對(duì)物業(yè)費(fèi)糾紛案件的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)-資料下載頁(yè)
2025-05-12 01:46本頁(yè)面
【正文】 業(yè)成本分析，進(jìn)而衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求的價(jià)格是否合理。如果物業(yè)服務(wù)價(jià)格的計(jì)算依據(jù)不實(shí)，致使物業(yè)服務(wù)價(jià)格虛高，業(yè)主誤以為真并以此作為判斷依據(jù)，那么業(yè)主就是在受欺騙狀態(tài)下與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的這種行為屬于欺詐行為，其以欺詐手段使業(yè)主在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同，這屬于《合同法》第五十四條規(guī)定的：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。因此業(yè)主作為受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院變更，其訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持?！ ?3)以物業(yè)服務(wù)距離雙方約定標(biāo)準(zhǔn)有差距為由，請(qǐng)求變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格?！ ?duì)業(yè)主的這一主張一般不應(yīng)當(dāng)支持。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人約定的結(jié)果，合同的訂立是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)未達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)是在合同履行過(guò)程中出現(xiàn)了瑕疵，不符合約定內(nèi)容，并不符合法定可變更的情形，其變更請(qǐng)求不能支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反了服務(wù)約定，業(yè)主為了維護(hù)自身權(quán)益，可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任，或者與其解除合同，另聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！ ?三)對(duì)雙方當(dāng)事人是否違約的認(rèn)定 在物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件中當(dāng)事人要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，首先需要對(duì)是否違約予以認(rèn)定。只有認(rèn)定違約的事實(shí)，才能確定違約責(zé)任主體以及承擔(dān)責(zé)任的比例。業(yè)主的違約形式多是不按期交納物業(yè)費(fèi)，其違約責(zé)任的承擔(dān)一般在物業(yè)服務(wù)合同中約定為：如果逾期交納物業(yè)費(fèi)則按遲延支付的天數(shù)，以及依所欠數(shù)額的一定比例支付違約金。物業(yè)公司的違約責(zé)任在合同中則多是約定如果對(duì)業(yè)主造成損害則對(duì)業(yè)主的損害給予賠償。但在實(shí)踐中業(yè)主多是要求對(duì)以往所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減少一部分收取的方式來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任。由于對(duì)業(yè)主造成的損害多難以具體計(jì)算，例如物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)修剪草坪影響小區(qū)美觀，缺乏對(duì)小區(qū)流浪狗有效管理夜間亂叫影響居民休息等，對(duì)業(yè)主的損失很難做具體衡量。因此針對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)，減少費(fèi)用的方式是比較合適的承擔(dān)責(zé)任的方式?！ ?duì)業(yè)主是否違約的認(rèn)定是比較容易的，只要核對(duì)業(yè)主是否按期交納服務(wù)費(fèi)就能判斷。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違約則比較難判斷。每個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)提供的服務(wù)有自己的評(píng)判，作為業(yè)主的一種主觀認(rèn)識(shí)，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)企業(yè)的服務(wù)是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的程度是有差別的。小區(qū)的業(yè)主很多，每個(gè)人都有不同的認(rèn)識(shí)觀念，就會(huì)形成多種認(rèn)識(shí)究竟以誰(shuí)的為準(zhǔn)難有定論。物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)到底值不值，一般的業(yè)主沒(méi)有自行評(píng)判的能力，法官的評(píng)判也難說(shuō)客觀公正，畢竟要判斷的要素很多且專業(yè)。因此由專業(yè)的機(jī)構(gòu)按照物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)進(jìn)行打分評(píng)判，并按照小區(qū)面積、業(yè)主要求檔次、整體規(guī)模進(jìn)行成本費(fèi)用的測(cè)算，最終確定服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否一致的做法比較科學(xué)。當(dāng)事人可以向法庭申請(qǐng)由專業(yè)人員出庭進(jìn)行說(shuō)明，法庭也可以組織專業(yè)人員進(jìn)行對(duì)質(zhì)。專業(yè)人員出庭有利于法官對(duì)證據(jù)作出正確判斷。法院根據(jù)物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)的程度，酌情降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)，既維持雙方物業(yè)服務(wù)關(guān)系，又保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng) (免費(fèi)法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng)）9 / 9
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