【正文】 通化元邦禮同物業(yè)服務(wù)有限公司 二○一三年七月五日31 / 31。作為該項(xiàng)目之物業(yè)服務(wù)人，我們定當(dāng)為禮同地產(chǎn)的利益不遺余力，盡職盡責(zé)提供各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)。鑒于目前的項(xiàng)目還在開發(fā)建設(shè)階段，我們將會緊跟地產(chǎn)公司的進(jìn)度，針對不同階段的管理服務(wù)需求再做詳細(xì)周密的管理服務(wù)方案與改進(jìn)，同時(shí)我們將誠懇接受地產(chǎn)公司的意見和批評。 五、社區(qū)文化氛圍營造 健康、濃重的社區(qū)文化是物業(yè)管理人孜孜不倦的追求．通化元邦物業(yè)管理有限公司將派出社區(qū)文化管理員，制定內(nèi)容豐富并且具有針對性的社區(qū)文化活動計(jì)劃，開展形式多樣的社區(qū)文化活動，營造都市精英新生活的人文氛圍。 三、道路交通安全管理：明晰的道路標(biāo)識系統(tǒng)，人流和車流分開。 二、設(shè)備安全管理： 重點(diǎn)抓好供配電設(shè)備、供水、暖設(shè)備、消防設(shè)備、電梯設(shè)備的安全運(yùn)行。 內(nèi)緊外松的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)智能化硬件與服務(wù)中心軟件的最佳結(jié)合 項(xiàng)目監(jiān)控中心、閉路監(jiān)控、可視對講、外圍的紅外線監(jiān)測等形成防盜網(wǎng) 絡(luò)，使業(yè)主利用一卡通便可自由出入小區(qū)、車庫、會所，但安全卻在我們的控制之下，形成人防和技防相結(jié)合的安全防范體系。其中一期的竣工、入伙時(shí)間與二期的施工時(shí)間和二期的銷售時(shí)間有交叉。 工程質(zhì)量遺留問題的處理。依次類推的影響。保障業(yè)戶的生活正常。詮釋的是業(yè)主和商戶的“工作、生活和夢想”，對物業(yè)管理服務(wù)提出了較高的要求，因此營造一個(gè)‘和諧、統(tǒng)一”的人居生活和商業(yè)環(huán)境，為業(yè)主實(shí)現(xiàn)都市新生活的夢想，是物業(yè)管理服務(wù)的首要任務(wù)。根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)和該項(xiàng)目的具體情況，對工程設(shè)計(jì)、功能規(guī)劃、設(shè)備選用和安裝等提出建設(shè)性意見： 元邦禮同項(xiàng)目服務(wù)方案 文件編碼： YL/WY/01第七章 物業(yè)管理日常服務(wù)要點(diǎn)、難點(diǎn)和措施物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)是為業(yè)主和客戶營造一個(gè)良好的生活和工作氛圍，結(jié)合項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)，其要點(diǎn)是營造“和諧、統(tǒng)一”的居住、生活、工作環(huán)境，加強(qiáng)裝修管理，難點(diǎn)是分階段開發(fā)，這對管理的要求更加嚴(yán)謹(jǐn)。①盜竊事件處理②打架斗毆事件處理③搶劫事件的處理 ④兇殺事件的處理⑤中毒事件（如食物中毒等)⑥交通意外事故⑦水浸、雪災(zāi)、冰凍、火災(zāi)等自然災(zāi)害事故⑧刑事、治安案件發(fā)生處理程序⑨防爆炸物品事件應(yīng)急處理方案第六章 物業(yè)管理前期介入服務(wù)為了日后物業(yè)管理工作的更好開展，提升項(xiàng)目品牌，為今后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)，通化元邦禮同物業(yè)服務(wù)有限公司擬從項(xiàng)目的土建開始，提前介入到項(xiàng)目中，就工程、銷售、品牌推廣、配套設(shè)施等多方面進(jìn)行物業(yè)前期的介入服務(wù)。（4）團(tuán)結(jié)協(xié)作原則：安管事務(wù)部作為突發(fā)事件的處理部門，行使公司賦予的指揮權(quán)和處理權(quán)，公司任何部門或個(gè)人不應(yīng)干預(yù)。③安管事務(wù)部班長協(xié)助指揮突發(fā)事件的處理。 （2）統(tǒng)一指揮原則： ①處理突發(fā)事件由服務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮。 ②安管事務(wù)部主管接到突發(fā)事件報(bào)告后，5分鐘內(nèi)到達(dá)突發(fā)事件現(xiàn)場進(jìn)行緊急控制處理。②安管部是物業(yè)服務(wù)中心的消防安全職能部門，配有專職防火干部，并設(shè)置消防辦公室，消防辦公室既是安管部的職能機(jī)構(gòu)也是防火隊(duì)伍的常設(shè)辦事機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心的日常消防管理工作。⑤安全應(yīng)急方案的設(shè)計(jì)與演練針對項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)及周邊環(huán)境，設(shè)計(jì)各種突發(fā)事件預(yù)案，如治安、刑事、火警、自然災(zāi)害等突發(fā)事件的反應(yīng)預(yù)案，進(jìn)行相應(yīng)的模擬演練，提高對突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力，維護(hù)小區(qū)的正常生活秩序。 ④人防、技防結(jié)合，構(gòu)筑安全屏障a）安全屏障系統(tǒng)運(yùn)作安全系統(tǒng)分布點(diǎn)控制目標(biāo)工作要點(diǎn)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)主出入口、安全點(diǎn)、辦公及宿舍門口等區(qū)域內(nèi)出入口、區(qū)域公共道路安全監(jiān)控、報(bào)警系統(tǒng)晝夜開通，設(shè)立24小時(shí)監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視小區(qū)安全狀況密切注意屏幕情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定員錄像火災(zāi)自動裝置報(bào)警，立即通知護(hù)管員趕赴現(xiàn)場，查明情況必須保持充沛的精力，不打瞌睡、聊天、吃零食，以高度責(zé)任感認(rèn)真觀察，不向外人提供區(qū)域監(jiān)控點(diǎn)、消防設(shè)備等安全方面資料紅外線防盜探測系統(tǒng)小區(qū)圍墻防止從非正常通道進(jìn)入人員，監(jiān)控出入情況火警自動報(bào)警系統(tǒng)公共區(qū)域消防設(shè)備的運(yùn)用，有效地控制火災(zāi)快速反應(yīng)安管隊(duì)伍服務(wù)中心/安管部建立快速反應(yīng)系統(tǒng)，5分鐘內(nèi)集合，爭取有效時(shí)間，保護(hù)業(yè)主的安全為已任火災(zāi)時(shí)指引人員疏散；發(fā)生突發(fā)情況，提醒業(yè)主警惕以上系統(tǒng)應(yīng)和監(jiān)控中心相連，當(dāng)發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，監(jiān)控中心將做出積極的反應(yīng)措施，它是安全設(shè)備的運(yùn)用機(jī)構(gòu)，其作用突出了安全的防范和力量的調(diào)配。在人員招聘中，嚴(yán)格把關(guān)； N建立行之有效的規(guī)章制度，作為安全員的行為準(zhǔn)則和工作標(biāo)準(zhǔn)，并建立注重才干、配套考核的機(jī)制，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰； N樹立安全隊(duì)伍的良好形象．在日常管理工作中，安全員不僅要講究文明禮貌，注重儀表修養(yǎng)，并且要懂得相關(guān)的法律、法規(guī)。 元邦禮同項(xiàng)目服務(wù)方案 文件編碼： YL/WY/01 c）日常管理 N保持安全員隊(duì)伍的穩(wěn)定性。 N上崗前培訓(xùn)內(nèi)容：安全員的基本素質(zhì)、基本專業(yè)知識、基本專業(yè)技能，公司有關(guān)制度和物業(yè)現(xiàn)場熟悉。 b)業(yè)務(wù)技能培訓(xùn) N安全業(yè)務(wù)培訓(xùn)主要分上崗前培訓(xùn)和崗位培訓(xùn)兩個(gè)類型。a）安全員入職標(biāo)準(zhǔn)N熱愛安全工作，品行端正，無犯罪前科和違法劣跡，作風(fēng)正派，態(tài)度和善，遇事冷靜，機(jī)智果斷勇敢； N具有較強(qiáng)的觀察、分析和判斷是非能力，思維敏捷，反應(yīng)迅速，意志堅(jiān)強(qiáng)，具有高度社會責(zé)任感，具有同犯罪分子作斗爭的勇取精神，具有一定的社會經(jīng)驗(yàn)； N具有初中以上文化素質(zhì)，身體健康，年齡18到48歲，身高165CM以上，裸眼視力1。c）車管崗：交通車管崗實(shí)行全天24小時(shí)在崗，負(fù)責(zé)車輛交通秋序維護(hù)，路面泊車管理等。舉止規(guī)范，以展示物業(yè)風(fēng)貌和安全管理形象。 e）突出“統(tǒng)一調(diào)配、分級管理”的安全思路，無安全管理盲區(qū)。 c）出入口、建筑物大堂的重點(diǎn)把控，特別是人員、物資進(jìn)出的有效控制。（4）安全管理運(yùn)作方式 元邦禮同項(xiàng)目服務(wù)方案 文件編碼： YL/WY/01 ①崗位設(shè)置原則 a)充分考慮安全管理特點(diǎn)設(shè)立形象崗，展示安全管理良好形象。 e）搬出的物資必須嚴(yán)格跟蹤管理，并在有業(yè)主簽名認(rèn)可的《物資搬運(yùn)放行條》登記。 c）安全員在登記前，應(yīng)認(rèn)真核對證件，若有不符，謝絕來訪者進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)；謝絕一切推銷或其他閑雜人員進(jìn)入。裝修單位協(xié)調(diào)辦理《臨時(shí)出入證》。 ③辦公區(qū)和施工區(qū)隱患點(diǎn)的安全管理要點(diǎn) 服務(wù)中心每月組織進(jìn)行一次綜合安全檢查，長假日五一、國慶、元旦、春節(jié)前進(jìn)行綜合大檢查。充分利用周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)和電視監(jiān)控系統(tǒng)，當(dāng)發(fā)生擅自闖入時(shí)系統(tǒng)將報(bào)警，通過中控室的顯示，及時(shí)發(fā)現(xiàn)目標(biāo)，通過中控室和當(dāng)值領(lǐng)班的統(tǒng)一調(diào)度，指揮外圍巡邏崗安全員進(jìn)行攔截，各固定崗出入口嚴(yán)把各關(guān)口，包括由外入內(nèi)和由內(nèi)向外的翻越。（2）安全管理總體思路 通化元邦禮同物業(yè)服務(wù)有限公司針對項(xiàng)目的地理環(huán)境、功能布局、物業(yè)特點(diǎn)，在對周邊環(huán)境詳細(xì)調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，提出“公共區(qū)域統(tǒng)一調(diào)配，類型物業(yè)分級管理，人防、技防緊 元邦禮同項(xiàng)目服務(wù)方案 文件編碼： YL/WY/01密結(jié)合”的安全管理思路，針對安全管理的特點(diǎn)、設(shè)置層級安全屏障，對每一處安全關(guān)鍵點(diǎn)設(shè)定相對應(yīng)的管理防范措施，以周密、細(xì)致的工作安排確保項(xiàng)目的公共安全秩序。七、 安全、消防管理安全管理（1）安全管理特點(diǎn)分析 ①人流、車流分開管理； ②施工時(shí)間跨度大，且與交付使用時(shí)間有交叉；項(xiàng)目工程施工時(shí)間跨度較大，物業(yè)竣工交付入伙的時(shí)間有先后，這就使物業(yè)安全管理必須同時(shí)面對工程施工、銷售看房、入伙裝修、入住生活或商業(yè)開張的管理。 b)依據(jù)評估意見，分析消殺方式、藥物的使用是否適用。注意消殺藥物的輪流使用，更換藥品品種，降低害蟲抗藥性。f)負(fù)責(zé)提供國家規(guī)定使用的消殺藥品，并對藥物名稱、數(shù)量、使用情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，消殺藥品應(yīng)即購即用，用剩的藥品，指派專人妥善保管。 元邦禮同項(xiàng)目服務(wù)方案 文件編碼： YL/WY/01d)每月全面消殺墳蠅二次，每月對垃極房進(jìn)行消殺二次。 c)消殺人員必須嚴(yán)格按照“投放鼠藥注意事項(xiàng)”的要求進(jìn)行操作。消殺管理（1）消殺工作要點(diǎn) a)對花、草地點(diǎn)進(jìn)行消殺工作時(shí)，用噴灑設(shè)備將配制好的溶液適度噴灑，同時(shí)做好防護(hù)措施，應(yīng)在順風(fēng)處噴灑，向時(shí)減少與行人的直接接觸，選擇行人稀少的時(shí)間作業(yè)。③清潔管理的要點(diǎn)： a) 清潔時(shí)根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)避開客戶或客戶聚集的區(qū)城，待客戶離散后再補(bǔ)做；客戶進(jìn)出頻繁和容易臟污的區(qū)域，要重點(diǎn)施擦； b）電梯間飾設(shè)有地毯的每周更換一次； c）垃圾處理：業(yè)主的生活垃極箱設(shè)在隱蔽且異味不易擴(kuò)散的地方；公共區(qū)間垃圾捅設(shè)在電梯入口處；垃圾清理頻率要快，保持日產(chǎn)日清，不能產(chǎn)生異味；清運(yùn)垃圾時(shí)選擇適宜的時(shí)間和通道，可按客戶要求上門清理較大量的生活垃圾。7每月清除一次衛(wèi)生死角，如雨水管處、下水道口等，雨季加強(qiáng)力度清理，以防堵塞，同時(shí)防止草生墳蠅（2）清潔作業(yè)工作內(nèi)容、工作范圍清潔管理必須按日常、定期或特殊作業(yè)制定出作業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃，也只有通過這樣的作業(yè)計(jì)劃書，方能確保清潔管理無盲點(diǎn)，便于管理工作的實(shí)施檢查與考核。做好客戶的引導(dǎo)工作，關(guān)鍵是管理處要設(shè)置一定的“愛境”，激發(fā)客戶自覺參與到環(huán)境管理中來，此方面我們做以下設(shè)想：提倡“人人動手、澆花淋草”，引導(dǎo)業(yè)戶工作之余關(guān)愛綠化，陶冶情操；清潔管理（1）垃圾桶設(shè)置垃圾桶是清潔管理必不可少的一項(xiàng)設(shè)施，垃圾捅的制作要與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，既要注意擺放位置的美觀，又要方便客戶的生活習(xí)慣。（2）“愛境”管理環(huán)境管理是物業(yè)服務(wù)的臉面。針對業(yè)戶的這種心態(tài)，我們對清潔綠化人員的工作時(shí)間進(jìn)行了硬性規(guī)定：一切清潔綠化工作盡量不在業(yè)主休息和上下班高峰時(shí)間進(jìn)行。這也是我們所致力追求的環(huán)境氛圍管理。 （7）設(shè)施維護(hù) 保護(hù)圍欄、護(hù)樹架和護(hù)網(wǎng)等綠化設(shè)施，對破壞行為要加以制止并及時(shí)報(bào)告綠化管理部門，保護(hù)綠化供水設(shè)施，防止綠化用水被盜用。 （5）環(huán)境衛(wèi)生環(huán)境衛(wèi)生要求綠地清潔，無垃圾雜物、無石礫磚塊、無干枯枝葉，無糞便暴露，無鼠洞 元邦禮同項(xiàng)目服務(wù)方案 文件編碼： YL/WY/01和墳蠅滋生地。行道樹上緣線整齊，修剪適度，干枝冠美，無死樹缺株，無枯枝殘葉，景觀效果優(yōu)良。 （2）灌木和花卉管養(yǎng) 灌木和花卉的管養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)是生長良好，花繁葉茂，造型美觀，修剪工藝精細(xì)，植物造型具有藝術(shù)感和創(chuàng)意，產(chǎn)出精品。 草種生長正常，整齊雅觀、四季常綠，綠地呈現(xiàn)自然景觀，無枯葉，草種及覆蓋率達(dá)95%以上，雜草率低于5％，草坪覆蓋率95％（其余草種5%以上）、高度≤10cm，無坑洼積水，無明顯裸落地，及時(shí)補(bǔ)植死亡草種，病蟲害率控制 在0。日常綠化管理工作： 日常綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容