試論我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的違約責(zé)任(參考版)
2025-05-17 12:34本頁(yè)面
【正文】 該司法解釋的出臺(tái)解決了這一難題，該解釋第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”。但違約方最終承擔(dān)的違約金數(shù)額并非與依約定的違約金計(jì)算方法計(jì)算出的違約金數(shù)額完全一致，而是依據(jù)法定條件和程序，其數(shù)額可依法變更。對(duì)于前者，適用的一般原則是按合同約定的違約責(zé)任，即根據(jù)逾期天數(shù)、按照合同約定的確定比例計(jì)算違約金最終數(shù)額；合同沒(méi)有明確約定比例的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定違約金最終數(shù)額。違約金責(zé)任的構(gòu)成一般包含如下兩個(gè)要素：，至于違約行為的類(lèi)型，應(yīng)視當(dāng)事人的約定或法律的直接規(guī)定；，或者是故意，或者是過(guò)失。（五）支付違約金。當(dāng)然，由于多種復(fù)雜因素的影響，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，簽約的主動(dòng)性往往較多地掌握在開(kāi)發(fā)商手中，所以購(gòu)房者往往要作出一定的讓步，但這種讓步應(yīng)和購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)綜合考慮，如風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大則購(gòu)房者應(yīng)放棄購(gòu)買(mǎi)該開(kāi)發(fā)商的房子。在實(shí)踐中，購(gòu)房者在交付定金后會(huì)發(fā)現(xiàn)：開(kāi)發(fā)商提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的違約責(zé)任條款早已由開(kāi)發(fā)商單方面做好規(guī)定了，甚至有的規(guī)定有嚴(yán)重的不公平乃至違法的內(nèi)容。（四）定金：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。第一百一十二條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。其責(zé)任構(gòu)成如下：（1）違約行為；（2）損失；（3）違約行為與損失之間有因果關(guān)系；（4）違約一方?jīng)]有免責(zé)事由。即商品房買(mǎi)賣(mài)合同中違約方因不履行合同義務(wù)給守約方造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償守約方因違約行為所受損失的責(zé)任。根據(jù)上述司法解釋第十四條第（二）款之規(guī)定，當(dāng)交付的房屋面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的返還價(jià)款的責(zé)任，基于公平原則，當(dāng)房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足誤差在3%以?xún)?nèi)的房屋價(jià)款。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。主要包括：修復(fù)。如該司法解釋的第十四條第（二）項(xiàng)。在此情況下，王先生可以要求某公司繼續(xù)履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議所約定事項(xiàng)，在公司不履行時(shí)，王先生可通過(guò)訴訟途徑要求人民法院強(qiáng)制某公司履行合同義務(wù)。律師函中，公司表示不再履行協(xié)議的原因是“鑒于目前情況變化”，實(shí)際原因是因房?jī)r(jià)普遍大幅上漲，王先生所認(rèn)購(gòu)的房屋價(jià)格更是漲得厲害，毫無(wú)疑問(wèn)，某公司此舉的目的是為了能將房屋升值部分通過(guò)毀約的方式據(jù)為己有。此時(shí)，房屋的施工設(shè)計(jì)都是按王先生的要求進(jìn)行的，認(rèn)購(gòu)應(yīng)不存在開(kāi)發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)，王先生只需靜候公司取得預(yù)售許可證后再與其簽訂正式的購(gòu)房合同了。認(rèn)購(gòu)協(xié)議中雙方約定：房屋價(jià)格為9000元/平方米；王先生為表示認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意，先預(yù)付人民幣100萬(wàn)作為購(gòu)房定金；房屋結(jié)構(gòu)封頂，符合預(yù)售條件時(shí)雙方即按約定價(jià)格簽訂房屋預(yù)售合同；除不可抗力因素，某公司不得將該房屋再出售給第三人。其構(gòu)成要件有：（1）存在違約方的違約行為；（2）必須有守約方請(qǐng)求違約方繼續(xù)履行合同債務(wù)的行為；（3）必須是違約方能夠繼續(xù)履行合同。而依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解釋》，在處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，違約方承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有如下幾種：（一）實(shí)際履行。另外，違約責(zé)任并不是一定不變的
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