試論我國商品房買賣合同的違約責(zé)任-資料下載頁
2025-05-14 12:34本頁面
【正文】 限于以合同標(biāo)的物以外的物品予以賠償。其責(zé)任構(gòu)成如下：（1）違約行為；（2）損失；（3）違約行為與損失之間有因果關(guān)系；（4）違約一方?jīng)]有免責(zé)事由。我國《合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百一十二條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。具體到履行商品房買賣合同過程中的違約行為，違約方應(yīng)當(dāng)對因其違約給守約方造成的損失承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。（四）定金：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”因為定金而引發(fā)的糾紛，是近年來商品房買賣糾紛中的一個重點，在房地產(chǎn)訴訟案件中也占很大比重。在實踐中，購房者在交付定金后會發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商提供的商品房買賣合同中的違約責(zé)任條款早已由開發(fā)商單方面做好規(guī)定了，甚至有的規(guī)定有嚴(yán)重的不公平乃至違法的內(nèi)容。開發(fā)商這種做法是不符合我國民法及合同法規(guī)定的公平、誠實信用原則的，購房者有權(quán)拒絕這種單方面規(guī)定的不公平條款，通過與開發(fā)商的自由協(xié)商方式達(dá)成一致意見后再簽訂正式的買賣合同。當(dāng)然，由于多種復(fù)雜因素的影響，在目前的房地產(chǎn)市場中，簽約的主動性往往較多地掌握在開發(fā)商手中，所以購房者往往要作出一定的讓步，但這種讓步應(yīng)和購房的風(fēng)險綜合考慮，如風(fēng)險過大則購房者應(yīng)放棄購買該開發(fā)商的房子。在雙方?jīng)]有簽訂商品房買賣合同的情況下，責(zé)任不應(yīng)由購房者承擔(dān)，購房者有權(quán)要求開發(fā)商返還已交付的訂金或定金。（五）支付違約金。又稱違約罰款，是由商品房買賣合同當(dāng)事人約定的或法律直接規(guī)定的，在一方當(dāng)事人不履行合同時須向另一方當(dāng)事人支付一定數(shù)額的金錢的違約責(zé)任承擔(dān)方式，違約金也可以表現(xiàn)為一定價值的財物。違約金責(zé)任的構(gòu)成一般包含如下兩個要素：，至于違約行為的類型，應(yīng)視當(dāng)事人的約定或法律的直接規(guī)定；，或者是故意，或者是過失。實踐中，常見的商品房買賣合同約定違約金計算的方式大致有兩種：一種是以逾期天數(shù)為基礎(chǔ)，約定一個固定的萬分之幾的比例來計算，在逾期付款和逾期交房的情況下，違約金計算一般采用這種方法；另外一種是約定一個固定的百分比來計算違約金的數(shù)額。對于前者，適用的一般原則是按合同約定的違約責(zé)任，即根據(jù)逾期天數(shù)、按照合同約定的確定比例計算違約金最終數(shù)額；合同沒有明確約定比例的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來確定違約金最終數(shù)額。對于后者，則以依合同計算出的數(shù)額為標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。但違約方最終承擔(dān)的違約金數(shù)額并非與依約定的違約金計算方法計算出的違約金數(shù)額完全一致，而是依據(jù)法定條件和程序，其數(shù)額可依法變更。我國《合同法》第一百一十四條規(guī)定賦予了合同當(dāng)事人在一定條件下請求增加或減少違約金的權(quán)利，但截至《最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出臺以前，對于在商品房買賣合同中約定違約金過高而向人民法院請求適當(dāng)減少時，減少的幅度始終沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，致使人民法院在處理相關(guān)問題時較難形成統(tǒng)一的認(rèn)識。該司法解釋的出臺解決了這一難題，該解釋第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”。6 /
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