對(duì)物業(yè)費(fèi)糾紛案件的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)(參考版)
2025-05-15 01:46本頁(yè)面
【正文】 文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng) (免費(fèi)法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng)）9 / 9。專(zhuān)業(yè)人員出庭有利于法官對(duì)證據(jù)作出正確判斷。因此由專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)按照物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)進(jìn)行打分評(píng)判，并按照小區(qū)面積、業(yè)主要求檔次、整體規(guī)模進(jìn)行成本費(fèi)用的測(cè)算，最終確定服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否一致的做法比較科學(xué)。小區(qū)的業(yè)主很多，每個(gè)人都有不同的認(rèn)識(shí)觀念，就會(huì)形成多種認(rèn)識(shí)究竟以誰(shuí)的為準(zhǔn)難有定論。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違約則比較難判斷。因此針對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)，減少費(fèi)用的方式是比較合適的承擔(dān)責(zé)任的方式。但在實(shí)踐中業(yè)主多是要求對(duì)以往所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減少一部分收取的方式來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主的違約形式多是不按期交納物業(yè)費(fèi)，其違約責(zé)任的承擔(dān)一般在物業(yè)服務(wù)合同中約定為：如果逾期交納物業(yè)費(fèi)則按遲延支付的天數(shù)，以及依所欠數(shù)額的一定比例支付違約金?！ ?三)對(duì)雙方當(dāng)事人是否違約的認(rèn)定 在物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件中當(dāng)事人要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，首先需要對(duì)是否違約予以認(rèn)定。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人約定的結(jié)果，合同的訂立是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)未達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)是在合同履行過(guò)程中出現(xiàn)了瑕疵，不符合約定內(nèi)容，并不符合法定可變更的情形，其變更請(qǐng)求不能支持?！ ?3)以物業(yè)服務(wù)距離雙方約定標(biāo)準(zhǔn)有差距為由，請(qǐng)求變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的這種行為屬于欺詐行為，其以欺詐手段使業(yè)主在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同，這屬于《合同法》第五十四條規(guī)定的：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，業(yè)主依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)價(jià)格計(jì)算資料進(jìn)行物業(yè)成本分析，進(jìn)而衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求的價(jià)格是否合理。 (2)業(yè)主以物業(yè)服務(wù)價(jià)格的計(jì)算依據(jù)不實(shí)為由，請(qǐng)求變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格。這也就意味著業(yè)主面對(duì)此種情形時(shí)具有自主選擇的權(quán)利，其意思自治并未受到限制，其權(quán)利受到制約時(shí)有相應(yīng)的救濟(jì)手段，因此在這種情形下應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治，不應(yīng)由法院裁判權(quán)介入，不應(yīng)支持業(yè)主的變更請(qǐng)求權(quán)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》這樣規(guī)定是因?yàn)樯唐贩渴鄢龅倪^(guò)程一般是比較長(zhǎng)的時(shí)間，業(yè)主陸續(xù)入住小區(qū)，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)來(lái)代表業(yè)主行使權(quán)利，但是對(duì)小區(qū)的維護(hù)是從建筑物存在的那一天起就一直都必不可少的，因此就有必要由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同滿足前期物業(yè)需求。在上述情形下,如果業(yè)主沒(méi)有提出其他的理由,對(duì)此類(lèi)變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格的訴訟請(qǐng)求,不應(yīng)支持?！ ?1)業(yè)主以前期物業(yè)服務(wù)合同系格式合同為由，請(qǐng)求變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格。在物業(yè)服務(wù)合同中服務(wù)價(jià)格的變更適用上述基本規(guī)則。需要注意的是，撤銷(xiāo)權(quán)和變更權(quán)的除斥期間為一年,根據(jù)《合同法》第五十五條的規(guī)定，具有撤銷(xiāo)權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán)的，撤銷(xiāo)權(quán)消滅。在訂立合同時(shí)顯失公平的合同。裁判變更是人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人申請(qǐng)，依照法律對(duì)可變更、可撤銷(xiāo)合同進(jìn)行干預(yù)的結(jié)果，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)合同自由的適度干預(yù)。法定變更一般
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