【正文】 主通道上，除了設(shè)置上述的休閑椅、中空廣場外，還應(yīng)該在各主安排適當(dāng)?shù)挠^賞植物、雕塑藝術(shù)品等，并通過燈光的配合來達(dá)到至佳的效果，讓流連其中的消費(fèi)者感受舒適、優(yōu)雅的購物環(huán)境，使“移步換景”成為室內(nèi)步行街的一大特點(diǎn)。環(huán)境的營造除了應(yīng)該注重內(nèi)部環(huán)境之外，室外環(huán)境也不容忽略。本室內(nèi)步行街地處當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的商業(yè)旺地，環(huán)境十分嘈雜，街道衛(wèi)生狀況不是很理想，其它已經(jīng)開業(yè)的大型購物商場也不太注重周邊經(jīng)營環(huán)境的營造，這無疑是本項(xiàng)目超越競爭對(duì)手的大好機(jī)會(huì)，我們建議在室內(nèi)步行街施工建設(shè)的同時(shí)，開始著手進(jìn)行周邊環(huán)境的美化，美化的項(xiàng)目包括：u 植被綠化u 鋪設(shè)仿古街磚步行帶及導(dǎo)盲帶u 建造長椅、石凳等休閑設(shè)施u 各種施政設(shè)施及配套建設(shè)如垃圾桶、停車場等五、補(bǔ)充方案經(jīng)過與貴司多次卓有成效的溝通后，我司形成了本項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃的另一種思路，作為上述方案的重要補(bǔ)充和延伸。在收集來的數(shù)個(gè)設(shè)計(jì)方案中，我們認(rèn)為山東濰坊設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)方案是一套比較完整和可行的設(shè)計(jì)方案，該設(shè)計(jì)方案具有如下的幾個(gè)特點(diǎn)：u 整體布局合理，符合地塊形狀和用地規(guī)劃。u 形成了“兩街一廣場”的經(jīng)營格局，通過“街”的功能延伸使整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)格局具備了“城”的內(nèi)涵。u 對(duì)首層營業(yè)房的客流導(dǎo)向作了很好的規(guī)劃u 運(yùn)用了多種的設(shè)計(jì)元素和豐富的建筑符號(hào)來實(shí)現(xiàn)建筑物整體的審美要求。u 購物空間購物環(huán)境的規(guī)劃及其它細(xì)節(jié)的處理體現(xiàn)了人性化的設(shè)計(jì)理念。但是，山東濰坊設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)方案仍然存在著幾方面的缺陷，包括及各方面：u 營業(yè)房的戶型過于單一，主要集中在120平方米和150平方米兩種戶型。u 面積過大且三層聯(lián)體銷售，致使總價(jià)過高（約60100萬之間）且數(shù)量較多（約有200多套），增加了銷售的難度。u 僅依靠大型下沉式廣場匯聚人流的向法過于主觀，可行與否尚是未知之?dāng)?shù)。u 忽視了營業(yè)房的均好性。u 忽視了地下商場存在的價(jià)值。u 未能最大限度地發(fā)掘臨街營業(yè)房的商業(yè)價(jià)值，二三層的商業(yè)價(jià)值得不到應(yīng)有的重視。u 整體設(shè)計(jì)方案主要從審美的角度來進(jìn)行規(guī)劃，對(duì)未來的銷售則考慮得不夠周詳。u 欠缺對(duì)停車場及車流導(dǎo)向規(guī)劃。u 建筑物外立面設(shè)計(jì)存在不統(tǒng)一之處，共青團(tuán)路的外立面與健康街外立面在色彩處理和建筑元素上存在差異。不可否認(rèn)，該方案要作為一個(gè)可以實(shí)施的設(shè)計(jì)方案，尚有許多亟待完善和改良的地方。鑒于這樣的認(rèn)識(shí)，我司在原有的設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上提出了我們的看法和修改意見，務(wù)求從有利于銷售的角度對(duì)設(shè)計(jì)方案作進(jìn)一步的深化。增加地下商場增加地下商場目的在于增加整個(gè)商業(yè)城的容量，使之更具兼容性，同時(shí)也可以為項(xiàng)目帶來更大的利潤空間。我們建議把地下商場從健康街一分為二，兩部份通過地下通道連通，并在臨街面及下沉式廣場設(shè)置多個(gè)出入口，方便人們直接從地面進(jìn)入商場內(nèi)。，一方面可以降低建設(shè)的難度和成本，另一方面則可以方便進(jìn)間隔和分割，也有助于降低未來維護(hù)的成本。地下商場的功能主要定位為服裝、精品、飾物的經(jīng)營場所，營業(yè)房主要以小面積單位為主，可以彈性間隔，能夠適合多種層面買家的需求，方便小本投資者和經(jīng)營者購買，有助于擴(kuò)大買家的層面和數(shù)量。此外，部分地下商場還可以開辟為停車場，通過地下停車場的規(guī)劃來帶動(dòng)營業(yè)房的銷售。對(duì)部份非臨街營業(yè)房的層數(shù)進(jìn)行調(diào)整從我司對(duì)市場掌握的情況來看，淄博地區(qū)人們對(duì)三層聯(lián)體銷售的營業(yè)房有一定的排斥，買家對(duì)營業(yè)房特別二層以上的營業(yè)房使用率并不高。因此，有必要調(diào)整原方案全部三層的構(gòu)想，我們建議把東南面小商品批發(fā)市場上建筑物從三層調(diào)整為兩層。增加共青團(tuán)路入口廣場如上所述，僅僅依靠單一的下沉式廣場來實(shí)現(xiàn)匯聚人流的目的過于冒險(xiǎn)，因此建議在臨共青團(tuán)路段設(shè)置大型入口廣場，該廣場與中部的下沉式休閑廣場形成遙相呼應(yīng)的格局，這樣的做法可以充分利用共青團(tuán)路及健康街所帶來的人流。規(guī)劃體車場及車流導(dǎo)向停車場規(guī)劃在東面及南面地面，而地下停車場則設(shè)置在東南面，汽車可以經(jīng)由共青團(tuán)進(jìn)入停車場，再由健康街駛出。這樣的設(shè)計(jì)借助車流所帶來的人流，為東面及南面營業(yè)房帶來更多的商機(jī)，盤活了這些位置的營業(yè)房，有助于促進(jìn)銷售。關(guān)于環(huán)境設(shè)計(jì)在原設(shè)計(jì)方案中，對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境的設(shè)置作了一定的規(guī)劃，但有些部份并不設(shè)適宜運(yùn)用在商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)中，如水景的設(shè)置就顯得不合時(shí)宜，應(yīng)該調(diào)整為休閑座椅區(qū)，設(shè)置休閑椅燈休閑設(shè)施。關(guān)于外立面原方案對(duì)外立面的設(shè)計(jì)并不完全一致，建議沿共青團(tuán)路外立面設(shè)計(jì)延用健康街外立面的設(shè)計(jì)風(fēng)格，并在共青團(tuán)路入口廣場外立面的設(shè)計(jì)中增加更多的建筑符號(hào)和圖案，使之更能彰現(xiàn)建筑物的檔次和規(guī)模，同時(shí)可以通過色彩的搭配來體現(xiàn)奇趣、鮮明的個(gè)性和效果。六、經(jīng)營模式規(guī)劃方案從淄博市經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)來看，由于開發(fā)商及經(jīng)營者對(duì)商業(yè)管理的忽視，導(dǎo)致商業(yè)管理的整體水平普遍較低，商業(yè)管理基本上還沒有成為一項(xiàng)專業(yè)性、社會(huì)性的職能或工作，重建設(shè)、重銷售、輕管理的問題沒有得到根本的解決，這就是為什么有一些項(xiàng)目營業(yè)房銷售很好、招商也很好，在經(jīng)營一段時(shí)間后商場還是不能旺場的主要原因之一，富麗商城的失敗就是一個(gè)最好的例證。對(duì)于開發(fā)商來說，無論采用什么樣的設(shè)計(jì)規(guī)劃，引入商業(yè)管理都是十分必要的，為商業(yè)物業(yè)提供良好的商業(yè)管理，為買家和租戶以及各個(gè)商家提供專業(yè)的商業(yè)管理，不失為推廣過程中一個(gè)很好的賣點(diǎn)，有利于促進(jìn)營業(yè)房的銷售。因此導(dǎo)入先進(jìn)的商業(yè)管理模式，選擇或成立一個(gè)好在商業(yè)管理機(jī)構(gòu)不失為銷售力提升的又一途徑。只有實(shí)現(xiàn)所有者、管理者和經(jīng)營者各司其職的分工模式，才能把商業(yè)管理的提高到一個(gè)新的水平，最終獲得商業(yè)利益并取得公眾的認(rèn)可和支持，為整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功運(yùn)轉(zhuǎn)提供有力支持。于本項(xiàng)目我們建議：聘請或成立管理公司，引進(jìn)商業(yè)管理模式，為室內(nèi)步行街投入使用時(shí)做好必要的規(guī)劃和準(zhǔn)備，并把它作為本項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一，在項(xiàng)目的營銷推廣過程中予以貫徹。其目的在于：u 為買家、租戶及步行街內(nèi)的其它商家提供完善的物業(yè)管理和商業(yè)管理；u 實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一劃分經(jīng)營范圍、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一識(shí)別系統(tǒng)、統(tǒng)一宣傳推廣等多個(gè)統(tǒng)一；為投資者提供代出租、托管、代收租金等增值服務(wù)；u 定期舉辦各種公益活動(dòng)、產(chǎn)品展示會(huì)、特價(jià)專賣場聚集人氣，招攬顧客，保證商場的客流量；u 設(shè)立“宣傳推廣基金”，定期、定額收取租戶、商家的宣傳推廣費(fèi)用，定期對(duì)外作宣傳推廣，為旺場提供必要的保障；引入商業(yè)管理機(jī)構(gòu)不僅是室內(nèi)步行街有序經(jīng)營的重要保證，還是一條重要的生財(cái)之道。從國內(nèi)目前的情況來看，商業(yè)管理尚處于起步階段，很多商業(yè)物業(yè)對(duì)此需求十分迫切，若能在這個(gè)領(lǐng)域取得一定趨于優(yōu)勢，無疑是一項(xiàng)重要、穩(wěn)定的收入來源。28 / 28