大酒店及x度假村改造開發(fā)項目可行性研究報告(參考版)
2025-05-01 09:03本頁面
【正文】 真正實現(xiàn)“未來城”項目經(jīng)濟效益、社會效益的雙“豐收”。在此背景之下，作為華東地區(qū)最有影響力的IT產(chǎn)品交易商圈——珠江路，正吸引越來越多意欲擴張經(jīng)營、搶占市場份額的全國性品牌賣場經(jīng)營商們的眼光，“未來城”項目以其獨一無二和最具商業(yè)潛力的地段價值，已成為這些經(jīng)營商們的心儀和爭奪目標，目前已有賽格電子市場（深圳）、燦坤3C（臺灣）、百腦匯、交大慧谷等多家賣場經(jīng)營商表示期望加入“未來城”。為了保證開發(fā)的每一環(huán)節(jié)都優(yōu)質(zhì)高效，我們組建了一支高素質(zhì)、高水平的工程管理隊伍，以及聘請了高水準的專業(yè)銷售代理公司（上?；膷u）操作項目招商和銷售，這將大大有利于規(guī)避不可預(yù)見風險，降低開發(fā)成本，同時緊緊地抓住市場機會，增加銷售收入，達到“未來城”項目的盈利目標。 本報告中的選擇的投資方案是經(jīng)過多方案比較優(yōu)化而來的。 有關(guān)說明與建議本報告的結(jié)論是秉著謹慎與負責的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進行調(diào)查、估算、分析和預(yù)測后得出的。但從目前的形式看，價格走勢比較樂觀。但從盈虧平衡分析中知，%左右，說明項目風險程度合理。項目所處地點的交通、市政及配套設(shè)施完善，但地塊狹長的特點，只有通過合理的規(guī)劃設(shè)計來利用和規(guī)避。 項目環(huán)境效益評價本項目處于珠江路的核心地段，項目的建設(shè)將進行比較大面積的綠化，修建下沉式廣場，營造優(yōu)質(zhì)環(huán)境的購物空間，將大大改善周邊環(huán)境，為廣大居民和消費者提供舒適的購物和休憩空間。 項目對社會發(fā)展的適應(yīng)性項目的建設(shè)正是珠江路進行二次革命時期，順應(yīng)了政府和社會的振興珠江路的歷史潮流。其次，要在管理上下工夫，要嚴格按照工程進度計劃進行施工，充分發(fā)揮監(jiān)理公司的作用。市場風險：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭激烈，本項目的主要市場風險是銷售價格和銷售率不能達到預(yù)期目標。因此在重要決策上要避免一個人說了算，避免主觀錯誤和舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。由此可見，投資利潤率對銷售收入更為敏感，必須密切關(guān)注售價，控制銷售收入。 售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響當售價下降13%時， 投資利潤率將為基準投資利潤率。當建安成本上升43%時，財務(wù)凈現(xiàn)值將為0。計算結(jié)果詳見敏感性分析表。根據(jù)市場預(yù)測，在項目開發(fā)過程中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平。所以這樣的盈虧平衡點對公司來說可以接受，公司將加強管理，減少費用，爭取把項目的風險減少到最低點。7．2．1盈虧平衡分析，銷售收入為75373萬元，扣除相關(guān)稅（%）后，毛收入為67459萬元，在考慮相關(guān)支出和收入不變的情況下，%。本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。建議項目的基準收益率選取稍大于銀行同期貸款利率，故取 8% 詳見現(xiàn)金流量表評價指標稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）176588178財務(wù)內(nèi)部收益率%31%投資回收期（靜態(tài)）30個月（2005年5月）以上指標與同類房地產(chǎn)項目相比，可以看出本項目的動態(tài)經(jīng)濟效益指標良好，項目可行。由于本項目的復雜性和特殊性，所以要運用多種評價指標來進行項目評價，主要評價指標有：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及項目動、靜態(tài)回收期。%%%以上指標與同類房地產(chǎn)項目相比，可以看出本項目的靜態(tài)經(jīng)濟效益指標良好，項目可行。預(yù)認購者中既有投資客也有自營客，他們的踴躍認購也表明，市場對“未來城” 信心是很強的。這次活動的結(jié)果令人興奮，五套這么高總價的商鋪在未做任何宣傳的情況下，短短一周全部被預(yù)認購，并且沒有一戶出現(xiàn)價格上的折扣優(yōu)惠現(xiàn)象，保證金都按時付足。針對登記的內(nèi)部客戶推出了五間A塊底商商鋪的預(yù)認購活動，物業(yè)的基本情況為：面積在95120平方米，按套內(nèi)面積計算單價為48000元/平方米，折合成建筑面積單價約為42500元/平方米，比預(yù)估價格40000元/%，每間商鋪總價在400540萬元左右。南京荒島房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司作為國內(nèi)知名的房地產(chǎn)代理公司，具有豐富的銷售經(jīng)驗和優(yōu)良的銷售業(yè)績。本項目高宏公司投入自有資金及股東借款合計23473萬元，銀行借款5000萬元， 剩余部分25482萬元是銷售收入再投入。細則：按計算投資的各項成本來分攤； 各項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤； 若不能按使用數(shù)量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤；各種稅費中與工程有關(guān)的按同一分項功能工程成本比例分攤，同工程無關(guān)的按功能面積比例分攤； 與功能無關(guān)的分項按各功能面積比例分攤。詳見開發(fā)期間費用預(yù)算表開發(fā)期間費用預(yù)算表序號項目金額（萬元）1公司管理費2銷售費用（含廣告費）3財務(wù)費用小計 后期費用為10萬元。 詳見本項目前期工程費結(jié)算表前期工程費結(jié)算表序號項目金額（萬元）1勘探2設(shè)計3自來水管網(wǎng)及工程4供電設(shè)施及工程5規(guī)費6其他小計 建安工程費為 萬元。第九章 結(jié)論和建議9．1 結(jié)論9．2 有關(guān)說明及建議第六章 投資預(yù)算及銷售計劃本項目總建筑面積為58060平方米，A地塊建筑面積為21957平方米， B地塊建筑面積為 36103 平方米。其次，要在管理上下工夫，要嚴格按照工程進度計劃進行施工，充分發(fā)揮監(jiān)理公司的作用。市場風險：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭激烈，本項目的主要市場風險是銷售價格和銷售率不能達到預(yù)期目標。因此在重要決策上要避免一個人說了算，避免主觀錯誤和舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。7．2 本項目的投資及籌資計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有四個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是股東借款，三是銀行借款，四是銷售部分收入再投入。項目各類成本費用匯總表序號項目名稱總投資(萬元）單方成本（元）占總投資比例1土地成本20000 1333 %2前期開發(fā)費1471 98 %3建安成本21190 1413 %4公建配套設(shè)施費2220 148 %5房地產(chǎn)各項稅費2157 144 %6開發(fā)期間費用3975 265 %管理費用424 28 %銷售費用2651 177 %財務(wù)費用900 60 %7不可預(yù)見費636 42 %8投資合計51648 3443 %注：投資分攤的原則：總原則：所有的總投資均應(yīng)分攤到可銷售的面積中去。項目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表序號項目名稱工程量單價（元/平米）金額（萬元）備注1土地成本 20000 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金100000 1700 17000 征地安置補償費 1000 契稅 2000 2前期開發(fā)費 1471 三通一平費用100000 50 500 工程勘測費 424 建安總價的2%計提工程設(shè)計費 424 建安總價的2%計提工程監(jiān)理費 38 %計提質(zhì)量安全監(jiān)督費 85 %計提3建安成本170000 21190 商業(yè)空間20000 1070 2140
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