【正文】 （ 3） 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：五金、水暖、照明、櫥柜 （ 4） 租賃 價(jià)位：出租均價(jià) 元 /㎡ 月 — /㎡ （ 5） 總鋪數(shù)： 9戶 （ 6） 年稅金： 1500 元 /年 — 3600 元 /年 （ 7） 經(jīng)營(yíng)狀況 :東新街位于東大街東 段延伸段 ,人流量少 ,地理位置 偏僻 .這里的經(jīng)營(yíng) 戶大多反映生意不好 ,沒人氣 ,經(jīng)營(yíng)狀況一般 .后期可以定為我們建材區(qū)的目標(biāo)客戶 . 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 10 ZZHF 西大街 (1)鋪位面積 :50300 ㎡之間 。月 ，出租價(jià)位區(qū)間 8元 /㎡ 月 。 北新街 （１） 鋪位面積： 33400㎡之間 。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 11 ZZHF （５） 總鋪數(shù)： 9戶 （６） 年稅金： 3000 元 /年 （７） 經(jīng)營(yíng)狀況 :北新街位于文殊塔北側(cè)，交通狀況良好，已形成餐飲一條街，只有少部分建材經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)較大。 同州路 （１） 鋪位面積 :60360㎡之 間 。月 ，出租價(jià)位區(qū)間 /㎡ 月 。商業(yè)氛圍薄弱 。 （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 12 ZZHF （３） 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：家電、五金、電動(dòng)車、櫥衛(wèi)、油漆 （４） 租賃 價(jià)位：出租均價(jià) 55元 /㎡ 月 — 80元 /㎡ （５） 年稅金： 3600 元 /年 — 4500 元 /年 （６） 經(jīng)營(yíng)狀況 :北大街靠近同州廣場(chǎng)屬于大荔 縣城的繁華主干道，交通便利，主要經(jīng)營(yíng)為品牌服裝和餐館。人流量大，地理位置優(yōu)越，租金價(jià)位相對(duì)較高、客源穩(wěn)定。 （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 （３） 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：材料、家具、地板、五金 （４） 租賃 價(jià)位：出租均價(jià) 元 /㎡ 月 — 41元 /㎡ （５） 總鋪數(shù)： 19戶 （６） 年稅金： 3000 元 /年 （７） 經(jīng)營(yíng)狀況 ： 北環(huán)路東段以西建材家具為主 ,以東為門業(yè) ,鋁合金制造 ,環(huán)境衛(wèi)生 較差 ,人流相對(duì)較少 ,大部分商戶的消費(fèi)對(duì)象以老客戶為主或者熟人介紹 .據(jù)了解 ,由于市政規(guī)劃 ,寶塔以東路面要拓寬 15 米 .所以 ,有些商戶存在拆遷問題 .個(gè)別經(jīng)營(yíng)戶為自家商鋪經(jīng)營(yíng) . 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 13 ZZHF 北環(huán)路（寶塔向西 ） 此區(qū)域?yàn)榻ú募械囟? （１） 鋪位面積： 20— 400㎡之間 。 5185㎡租金范圍 ,均價(jià)在 。 160250㎡租金范圍 ,均價(jià)在 。 （５） 總鋪數(shù)： 81戶 （６） 年稅金： 1000 元 /年 — 3600 元 /年 （７） 經(jīng)營(yíng)狀況 :此區(qū)域?yàn)榇罄罂h城建材最集中區(qū)域 ,商戶在此 經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，且消費(fèi)者已認(rèn)同該區(qū)域， 經(jīng)營(yíng)狀況良好 .此區(qū)域已發(fā)展為城市中心 ,基于城市規(guī)劃 ,建材經(jīng)營(yíng)的特殊性 ,未來(lái)的一兩年里搬遷應(yīng)該是必然的。 （２） 鋪面形態(tài) ：沿街門面及內(nèi)鋪 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 14 ZZHF （３） 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：農(nóng)資 （４） 租賃 價(jià)位：出租均價(jià) 元 /㎡ （５） 經(jīng)營(yíng)狀況 :這里作為大荔農(nóng)資市場(chǎng)已經(jīng)多年，商鋪形象不好，存在臟亂差，且農(nóng)資產(chǎn)品利潤(rùn)低，銷售情況有季節(jié)性，經(jīng)營(yíng)情況一般，此區(qū)域部分商鋪是生產(chǎn)資料公司的房，有的商鋪沒有租金。 花城路西段 （１） 鋪位面積： 36400㎡之間 。月 ，出租價(jià)位區(qū)間 /㎡ 月 。 （７） 西二環(huán)北段 鋪位面積： 36— 228㎡之間 。月 ，出租價(jià)位區(qū)間 /㎡ 月 。 西二環(huán)南段 鋪位面積： 28120㎡之間 。 西新街 鋪位面積： 40150 ㎡之間 。月 ，出租價(jià)位區(qū)間 17元 /㎡ 月 。 西環(huán)路 鋪位面積： 20— 400㎡之間 。 總鋪數(shù)： 6戶 年稅金： 2020— 3000 元 /年 經(jīng)營(yíng)狀況 ： 西環(huán)路南段有幾戶 家電及家具、櫥柜 業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間比較長(zhǎng)，主要是老顧客維持，但這幾戶 電動(dòng)車開業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)，其中一家是大荔縣最大的侯氏車行。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 17 ZZHF （２） 鋪面形 態(tài)：沿街門面 （３） 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：櫥柜、型材、安防警報(bào)材料 （４） 租賃 價(jià)位：出租均價(jià) 元 /㎡ 月 — 17 元 /㎡ （５） 總鋪數(shù)： 4戶 （６） 年稅金： 500 元 /年 （７） 經(jīng)營(yíng)狀況 :：南環(huán)路中斷安防報(bào)警材料、櫥柜業(yè)分布較多 ，東段的型材加工開業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)。 （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 （３） 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：五金、石材、櫥柜、鋼材、家具 （４） 租賃 價(jià)位：出租均價(jià) ㎡ 月 — 17 元 /㎡ （５） 總鋪數(shù)： 8戶 （６） 年稅金： 2020 元 /年 — 8000 元 /年 （７） 經(jīng)營(yíng)狀況 ： 除了兩家賣鋼 材是自己家的商鋪，其余經(jīng)營(yíng)面積在 25— 60 ㎡之間，商戶均為租戶。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 18 ZZHF 大荔縣 部分 街道 區(qū)域 商鋪?zhàn)赓U價(jià)格一覽表： 區(qū)域 面 積 區(qū) 間（㎡） 平均租金（月 / ㎡） 數(shù)量 年稅金（元） 東新街 22— 200 元 9 1500— 3600 西大街 50300 18 元 19 1500— 3600 北新街 30400 12 元 9 3000 同州路 60360 15 元 / 北大街 22300 55 36004500 北環(huán)路（東） 40800 元 19 3000 北環(huán)路（西） 20400 18 元 81 10003600 花城路（東） 18100 元 / / 花城路（西） 36400 元 26 / 西二環(huán)（北） 36228 元 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 19 ZZHF 西二環(huán)（南） 28— 120 10003000 西新街 40— 150 22 元 2020 西大街 20— 400 6 2020— 3000 南環(huán)路 15— 80 元 4 500 東環(huán)路 25— 200 元 8 20208000 第三部分 招商整體思路 項(xiàng)目招商工作即將全面展開，在制定招商工作計(jì)劃之前，我們不僅需要充分了解項(xiàng)目自身以及外部環(huán)境，同時(shí)需要真正了解目大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 20 ZZHF 標(biāo)客戶的需求。 項(xiàng)目現(xiàn)狀： 中央大廳體量 過(guò)大，且建設(shè)方案未定 。 七、八月 份 為市場(chǎng)淡季，招商啟 動(dòng)的推廣難度較大。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手招商工作隨時(shí)可能啟動(dòng)。新天地 才能獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果。 公關(guān) 活動(dòng)先 行，如：舉辦高檔次的論壇或是座談，論題可以類似為：中國(guó)家電、建材 市場(chǎng)各何處去？新經(jīng)濟(jì)下中國(guó)特色賣場(chǎng)的建設(shè)、 大荔 市場(chǎng)的特點(diǎn)及基礎(chǔ)等，邀請(qǐng)政府、廠家、經(jīng)銷商、專家學(xué)者、媒體的權(quán)威人士。在活動(dòng)前造大聲勢(shì)，形成一種轟動(dòng)效應(yīng)；在活動(dòng)中現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道，讓論壇或是座談的動(dòng)態(tài)盡展社會(huì)；在活動(dòng)后跟蹤報(bào)道，擴(kuò)大論壇或是座談的影響。跳出 大荔狹隘的圈子，對(duì)全渭南 各地的家居 建材 賣場(chǎng) 、數(shù)碼電器賣場(chǎng)及對(duì)與本項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)和總結(jié)進(jìn)行相關(guān) 報(bào)道，達(dá)到以全市 的“眾星”烘托出本項(xiàng)目此“月”之效。 大荔 現(xiàn)有的 專業(yè)市 場(chǎng)如 義烏商品城 、 鑫美建材城 、 鑫瑞家具城 等以單一、明確的利益點(diǎn)切入市場(chǎng)，這種定位目標(biāo)準(zhǔn)確，命中大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 22 ZZHF 率高，在細(xì)分市場(chǎng)上迅速崛起，但犧牲太大！為了突出一個(gè)利益點(diǎn)，而將項(xiàng)目定位于一處狹小的市場(chǎng)區(qū)隔，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)很不利。因而在招商過(guò)程中不能單純地宣傳本項(xiàng)目的特點(diǎn)。 4.． ． 多元招商 為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場(chǎng)，應(yīng) 采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。 本項(xiàng)目 的招商可采用聯(lián)營(yíng)和租賃等方式展開，其中主力商家和大型品牌商家 可采用聯(lián)營(yíng)方式展開，中小商戶應(yīng)以租賃為主。 強(qiáng)勢(shì)廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，廣而告之，讓全 大荔 市民都熟知本項(xiàng)目，吸引其來(lái)此消費(fèi)。 定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來(lái)巨大消費(fèi)。 整合空間，進(jìn)行合理商品布局。 整合推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)項(xiàng)目由經(jīng)營(yíng)管理方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促銷推廣。 1)． ． 稅費(fèi)減免政策 向政府及主管部門爭(zhēng)取稅收、工商管理等費(fèi)用的優(yōu)惠，提供方便快捷的一條龍服務(wù)，讓在此經(jīng)營(yíng)的商戶受益。同時(shí)，隨著各同類 商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，公正、公平和公開的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)則成為了競(jìng)爭(zhēng)的最重要制勝法寶。建議經(jīng)營(yíng)管理公司為商戶設(shè)立專門的信用中心，為每一位商戶設(shè)立信用檔案。信用中心定期公布各商戶的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)狀況，并分別對(duì)不同優(yōu)劣狀況的商戶實(shí)施一定的獎(jiǎng)懲制度。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 24 ZZHF 3)． ． 建立行業(yè)同盟 與政府部門 、家具及家居用品行業(yè)協(xié)會(huì)、 電器數(shù)碼行業(yè)協(xié)會(huì)、 銀行、運(yùn)輸公司等建立良好的合作關(guān)系，將積極提升經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的信心。 8.． ． 合理回報(bào) 1)． ． 保證發(fā)展商和商家合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏。 3)． ． 通過(guò)開業(yè)后商家經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升，促進(jìn)剩余貨量的銷售。在執(zhí)行過(guò)程中，主力 品牌 名店要提前招商，其它隨后進(jìn)行。主力店優(yōu)先招商，主要有兩個(gè)原因：第一，主力店在商業(yè)項(xiàng)目中發(fā)揮著核心的作用，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)形象會(huì)產(chǎn)生一定的影響，可在較大程度上促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目對(duì)其他商戶的招商。 因此，本項(xiàng)目的主力商戶應(yīng)該優(yōu)先招商，應(yīng)該以大帶小，即用核心主力店來(lái)帶動(dòng)次主力店和中小商家。 2.． ． 品牌商戶帶動(dòng)招商 大型知名品牌的主力商戶可以為商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強(qiáng)其他商戶經(jīng)營(yíng)的信心，促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目的招商。本項(xiàng)目可通過(guò)采取各種優(yōu)惠措施，重點(diǎn)引入知名品牌超市大賣場(chǎng)、 家電、建材、 家居行業(yè)的品牌商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，以帶動(dòng)促進(jìn)對(duì)其他商戶的招商。 3.． ． 分區(qū)域招商 由于本項(xiàng)目的總體體量 較大，且內(nèi)街鋪產(chǎn)權(quán)已經(jīng)售出，鑒于目前現(xiàn)狀，我們計(jì)劃將采取分區(qū)階段性招商的方式。通過(guò)先期對(duì)中央大廳的宣傳推廣造勢(shì)，來(lái)帶動(dòng)內(nèi)街鋪的招商。 4.． ． 分行業(yè)招商 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 26 ZZHF 根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃，我們根據(jù)各行 在招商時(shí)按行業(yè)分類進(jìn)行集中招商。 5.． ． 加盟招商方式 國(guó)內(nèi)品牌 及連鎖 有拓展需求，需要發(fā)展加盟，而 大荔 及附近地區(qū)的投資者亦希望能加盟知名品牌，以此在市場(chǎng)上立足并打開市場(chǎng)，更是其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保證，我司建議可設(shè)立品牌加盟服務(wù)中心，提供品牌推介及解答投資者咨詢等服務(wù)，為知名品牌與投資者之間搭建一座橋梁，從而達(dá)到滿足雙方需求以至雙贏的目的。定向招商是指我司招商人員主動(dòng)上門與目標(biāo)商戶聯(lián)系，向目標(biāo)商戶推介本項(xiàng)目，并說(shuō)服其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的招商方式。本項(xiàng)目的主力商戶、重點(diǎn)商戶都需要通過(guò)定向招商的方式才能將其引進(jìn)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。新天地 招商中，實(shí)現(xiàn)有效的招商控制將成為項(xiàng)目關(guān)鍵。并在項(xiàng)目招商過(guò)程中，通過(guò)分批推出商鋪的控制，制造分批次推出的商鋪供不應(yīng)求的局面，引起市場(chǎng)轟動(dòng)，促使經(jīng)營(yíng)戶 進(jìn)駐。 8.． ． 以外壓內(nèi)原則 以外壓內(nèi)，以外地成功招商促進(jìn)本地招商。示范經(jīng)營(yíng)區(qū)的成功招商將大大提升潛在經(jīng)營(yíng)者的信心。 通過(guò)蘇寧、國(guó)美、 人人樂等一線連鎖品牌的考察造勢(shì) ，在行業(yè)中奠定權(quán)威地位，通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)的積極引導(dǎo)，為項(xiàng)目招商造勢(shì)。招商條件優(yōu)惠的措施有免租期、折扣租金 、管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位等。 優(yōu)惠招商是一種放水養(yǎng)魚形式的招商策略，在本項(xiàng)目目前的環(huán)境條件下，其作用較為明顯。 目前，我們已將數(shù)碼家電廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)定位推出市場(chǎng)，因此，我們?cè)趪@著與數(shù)碼、家電行業(yè)所相能連貫的業(yè)態(tài)組合的 同時(shí)，再符合大荔本地的市場(chǎng)情況，來(lái)規(guī)劃物業(yè)每層的業(yè)態(tài)。之后，這種模式很快被國(guó)內(nèi)認(rèn)可，很多傳統(tǒng)上的大型專業(yè)賣場(chǎng)相續(xù)模