【正文】 租賃 價(jià)位：出租均價(jià) 22元 /㎡ 鋪面形態(tài)：沿街門面 經(jīng)營業(yè)態(tài)：機(jī)電配件、汽車維修及裝飾配件、太陽能、型材 年稅金： 1000 元 /年 — 3000 元 /年 經(jīng)營狀況 ： 這里主要是以汽車維修、機(jī)電配件為主，經(jīng)營戶多數(shù)以老顧客維持，環(huán)境較差，太陽能和型材已形成氣候，生意較穩(wěn)定。 經(jīng)營狀況 ： 西二環(huán)北段是新建商鋪，基本上都是新開業(yè)的經(jīng)營戶（均在 1年左右），雖已小有氣候但人流量相對(duì)較少，經(jīng)營狀況 一般，以山東，浙江 等外地 經(jīng)營戶居多，后期可以把這部分外來商戶擴(kuò)大，發(fā)展成為我們的主 力目標(biāo)商戶。月 — /㎡ 鋪面形態(tài)：沿街門面 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 15 ZZHF 經(jīng)營業(yè)態(tài)：太陽能、油漆、石材、櫥衛(wèi) 租賃 價(jià)位：出租均價(jià) 元 /㎡ （５） 總鋪數(shù)： 26戶 （６） 經(jīng)營狀 況 :此區(qū)域?yàn)樾陆ǖ氖袌觯黜?xiàng)稅收減免，雖然建材較為集中，但由于市場尚未成熟，消費(fèi)者對(duì)該地段還不認(rèn)可，目前經(jīng)營狀況一般。月 — /㎡ （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：太陽能、門業(yè)、五金、家具、水暖、裝飾、櫥衛(wèi)、鐵藝 （４） 租賃 價(jià)位：出租均價(jià) 元 /㎡ 據(jù)說下一步要面臨拆遷。月 。 花城路東段 （１） 鋪位面積： 18 ㎡ — 100㎡之間 。 300400㎡租金范圍 元 ,均價(jià)在 。 90120㎡租金范圍 ,均價(jià)在 。 （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：太陽能、陶瓷、燈飾、地板、壁紙、油漆、門窗型材、櫥衛(wèi)潔具 （４） 租賃 價(jià)位： 2050㎡租金范圍 元 ,均價(jià)在 20元左右 。月 。月 ，出租價(jià)位區(qū)間 3元 /㎡ 北環(huán)路（文殊寶塔向東 ） （１） 鋪位面積： 40— 800㎡之間 。北大街北段 聚集了部分家電、電動(dòng)車、手機(jī)賣場、手機(jī)維修等商業(yè)。月 。月 ，出租價(jià)位區(qū)間 60 元 /㎡ 北大街 （１） 鋪位面積： 22— 300㎡之間 。 （５） 總鋪數(shù)： 15戶 （６） 經(jīng)營狀況 :同州路上多數(shù)是以 經(jīng)營面積較大的商戶，搬到此區(qū)域時(shí)間不 久，目前為免稅狀態(tài)，主要以鋁合金門窗制作為主要商家。月 — /㎡ （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：鋁材、門業(yè)、太陽能 （４） 租賃 價(jià)位：出租均價(jià) 元 /㎡ 同時(shí)有文殊商城、隆發(fā)購物廣場，郵局，中國電信，移動(dòng)公司等營業(yè)場所，給此區(qū)域帶來固定的消費(fèi)群體成為較繁華地段。 （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：太陽能、裝飾材料、建材、櫥衛(wèi)、石材 （４） 租賃 價(jià)位：出租均價(jià)１２元 /㎡，出租價(jià)位區(qū)間９元 /㎡ — ２３元 /㎡。 (5)總鋪數(shù)： 19戶 (6)年稅金： 1500元 /年 — 3600元 /年 (7)經(jīng)營狀況 :主要是家電集中區(qū)域 ,商戶在此經(jīng)營時(shí)間長 ,已積累了大量的客戶資源，經(jīng)營狀況良好 .但是五金、照明、家具、電動(dòng)車這零散的幾 戶主要靠老客戶熟人介紹來維持，經(jīng)營狀況很一般。月 — 元 /㎡ (2)鋪面形態(tài)：沿街門面 (3)經(jīng)營業(yè)態(tài)：以家電為主 ,五金、照明、建材、電動(dòng)車為輔 (4)租賃 價(jià)位：出租均價(jià) 18元 /㎡ 月 。月 ，出租價(jià)位區(qū)間 /㎡ 東新街 （ 1） 鋪位面積： 22— 200㎡之間 。月。月，出租價(jià)位區(qū)間 18元 /㎡ 招商情況：尚未啟動(dòng)，后期市場統(tǒng)一管理，預(yù)計(jì) 10月份左右 馬家巷小商品批發(fā)市場 （１） 鋪位面積： 18— 120㎡之間 。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 8 ZZHF 據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹， 預(yù)計(jì) 2020年下半年，二期工程會(huì)建設(shè)，主要經(jīng)營家居建材。 商戶合同每年一簽 ，第一年小面積（ 200 ㎡以下）免租 1個(gè)月，中面積（ 200㎡ — 500㎡）免租 2個(gè)月，大面積（ 500㎡以上）優(yōu)惠免租 3 個(gè)月，免租期在第一 年的最后 3個(gè)月。月，二樓 18元 /平方米月，二樓 16元 /平方米 大荔各條街 針對(duì)建材家電 經(jīng)營戶調(diào)研數(shù)據(jù)分析 鑫瑞家居廣場 項(xiàng)目總面積 11000平方米，共兩層，公攤面積 25%。 本調(diào)查報(bào)告中我們注意到，家裝建材類的商戶數(shù)量依然是大荔經(jīng)營戶保有量最多的行業(yè)，他們的經(jīng)營戶數(shù)量占比最多，且擁有市場。很明顯，鴻基新天地 萬平方米的中央大廳體量 過于龐大，若完全以數(shù)碼廣場業(yè)態(tài)定位即使本地經(jīng)營戶 100%引進(jìn)滿足首層也是比較困難的。 本地居民對(duì)信息獲取的途徑主要還是通過相互推薦的形式進(jìn)行口碑傳播和當(dāng)?shù)氐囊?些報(bào)紙。大多數(shù)人認(rèn)為，政府的 實(shí)質(zhì)性支持與園區(qū)的發(fā)展密不可分。 第二部分 市場調(diào)研 大荔居 民對(duì)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園的評(píng)價(jià) 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 5 ZZHF 樂觀觀點(diǎn) 發(fā)展前景廣闊 發(fā)展速度快 開發(fā)價(jià)值較大 悲觀觀點(diǎn) 地理位置偏僻 人流量少 沒有商業(yè)氛圍 保守觀點(diǎn) 目前發(fā)展不好， 3～ 5年后發(fā)展前景樂觀 若政府支持力度加大，發(fā)展速度將會(huì)提升 目前大荔居民沒有看到商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園質(zhì)的變化，僅僅是紙上的規(guī)劃和空蕩蕩的園區(qū)。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 4 ZZHF 雖然我們長期采用 了平面媒體定期定版投放項(xiàng)目宣傳廣告，提高了項(xiàng)目知名度并樹立了 品牌形象 ，但長時(shí)間采用單一訴求內(nèi)容，及單一媒 體容易造成消費(fèi)者疲勞。鑒于大荔本地 口碑傳播力極強(qiáng)且商家 活動(dòng)數(shù)量 又 有限的前提， 通過活動(dòng)營銷達(dá)到宣傳及造勢的手法是非常有效的。 作為商業(yè)項(xiàng)目，整體活動(dòng)次數(shù)不多，頻次較少。 商鋪投資者構(gòu)成55%35%10%出租自己經(jīng)營炒賣 歷史推廣回顧 歷史推廣活動(dòng)匯總表 活動(dòng) 時(shí)間 活動(dòng)內(nèi)容 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 3 ZZHF 類型 促銷活動(dòng) 2020 年 1月 9日～ 2月 2日 買鋪送小家電 2020 年 2月 21日～ 2月 28日 加一元 送筆記本電腦 2020 年 2月 27日～ 2月 28日 看房送元宵 2020 年 3月 9日～ 3月 12日 六套一口價(jià) 2020 年 4月 20 日～ 5月 3日 十二套一口價(jià) 看房送禮 2020 年 5月 28日～ 6月 28日 階段性優(yōu)惠 10000～ 2020 公關(guān)活動(dòng) 2020年 9月 21日 奠基儀式 2020 年 2月 27日～ 2月 28日 舞獅鬧元宵 2020 年 3月 5日～ 3月 8日 三八婦女活動(dòng)（女士看房送禮品） 2020 年 5月 12日～ 5月 15日 廣場電影 本項(xiàng)目自正式啟動(dòng)市場運(yùn)作起，共實(shí)施促銷活動(dòng) 7個(gè)，公關(guān) 活動(dòng) 4 個(gè)。調(diào)查顯示 ， 目前 55%的購買者是為了出租而購買商鋪的 ， 而出于自營目的購買商鋪的人為 35%， 另外有 10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。 第一部分 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目現(xiàn)狀 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 2 ZZHF 本項(xiàng)目總面積： 12萬平方米 ， 其中商業(yè)面積 ， 中央交易大廳面積 25000平方米。同時(shí)更是項(xiàng)目運(yùn)營發(fā)展的必備條件。而所有的前提是這里能否做旺？由誰來做旺？因?yàn)橹挥羞@里經(jīng)營有保障，經(jīng)營者才能獲取投資收益；租金才能上漲；物業(yè)才會(huì)升值；商鋪?zhàn)匀蛔兊脫屖帧? 【 大荔鴻基新天地 】 系列報(bào)告之 —— 項(xiàng)目招商及營銷推廣方案 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 1 ZZHF 序 言 商業(yè)開發(fā) 與 經(jīng)營屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高技術(shù)的地產(chǎn)開發(fā)種類，涉及商業(yè)定位、推廣、經(jīng)營等充滿挑戰(zhàn)的商業(yè)領(lǐng)域。影響商鋪招商、銷售的因素很多，但最關(guān)鍵的還是生意機(jī)會(huì)是否足夠？經(jīng)營管理 是否得力？投資前景是否明確？投資回報(bào)是否有保障？投資是否具有增 值的空間等等。 同樣， 鴻基新天地 能否順利實(shí)現(xiàn)招商及銷 售的關(guān)鍵是市場的生意機(jī)會(huì)如何得以擴(kuò)展、是否具備自身特色、招商及銷售的門檻設(shè)置、良性專業(yè)的經(jīng)營管理等等都是市場招商、銷售得以順利實(shí)施的關(guān)鍵。為此，我們對(duì) 大荔縣 進(jìn)行了全面的調(diào)查，并在此基礎(chǔ)上分析了本項(xiàng)目的整合招商推廣策略。對(duì)于一個(gè)縣城人口 不到 20萬的市場，面對(duì)如此大體諒的商業(yè)，我們應(yīng)該如何下手？我們?cè)谝粋€(gè)尚未成熟的新區(qū)，被眾多已經(jīng)死去的項(xiàng)目包圍，我 們將如何突圍？ 當(dāng)前商用物業(yè)投資者分析 按市場狀態(tài)分析，商鋪的投資者一般有三種： 一種是為了出租，一種是出于自營目的，還有些人純粹是為了在買進(jìn)賣 出中賺取差價(jià)。我們把他們分為自營者，長期投資者，與短期投資者?；顒?dòng)頻次平均 ， 活動(dòng)。 通過歷史活動(dòng)的情況看，基本每次活動(dòng) 都能夠達(dá)到預(yù)期效果。 推廣內(nèi)容方面： 我們?cè)诜治鰵v史推廣內(nèi)容中，除各活動(dòng)節(jié)點(diǎn)外，訴求可歸納為三大類，分別為地段優(yōu)勢、升值空間、形象推廣。在我們調(diào)查中，對(duì)以往投放廣告的內(nèi)容能說出主題的不足 30%。雖然大多數(shù)人比較看好未來的發(fā)展，但都對(duì)園區(qū)目前的狀況持悲觀的態(tài)度。 大荔居民對(duì)媒體接觸的偏好 媒體 比例 電視媒體 % 平面媒體 38． 1% 戶外媒體 % 網(wǎng)站媒體 % 廣播媒體 % 短信媒體 % 親朋推薦 % 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 6 ZZHF 中介推薦 % 大荔本地主力宣傳媒介有限，居 民對(duì)媒介關(guān)注度不高， 由于平時(shí)業(yè)余活動(dòng)有限，電視成為閑時(shí)主要消 遣的工具，對(duì)經(jīng)濟(jì)較為關(guān)注的人群，對(duì)新聞?lì)惞?jié)目較為有興趣，但關(guān)注 大荔本地電視臺(tái)的人群較少。 總體 商業(yè)普查 序號(hào) 行業(yè)種類 商戶數(shù)量 1 建材 189 2 家裝 113 3 五金 63 4 家電 46 5 餐飲 277 6 休閑娛樂 193 7 IT 行業(yè) 23 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 7 ZZHF 8 農(nóng)資行業(yè)（農(nóng)藥、化肥、果品包裝材料等） 89 根據(jù)調(diào)查報(bào)告顯示，家電 經(jīng)營戶的數(shù)量全縣登記在冊(cè)的僅有 46 家， IT 行業(yè)的經(jīng)營戶 23 家。所以，我們需要將中央大廳的各區(qū)域各樓層進(jìn)行合理的 業(yè)態(tài)劃分，盡量充實(shí)多種業(yè)態(tài)，來滿足本項(xiàng)目的龐大體量。另外，作為餐飲娛樂行業(yè)，也占到了較多的比重。 2020年 9月 26日開業(yè)：一樓 18元 /平方米月； 2020年 9月 26日調(diào)整：一樓 20元 /平方米月。 商場統(tǒng)一管理。 鑫美建材城 開發(fā)商： 陜西大陸橋置業(yè)公司 地理位置：洛濱大道與 108國道交匯處東南角 項(xiàng)目總占地： 90 畝，總建筑面積： 10萬多平方 米 建筑形態(tài)：框架結(jié)構(gòu) 建筑樓層：臨街為三棟 6層商住 （ 12層商鋪， 36層住宅） ， 一棟 9 層高商務(wù)酒店，內(nèi)部為 17 棟 2層商鋪 目前主要銷售內(nèi)鋪：售價(jià)： 17002100元 /㎡ 總鋪位： 640戶 面積： 80640㎡ 項(xiàng)目概況：于 2020 年 7 月份銷售，交房時(shí)間為 2020年 12 月 31 日，內(nèi)鋪已銷售 50%左右，臨街商住樓還未啟動(dòng)銷售，內(nèi)鋪建筑形式與鴻基內(nèi)鋪相同，但只經(jīng)營建材，上下兩層，客戶主要為大荔建材經(jīng)營戶和周邊縣城投資人群。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 9 ZZHF （２） 鋪面形態(tài)：市場內(nèi)鋪 （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：日用百貨、小家電、音像、內(nèi)衣、文具、玩具、小食品、鞭炮 （４） 租賃 價(jià)位：出租均價(jià) /㎡月 — 44 元 /㎡ （５） 總鋪數(shù)： 100余家 （６） 年稅金： 無 （７） 經(jīng)營狀況 : 馬家巷小商品批發(fā)市場主要有三條街，在此經(jīng)營商戶已有 10 多年，主 要以批發(fā)零售為主，消費(fèi)群體已形成，市場已 成熟 。 （ 2） 鋪面形態(tài)：沿街門面