【正文】 ：服裝、各類皮具（鞋、包等）、領帶，及其他男士用品；：先租后售，租售聯(lián)動具體操作：在該網(wǎng)點開始啟動后三年內(nèi)以店鋪為單位出租，運作三年之后開始施行出售，并采取租售聯(lián)動的形式，在同一前提條件下，原租戶享有優(yōu)先購買權；市場由專業(yè)管理公司進行管理運作，為統(tǒng)一市場風格及品位，建議引進與定位風格相符的品牌，以規(guī)范與統(tǒng)一市場運作。模式訴求：眾所周知，一個商業(yè)網(wǎng)點的一二樓通常是投資者最為看好最樂于投資的樓層，在本案的初期營銷中，開發(fā)商把握其產(chǎn)權不放手，一方面利于市場的統(tǒng)一操作，另一方面可以給投資者制造饑餓感，延長他們等待的時間，加強其購買的欲望，利于后期的銷售，同時在投資者很想要買卻不能買的前提下有可能會退而求其次，購買三樓及三樓以上的樓層，從而在客觀上促成了其銷售。五層商業(yè)主樓三樓：：三樓為歡樂世紀一條街，主營各類少兒及學生用品，包括：兒童服裝及鞋帽、體育休閑用品及運動服、箱包、各類玩具、數(shù)碼產(chǎn)品等，根據(jù)商品性質份段分區(qū)經(jīng)營；：出售+返租具體操作：將該商業(yè)網(wǎng)點三樓以商鋪為單位分割成獨立產(chǎn)權出售給小業(yè)主（付款方式可以采用一次性付清或銀行按揭），在網(wǎng)點開始啟動后三年內(nèi)業(yè)主將買下的商鋪交由發(fā)展商或其委托的專業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營與管理，而發(fā)展商則在業(yè)主交完首付后一次性返還業(yè)主三年的租金。模式訴求：采取該營銷模式，在項目開始運作的前三年，可以由發(fā)展商通過統(tǒng)一經(jīng)營管理幫助業(yè)主作旺此地段該網(wǎng)點，大大減少其投資的風險，減少其投資的顧慮，這樣勢必會在一定程度上促成銷售。另外開發(fā)商通過出售產(chǎn)權可以快速回籠部分資金，減少自身投資的壓力，通過返租又可以從業(yè)主手中獲得經(jīng)營權，以方便該網(wǎng)點的統(tǒng)一運作。建議營銷模式2：出售+贊助創(chuàng)業(yè)基金具體操作：將該商業(yè)網(wǎng)點三樓以商鋪為單位分割成獨立產(chǎn)權出售給小業(yè)主（付款方式可以采用以次性或銀行按揭），在網(wǎng)點開始啟動后由發(fā)展商一次性贊助業(yè)主一定金額（由發(fā)展商自行擬定）的創(chuàng)業(yè)基金，幫助其投資運作。模式訴求：此手法意在吸引投資者，特別是那些投資意向并有自行經(jīng)營愿望卻苦于資金有限的投資者，通過在項目運作初期一次性贊助其一定金額創(chuàng)業(yè)基金的人性化手法，可以減少其投資前的猶豫與投資后的顧慮，促成商鋪的銷售。而對于開發(fā)商來說，實際上并媒因此造成損失，“羊毛還是出在羊身上”，采用此手法可以適當?shù)靥岣呖們r，一次性贊助一定金額的創(chuàng)業(yè)基金，其總價仍可保持在預售價格水平。該方案與模式1的不同之處即在于，該方案中的商鋪經(jīng)營者與購買者是同一業(yè)主，這樣他勢必會更加盡心盡力更加投入地去經(jīng)營商鋪，這對于商鋪的運作是極為有利的。五層商業(yè)主樓四樓：：四樓為準五星級酒店；：以樓層為單位出售具體操作：采取定向招商方式，引進大商戶（各地酒店業(yè)龍頭），將該項目四樓以樓層為單位出售給大商戶，由其在該網(wǎng)點商業(yè)運作范疇內(nèi)自行經(jīng)營。模式訴求：采取該營銷模式，對于開發(fā)商來說可以快速回籠資金，減少自身投資的壓力，減少其后期運作的負擔。同時知名品牌酒店的引入，可以在很大程度上提升該網(wǎng)點范圍內(nèi)的商業(yè)品質與檔次，提升該項目的整體品牌形象。建議營銷模式2：產(chǎn)權式酒店具體操作：將該商業(yè)網(wǎng)點四樓以開間為單位分割成獨立產(chǎn)權出售，投資者首期支付總房款的50%，余款可辦理按揭貸款，并與開發(fā)商指定的專業(yè)管理公司簽定一定年限（建議為58年）的委托管理合同（整個過程由專業(yè)金融機構提供可靠保障），該項目四樓的酒店由管理公司引進大商戶，統(tǒng)一出租經(jīng)營；酒店開業(yè)的同時業(yè)主可獲得來自公司經(jīng)營所得的固定回報，由專業(yè)管理公司在每一個經(jīng)營年度按照投資總額的6%給其以穩(wěn)定回報；每一位業(yè)主都是酒店的VIP會員，持有酒店金卡，業(yè)主在此消費享有超低折扣。模式訴求：此營銷模式一方面可以大大減少業(yè)主的投資風險和顧慮，這樣勢必會在一定程度上促成銷售；另一方面也可以為引進的酒店節(jié)約大量資金，節(jié)余的資金又可以活躍其在酒店經(jīng)營上的運作。 五層商業(yè)主樓五樓：：五樓為休閑美食一條街，在該樓層引進系列知名餐飲（提升項目總體形象，最終達到將項目做大做深做透的目的），如麥當勞、肯德基、意大利比薩、日本料理、韓國燒烤、上島咖啡、迪歐咖啡及各式茶樓，開設大型夜總會、KTV，并輔以洗發(fā)、足浴等休閑產(chǎn)業(yè)。：出售+返租具體操作：將該商業(yè)網(wǎng)點五樓以商鋪為單位分割成獨立產(chǎn)權出售給小業(yè)主（付款方式可以采用一次性或銀行按揭），在網(wǎng)點開始啟動后三年內(nèi)業(yè)主將買下的商鋪交由發(fā)展商或其委托的專業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營與管理，而發(fā)展商則在業(yè)主交完首付后一次性返還業(yè)主三年的租金。模式訴求：采取該營銷模式，在項目開始運作的前三年，可以由發(fā)展商通過統(tǒng)一經(jīng)營管理幫助業(yè)主作旺此地段該網(wǎng)點，大大減少其投資的風險，減少其投資的顧慮，這樣勢必會在一定程度上促成銷售。另外開發(fā)商通過出售產(chǎn)權可以快速回籠部分資金，減少自身投資的壓力，通過返租又可以從業(yè)主手中獲得經(jīng)營權，以方便該網(wǎng)點的統(tǒng)一運作。建議營銷模式2：出售+贊助創(chuàng)業(yè)基金具體操作：將該商業(yè)網(wǎng)點三樓以商鋪為單位分割成獨立產(chǎn)權出售給小業(yè)主（付款方式可以采用以次性或銀行按揭），在網(wǎng)點開始啟動后由發(fā)展商一次性贊助業(yè)主一定金額（由發(fā)展商自行擬定）的創(chuàng)業(yè)基金，幫助其投資運作。模式訴求：此手法意在吸引投資者，特別是那些投資意向并有自行經(jīng)營愿望卻苦于資金有限的投資者，通過在項目運作初期一次性贊助其一定金額創(chuàng)業(yè)基金的人性化手法，可以減少其投資前的猶豫與投資后的顧慮，促成商鋪的銷售。而對于開發(fā)商來說，實際上并媒因此造成損失，“羊毛還是出在羊身上”，采用此手法可以適當?shù)靥岣呖們r，一次性贊助一定金額的創(chuàng)業(yè)基金，其總價仍可保持在預售價格水平。該方案與模式1的不同之處即在于，該方案中的商鋪經(jīng)營者與購買者是同一業(yè)主，這樣他勢必會更加盡心盡力更加投入地去經(jīng)營商鋪，這對于商鋪的運作是極為有利的。項目中的賓館：：項目南樓一二樓與五層商業(yè)主樓統(tǒng)一經(jīng)營，其三樓及三樓以上為準五星級賓館；：整體統(tǒng)一出售具體操作：采取定向招商方式，引進大商戶（各地賓館住宿業(yè)龍頭），將該項目賓館營業(yè)用房整體出售給大商戶，由其自行經(jīng)營運作。模式訴求：采取該營銷模式，對于開發(fā)商來說可以快速回籠資金，減少自身投資的壓力，減少其后期運作的負擔。同時準五星級賓館的引入，可以在很大程度上提升該網(wǎng)點范圍內(nèi)的商業(yè)品質與檔次，提升該項目的整體品牌形象。建議營銷模式2：產(chǎn)權式賓館具體操作：將該項目賓館營業(yè)用房以開間為單位分割成眾多獨立產(chǎn)權出售，投資者首期支付總房款的50%，余款可辦理按揭貸款，并與開發(fā)商指定的專業(yè)管理公司簽定一定年限（建議為58年）的委托管理合同（整個過程由專業(yè)金融機構提供可靠保障），該項目的賓館由管理公司引進大商戶，統(tǒng)一出租經(jīng)營；賓館開業(yè)的同時業(yè)主可獲得來自公司經(jīng)營所得的固定回報，由專業(yè)管理公司在每一個經(jīng)營年度按照投資總額的6%給其以穩(wěn)定回報；每一位業(yè)主都是酒店的VIP會員，持有賓館金卡，住店消費享有超低折扣，并可享有一定時日的免費入住權。模式訴求：此營銷模式可以說是為那些手上有余錢想投資，又沒時間經(jīng)營的小業(yè)主開辟了一條投資的新路子，這樣的操作模式一方面可以大大減少業(yè)主的投資風險和顧慮，勢必會在一定程度上促成銷售；另一方面也可以為引進的酒店節(jié)約大量資金，節(jié)余的資金又可以活躍其在賓館經(jīng)營上的運作。項目中的單身公寓：：項目北樓貼近會展中心處為迷你型酒店式單身公寓：一次性付清式銷售具體操作：可與該項目中商業(yè)網(wǎng)點的租賃與銷售相結合進行銷售，如在商業(yè)網(wǎng)點內(nèi)投資，購買或租賃商鋪的業(yè)主可以在購房時享受一定折扣的優(yōu)惠（由開發(fā)商自行規(guī)定）和優(yōu)先權。模式訴求：采取該營銷模式，對于開發(fā)商來說可以快速回籠資金，減少自身投資的壓力，減少其后期運作的負擔。建議營銷模式2：分期付款型銷售具體操作：該模式同樣可與該項目中商業(yè)網(wǎng)點的租賃與銷售相結合進行銷售，如在商業(yè)網(wǎng)點內(nèi)投資，購買或租賃商鋪的業(yè)主可以在購房時享受一定折扣的優(yōu)惠（由開發(fā)商自行規(guī)定）和優(yōu)先權。模式訴求：此營銷模式可以大大減少業(yè)主的一次性購房投資，緩解其資金問題，而對開發(fā)商來說雖然減緩了其回收資金的速度，但是可以在銷售總價上占有優(yōu)勢。地下超市、家私廣場：：項目地底下一樓引進大型超市（如：家樂福、好又多、華聯(lián)、聯(lián)華、華潤萬佳等）銷售各種日用雜貨、家用百貨等，也可開設大型家具家私廣場，以經(jīng)營各類家具及居家物品與飾品。：整體統(tǒng)一出售具體操作：采取定向招商方式，引進大型超市（如：家樂福、好又多、華聯(lián)、聯(lián)華、華潤萬佳等），或引進大型家具家私廣場，由其自行經(jīng)營運作。模式訴求：采取該營銷模式，對于開發(fā)商來說可以快速回籠資金，減少自身投資的壓力，減少其后期運作的負擔。同時大型知名超市和家具家私城的引入，可以在很大程度上提升該網(wǎng)點范圍內(nèi)的商業(yè)品質與檔次，提升該項目的整體品牌形象。建議營銷模式2：引大商戶入駐，小業(yè)主作房東具體操作：由開發(fā)商引進大商戶，如：大型超市（家樂福、好又多、華聯(lián)、聯(lián)華、華潤萬佳等）或大型家具家私廣場，并將該項目地下廣場分割成獨立產(chǎn)權出售，小業(yè)主統(tǒng)一買下產(chǎn)權后統(tǒng)一交由發(fā)展商聯(lián)系出租給上述引進的大商戶，進行商業(yè)網(wǎng)點的運作。模式訴求：此營銷模式可以說是為那些手上有余錢想投資，又沒時間經(jīng)營的小業(yè)主開辟了一條投資的新路子，這樣的操作模式一方面可以保證小業(yè)主穩(wěn)定的租金收入，大大減少其投資風險和顧慮；另一方面也可以大大減少進駐商戶大投資風險帶來的壓力，為其節(jié)約一次性的資金投入，節(jié)余的資金又可以活躍其在經(jīng)營上的運作。 第三篇 項目廣告策劃方案廣告目標掌握產(chǎn)品特點，抓住項目優(yōu)勢，充分挖掘已有的基礎，在公眾心目中樹立良好的項目品牌形象，為項目的運作及其營銷開路；提高開發(fā)商在公眾心目中的知名度與美譽度，為其進行本案運作及其他項目的開發(fā)打好基礎；最終最關鍵的目的還是促成項目樓盤與商鋪的銷售、招商工作的完成，并從中獲利。目標受眾l人群鎖定：具有投資意識的生意人士，正在崛起的中產(chǎn)階級、私營經(jīng)營者、外來投資商l人群特質：年齡界于3050歲之間；注重生活品質，有文化品位；投資意識強，注重經(jīng)濟利益的回報；有一定經(jīng)濟實力，事業(yè)有成。 廣告訴求重點l世界與我同歌，時代與我同步——時尚、個性生活理念的倡導；l展望未來，升值無限——購物休閑、健身娛樂、投資置業(yè)多種功能的綜合廣告宣傳方式lDM海報（宣傳單頁或折頁）：DM作為一種短期、瞬時性的廣告宣傳媒介，有著其他媒介無可比擬的靈活性，它是項目開發(fā)期間與活動結合所必須的最佳媒介選擇，可在不同時段結合實際需求在指定重點區(qū)域內(nèi)，全面連續(xù)派發(fā)，提升項目整體形象，告知商品特點，催促目標受眾采取行動。通過宣傳單頁的即時派發(fā)，可以在一定范圍內(nèi)加大活動的宣傳力度和影響范圍，真正達到活動與媒體的互動效應，從而達到全方位地提升項目整體形象，加強其知名度、美譽度，強化品牌形象。l售樓處（招商處）：建議在站江路與勝利西路交界的地方設立舒適大氣的售樓處，風格應與項目整體形象予定位相一致，裝修應大氣，甚至可以豪華，配于散發(fā)精美的宣傳資料，加上熱情周到的接待，配合建筑模型和圖表說明，使客戶得到尊重的接待和怡然自得的自由，并能從容獲得本案的好印象和詳實信息。售樓處在項目現(xiàn)場的設立，無疑將會引起行人對項目本身的關注，而良好的售樓處外觀形象即是項目面對城市展現(xiàn)自身的一個窗口與載體，是樓盤本身最直接和有效的宣傳載體。l工地圍墻、廣告看板、燈箱及其他：在城市的黃金路段設置大型的戶外看板，直接的傳達樓盤的相關信息，通過大型的精美畫面的渲染，在達到項目推薦目的的同時，也提升了樓盤的形象；建立具引導作用的羅馬旗、燈箱，利用城市主要路段（建議在勝利西路與交通路）的電線竿設置燈箱（羅馬旗），以作項目的形象宣傳并引導客戶順利的找到本案，也可吸引潛在客戶的注意；具有阻隔作用的獨特圍墻，不但可美化現(xiàn)場，還應更多的包含著本項目的信息，一道圍墻就是一本巨型樓書，讓行人在不經(jīng)意間閱讀項目相關信息、了解項目情況；預告項目的即將推出，吸引消費者關注，激發(fā)好奇心和購買欲望。建議圍墻采用較鮮明的色彩，大膽的創(chuàng)意，精美的畫面，極富個性的理念，以多信息強畫面來傳達樓盤的品質意志。工地三面極具區(qū)位優(yōu)勢的圍墻，更是宣傳樓盤形象的極佳載體，也極可能成為鷹潭新的一道靚麗的風景線。關于戶外廣告牌，在適當?shù)臅r候應予以更換，在市中心主要路段口樹立，給來往的市民以強有力的不斷的提示。另外，建議在出租車的后窗上發(fā)布廣告，這樣費用不大，可利用出租車的流動性和龐大的客流量，把信息帶到城市的各個角落。l網(wǎng)絡：近年來，互聯(lián)網(wǎng)作為信息傳播新技術、新媒介以越來越快的速度更新?lián)Q代，廣泛進入人們的日常生活，進行了意義深遠的信息傳播革命，對傳播媒介形成巨大沖擊，成為繼報刊、電視、廣播的“第四大眾傳媒”。本案是個以商貿(mào)為主要功能的綜合性開發(fā)項目，其立足鷹潭面向周邊的市場定位便決定了她的開發(fā)與運作將與網(wǎng)絡結下不解之緣。因此，建議建立一個項目自身的營銷網(wǎng)站，其功能主要包括：項目的全面推廣、招商，通過網(wǎng)絡調(diào)查與社會的互動，以及后期商業(yè)的運作。l公益廣告?zhèn)悖涸陧椖块_發(fā)期間，要注意挖掘適合當?shù)氐男旅襟w，建議與鷹潭市政府進行交流與溝通，爭取在鷹潭市城區(qū)內(nèi)各交通站點及各大商場入口、賓館大廳設立公益?zhèn)慵?，并放有“森宇”廣告?zhèn)悖尅吧睢钡年P愛遍布鷹潭城區(qū)，讓鷹潭市民處處體會到“森宇”這個外來之客的關愛與熱心，從而起到宣傳項目與品牌推廣的作用?；蛘咴谑蹣翘幗o前來預訂（預售）的客戶作為禮品發(fā)放，也可讓滿大街的“森宇”成為一道流動的活廣告。lSP活動：在不同時期結合實際需求推出不同的活動，以活動帶動媒體并與之形成互動，從而推動樓盤品牌，擴大其知名度與影響力度。在項目開發(fā)初期建議推出廣場征名活動或廣告語征集活動，以了解并征集鷹潭市民心目中真正想要的廣場及其定位和名稱，以供開發(fā)商建設項目參考，并通過鷹潭市民的口碑效應和他們的參與意識來擴大醒目的知名度。另外，建議定期舉辦一些聯(lián)誼坐談活動，當項目建設到一定規(guī)模的時候，可組織客戶到現(xiàn)場看樓盤及商鋪。以期在穩(wěn)定已有客戶群的同時，更大程度地推動以老帶新的效果。 媒體分析與計劃l電視臺鷹潭電視臺每天播出節(jié)目14小時，可覆蓋鷹潭市全部地域和毗鄰的上饒地區(qū)、景德鎮(zhèn)市、撫州地區(qū)的大部分地域，覆蓋人口近500萬，全市各有線電視臺都已收轉本臺節(jié)目，從而構成了空中和地下，無線和有線的立