【正文】 業(yè)銀行提供6成10年按揭主力戶型：二房二廳、三房二廳入住日期：2002531海都花園建筑類別：高層開(kāi)發(fā)商：深圳龍崗德興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司價(jià)格范圍：38005700元/平方米付款方式：一次性付款93折，按揭95折；工商、招商銀行提供7成20年按揭物業(yè)地址：廣東深圳鹽田沙頭角深鹽路2082號(hào)交通狀況：交通方面，由香港粉嶺到此只需10多分鐘，距深圳火車站、羅湖海關(guān)、文錦渡海關(guān)及羅湖商業(yè)城區(qū)僅10分鐘車程，往鹽田港僅2分鐘車程，往渡假勝地大、小梅沙及海洋世界僅8分鐘。開(kāi)盤(pán)日期：20001018，竣工日期：20011230，最早入住日期：20011031交通：20201044451425現(xiàn)樓，送金屋裝修，即買即住地處沙頭角商業(yè)中心，配套成熟，生活便利翠堤雅居位置：沙頭角鎮(zhèn)鎮(zhèn)海區(qū)規(guī)模：兩棟小高層發(fā)展商：深圳市東埔實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司物業(yè)管理公司：深圳市東埔物業(yè)管理公司戶型：130295平方米交通狀況：距離花園西邊的300米處有火車站至沙頭角205路大巴總站和福田南到沙頭角的202專線大巴。發(fā)展高：深圳東埔實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司、深圳市鈺霖實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)管理：中海物業(yè)管理（深圳）有限公司起價(jià)：3800元/平方米，均價(jià)5400元/平方米戶型：主力戶型為二房2廳（65平方米）和三房2廳（8496平方米），另有五房2廳及復(fù)式戶型，交通：4442105145202044515135205容積率：賣點(diǎn)：山海景觀——270度大鵬灣蔚藍(lán)海景，180度香港新界海灣，180度梧桐山青翠山景大型超市入駐裙樓——裙樓有10萬(wàn)平方尺的大型超市豪華會(huì)所——3500平方米區(qū)同獨(dú)有豪華會(huì)所連屋頂花園天利明園位置：鹽田港東海大道后方陸域城9號(hào)C區(qū)規(guī)模：占地面積4801平方米，總建筑面積16568平方米，兩棟聯(lián)體小高層容積率：發(fā)展商：深圳天源通利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承建商：中鐵建廠工程局深圳分公司價(jià)格：起價(jià)：3200元/平方米，均價(jià)：3800元/平方米，最高價(jià)：5100元/平方米戶型：交通：102035380、36451鹽田環(huán)巴高回報(bào)的投資型物業(yè)戶型精致置業(yè)輕松提供多種裝修套餐供客戶選擇開(kāi)盤(pán)時(shí)期：2000518 216。 216。 216。 216。 純港式物業(yè)，規(guī)劃設(shè)計(jì)均按港人口味打造。 純關(guān)口物業(yè)216。 沙頭角目前在建及待建項(xiàng)目中唯一的高層項(xiàng)目，視野開(kāi)闊216。 三面市政路，出入便捷，無(wú)擁擠感216。 成熟配套216。 海景、山景、園景三景合一216。 鹽田的政治、金融、文教中心、絕版珍稀地塊216。賣點(diǎn)組合216。促銷優(yōu)惠——對(duì)剩余的少量難銷單位，以送部分首期款或其它直接或間接的價(jià)格優(yōu)惠來(lái)吸引客戶；DM直郵——同上房屋銀行——同上預(yù)計(jì)銷售量：10%費(fèi)用預(yù)算：10萬(wàn)總推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)：80萬(wàn)元推廣策略：有步驟地以星期為單位放出余留單位作物價(jià)處理，并帶動(dòng)人氣，同時(shí)消化剩余高價(jià)單位；以價(jià)格、完整工程形象為主要訴求點(diǎn)，吸引更多買家，于適當(dāng)時(shí)機(jī)推廣滯銷單位，以便優(yōu)惠的價(jià)格或視具體情況配以贈(zèng)送裝修、家電等手段帶動(dòng)滯銷點(diǎn)的銷售；推廣方法：展銷會(huì)——在人流量大的商業(yè)旺區(qū)如中英街內(nèi)舉辦展銷會(huì)，周末在大小梅沙等地主舉辦小型展銷會(huì)舉辦促光彩活動(dòng)——周末舉行歌舞表演，帶動(dòng)人氣，并利用國(guó)慶節(jié)推出少量特惠單位DM直郵——同上房屋銀行——同上。宣傳方法：報(bào)紙廣告——開(kāi)盤(pán)平面廣告、免費(fèi)軟性宣傳（在香港地產(chǎn)雜志持續(xù)投放廣告，保持廣告力度）展銷會(huì)——在鹽田港區(qū)、中英街、和新一佳舉辦展銷會(huì)現(xiàn)場(chǎng)包裝——增加樓體條幅、布路燈旗、售樓處前的氣模、工地彩旗等促銷活動(dòng)——開(kāi)盤(pán)促銷（以折扣或獎(jiǎng)品形式）DV直郵——主要針對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行郵遞房屋銀行——定期向在成熟客戶群體強(qiáng)勢(shì)推廣介紹預(yù)計(jì)銷售率：60%（包括試銷期認(rèn)購(gòu)單位）費(fèi)用預(yù)算：35萬(wàn)銷售增長(zhǎng)期時(shí)間：2002年9月、10月推廣目的：A使銷售前期遇到的各種銷售問(wèn)題得到一定程度的解決，銷售阻力得到相應(yīng)緩解；B制造不斷的活動(dòng)和優(yōu)惠，吸引有意向而尚未落訂者的注意力，強(qiáng)化購(gòu)買；C隨著物業(yè)的整體形象的逐步顯露，以促進(jìn)買家對(duì)物業(yè)的進(jìn)一步認(rèn)可；D獲得較為穩(wěn)定和滿意的銷售業(yè)績(jī)/推廣策略：根據(jù)開(kāi)盤(pán)期銷售的具體情況對(duì)價(jià)格、銷售方式，廣告推廣等進(jìn)行研究并作彈性改進(jìn)。C實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)熱銷，并完成預(yù)計(jì)的銷售任務(wù)。宣傳方法：現(xiàn)場(chǎng)包裝——條幅、廣告牌、圍墻戶外廣告——重要路段的大型廣告牌、新一佳展銷DV直郵——針對(duì)我司的客戶網(wǎng)絡(luò)和本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶集中區(qū)域進(jìn)行郵遞我司特有的客戶宣傳優(yōu)勢(shì)：軟性宣傳——在深港兩地的媒體上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行文章介紹，如利用本公司的香港地產(chǎn)雜志做免費(fèi)宣傳；客戶網(wǎng)絡(luò)——啟動(dòng)本公司房屋銀行網(wǎng)絡(luò)，向房屋銀行的所有客戶發(fā)布本項(xiàng)目銷售信息，同時(shí)，利用本司在香港的幾家展示點(diǎn)，并組織與我司有協(xié)作關(guān)系的香港餐飲服務(wù)協(xié)會(huì)、服裝服飾協(xié)會(huì)等會(huì)會(huì)員來(lái)現(xiàn)場(chǎng)參觀，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行切實(shí)有交的宣傳。就本項(xiàng)目而言，可分以下幾個(gè)周期：（1）試銷期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期）時(shí)間：2002年5月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：推廣目的：A使項(xiàng)目的物業(yè)形象得到初步樹(shù)立，建立良好的口碑；B吸引市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的注意力，并試探市場(chǎng)反應(yīng)；為正式開(kāi)盤(pán)積累客戶基礎(chǔ)，為入市的轟動(dòng)效應(yīng)創(chuàng)造條件，并為后期的提價(jià)做基礎(chǔ)；C達(dá)到部分住宅預(yù)定，為正式發(fā)售聚集人氣。E6月入市一方面可以保證擁有一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的熱銷期，使銷售工作一氣呵成，速戰(zhàn)速?zèng)Q。傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)假期較長(zhǎng)，春節(jié)前后人們的工和、生活重心要有所偏移，為避免銷售過(guò)程被打斷，一般也不選擇春節(jié)前后入市。]C房地產(chǎn)營(yíng)銷最講究銷售過(guò)程的連貫性，主張?jiān)谝粋€(gè)相對(duì)集中的時(shí)間段內(nèi)制造一個(gè)銷售高潮，追求“短、平、快”的銷售效果。B春節(jié)過(guò)后的23個(gè)月一般是房地產(chǎn)銷售的淡季。（2）入市時(shí)機(jī)建議根據(jù)以上原則，考慮到本項(xiàng)目的工程進(jìn)度及發(fā)展的資金回籠要求，我司建議選擇在2002年6月正式入市。C銷售旺季入市：通過(guò)銷售旺季火熱的銷售氣氛來(lái)實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目一炮打響，迅速在市場(chǎng)上擴(kuò)大知名度和影響力，將有力促進(jìn)后續(xù)銷售。在銷售策略不明確、市場(chǎng)動(dòng)向沒(méi)有把握、銷售工具不齊備、內(nèi)外包裝不到位的狀況下入市，銷售前景將是黯淡的。銷售前提條件（1） （1） 銷售資料的準(zhǔn)備（VI系統(tǒng)、售樓書(shū)、廖型 單張、宣傳單張、模型、展板）（2） （2） 落實(shí)銷售手續(xù)（預(yù)售證、銀行按揭）（3） （3） 價(jià)格表（施工圖查丈、價(jià)格表、付款方式、認(rèn)購(gòu)書(shū)支付協(xié)議）（4） （4） 現(xiàn)場(chǎng)銷售隊(duì)伍組織（5） （5） 銷售后勤服務(wù)人員配備（策劃、財(cái)務(wù)、合同、文員、手續(xù)）（6） （6） 施工配合（施工許可證、售樓處、樣板房）（7） （7） 開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備（現(xiàn)場(chǎng)包裝、開(kāi)盤(pán)儀式、軟性宣傳）（8） （8） 宣傳推廣（宣傳計(jì)劃、報(bào)紙平面、電視片）入市時(shí)機(jī)的選擇(1)入市時(shí)機(jī)方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開(kāi)局。一方面可以引起市場(chǎng)的轟動(dòng)，同時(shí)對(duì)前期少量業(yè)主來(lái)說(shuō)，看到后面的價(jià)格其超值性自然不言而喻，這對(duì)整個(gè)銷售過(guò)程來(lái)說(shuō)，不論是售樓員的信心還是銷售效果，都能起到不小的推動(dòng)作用。入市前期，可充分利用項(xiàng)目高層的優(yōu)勢(shì)，采用“8層以下部分單位一口價(jià)”方式。本項(xiàng)目建議從低樓層的小三房差朝向差戶型單位入市，由于單位較低，面積較小，則首期少，付款輕松，易達(dá)到開(kāi)盤(pán)熱潮，從而起到立即提升樓盤(pán)知名度的良好效果。（2） （2） 在單位總體的銷售方式上，采用分批分期的銷控。而“以新帶舊”是最常用而且是行之有效的銷售方式，此處建議采用對(duì)一期老業(yè)主再次購(gòu)房或帶人購(gòu)房的，均有送出優(yōu)惠。銷售總策略（1） （1） 在針對(duì)客戶的策略上，以區(qū)域內(nèi)宣傳為主，并采用“新有優(yōu)惠老有實(shí)惠”的優(yōu)惠方式目標(biāo)客戶的活動(dòng)區(qū)域比較集中，即主要在沙頭角片區(qū)內(nèi)生活，所以客戶接受信息的地區(qū)域性明顯，因此，在宣傳方式和媒體選擇上，建議以在新一佳舉辦促銷活動(dòng)，大型戶外廣告為主。本項(xiàng)目規(guī)模較小，在命名時(shí)也冠軍以都市之名，可謂搭乘這路順風(fēng)車，迎合大眾的口味，使后期的推廣工作更加輕松。推薦用名：天富花園——藍(lán)色都市釋意：（1） （1） 本項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)