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試論我國商品房預(yù)售制度的完善法學(xué)畢業(yè)文(參考版)

2024-11-11 20:34本頁面
  

【正文】 參考文獻 [1]符啟林 .房地產(chǎn)法(第三版)[ M] .北京 :法律出版社 ,2020:220. [2]梁丹輝 .李瑞蓮 .對廢除商品房制度的思考 .經(jīng)濟論壇 ,2020,(13). [3]張定一 .對商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式的探討 [J].房地產(chǎn)市 場 ,2020, (9). [4]王 蕾 ,楊和禮 .住房按揭貸款風(fēng)險分析及防范 [J].建筑管理現(xiàn)代化 ,2020,(5). [5]竇權(quán)宏 .淺析我國商品房預(yù)售的法律性質(zhì)和特征 [J].中國房地信息,2020,(11). [6]陳泳杏 .淺論商品房預(yù)售制的得失及完善 [J].房地產(chǎn)業(yè) 2020,(1). [7]肖元真 .我國取消商品房預(yù)售制度的利弊分析和對策措施 [J].學(xué)習(xí)論壇 ,2020,(1). [8]唐迪娜 .完善我國商品房預(yù)售制度的法律思考 [D].華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文 ,2020:180. [9]張薇 .完善 我國 品房預(yù)售制度的思考 [D].北京:北京交通大學(xué)優(yōu)秀碩士論文,2020. [10]王美娟 .論商品房預(yù)售制度的完 善 [J].法學(xué)與實踐, 2020,(4) . {11}黃于新 .我國預(yù)售房制度述評 [J].湖北社會科學(xué), 2020,(6). ? 。針對其產(chǎn)生的問題,應(yīng)當 主要 從制度層面加以完善,通過施行嚴格的市場準入制度、嚴格控制預(yù)售許可證的發(fā)放、 依法 建立相關(guān)懲罰機制。 四、結(jié) 語 商品房預(yù)售制度對于推動我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)揮了至關(guān)重要的作用,經(jīng)過十多年的發(fā)展,已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的一項基本制度,但是,同任何新生事物相類似,預(yù)售制度對房地產(chǎn)市場發(fā)揮的作用積極與消極并存,以至于有呼聲要求廢除該制度。不僅要讓資質(zhì)差、購房者投訴多、不守信的企業(yè)進入“黑名單” , 還要讓企業(yè)的主要合伙人、經(jīng)理進入“黑名單” , 并限制他們的作業(yè)資格。完善房屋預(yù)售制度必須要剔除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當中的不良開發(fā)商 ,限制甚至取消他們的資格。 (2)將各類房地產(chǎn)企業(yè)的基本 情況不良經(jīng)營行為及時向社會披露。從而增強了信息的透明度 ,有利于實現(xiàn)社會和消費者對商品房預(yù)售市場監(jiān)督和良性的互動。如果這個信用檔案能夠建立起來 ,一方面 ,對開發(fā)商是很好的約束 。 加快 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的征信制度建設(shè) (1)利用計算機網(wǎng)絡(luò) ,完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng) 利用計算機網(wǎng)絡(luò),充分發(fā)揮信息系統(tǒng)監(jiān)管市場的作用, 為所有注冊的房地產(chǎn)企業(yè)建立信用檔案 ,對社會公布其所有的項目計劃、項目現(xiàn)狀、信用等級等 并建立輿論社區(qū)。將房屋的預(yù)售款放在有銀行參與監(jiān)管的共管賬戶中 , 開發(fā)商只有在主管部門征得專家和律師的評估同意后 , 才可分階段拿到共管賬戶中的預(yù)售款。 結(jié)合我國實際,對預(yù)售資金可以引入擔保公司加強對預(yù)售款的監(jiān)管,由預(yù)售人在銀行開立預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶,由預(yù)售人監(jiān)管銀行和擔保公司簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議,同時預(yù)售人委托擔保公司向購房者出具保證商品房預(yù)售款按規(guī)定用于預(yù)售商品房建設(shè)的擔保書,由擔保公司承擔全部的民事賠償責(zé)任和經(jīng)濟賠償義務(wù) ⑤ 。而且,如果買房者改變了購房意愿,這部分由第三方保管的訂金必須無條件退回。 在美國,所謂的預(yù)售其實只是開發(fā)商在竣工前的推廣宣傳和購買意 向協(xié)議,并不是真正意義上的銷售,買賣雙方只是根據(jù)意向簽訂 “ 商品房預(yù)訂協(xié)議書 ” 。在亞洲地區(qū),則存在建設(shè)過程 中的資金監(jiān)管問題。 (2)建立商品房預(yù)售款的第三方監(jiān)管制度 在歐美一些國家,房屋預(yù)售款要在工程交付使用后才轉(zhuǎn)交給開發(fā)商。對商品房預(yù)售活動的監(jiān)管,包括事前、事中和事后監(jiān)管??偟膩碚f,也就是建立爭議處理機制,其中具體包括了公平契約、強制仲裁、專業(yè)鑒定等法律制度 ③ 。最終,法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、租房費等損失共計 萬余元。 法院認為,原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實意思表示,合同中明確了雙方的權(quán)利義務(wù),對房開公司逾期交房所要承擔的責(zé)任也有所規(guī)定,故法院對房開公司的抗辯理由不予支持。而且合同中約定的交付條件并不 包含房屋驗收備案表,故無需出示驗收備案表給李女士。事后,李女士將房開公司告上法庭,申請法院判令房開公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費等損失共5 萬元。但在到期交房時,房開公司卻無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料。 (3)依法 建立懲罰機制 對于不守信用、缺乏資質(zhì)而損害 預(yù)購人 權(quán)益的開發(fā)商,依法建立懲 罰機制。以《城市房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》為依據(jù)加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售資
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