【正文】 為其成熟配套和近海景，所以在項(xiàng)目的推廣名中最好能將兩點(diǎn)融合起來(lái)，其次，在這兩在主賣(mài)點(diǎn)中，本項(xiàng)目更偏重其配套的成熟性，所以在命名時(shí)，需重點(diǎn)突出，藍(lán)色鹽田的要領(lǐng)已深入人心，以藍(lán)色來(lái)表現(xiàn)海景非常清晰到位，同時(shí)都市即代表一種成熟，都市一詞正好恰如其分的體現(xiàn)了本項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)；（2） （2） 藍(lán)色都市體現(xiàn)了一種都市感，感覺(jué)上比較大氣，比較時(shí)尚，有利于物業(yè)檔次的提升；本項(xiàng)目名這“天富花園”，但對(duì)一個(gè)以住宅為主要功能的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，明顯缺少個(gè)性和親和力，在周邊樓盤(pán)人性化又具一定文藝性的項(xiàng)目名稱(chēng)面前，更顯得缺少號(hào)召力，不利于展現(xiàn)樓盤(pán)的性質(zhì)和個(gè)性。浪花與都市的約會(huì)，海精靈與都市的融合鹽田絕版繁華地段海景、山景、園景、三景合一命名建議——引入項(xiàng)目“推廣名”名字的好壞不是影響樓盤(pán)銷(xiāo)售的關(guān)鍵因素，但如果有一個(gè)美麗的名字，樓盤(pán)則增添了一種溫馨的、浪漫的或是華麗的光環(huán)，使冷冰冰的鋼筋水泥感覺(jué)有了一份溫情，從而更易為客戶(hù)所接受。（2）同時(shí)，通過(guò)周邊市場(chǎng)的調(diào)查比較，其裝修標(biāo)準(zhǔn)、戶(hù)型設(shè)計(jì)等，均以“中偏高檔物業(yè)”為基準(zhǔn)；（3）明確的定位有得營(yíng)銷(xiāo)上的控制，尤其是推廣費(fèi)用上的投入問(wèn)題，塑造高檔物業(yè)的形象，需要各個(gè)環(huán)節(jié)的強(qiáng)強(qiáng)合作，必須增加各方面的成本，同時(shí)，高檔物業(yè)的資金回收較慢，對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。（4） （4） 同時(shí)本項(xiàng)目也是目前在建設(shè)等建項(xiàng)目中唯一高層物業(yè)，可針對(duì)港人消費(fèi)特點(diǎn)，突出高電動(dòng)機(jī)物業(yè)，體現(xiàn)其高高在上，登高望遠(yuǎn)等意境。所以首先本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是鹽田片區(qū)。本項(xiàng)目合適的市定位描述：鹽田片區(qū)中心地段的、成熟的、多景觀(guān)高層物業(yè)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位房地產(chǎn)投資成敗的關(guān)鍵因素在于找準(zhǔn)未來(lái)的需求空間并設(shè)法滿(mǎn)足這種需求，由于未來(lái)的市場(chǎng)具有要變性和不確定性，因此，在分析市場(chǎng)特征的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)的適合本項(xiàng)目的需求點(diǎn)是項(xiàng)目市場(chǎng)定位的中心環(huán)節(jié)。 216。 216。 216。 216。 隨著鹽田港擴(kuò)建工程的開(kāi)展，其港區(qū)的技術(shù)和管理人員也是本區(qū)域物業(yè)消化的一大群體，由于工作環(huán)境的因素，他們?cè)谥脴I(yè)觀(guān)念上繁華成熟的社區(qū)的需求一般高于對(duì)海景的興趣。216。 216。針對(duì)本項(xiàng)目則主要是一些工作在鹽田的，工作性質(zhì)相對(duì)穩(wěn)定的公務(wù)員一族，如鹽田中小學(xué)教師、鹽田港的員工等。 216。 潮汕人在選擇憂(yōu)傷物業(yè)時(shí)，有大家庭毗鄰而居的特點(diǎn)（如史弟姐妹在同一棟樓買(mǎi)房，并且最好是樓上樓下或門(mén)對(duì)門(mén)居?。?，由于以上特點(diǎn)，我司認(rèn)為本項(xiàng)目二期的客戶(hù)在一定程度上可由一期業(yè)主的親朋好友消化。 通過(guò)調(diào)查，本項(xiàng)目一期銷(xiāo)售也以在中英街做生意的潮汕人為主；216。 沙頭角片區(qū)由于與中英街緊緊相連，具有濃厚的商機(jī)，多年來(lái)已成為潮汕人士經(jīng)商的聚集地，而項(xiàng)目由于其鄰近中英街和生活配套成熟，非常符合潮汕9人士選擇居住物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)；216。目標(biāo)客戶(hù)定位通過(guò)大量的調(diào)查和我公司鹽田分部的客戶(hù)2資料反饋，我公司為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群集中表現(xiàn)為以下幾類(lèi)： 中英街做生意的潮汕人216。 盤(pán)山公路年底動(dòng)工，交通問(wèn)題將得到改善；深港兩地的交流不斷加深，港人置業(yè)的比例將不斷加大。 鹽田地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越受關(guān)注； 競(jìng)爭(zhēng)壓力將越來(lái)越大 B戶(hù)型單位交通過(guò)道較長(zhǎng)，造成浪費(fèi)面積； 規(guī)模不大； 緊臨中英街，與香港一街之隔；戶(hù)型適中，適合本區(qū)域目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)特點(diǎn)。 交通四通八達(dá) 地處政府大力開(kāi)發(fā)的旅游區(qū)，與大小梅沙、明思克近在咫尺； 優(yōu)勢(shì)： 216。 競(jìng)爭(zhēng)壓力近期正在推出和將與本項(xiàng)目同期推出的樓盤(pán)多達(dá)數(shù)十個(gè)，且在區(qū)位上比較集中，擁有共同的資源優(yōu)勢(shì)，都將搶占市場(chǎng)份額，強(qiáng)烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈。威脅點(diǎn)分析216。 216。 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策的支持深港兩地的交流的不斷緊密和深化，使港人在深置業(yè)的比例不斷上升，而鹽田以其特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)（緊臨香港）和愈來(lái)愈完美的居住環(huán)境將吸引愈來(lái)愈多港人來(lái)此置業(yè)安居。216。政府對(duì)鹽田的開(kāi)發(fā)建設(shè)力度加大，致力于將鹽田建設(shè)成為一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美的海濱小鎮(zhèn)，鹽田將成為一個(gè)類(lèi)似于華僑城的最理想的居住區(qū)域。 216。 停車(chē)位較少，224戶(hù)住宅僅38不足以滿(mǎn)足住戶(hù)的需求。 B戶(hù)型進(jìn)門(mén)的交通過(guò)道較長(zhǎng)，造成面積浪費(fèi)；A戶(hù)型的主人房洗手間對(duì)床，部分客戶(hù)對(duì)此比較敏感；216。216。 216。 216。 規(guī)模小由于項(xiàng)目規(guī)模小，做大規(guī)模宣傳來(lái)轟炸市場(chǎng)的可能性不大，因成本過(guò)高；同時(shí)規(guī)模小，決定了營(yíng)造小區(qū)內(nèi)環(huán)境的空間有限。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析216。 項(xiàng)目本身與大梅沙、小梅沙、明斯克航母相距極近； 以上優(yōu)勢(shì)均構(gòu)成天富花園置業(yè)者堅(jiān)定置業(yè)的催化劑，通過(guò)我們的分析，便函置業(yè)者了解到居住于此的種種便利——日常生活方便，晚餐后徒步到海邊散步的愜意，交通網(wǎng)絡(luò)完整，去任何地方都不會(huì)有障礙，生活質(zhì)量可以得到一個(gè)質(zhì)的提升。 8層以上南向、西向單位可看東和公園園景，東、西、北三向可觀(guān)不同山景；216。 8層以上南向、西向單位可看山景，部分單位可看海景；216。 20層以上南向單位右看海景；216。景觀(guān)優(yōu)勢(shì)216。 交通四通八達(dá)。216。 生活便利。目前鹽田唯一的邊鎖超市新一佳已進(jìn)駐本項(xiàng)目一期裙樓達(dá)五年之久，周邊約100米以?xún)?nèi)集中了沙頭角的幾大商場(chǎng)——三家店百貨商場(chǎng)，沙頭角購(gòu)物中心，尤其是與商業(yè)旺地——中英街相距咫尺，足以滿(mǎn)足人們的購(gòu)物休閑的需求；216。 216。項(xiàng)目擁有與大梅沙、小梅沙、明斯克航母近距離感受，屬旅游區(qū)物業(yè)。 216。 項(xiàng)目所處區(qū)位屬鹽田中心地段，是鹽田的政治、金融、教育中心。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析區(qū)位優(yōu)勢(shì)216。以下是附圖（22張分別為以上配套的實(shí)景）項(xiàng)目SWOT分析 醫(yī)療配套：沙頭角人民醫(yī)院、鹽田婦幼保健中心。 地下停車(chē)位：38個(gè)發(fā)展商：深圳鹽田區(qū)城建開(kāi)發(fā)公司，國(guó)有企業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀：基礎(chǔ)工程工程結(jié)束時(shí)間：預(yù)計(jì)2002年底 住宅部分價(jià)格定位 折扣與優(yōu)惠四、價(jià)格定位及資金回收預(yù)測(cè) 銷(xiāo)售流程 銷(xiāo)售前提條件 命名建議標(biāo)志定位三、營(yíng)銷(xiāo)推廣 宣傳口號(hào)定位 項(xiàng)目檔次定位 目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶(hù)定位 項(xiàng)目SWOT分析二、項(xiàng)目定位 項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套環(huán)境 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目分析 天富花園第二期整合營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 目 錄一、 一、 銷(xiāo)售總體策略 入市時(shí)機(jī)選擇 賣(mài)點(diǎn)組合 片區(qū)樓盤(pán)分析 商場(chǎng)部分價(jià)格定位 一、項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況位置：沙頭角公園與金融路的交匯處的7號(hào)小區(qū)內(nèi)規(guī)模：總建筑面積29238平方米，單體一棟33層的高層項(xiàng)目，地下兩層停車(chē)場(chǎng)、地上兩層商場(chǎng)和寫(xiě)字樓，三層以上為住宅，總刻戶(hù)數(shù)224戶(hù)。項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套分析 教育設(shè)施：海濤幼兒園、海濤小學(xué)、田心小學(xué)、沙頭角中學(xué)、沙頭角電視大學(xué)東和小學(xué)、鹽田外語(yǔ)小學(xué)、機(jī)關(guān)幼兒園、田心幼兒園等。 金融設(shè)施：中行、農(nóng)行、建行、工行、招商行、發(fā)展行、國(guó)通證券、中科信證券 生活配套：鵬暉綜合市場(chǎng)、田心肉菜市場(chǎng)、項(xiàng)目前肉菜市場(chǎng) 商服配套：新一佳、東和百貨商場(chǎng)、三家店服裝購(gòu)物商場(chǎng)、富興家私商場(chǎng)、一致藥店、家居小商品一條街等； 交通配套：20202010354460 休閑娛樂(lè)：東和公園、冠英跆拳道館、巴赫琴行、金竹茶藝館、沙頭角體育中心以上配套集中頒在項(xiàng)目周邊500米以?xún)?nèi)，且都有是沙頭角具有代表性的、較高要次的場(chǎng)所，可謂沙頭角區(qū)域的高尚生活區(qū)。 216。本項(xiàng)目與鹽田鎮(zhèn)政府、鹽田港相距均200米左右，尤其是與極具政治意義的中英街近于咫尺，奠定了本項(xiàng)目所處區(qū)域的政治中心地位；周邊方圓500米以?xún)?nèi)，有六家不同的銀行和三家證券交易是心，另外鹽田區(qū)的大、中、小學(xué)校也基本集中在這一區(qū)域內(nèi)；216。 項(xiàng)目所處區(qū)位屬深圳市政府大力開(kāi)發(fā)的旅游區(qū)。216。 地處鹽田區(qū)最成熟的生活社區(qū)，商業(yè)配套十分完備。 216。項(xiàng)目周邊市場(chǎng)、醫(yī)院、藥店及各種服務(wù)待業(yè)應(yīng)有盡有，百米以?xún)?nèi)即可解決人們的日常所需。 216。沙頭角有四路大巴和兩路中巴通往市區(qū)，一路大巴通往關(guān)外，三個(gè)公交站均與本項(xiàng)目相距不到200米，且這三個(gè)公交站包括了途經(jīng)沙頭角的七路車(chē)輛，日常出行十分方便。 216。 216。 216。 216。以下是附圖（項(xiàng)目