試論我國商品房買賣合同的違約責任(編輯修改稿)
2025-06-10 12:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 行任何合同義務的表示，在此情況下，違約方應依嚴格責任原則承擔違約責任。第三，不適當履行。即指雖有履行但履行房屋質(zhì)量、面積不符合合同約定或法律規(guī)定的違約情形。房屋質(zhì)量不適當履行包括瑕疵履行和加害給付兩種情形。瑕疵履行是指房屋存在質(zhì)量問題的商品房買賣合同違約情形。在此情況下，債權人可依法要求對方承擔修理的違約責任，除了以承擔違約責任方式解決合同糾紛外，守約方亦可要求依法解除商品房買賣合同以解決商品房買賣合同糾紛。加害給付,是指債務人因交付的房屋的質(zhì)量缺陷而造成他人的人身、財產(chǎn)損害的行為。根據(jù)《合同法》第112條,債務人由于交付的標的物內(nèi)在缺陷而給債權人造成人身或合同標的物以外的其他財產(chǎn)的損害時,債務人還應承擔損害賠償責任，根據(jù)我國《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》第十二條、十三條的規(guī)定，違約方亦應承擔相應賠償責任。房屋面積不適當履行是指所交付房屋的面積與合同約定的房屋面積不一致。此種情形，可依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》第十四條之規(guī)定依法處理。第四，其它違約行為。是指除上述違約情形外的其他履行附隨義務時存在的違約行為。購房合同中違約多數(shù)由開發(fā)商引起，實踐當中，最為覺的開發(fā)商違約責任形態(tài)主要包括：逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設備及裝修不符合合同約定、變更規(guī)劃設計、房屋質(zhì)量不合格、未按期辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)等，我國《商品房銷售管理辦法》及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》對上述違約情形均作出了較為具體明確、便于操作的規(guī)定。 四、 商品房買賣合同違約責任的免責事由所謂商品房買賣合同違約責任的免責事由，是指在商品房買賣合同中，免除違反合同義務的債務人承擔違約責任的原因和理由。1具體包括法定的免責事由和約定的免責事由。具體內(nèi)容如下：（一）不可抗力。根據(jù)我國《合同法》，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。對于因不可抗力導致的商品房買賣合同不能履行，應當根據(jù)不可抗力的影響程度，部分或全部免除有關當事人的責任。我國現(xiàn)行房屋預售合同或現(xiàn)房銷售合同中一般都規(guī)定了不可抗力條款，有些甚至把施工單位逾期交工、政府批文遲延下達也約定為不可抗力。并且，只要是不可抗力造成的損失，一概免除開發(fā)商的責任，這種規(guī)定對于買方極為不利。另外，在法律另有規(guī)定時，即使發(fā)生不可抗力也不能免除責任，在此主要是指遲延履行后的責任。即：一方遲延履行債務之后，應對在逾期履行期間發(fā)生的不可抗力所致的損害負責。例如一棟房屋，按照合同規(guī)定去年七一交房，結果到了十一還不見動靜。結果，在某天因刮臺風，造成損壞。因為臺風是明確約定的不可抗力條款，所以開發(fā)商認為買家應該自認倒霉，然而，依據(jù)法律規(guī)定，因為開發(fā)商逾期交房，在逾期履行期間發(fā)生的臺風所致?lián)p害是應由開發(fā)商承擔責任的。此外，對于不可抗力免責，還有一些必要條件，即發(fā)生不可抗力導致履行不能之時，債務人須及時通知債權人，還須將經(jīng)有關機關證實的文書作為有效證明提交債權人。（二）其他法定免責事由守約一方未采取適當措施，導致?lián)p失擴大的，債務人對擴大的損失部分免責，我國《合同法》第119條對此有所規(guī)定。此外，當事人還可協(xié)議約定其他免責事由，但必須符合我國相關法律法規(guī)的規(guī)定。五、 商品房買賣合同的違約責任的承擔方式商品房買賣合同的違約責任的承擔方式，是指商品房買賣合同當事人依照法律法規(guī)等的規(guī)定及合同約定，在出現(xiàn)違約行為時應當承受的制裁方式。商品房買賣合同的簽約雙方，尤其是買受人在簽訂合同時應該注意，在合同中一定要注明雙方的違約責任
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