試論我國商品房買賣合同的違約責(zé)任(已修改)
2025-05-26 12:34 本頁面
【正文】 試論我國商品房買賣合同的違約責(zé)任內(nèi)容摘要：商品房買賣合同締約人訂立合同的目的是為了使自己的合法利益得到最大保護和實現(xiàn)，而締約一方當(dāng)事人的違約行為可能使得對方當(dāng)事人的利益得不到實現(xiàn)。因此，研究商品房買賣合同中的違約行為及其救濟方法，對于保護合同當(dāng)事人有著重要意義。本文通過對商品房買賣合同中違約行為、違約責(zé)任的論述，概括介紹了商品房買賣合同違約責(zé)任的概念、特點、歸責(zé)原則、責(zé)任形態(tài)、免責(zé)條件以及違約責(zé)任的承擔(dān)方式等問題，闡述了我國《合同法》、《商品房銷售管理辦法》及《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》中關(guān)于商品房買賣合同違約責(zé)任的規(guī)定。關(guān)鍵詞：商品房 買賣合同 違約責(zé)任隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的不斷深化，隨著全國人民生活水平的不斷提高、家庭經(jīng)濟購買能力的不斷增強，購買適合自己家庭生活的商品房隨時都被列入千家萬戶的議事日程。然而，目前，我國的不動產(chǎn)立法仍不甚完善，市場機制仍需健全，商品房交易行為尚不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實信用原則，利用商品房買賣合同欺詐買受人的現(xiàn)象時有發(fā)生，而諸多購房者對我國商品房買賣的相關(guān)法律缺乏基本的了解，以至于商品房買受人對如何保護自己的合法權(quán)益及在合法權(quán)益受到侵害時如何自我維權(quán)感到茫然無措。在消費者協(xié)會的統(tǒng)計資料中，商品房買賣糾紛曾被列為十大投訴熱點之一，成為社會關(guān)注的焦點。商品房買賣合同糾紛只是房地產(chǎn)糾紛中的一類案件，其涉及的領(lǐng)域中存在的問題方方面面，在此，筆者結(jié)合自己所親歷親見的一些實際案例，立足于理論探討之初衷與目的，僅就我國現(xiàn)行法律規(guī)定的關(guān)于商品房買賣合同中的違約責(zé)任制度加以闡述，以期和大家共同學(xué)習(xí)、共同探討、共同提高。一、 商品房買賣合同的違約責(zé)任的內(nèi)涵界定及其特點商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。商品房買賣合同當(dāng)事人因違反商品房買賣合同義務(wù)依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，即為商品房買賣合同中的違約責(zé)任。就合同違約責(zé)任而言，在英美法中違約責(zé)任通常被稱為違約的補救 （remedies for breach of contract），而在大陸法中則被包括在債務(wù)不履行的責(zé)任之中，或者被視為債的效力的范疇。商品房買賣合同中的違約責(zé)任制度是保障商品房買賣合同債權(quán)主體實現(xiàn)債權(quán)及債務(wù)主體履行債務(wù)的重要措施，它與合同義務(wù)有密切聯(lián)系，商品房買賣合同義務(wù)是其違約責(zé)任產(chǎn)生的前提，其違約責(zé)任則是合同義務(wù)不履行的結(jié)果。商品房買賣合同的違約責(zé)任具有以下特點:第一，該違約責(zé)任是合同當(dāng)事人違反合同義務(wù)所產(chǎn)生的責(zé)任。這里包含兩層意思:其一，該違約責(zé)任產(chǎn)生的基礎(chǔ)是雙方當(dāng)事人之間存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系,若當(dāng)事人之間不存在此合同關(guān)系,則無商品房買賣違約責(zé)任可言；其二，該違約責(zé)任是以違反當(dāng)事人雙方商品房買賣合同義務(wù)為前提,沒有違反該合同義務(wù)的行為,便不存在該違約責(zé)任。第二，該違約責(zé)任具有相對性。商品房買賣合同違約責(zé)任的相對性,是指違約責(zé)任只能在簽訂商品房買賣合同的雙方當(dāng)事人之間發(fā)生,合同關(guān)系以外的第三人,不負(fù)違約責(zé)任。第三，該違約責(zé)任將補償性與懲罰性相結(jié)合，注重對守約方及弱勢方的保護。違約責(zé)任,主要是一種財產(chǎn)責(zé)任。一般合同違約責(zé)任的主要目的在于補償合同當(dāng)事人中守約方因違約方的違約行為所遭受的損失。從違約責(zé)任承擔(dān)方式來看,無論是強制實際履行,還是支付違約賠償金,或者采用其他補救措施,無不體現(xiàn)出其彌補損失的補償性。然而，在商品房買賣合同的違約責(zé)任中，我國《最高人民法院關(guān)于審
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