大酒店及x度假村改造開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(已修改)
2025-05-10 09:03 本頁面
【正文】 X“X大酒店及X度假村”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 21．1 項(xiàng)目簡介 21．2項(xiàng)目的開發(fā)模式 21．3項(xiàng)目總投資及項(xiàng)目建設(shè)總周期 31．4可行性研究的基本結(jié)論 3第二章 本項(xiàng)目環(huán)境分析 32．1 X市概況及地質(zhì)條件 32．2 X市交通狀況分析 42．3 X市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 42．4 X市城市規(guī)劃分析 42．5 X市人口狀況分析 42．6 X市房地產(chǎn)市場分析 52．7 房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策分析 52．8 本項(xiàng)目周邊區(qū)域個(gè)案分析 52．9 本項(xiàng)目地塊狀況分析 52．10 環(huán)境分析小結(jié) 5第三章 X市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 63．1 X市旅游業(yè)現(xiàn)狀 63．2 X市旅游業(yè)客源分析 63．3 X市旅游業(yè)發(fā)展趨勢研究 63．4 X市旅游業(yè)分析小結(jié) 6第四章 本項(xiàng)目的綜合定位 64．1 本項(xiàng)目的SWOT分析 64．2 本項(xiàng)目的市場定位 64．3 本項(xiàng)目的形象定位 64．4 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位 64．5 本項(xiàng)目的價(jià)格定位 6第五章 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 65．1 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 65．2 本項(xiàng)目可行性方案策劃及優(yōu)化比選 75．3 本項(xiàng)目的優(yōu)化方案規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)內(nèi)容 27第六章 本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度及項(xiàng)目組織 276．1 本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度 276．2 本項(xiàng)目的組織 28第七章 本項(xiàng)目投資、籌資及銷售計(jì)劃 287．1 本項(xiàng)目投資費(fèi)用估算 287．2 本項(xiàng)目的投資及籌資計(jì)劃 307．3 本項(xiàng)目的銷售計(jì)劃 31第八章 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 318．1 本項(xiàng)目的盈虧平衡分析 318．2 本項(xiàng)目的敏感性分析 318．3 本項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及規(guī)避措施 31第九章 結(jié)論和建議 329．1 結(jié)論 329．2 有關(guān)說明及建議 32第六章 投資預(yù)算及銷售計(jì)劃 32 32 35 36第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析 37 37 41 43第八章 結(jié)論及建議 44 結(jié)論 44 有關(guān)說明與建議 44第一章 總 論1．1 項(xiàng)目簡介項(xiàng)目名稱：X市X大酒店及X度假村改造開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目地點(diǎn)：X市X區(qū)穿山東路西、漓江路南。開發(fā)單位：XX投資有限公司監(jiān)理單位：正在招標(biāo)中設(shè)計(jì)單位：正在招標(biāo)中施工單位：正在招標(biāo)中銷售代理：南京XX房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作室有限公司1．2項(xiàng)目的開發(fā)模式本項(xiàng)目由XX投資有限公司獨(dú)資開發(fā)。整個(gè)項(xiàng)目由新建商業(yè)物業(yè)、高檔住宅、酒店式公寓和改造現(xiàn)有的X大酒店組成。新建的商業(yè)物業(yè)、高檔住宅和酒店式公寓全部出售。改造后的X大酒店計(jì)劃聘請(qǐng)國內(nèi)或國際上的知名酒店經(jīng)營公司管理經(jīng)營，提升X大酒店的整體水平和檔次。同時(shí)，考慮到X城市的特殊性，部分酒店式公寓將提前考慮整體經(jīng)營，并理順各利益相關(guān)方的關(guān)系，以吸引更多的外地投資購房者。1．3項(xiàng)目總投資及項(xiàng)目建設(shè)總周期。資金來源由四部分組成，一是開發(fā)商自有資金，二是公司股東借款，三是銀行貸款，四是銷售收入再投入。本項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間為2004年3月，預(yù)計(jì)完成時(shí)間為2006年12月。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)總周期為34個(gè)月。1．4可行性研究的基本結(jié)論第二章 本項(xiàng)目環(huán)境分析2．1 X市概況及地質(zhì)條件2．1．1 X市概況X市位于X壯族自治區(qū)東北部，地跨東經(jīng)109176。36′至111176。29′，北緯24176。15′至126176。123′，扼處“湘桂走廊”的南端，是世界著名的風(fēng)景游覽城市和中國歷史文化名城，是X東北部地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心，旅游業(yè)是其國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。X市自然環(huán)境優(yōu)美，是中國旅游觀光的最佳景區(qū)之一。全市轄五個(gè)城區(qū)12個(gè)縣，即秀峰、疊彩、高新(X)、 象山、雁山區(qū)和臨桂、靈川、興安、全州、灌陽、資源、永福、陽朔、荔浦、平樂縣和龍勝各族自治縣、恭城瑤族自治縣。全市總?cè)丝?87萬人。，其中市區(qū)面積565平方公里，人口66萬人。2．1．2 X市地質(zhì)條件大約在3億多年前，X的大部分地區(qū)，包括X，還處在一片汪洋大海之中。后來地球發(fā)生了一次劇烈的地殼運(yùn)動(dòng)，X和X其他許多地方一度露出水面，成為陸地。不久陸地又慢慢下沉，海水從欽州、廉州一帶進(jìn)入X，淹沒了許多地方，X又重新陷入了海底。經(jīng)過了漫長的歷史年代，在X一帶，也就逐漸沉積了許多由海水帶來的沉淀物，形成各種層狀的沉積巖，其中以石灰?guī)r較為突出。這種層狀的石灰?guī)r，是由含鈣質(zhì)成分的物質(zhì)不斷沉積膠結(jié)而成的。大約到一億五六千萬，地殼上升，今X——陽朔一帶開始露出水面。在以后漫長的歲月里，厚厚的石灰?guī)r層經(jīng)過長期的風(fēng)化、剝蝕和雨水溶蝕，形成了以X為中心，環(huán)陽朔、靈川、平樂、興安、全州、荔浦、恭城等縣。2．2 X市交通狀況分析2．3 X市宏觀經(jīng)濟(jì)分析2．4 X市城市規(guī)劃分析2．5 X市人口狀況分析2．5．1 人口規(guī)模1999年X市域總?cè)丝冢?79萬人，市域非農(nóng)業(yè)人口100萬人，城市化水平21%。，城市化水平83%。 X市規(guī)劃人口規(guī)模表 單位：萬人項(xiàng)目名稱1999年2005年2010年2020年市域總?cè)丝?05545570市域非農(nóng)人口152206314市域城市化率21%30%38%55%主城總?cè)丝?7主城非農(nóng)人口5559主城城市化率83%89%93%95%主城暫住人口8從上面的表中反映，X市主城區(qū)人口增長緩慢，為了保護(hù)X的山水風(fēng)景，政府始終計(jì)劃控制著城市人口的膨脹，這跟X市的特殊地位關(guān)系緊密。2．5．2 人口的就業(yè)情況及工資水平2．6 X市房地產(chǎn)市場分析2．7 房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策分析X市房地產(chǎn)行業(yè)自1999年以后的高速發(fā)展，除了1998年底開始進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造引發(fā)的房屋拆遷增加，吸引了大量房地產(chǎn)投資外，另一個(gè)主要原因就是國家鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一系列政策。從區(qū)域看，推動(dòng)X市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施主要有：216。 根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，X市停止了住房實(shí)物福利分配，逐步實(shí)施住房分配貨幣化；建立了住房公積金制度。216。 在進(jìn)一步深化住房制度改革的同時(shí)，為鼓勵(lì)住房消費(fèi)，推出暫停征收固定資產(chǎn)投資方向的調(diào)節(jié)稅、土地增值稅，降低普通住宅契稅以及免征空置房契稅、營業(yè)稅等政策。216。 X市從1999年元月起停止單位自籌建房，單位職工住房主要通過全額集資建房的方式解決，這一政策也在一定程度上刺激了個(gè)人住房消費(fèi)。216。 X市于2002年11月發(fā)布了《X市土地儲(chǔ)備和招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)暫行規(guī)定》。這一規(guī)定，提高了市場進(jìn)入門檻，提高了土地供應(yīng)的透明度。216。 2003年3月X市出臺(tái)《X市個(gè)人住房公積金委貸款試行辦法》，辦法放寬了貸款尺度和貸款額度標(biāo)準(zhǔn)。2．8 本項(xiàng)目周邊區(qū)域分析X國家高新區(qū)和X市X區(qū)是1997年6月合并的新區(qū)，位于X市區(qū)漓江東畔，總面積83平方公里，總?cè)丝?3萬，區(qū)域內(nèi)風(fēng)景秀麗，位置優(yōu)越，依山傍水，交通便捷，資訊發(fā)達(dá)，設(shè)施完善。X國際會(huì)展中心、X體育館都是轄區(qū)的標(biāo)志性建筑。大致分為幾個(gè)板塊：CBD： 以國際會(huì)展中心為核心，依托原有的X路和漓江路的商業(yè)氣氛，形成X新的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心，現(xiàn)已有甲天下休閑購物廣場，X國貿(mào)展覽中心和喜洋洋購物廣場等。科教區(qū)： 區(qū)內(nèi)科研實(shí)力雄厚，智力資源豐富。擁有14所大中
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