【正文】 以期在穩(wěn)定已有客戶群的同時，更大程度地推動以老帶新的效果。在項目開發(fā)初期建議推出廣場征名活動或廣告語征集活動，以了解并征集鷹潭市民心目中真正想要的廣場及其定位和名稱，以供開發(fā)商建設(shè)項目參考，并通過鷹潭市民的口碑效應(yīng)和他們的參與意識來擴(kuò)大醒目的知名度?；蛘咴谑蹣翘幗o前來預(yù)訂（預(yù)售）的客戶作為禮品發(fā)放，也可讓滿大街的“森宇”成為一道流動的活廣告。因此，建議建立一個項目自身的營銷網(wǎng)站，其功能主要包括：項目的全面推廣、招商，通過網(wǎng)絡(luò)調(diào)查與社會的互動，以及后期商業(yè)的運作。l網(wǎng)絡(luò)：近年來，互聯(lián)網(wǎng)作為信息傳播新技術(shù)、新媒介以越來越快的速度更新?lián)Q代，廣泛進(jìn)入人們的日常生活，進(jìn)行了意義深遠(yuǎn)的信息傳播革命，對傳播媒介形成巨大沖擊，成為繼報刊、電視、廣播的“第四大眾傳媒”。關(guān)于戶外廣告牌，在適當(dāng)?shù)臅r候應(yīng)予以更換，在市中心主要路段口樹立，給來往的市民以強(qiáng)有力的不斷的提示。建議圍墻采用較鮮明的色彩，大膽的創(chuàng)意，精美的畫面，極富個性的理念，以多信息強(qiáng)畫面來傳達(dá)樓盤的品質(zhì)意志。售樓處在項目現(xiàn)場的設(shè)立，無疑將會引起行人對項目本身的關(guān)注，而良好的售樓處外觀形象即是項目面對城市展現(xiàn)自身的一個窗口與載體，是樓盤本身最直接和有效的宣傳載體。通過宣傳單頁的即時派發(fā)，可以在一定范圍內(nèi)加大活動的宣傳力度和影響范圍，真正達(dá)到活動與媒體的互動效應(yīng)，從而達(dá)到全方位地提升項目整體形象，加強(qiáng)其知名度、美譽(yù)度，強(qiáng)化品牌形象。目標(biāo)受眾l人群鎖定：具有投資意識的生意人士，正在崛起的中產(chǎn)階級、私營經(jīng)營者、外來投資商l人群特質(zhì)：年齡界于3050歲之間；注重生活品質(zhì)，有文化品位；投資意識強(qiáng)，注重經(jīng)濟(jì)利益的回報；有一定經(jīng)濟(jì)實力，事業(yè)有成。模式訴求：此營銷模式可以說是為那些手上有余錢想投資，又沒時間經(jīng)營的小業(yè)主開辟了一條投資的新路子，這樣的操作模式一方面可以保證小業(yè)主穩(wěn)定的租金收入，大大減少其投資風(fēng)險和顧慮；另一方面也可以大大減少進(jìn)駐商戶大投資風(fēng)險帶來的壓力，為其節(jié)約一次性的資金投入，節(jié)余的資金又可以活躍其在經(jīng)營上的運作。同時大型知名超市和家具家私城的引入，可以在很大程度上提升該網(wǎng)點范圍內(nèi)的商業(yè)品質(zhì)與檔次，提升該項目的整體品牌形象。：整體統(tǒng)一出售具體操作：采取定向招商方式，引進(jìn)大型超市（如：家樂福、好又多、華聯(lián)、聯(lián)華、華潤萬佳等），或引進(jìn)大型家具家私廣場，由其自行經(jīng)營運作。模式訴求：此營銷模式可以大大減少業(yè)主的一次性購房投資，緩解其資金問題，而對開發(fā)商來說雖然減緩了其回收資金的速度，但是可以在銷售總價上占有優(yōu)勢。模式訴求：采取該營銷模式，對于開發(fā)商來說可以快速回籠資金，減少自身投資的壓力，減少其后期運作的負(fù)擔(dān)。模式訴求：此營銷模式可以說是為那些手上有余錢想投資，又沒時間經(jīng)營的小業(yè)主開辟了一條投資的新路子，這樣的操作模式一方面可以大大減少業(yè)主的投資風(fēng)險和顧慮，勢必會在一定程度上促成銷售；另一方面也可以為引進(jìn)的酒店節(jié)約大量資金，節(jié)余的資金又可以活躍其在賓館經(jīng)營上的運作。同時準(zhǔn)五星級賓館的引入，可以在很大程度上提升該網(wǎng)點范圍內(nèi)的商業(yè)品質(zhì)與檔次，提升該項目的整體品牌形象。項目中的賓館：：項目南樓一二樓與五層商業(yè)主樓統(tǒng)一經(jīng)營，其三樓及三樓以上為準(zhǔn)五星級賓館；：整體統(tǒng)一出售具體操作：采取定向招商方式，引進(jìn)大商戶（各地賓館住宿業(yè)龍頭），將該項目賓館營業(yè)用房整體出售給大商戶，由其自行經(jīng)營運作。而對于開發(fā)商來說，實際上并媒因此造成損失，“羊毛還是出在羊身上”，采用此手法可以適當(dāng)?shù)靥岣呖們r，一次性贊助一定金額的創(chuàng)業(yè)基金，其總價仍可保持在預(yù)售價格水平。建議營銷模式2：出售+贊助創(chuàng)業(yè)基金具體操作：將該商業(yè)網(wǎng)點三樓以商鋪為單位分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主（付款方式可以采用以次性或銀行按揭），在網(wǎng)點開始啟動后由發(fā)展商一次性贊助業(yè)主一定金額（由發(fā)展商自行擬定）的創(chuàng)業(yè)基金，幫助其投資運作。模式訴求：采取該營銷模式，在項目開始運作的前三年，可以由發(fā)展商通過統(tǒng)一經(jīng)營管理幫助業(yè)主作旺此地段該網(wǎng)點，大大減少其投資的風(fēng)險，減少其投資的顧慮，這樣勢必會在一定程度上促成銷售。 五層商業(yè)主樓五樓：：五樓為休閑美食一條街，在該樓層引進(jìn)系列知名餐飲（提升項目總體形象，最終達(dá)到將項目做大做深做透的目的），如麥當(dāng)勞、肯德基、意大利比薩、日本料理、韓國燒烤、上島咖啡、迪歐咖啡及各式茶樓，開設(shè)大型夜總會、KTV，并輔以洗發(fā)、足浴等休閑產(chǎn)業(yè)。建議營銷模式2：產(chǎn)權(quán)式酒店具體操作：將該商業(yè)網(wǎng)點四樓以開間為單位分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售，投資者首期支付總房款的50%，余款可辦理按揭貸款，并與開發(fā)商指定的專業(yè)管理公司簽定一定年限（建議為58年）的委托管理合同（整個過程由專業(yè)金融機(jī)構(gòu)提供可靠保障），該項目四樓的酒店由管理公司引進(jìn)大商戶，統(tǒng)一出租經(jīng)營；酒店開業(yè)的同時業(yè)主可獲得來自公司經(jīng)營所得的固定回報，由專業(yè)管理公司在每一個經(jīng)營年度按照投資總額的6%給其以穩(wěn)定回報；每一位業(yè)主都是酒店的VIP會員，持有酒店金卡，業(yè)主在此消費享有超低折扣。模式訴求：采取該營銷模式，對于開發(fā)商來說可以快速回籠資金，減少自身投資的壓力，減少其后期運作的負(fù)擔(dān)。該方案與模式1的不同之處即在于，該方案中的商鋪經(jīng)營者與購買者是同一業(yè)主，這樣他勢必會更加盡心盡力更加投入地去經(jīng)營商鋪，這對于商鋪的運作是極為有利的。模式訴求：此手法意在吸引投資者，特別是那些投資意向并有自行經(jīng)營愿望卻苦于資金有限的投資者，通過在項目運作初期一次性贊助其一定金額創(chuàng)業(yè)基金的人性化手法，可以減少其投資前的猶豫與投資后的顧慮，促成商鋪的銷售。另外開發(fā)商通過出售產(chǎn)權(quán)可以快速回籠部分資金，減少自身投資的壓力，通過返租又可以從業(yè)主手中獲得經(jīng)營權(quán)，以方便該網(wǎng)點的統(tǒng)一運作。五層商業(yè)主樓三樓：：三樓為歡樂世紀(jì)一條街，主營各類少兒及學(xué)生用品，包括：兒童服裝及鞋帽、體育休閑用品及運動服、箱包、各類玩具、數(shù)碼產(chǎn)品等，根據(jù)商品性質(zhì)份段分區(qū)經(jīng)營；：出售+返租具體操作：將該商業(yè)網(wǎng)點三樓以商鋪為單位分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主（付款方式可以采用一次性付清或銀行按揭），在網(wǎng)點開始啟動后三年內(nèi)業(yè)主將買下的商鋪交由發(fā)展商或其委托的專業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營與管理，而發(fā)展商則在業(yè)主交完首付后一次性返還業(yè)主三年的租金。 l業(yè)態(tài)分布及營銷模式五層商業(yè)主樓一二樓：：一樓為浪漫女人一條街，主營各類女士用品，包括：服裝、鞋帽、箱包、珠寶首飾、化妝品等；二樓為瀟灑男人一條街，主營各類男士用品，包括：服裝、各類皮具（鞋、包等）、領(lǐng)帶，及其他男士用品；：先租后售，租售聯(lián)動具體操作：在該網(wǎng)點開始啟動后三年內(nèi)以店鋪為單位出租，運作三年之后開始施行出售，并采取租售聯(lián)動的形式，在同一前提條件下，原租戶享有優(yōu)先購買權(quán)；市場由專業(yè)管理公司進(jìn)行管理運作，為統(tǒng)一市場風(fēng)格及品位，建議引進(jìn)與定位風(fēng)格相符的品牌，以規(guī)范與統(tǒng)一市場運作。，周到和貼心的酒店式管理服務(wù)體系，是高品質(zhì)生活的保證 e．位居市中心的鉆石地段，優(yōu)越的區(qū)位，便捷的交通，未來商務(wù)的中心區(qū)塊，再加上高品質(zhì)的建筑本身，超前的設(shè)計理念，升值潛力不可估量。、靚麗的景觀設(shè)置、合理的建筑空間劃分、高品質(zhì)的建筑質(zhì)量，都是現(xiàn)代都市新興生活的保證。l賣點整合概念賣點，時代與我同步——時尚、個性生活理念的倡導(dǎo)；b 展望未來，升值無限——購物休閑、健身娛樂、投資置業(yè)多種功能的綜合規(guī)劃賣點、商業(yè)網(wǎng)點、住宅（酒店式單身公寓）的綜合性開發(fā)，休閑、購物、娛樂、餐飲、住宿一條龍的高品質(zhì)服務(wù)，成為鷹潭最聚人氣的商業(yè)新中心；，勢為鷹潭新興的景觀亮點，吸引市民前來游玩休閑的場所，從而大大的提升了人氣，提升了樓盤本身的品質(zhì)形象。單層面積范圍大，勢必會造成人流的分散，對在小范圍內(nèi)聚積人氣產(chǎn)生影響。在本案中，我們要有所突破，化劣勢為壓力，轉(zhuǎn)壓力為動力。而公共廣場則是一個城市中最能集聚人氣的地方，一個商業(yè)網(wǎng)點、商業(yè)中心的發(fā)展最離不開最需要的便是人氣，在此公共廣場與商業(yè)網(wǎng)點共存，便可以為之帶來人氣，而商業(yè)帶引發(fā)的人氣又可為廣場造勢，從而形成一種良性循環(huán)，最終帶來廣場的人潮與商業(yè)帶的錢潮共同涌動。本案規(guī)劃以商業(yè)網(wǎng)點為主，又不是一個單純的商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃與建設(shè)，還包括酒店式單身公寓和公共廣場的建設(shè)。b．本案的建筑布局、網(wǎng)路設(shè)置充分考慮了網(wǎng)點內(nèi)的人流及其分布，前衛(wèi)的街鋪式格局、大開間的框架結(jié)構(gòu)，縱橫交錯的走道網(wǎng)線貫穿內(nèi)外商業(yè)人流系統(tǒng)——不僅在同一樓層中形成一個平流層，還在上下樓層間形成一個連通全網(wǎng)的對流層，使消費者在不知不覺中逛遍整個商場，顧客相對商場的到達(dá)率極高，從而使這里人潮錢潮涌動，商業(yè)氛圍便在這樣的人流中形成與活躍。商業(yè)網(wǎng)點的策劃建議l優(yōu)劣勢整合優(yōu)勢及其利用。眾所周知，商業(yè)氛圍的凝聚以及人氣的聚集通常需要一個具備多種商業(yè)經(jīng)營場所的條件支持，針對不同習(xí)性的消費群體，只有這樣一種經(jīng)營模式才能更大程度地將其吸引過來，并通過各種方式激發(fā)其購買行為的發(fā)生。城區(qū)人口基數(shù)少的現(xiàn)狀無疑將會引起商業(yè)網(wǎng)點內(nèi)的購買力資源不足，從而造成商鋪經(jīng)營者“無利可圖”，導(dǎo)致經(jīng)營者放棄經(jīng)營或經(jīng)營質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃思路本案的商業(yè)網(wǎng)點如果單純?yōu)辁椞妒谐菂^(qū)服務(wù)，對于該網(wǎng)點的規(guī)劃及其后期商業(yè)運作顯然存在著極大的局限性。新時代廣場，新時代的俊杰領(lǐng)跑的起點。20歲的鷹潭，風(fēng)華正茂，儀態(tài)萬方，令人神往； 20歲的鷹潭，插上騰飛的翅膀，飛向美好的未來…… 是的，鷹潭在飛，并將越飛越遠(yuǎn)，越飛越高！一個騰飛的鷹潭，一個在騰飛中巨變的鷹潭，一個正向世界向世人敞開大門的鷹潭，她所需要的正是一種時尚的、 符合時代發(fā)展、符合潮流走向的氣質(zhì)與氣勢，一種能容世界之大，能納四海之廣的氣量與氣度。前不久剛剛迎來了省轄鷹潭市成立20周年的慶典日子。更不必說那人力黃包車，偶爾看見一輛，定能引起人們一番滄桑巨變的感慨。 第一篇 項目定名策劃鼎盛廣場盛世廣場鴻達(dá)廣場天泰廣場凱晨廣場華門廣場E時代廣場天倫廣場帝華廣場萬達(dá)廣場興發(fā)廣場津匯廣場新時代廣場經(jīng)過多方考慮，權(quán)衡各方面因素，在眾多命名中，我公司建議采用“新時代廣場”——鷹潭是個成立二十周年的省轄市，二十年的歷程，二十年的騰飛，鷹潭的發(fā)展令人振奮，鷹潭的新貌令人陶醉： 今日的東湖己成為鷹潭最迷人的去處，飄逸多姿的張拉膜令人們大開眼界，人人驚詫于她的新穎精巧；水幕電影千姿百態(tài)、千變?nèi)f化、精美絕倫，令人嘆為觀止；東湖之濱還有幽雅秀麗的沿江路，這是一條高品位的景觀大道；湖西路則在一夜之間，呈現(xiàn)出色彩和諧、風(fēng)格明亮的獨特街景…… 除此之外，鷹潭的新景點層出不窮：勝利路改造成功，是繼交通路精品街之后，又一條讓人過目不忘的市區(qū)道路；龍虎山大道全線貫通，氣勢恢宏，現(xiàn)代化氣息撲面而來，鷹潭的門戶向世人敞開、再敞開；五洲路、天潔大道等一批新的城市主干道浮出水面，令人目不暇接…… 不僅如此，鷹潭人一覺醒來，眼前為之一亮的，還有那一輛輛清純的“轎的”，在街頭從容駛過，成為一道道流動的美景。在此基礎(chǔ)上，我司特就本案項目定名、業(yè)態(tài)定位及媒體策劃再度考量并進(jìn)行深化，以期能夠通過對這幾個方面的把握來掌控該項目的全程策劃及其操作。 （時間待定）待定 第七篇項目營銷策略第一章銷售體系的建立(招商處)的裝修與布置（招商）隊伍的組建及售樓（招商）人員的培訓(xùn) 第二章營銷方式：價格策略：低開高走策略訴求：低開是為了有一個良好的銷售開端，以塑造良好的項目口碑，為“高走”創(chuàng)造條件，高走才是最終的目標(biāo)； 鋪營銷策略：先租后售，租售聯(lián)動策略訴求：先租后售是為“投石問路”，同時也是為了先將此處商業(yè)帶炒熱，從而為其銷售創(chuàng)造良好的條件。⑴前期宣傳⑵開盤活動（待定）⑶促銷配合：ⅰ.活動主題：擇草選花，美化我家內(nèi)容簡介：開盤當(dāng)日前來定購的業(yè)主即可從售樓處選擇以盆花或盆景，以示匯鑫集團(tuán)對廣大業(yè)主的關(guān)愛。 （）：開盤，即為項目真正進(jìn)入市場、對外銷售的開始，這才是項目策劃中最為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，所有的前期工作和努力最終都是為了能夠獲得更好的銷售效果。（音樂禮炮響起） 10：55－11：00 主持人有請參加剪彩儀式的領(lǐng)導(dǎo)人和來賓開始填土儀式（音樂響起，999個彩球齊放） 11：00－11：15 主持人宣布儀式正式結(jié)束⑶儀式后宴請⑷媒體跟進(jìn) （）：這段時間為項目開工后開盤前的時間，主要是以“三卡（銷售卡）戰(zhàn)役”為項目的營銷造勢、埋伏筆，同時可在項目現(xiàn)場一種人潮錢潮在此涌動的氣勢。從某種意義上來說，這個奠基活動正是項目開發(fā)付諸行動的起點，是項目由藍(lán)圖向現(xiàn)實轉(zhuǎn)化的起點?；顒幽康募邦A(yù)期效果：ⅰ.該活動安排在開工前一周左右開始并持續(xù)至開工前，主要是想在開工前充分利用場地資源，同時也借此機(jī)會來激發(fā)鷹潭市民內(nèi)心深處對體育場一種不舍的情結(jié)，并以人性化的關(guān)懷對此作出安慰，讓他們對將在這里重塑形象的樓盤與開發(fā)商倍感親切；ⅱ另外，通過長跑比賽可將休閑、健康的概念再度灌輸給當(dāng)?shù)厥忻?，同時也告訴他們——體育場遷移了，體育鍛煉卻必須長期堅持下去，并且在不久的將來這里將是又一番休閑與鍛煉的好場所，從而讓人們對此處的廣場多了一份向往與憧憬。ⅴ.9：10，活動準(zhǔn)時開始，所有參賽者由廣場同一出口出發(fā)，按照本次活動路線參加比賽；ⅵ.活動當(dāng)日，長跑比賽路線上各路段必須設(shè)立臨時解救中心，以免不測事件的發(fā)生，以確保參賽人員的安全與健康；ⅶ.活動獎項設(shè)置：冠軍——價值600元獎金，亞軍——價值300元獎金，季軍——價值100元獎金。：⑴活動主題：祝愿與財源同駐，健康從這里啟航（萬人寄語，共祝家園 ——廣場大型祝愿活動； 萬人聚寶，共引財源——廣場大型聚財活動；休閑生活，健康為先——冬季環(huán)城長跑比賽）活動內(nèi)容簡介：ⅰ. 萬人寄語，共祝家園 ——廣場大型祝愿活動（）：由廣大鷹潭市民在現(xiàn)場以書法形式寫下他們對廣場和區(qū)塊的祝愿；ⅱ. 萬人聚寶，共引財源——廣場大型聚財活動（）：本次活動主要以聚財?shù)拿x向廣大鷹潭市民收集久久不曾啟用的一分錢硬幣；ⅲ. 休閑生活，健康為先——冬季環(huán)城長跑比賽（）：該活動以自愿報名形式，吸納鷹潭廣大市民參賽，更吸引他們對于廣場對于本案的關(guān)注，并于活動當(dāng)日將上述兩個活動匯集的“祝愿”及“