有關(guān)審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問題的解釋(參考版)
2025-05-05 01:49本頁(yè)面
【正文】 (2)施行后，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎驅(qū)徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件不適用。本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。解讀：非業(yè)主的物業(yè)實(shí)際使用人違規(guī)或違約引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，參照有關(guān)業(yè)主的規(guī)定進(jìn)行處理，即根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，承擔(dān)業(yè)主相關(guān)的義務(wù)或者享有相應(yīng)的權(quán)利。第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。解讀：本條說明，除了物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的其他管理人同樣適用本解釋的相關(guān)規(guī)定。這條規(guī)定的背景就是為了給拒絕移交退出的物業(yè)企業(yè)的“一顆定心丸”，防止武斗等沖突、傷亡等惡劣事件發(fā)生。解讀：從《解釋》的此條來(lái)看，被“出局”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取“賴”的辦法沒有法律意義，無(wú)法形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，有可能“賠了夫人者勒兵”，即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備“盤踞”的實(shí)力，仍建議“適時(shí)而退”。第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。解讀：不難理解：預(yù)付的未實(shí)際發(fā)生服務(wù)則退還，已經(jīng)發(fā)生服務(wù)但未給付物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支付。第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金。(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則?！瓫Q定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司可向相關(guān)業(yè)主主張，不能直接向業(yè)主委員會(huì)主張(反訴或抗辯)。值得注意的是，這里未明確需要有法定的事實(shí)理由解除，而是明確按照法定的程序做出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。筆者以為，如有三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主或者物業(yè)實(shí)際使用人達(dá)成合同或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)成交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的協(xié)議的情況，可以僅起訴物業(yè)實(shí)際使用人。2)起訴業(yè)主后追加實(shí)際使用人，或者直接將業(yè)主和物業(yè)使用人在起訴時(shí)列為共同被告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可主動(dòng)要求業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人在租賃或借用等合同中約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，屆時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可要求業(yè)主與物業(yè)使用人承擔(dān)連帶支付責(zé)任。第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。不過，現(xiàn)實(shí)中多大數(shù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)未完全按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，或者業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不到位為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。既然如此，物業(yè)公司應(yīng)有業(yè)主確定的書面送達(dá)地址或聯(lián)絡(luò)方式。至于合理期限如何判斷，就不好
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