關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問題(參考版)
2025-05-14 23:47本頁面
【正文】 第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”。在審判實踐中，各級法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下，結(jié)合糾紛具體情況妥處相關(guān)案件。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對車位、車庫提出過度主張。其原因在于，規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購買專有部分的時候?qū)Υ艘彩敲髦摹Ｗ⒔猓核痉ń忉屧谖餀?quán)法第七十四條第一款規(guī)定框架內(nèi)，著重解決如何認定建設(shè)單位已經(jīng)履行法律有關(guān)“首先滿足業(yè)主的需要”問題?！段餀?quán)法》第七十四條【第一款】建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！ ∏翱钏Q配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。滿足下列兩個條件的應(yīng)當(dāng)認定為共有部分：；。天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實踐中的糾紛。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。除了建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房等房屋外，司法解釋從現(xiàn)實生活出發(fā)規(guī)定，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。盡管目前還存在一些本應(yīng)屬于專有部分卻無法進行登記的情況，但隨著登記制度的不斷完善，并不意味著日后不能辦理登記。此外，專有部分屬于不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)所有權(quán)的取得一般須經(jīng)登記。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。 第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： ?。ㄒ唬┚哂袠?gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； ?。ǘ┚哂欣蒙系莫毩⑿裕梢耘潘褂茫弧 。ㄈ┠軌虻怯洺蔀樘囟I(yè)主所有權(quán)的客體。這樣的規(guī)定既可以有效地統(tǒng)一司法評價標(biāo)準(zhǔn)，也符合物權(quán)法的規(guī)定精神，適應(yīng)現(xiàn)實生活。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權(quán)的行使需求更為強烈，與其他業(yè)主之間的聯(lián)系程度也更為直接和緊密，因此有必要對其“業(yè)主身份”問題進行特別規(guī)定。但在現(xiàn)實生活中，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在。根據(jù)物權(quán)法第九條、第二十八條等規(guī)定，司法解釋確定依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認定為業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 二○○九年五月十四日 為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。注解：為了在司法解釋正式施行之前，給各界預(yù)留一個宣傳學(xué)習(xí)的時間，也為了最大限度通過自律、自糾的方式消化可能發(fā)生的糾紛案件，該司法解釋將于2009年10月1日起正式
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