：鹽田區(qū)中心地段的、成熟的、多景觀高層物業(yè)； 商場部分的物業(yè)資金回收分析實收均價（元/㎡）可售面積（㎡）實銷面積比例預(yù)測實收金額優(yōu)劣排序20000130015600000劣18200000195000001800018252000優(yōu)20592000229320001600018304000中1976000020800000總結(jié)： 由于工程形象尚未達(dá)到預(yù)期要求，距離入伙尚有一段時間，建議拉大付款方式的折扣，如一次性付款88折，一個內(nèi)分期付款92折，按揭付款95折，以鼓勵一次性付款，盡快回收資金，并最疑義達(dá)到綜合折扣在90折，即發(fā)展商在商場部分的實收售價在18000元/㎡。 我司將提前對本區(qū)域的所有品牌服裝鋪位進(jìn)行上門推銷，對有意向加盟本商場的品牌服裝店給予優(yōu)先選位、送半年廣告位或更多折扣等優(yōu)惠措施。 通過我司的房屋銀行客戶網(wǎng)絡(luò)發(fā)布招商信息216。 通過媒體和現(xiàn)場包裝發(fā)布招商信息216。以商業(yè)物業(yè)的投資回報率的正常水平12%計，本商場的售價為；（200*12）/12%=2000元/㎡（3）招商方案216。 216。 同時由于本項目商場部分僅一層，做綜合商場面積不夠在，而做主題商場比較合適。 項目周邊的商鋪多以經(jīng)營低檔商品為主，整個區(qū)域缺乏一個高檔商場，我司認(rèn)為高檔的市場是該區(qū)域的一個空白點；216。理由如下：216。 216。 216。 216。 216。當(dāng)然，在項目推廣銷售過程中，我們還應(yīng)密切關(guān)注市場，根據(jù)具體的市場變化情況對此價格進(jìn)行調(diào)整，但這種調(diào)整必須是在維護(hù)開發(fā)商利益、又不影響銷售基礎(chǔ)上所做的小調(diào)整。G總結(jié)諸因素修正后，列表如下：項目海天一色碧海藍(lán)天東埔福苑交易價格700054005800交易情況修正100/95100/95100/100區(qū)域因素修正100/111100/98100/98產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計修正100/112100/104100/104市場宣傳推廣修正100/103100/101100/99交易時期修正100/101100/100100/101修正后價格569755225806對上表四個項目修正后的價格進(jìn)行綜合：天富花園單價=（5697+5522+5806）/3=5675元/平方米天富花園的推出是在明年說月份，同期將有一批規(guī)模不等的項目已開始銷售或正在推出，如翰海翠庭、海天一色二期、翠堤雅居、萬科項目等，其中許多樓盤在區(qū)位上與本項目更為接近，屆時競爭環(huán)境更為激烈。比較因素天富花園海天一色碧海藍(lán)天東埔福苑戶型設(shè)計40454042園林規(guī)劃20222120自身配套30353232物業(yè)管理10101110總計100112104104據(jù)此，海天一色花園、碧海藍(lán)天、東埔福苑的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計修正系數(shù)分別為：100/11100/10100/104。C區(qū)域因素修正因海天一色與碧海藍(lán)天與本項目位置相同，幫不作修正，對東埔福苑、翠堤雅居中花園我們采用直接比較法進(jìn)行比較。東浦福園銷售在基本無任何推廣的情況下，銷售情況較正常，我司認(rèn)為其價格可有5%的上升空間，我閃將其交易修正系數(shù)定為100/100。綜合考慮其投入與回報的關(guān)第，我司認(rèn)為，其售價應(yīng)可以提高5%。項 目海天一色碧海藍(lán)天東浦福苑坐落位置沙頭角濱河路深鹽路與海濤路交匯外深鹽路與恩和路交匯處所和地區(qū)相近相同相同用途住宅住宅住宅交易方式市場買賣市場買賣市場買賣建筑面積（㎡）185007631431424均價（元/㎡）700055005250開發(fā)商深圳中信軍鵬投資有限公司東埔實業(yè)集團(tuán)有限公司鈺霖實業(yè)有限公司日照/干濕相同相同相同交通條件較便利無公交車較便利容積率B交易情況修正雖然這三個項目都采取面向市場，直接買賣，但從銷售情況看，海天一色今年三月份推盤，到十月為止，銷售北達(dá)到90%。（2） （2） 定價過程A市場認(rèn)知價值法a樓盤選擇 在對本片區(qū)數(shù)個樓盤實例進(jìn)行篩選、整理、分析后，選取海天一色、碧海藍(lán)天、東浦福苑三個目前在售項目用為比較實例。 216。 低開高走，追求快速銷售的市場效應(yīng)，塑造品牌形象。216。 216。 因本項目景觀條件差異較大，拉開樓層朝向差價，以達(dá)到均衡銷售。 根據(jù)市場價格走勢定價216。 物有所值、物超所值216。 定價、調(diào)價原則：216。（1） （1）對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，價格直接關(guān)系到市場對其所開發(fā)的房產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度，影響著市場需求和開發(fā)商利潤，涉及到各方面的利益。同時沙頭角的商品住宅項目在物業(yè)規(guī)模上無偏小，隨著本年度7月份大梅沙J4020066地塊的成功，可以預(yù)見鹽田的大盤時代卻將到來。新開發(fā)的物業(yè)了越來越重視營銷推廣這一環(huán)節(jié)。（2） （2） 本片區(qū)的物業(yè)由于受地理位置的影響長期以來均領(lǐng)帶本地消化，物業(yè)銷售的區(qū)域性很強(qiáng)，所以發(fā)燕尾服商對項目營銷推廣一般不大重視。開盤時期：2000818竣工日期：2001531最早入住時期：2001528物業(yè)管理公司：中信物業(yè)管理公司投資商：中國國際信托投資公司建筑單位：泛華建筑工程公司占地面積：綠化率：35%總建筑面積：18500平方米容積率：碧海園建筑類別：小高層開發(fā)商：深聯(lián)實業(yè)（深圳）有限公司價格范圍：53006200元/平方米物業(yè)地址：深圳鹽田沙頭角中英街開盤時期：20001128南方明珠花園二期建筑類別：多層開發(fā)商：深圳市鹽田港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司價格范圍：36803880元/平方米付款方式：一次性付款92折，按揭95折；建設(shè)銀行提供7成20年按揭物業(yè)地址：廣東深圳鹽田區(qū)明珠大道交通狀況：乘坐能到大小梅沙的車再轉(zhuǎn)車。開盤時期：1998128最早入住時期：19991231占地面積：綠化率：55%總建筑面積：容積率：東和大廈建筑類別：高層開發(fā)商：深圳東和實業(yè)發(fā)展公司價格范圍：51007000元/平方米付款方式：一次性付款96折，按揭98折；中國銀行沙頭角支行、建設(shè)銀行沙頭角支行提供7成15年按揭物業(yè)地址：廣東深圳鹽田沙頭角海濤路交通狀況：臨近設(shè)有通往皇崗口岸的202巴士總站主力戶型：2房2廳、3房2廳、4房2廳開盤時期：1998718最早入住時期：19991031物業(yè)管理公司：中海物業(yè)管理（深圳）有限公司建筑單位：中建一局深圳公司占地面積：5361平方米綠化率：30%總建筑面積：容積率：東部陽光花園建筑類別：小高層開發(fā)商：深圳市大禹投資發(fā)展有限公司價格范圍：40005600元/平方米付款方式：一次性付款，農(nóng)行銀行提供8成30年按揭物業(yè)地址：廣東深圳鹽田沙頭角深鹽路北側(cè)交通狀況：位臨主要交通干線，有4444241051514535208等十幾條大中巴密密穿梭，連接各大景點和周邊地區(qū)。良好的小區(qū)環(huán)境海天園物業(yè)地址：廣東深圳鹽田鹽田區(qū)海樂路建筑類別：多層占地面積：30558平方米總建筑面積：41850平方米容積率：綠化率：55%開發(fā)商：深圳市鹽田區(qū)沙頭角旅游公司價格：55007500元/平方米付款方式：一次性付款，南洋商