【正文】 由此可避免返工。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 54 ZZHF 地面： １～３層鋪設(shè)地磚，規(guī)格８０８０ 天花： 整體噴黑 墻面： 刮瓷刷白 消防： 二次消防驗(yàn)收（若引進(jìn)超市只需一次驗(yàn)收） ４層： 安裝排煙排污管道，提供獨(dú)立給排水系統(tǒng)，規(guī)劃隔油池下水 鋪面分割 將物業(yè)內(nèi)進(jìn)行虛擬分割，即只做效果圖站式，不做實(shí)際的真實(shí)分割。 天井： 由于單層面積較大，中設(shè)中空天井一個(gè)，面積在２００～３００平方區(qū)間。 電梯規(guī)劃 貨梯兩部 直梯 4部 扶梯 9對 貨梯：南北兩端各設(shè)貨梯一部，解決物業(yè)進(jìn)深過長問題 直梯：南北端各兩部，其中，一部直達(dá) 4 層（中間不?？浚┰O(shè)置在北端，能保證夜間正常運(yùn)行，額定載重 1200kg以上。 停車場：使車流與購物人流及內(nèi)部車流分離。 卸貨區(qū)：避開主要人流按賣場區(qū)的 功能從建筑物的側(cè)面和背面單獨(dú)設(shè)置。 入口區(qū)：在出入口區(qū)域以醒目的賣場廣告和特點(diǎn)鮮明的標(biāo)志引導(dǎo)人流進(jìn)入賣場。 對比兩種方案可知，由物業(yè)公司 或商業(yè)管理公司 與購房者簽訂委托代理租房合同比以開發(fā)商的名義與購房者簽訂房屋租賃合同節(jié)省稅費(fèi) 10000元（ 49500－ 39500）。所以，物業(yè)公司就可以將代收代付租金的差額 13 萬元作為計(jì)稅依據(jù)，按照 “ 服務(wù)業(yè) ” 稅目 5%的稅率繳納營業(yè)稅金及附加；也可以按照 “ 代理業(yè) ” 營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的相關(guān)規(guī)定，將代收經(jīng)商戶的租金 33萬元，分解為代收租金 20萬元和代理手續(xù)費(fèi) 13萬元，物業(yè)公司代大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 52 ZZHF 收的租金 20萬元不用納稅，僅就代理手續(xù)費(fèi) 13 萬元繳納相關(guān)稅費(fèi)。 方案二 ， 由 開發(fā)商成立物業(yè)管理公司 或聘請專業(yè)的商業(yè)管理運(yùn)營公司 ，開發(fā)商在現(xiàn)房銷售時(shí)，只與購房者簽訂房地產(chǎn)買賣合同，由物業(yè)管理公司 或商業(yè)管理公司 與購房者另外簽訂委托代理租房合同。 開發(fā)商作為轉(zhuǎn)租人，與商戶簽訂房屋租賃合同，需要繳納相關(guān)稅費(fèi)。售后回租大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 51 ZZHF 合同如何簽訂，對開發(fā)商來說，存在著一定的籌劃空間。 稅收分析 e) 銷售過程中發(fā)生的稅種（銷售合同一經(jīng)簽定已產(chǎn)生法律效力） 稅種 稅率 稅目 計(jì)稅范圍 印花稅 萬分之三 購銷合同 合同金額 營業(yè)稅 5％ 購銷合同 合同金額 城建稅 7％ 營業(yè)稅的 7％ 附加類 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 50 ZZHF 附加 3％ 營業(yè)稅的 3％ 附加類 土地增值稅 2％（預(yù)收金額） 購銷合用 合同金額 根據(jù)決算金額多退少補(bǔ) f) 其他類 出租 公司出租 個(gè)人出租 房產(chǎn)稅 12％ 4％ 營業(yè)稅 ％ 3％ 合計(jì)（租賃稅） ％ 7％ 售后返租的納稅籌劃 在上 述租賃業(yè)務(wù)中，購房者是商鋪產(chǎn)權(quán)所有人，出租房屋時(shí)，需要繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅、印花稅和教育費(fèi)附加。對開發(fā)商收取的租金，應(yīng)根據(jù)《營業(yè)稅稅目稅率表》所列 “ 服務(wù)業(yè) ” 稅目，將從承租方所取得租金的全額收入作為計(jì)稅依據(jù)，按照 5%的稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅。這樣做的目的 在于堵塞利用價(jià)外收費(fèi)或開具發(fā)票分解計(jì)稅依據(jù)的漏洞。對代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門收取的一些資金或費(fèi)用（如代市政府收取的大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 49 ZZHF 市政費(fèi)，代郵政部門收取的郵政通信配套費(fèi)等），不論其財(cái)務(wù)上如何核算，均應(yīng)當(dāng)全部作為銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅。 按照上述規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的收 入與該被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。在售后回租業(yè)務(wù)中，開發(fā)商同時(shí)以三種身份（售房人、承租人和出租人）出現(xiàn)。 銷售收益 試算 實(shí)際銷售總金額 回報(bào)客戶的金額 +租金 =銷售 收益 銷售均價(jià) 20200－銷售均價(jià) 20200 6%（ 8%） 返租期＋月租金 20200 12租期－ 免租 促銷 ＝ 整體收益 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 48 ZZHF 第 九 部分 售后返租的稅務(wù)處理 相關(guān)法律法規(guī)研究 售 后回租業(yè)務(wù)，涉及開發(fā)商、購房者和商戶。 ? 對一次性付款優(yōu)惠 3%，按揭優(yōu)惠 1%，以鼓勵(lì)一次性付款。 ? 三 年的租金一次性返還，可以合理的避稅。 二 年返租方案 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 46 ZZHF （ 1） 計(jì)算方法： （按 8%的年反租計(jì)算） 以 總額 10萬元 、反租回報(bào) 24%為例： 三 年返租金額為： 10 8% 3= 客戶實(shí)付金額為： 10－ = 如果用戶按揭首 付金額為： 50%= 萬元 按揭五成月供 十年還款 現(xiàn)行的基準(zhǔn)利率 計(jì)算 ： 元 10年按揭投資者反租期年內(nèi)盈利： 12= （ 2） 分析： ? 以上的計(jì)算對客戶從資金壓力、合理避稅、回報(bào)上更具吸引力。 ? 甲乙雙方：簽定返租協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系 ? 甲乙雙方 分別 簽定房地產(chǎn)買賣合同與返租合同。 d) 發(fā)展商回報(bào) 償付方式：投資者在簽定購買合同，并支付完款項(xiàng)后，開發(fā)商根據(jù)鋪位一次性兩年的回報(bào)。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 45 ZZHF G、 降低前 3年定時(shí)返租的資金壓力。 E、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任：無論租出與否，業(yè)主零風(fēng)險(xiǎn)，享受 3 年 18%～ 24%的回報(bào)，發(fā)展商承擔(dān) 3 年回報(bào)的全部風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)享有超出年回報(bào)差額的租金收入。相對銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)大幅降低。 方案特點(diǎn) ： A、 三 年返租對客戶來講有較強(qiáng)的吸引力，可以降低投資總額。如果開發(fā)商能順利地將鋪位租出去， 可以獲得更高的溢價(jià)，亦可以在租賃市場不景氣的時(shí)候用提高的溢價(jià)部分作平衡 。售鋪時(shí)，按比例將樓價(jià)提高 一定 成 數(shù) 。 其實(shí)返租回報(bào)其實(shí)并不復(fù)雜，簡單地說，就是開發(fā)商向購買商鋪的小業(yè)主承諾，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定的回報(bào)率包租。 近年來， ‘ 返租式經(jīng)營 ’ 一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)盛行的模式。 招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)規(guī)劃 招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)工作安排 7 月份 8 月份 9 月份 10 月份 11 月份 12 月份 1 月份 2 月份 中央大廳 準(zhǔn)備期 內(nèi)街鋪 準(zhǔn)備期 準(zhǔn)備期 啟動(dòng)期 強(qiáng)推期 補(bǔ)充期 調(diào)整期 啟動(dòng)期 強(qiáng)推期 補(bǔ)充期 調(diào)整期 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 42 ZZHF 時(shí)間 準(zhǔn)備工作 招商工作 準(zhǔn)備期 各項(xiàng)辦公場地到位 年度招商營銷方案確定； 年度招商方案確定（制定招商計(jì)劃、招商價(jià)格等）； 各階段推廣主題及初步方案確定； 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位、街區(qū)命名等； 招商團(tuán)隊(duì)到位； 制定相關(guān)表格、文件、合同 招商場地布置； 市場調(diào)研； 行銷人員準(zhǔn)備； 啟動(dòng)招商蓄客 辦公物品到位 提供相關(guān)基礎(chǔ)資料 啟動(dòng)期 確定中央交易大廳工程工期進(jìn)度計(jì)劃 招商工具準(zhǔn)備和完善：招商手冊、招商單張、招商說辭完善、（招商電子光盤） 確定中央交易大廳規(guī)劃（內(nèi)部分割） 主力商家的考察邀請及接待 確定中央大廳銷售計(jì)劃（銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)、銷售價(jià)格） 舉行招商啟動(dòng)儀式 確定招商啟動(dòng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)及招商策略 夏日納涼美食節(jié)活動(dòng)舉行 確定美食節(jié)活動(dòng)時(shí)間節(jié)點(diǎn) 招商啟動(dòng)期間各類優(yōu)惠措施（免租噱頭） 強(qiáng)推期 確定內(nèi)街鋪具體招商模式 大型主力客戶考察炒作 工程進(jìn)度保證 內(nèi)街鋪業(yè)態(tài)定位確定 ，內(nèi)街鋪招商啟動(dòng) 半開放部分工地，可供參觀 每月 2個(gè)以上的主題活動(dòng)推出 補(bǔ)充期 歷史以疑難客戶分析 針對重點(diǎn)難點(diǎn)客戶掃尾 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 43 ZZHF 調(diào)整期 針對業(yè)態(tài)及品牌的微調(diào) 針對性補(bǔ)充招商 商場情景設(shè)計(jì) 接待和處理商戶裝修 公共設(shè)施完善 各類執(zhí)照辦理的 協(xié)助 開業(yè) 開業(yè)活動(dòng)準(zhǔn)備 開業(yè)活動(dòng)執(zhí)行 開業(yè)前各商戶培訓(xùn) 各商戶的貨品上架檢查 第 八 部分 銷售建議 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 44 ZZHF 一般情況下，要想 實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一租賃，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，必須整體物業(yè)的產(chǎn)權(quán)需要統(tǒng)一，否則很難實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃招商。未動(dòng)工 物業(yè)進(jìn)行前期市場定位及規(guī)劃推廣，制造形象推廣噱頭。 招商工作以中央交易大廳為重點(diǎn)，采取通過先啟動(dòng)中央大廳再帶動(dòng)內(nèi)街鋪策略，爭取能夠在工程竣工時(shí)，完成一、二層的 80%招商工作。 第 七 部分 招商營銷工作節(jié)點(diǎn) 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 41 ZZHF 營銷 步驟 整體招商手段采取通過各類公關(guān)活動(dòng)的推廣及造勢，從而帶動(dòng)招商，最終促進(jìn)銷售的整體思路。 政策模式 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 40 ZZHF ? 簽定租賃合同即獲 1年免租期，及外加 1個(gè)月的裝修免租期； ? 免租 期 內(nèi)，水電費(fèi)、物管費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等市場管理費(fèi)不予減免； ? 租期必須為 3年以上（含 1年 免租期 ）； ? 租戶需在簽定租賃合同后立刻支付半年的租 金； ? 租戶需 每 25㎡ 交付 500元 作為租賃押金； ? 租賃押金中不含裝修押金、物管押金、水電押金等其他押金內(nèi)容。 免租的方式， 無疑最為有效的促進(jìn)招商進(jìn)度手段，且在我們對目前大荔的大型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行走訪，基本都采取了免租的政策，且義烏商品城曾推出過 2 年免租的優(yōu)惠政策。 怡家超市、愛家超市 ： 租金 8元～ 10 元 /平方 /月 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 39 ZZHF 本案全程價(jià)格擬定的考慮 一層： 16元 /平方米 /月 ～ 20元 /平方 米 /月 二層： 12 元 /平方米 /月 ～ 18元 /平方 米 /月 三層： 8 元 /平方米 /月 ～ 16元 /平方 米 /月 四層： 8 元 /平方米 /月 ～ 12元 /平方 米 /月 整體租金平效： 11元 /平方米 /月～ 元 /平方米 /月 在 商貿(mào)產(chǎn)業(yè)新區(qū)格局 的 影響和整體市場租金現(xiàn)狀的大 前提下，應(yīng)制定 符合市場 的 招商價(jià)格 ，如遇 招商 停滯，或大勢阻力，也有較大回旋盤整余地，不必走到“大削價(jià)”的尷尬地步。 大荔核心區(qū)域租金價(jià)格情況 鑫瑞家具 一樓： 18 元 二樓 ： 16 元 義烏沿街鋪 一、二層平均租金 元 花城西路沿街鋪 一、二層平租金 元～ 元 花城東路沿街鋪 平均租金 元 西二環(huán)北段沿街鋪 租金 元 西二環(huán)南段沿街鋪?zhàn)饨?～ 元 西新街沿街鋪 租金 17 元～ 27 元 同州路沿街鋪 租金 元～ 元 單位（元 /㎡月） 單位（元 /㎡月） 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 37 ZZHF 大荔縣核心商圈整，除緊鄰?fù)輳V場的北大街與東大街租金高達(dá) 90元以外， 其他商鋪?zhàn)饨饍r(jià)