關于物業(yè)管理糾紛案件的報告(參考版)
2025-05-14 23:47本頁面
【正文】 同時業(yè)主應當自覺愛護社區(qū)內公共設施，配合物業(yè)管理企業(yè)的工作，共同創(chuàng)建良好的居住環(huán)境。（三）業(yè)主方面業(yè)主應當提高維權意識和維權能力，在發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務問題后，應當采取積極的態(tài)度，通過與物業(yè)公司的溝通和談判，指出物業(yè)服務的不足，幫助物業(yè)公司提高服務水平，妥善處理糾紛。同時，物業(yè)公司在收取物業(yè)服務費后，應當嚴格履行服務義務。同時，物業(yè)管理企業(yè)可以針對不同人群提供不同標準的服務，以適應不同人群的需要和支付能力。對低收入人群降低收費標準。筆者認為成立民間調解組織是化解業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間矛盾的有效途徑，是多元化矛盾糾紛化解機制的一個創(chuàng)新舉措，設置民間調解組織不僅可以減輕司法部門的工作負擔，同時可以使糾紛的化解更為快捷、有效。成立物業(yè)管理糾紛調解組織。建議價格管理機關根據不同檔次的物業(yè)服務標準、不同資質等級的物業(yè)公司，科學核定不同級別的物業(yè)費收取標準。推行物業(yè)管理的市場化，引入市場競爭機制，是提高物業(yè)管理水平的有效途徑。業(yè)主委員會作為業(yè)主自治組織，其價值在于監(jiān)督、制約物業(yè)管理企業(yè)，為保障業(yè)主的合法權益提供更為有效更為專業(yè)的幫助，同時也有利于物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同、互動交流等。在條件成熟時，有關部門可以引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構，提供對物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質等級、物業(yè)管理費分級收取的評估、監(jiān)測等服務，通過第三方機構的介入，可以保障物業(yè)收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明，這將有利于物業(yè)管理市場的良性運作，也有利于社會和諧穩(wěn)定。如前所述，目前物業(yè)管理立法層次較低，而且并不完善，有關立法機關應該在盡快制定相關法律、完善立法體系，在充分總結近年來物業(yè)管理發(fā)展中正反兩方面的經驗的基礎上，對已過時的規(guī)定應盡快修改，并對成功的經驗和可能實施的目標應及時以法律形式加以固定。單憑法院的一己之力難以化解的物業(yè)管理糾紛，需要全社會的共同努力，用訴訟以外的方式化解爭端。比如對業(yè)主集中反映服務不到位的物業(yè)管理企業(yè)，可以發(fā)出司法建議，促使其提高服務質量；對行業(yè)管理制度的缺陷則可向政府有關部門發(fā)出司法建議，以期制度的進一步完善。因此，法院應該充分運用司法建議這一職能，及時將發(fā)現(xiàn)的問題向有關單位反映，全社會通力合作，化解矛盾。及時發(fā)出司法建議。物業(yè)管理糾紛是涉群體性糾紛，一味以判決方式結案極易引起業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾的激化，成為構建和諧社會的不安定因素。加大調解力度。統(tǒng)一裁判尺度。物業(yè)管理合同是一個合同群，依據具體服務項目的不同，通常包括若干個具體服務合同，比如清運垃圾的合同、修理公共設施的合同等等。應當指出，對業(yè)主做出傾斜應有必要限度，如果過于傾斜，則不利于物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，甚至有可能助長部分業(yè)主無理拒交物業(yè)費的不良心態(tài)。由于業(yè)主對訴訟程序比較生疏，往往不知道法律的相關規(guī)定、不知道如何舉證支持自己的觀點、不知道如何維護自己的合法權益，審判人員有必要充分行使釋明權，為其講解相關規(guī)定、指導其舉證和參加訴訟。這樣不但可以保護弱勢群體的正當利益，也可以使物業(yè)管理企業(yè)慎重選擇訴訟，把矛盾消除于法庭之外。對弱勢群體適當傾斜。相反，如果法院認定是否違約時對業(yè)主要求過苛，雖然維護了短期內的社會效果，但卻不利于物業(yè)管理市場的發(fā)展，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾也沒有真正解決，給社會留下了不安定的隱患。在這種情況下，法院應該衡量何種決策給社會的消極影響更小，正所謂“兩害相權取其輕”。這種認識是值得商榷的，法律不能因為主張權利的人是少數就否認其權利的正當性，若長期如此，物業(yè)管理企業(yè)可能會倚仗自己的強勢地位，肆意侵害業(yè)主的合法權益；而業(yè)主必將產生抵觸情緒，其與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾勢必會不斷升級，從而影響社會的和諧。在此種情況下，筆者認為，法院在審理物業(yè)管理糾紛時應注意以下幾點：正確認識法律效果與社會效果的統(tǒng)一。由于物業(yè)服務具有特殊性，其服務通常情況是針對一定范圍內的多數業(yè)主，不同業(yè)主之間接受的服務質量是相同的。如果業(yè)主反映的問題不能得到法院的支持，而物業(yè)管理企業(yè)又不能妥善解決，必將造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間矛盾的激化，甚至可能造成業(yè)主對法院的公正性的懷疑，從而加大了執(zhí)行的難度。從拖欠物業(yè)費人數日益增多、業(yè)主普遍反映服務不到位的現(xiàn)實情況來看，物業(yè)服務是存在一定問題的，這些問題也造成了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾?！庇纱丝梢姡胺枕椖亢唾|量與合同約定標準差距明顯的”可以認定有違約事實存在。三
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