【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 要素。屆時(shí)，這些區(qū)內(nèi)自然環(huán)境與現(xiàn)代極簡(jiǎn)約的光體住宅、城市園林、大型廣場(chǎng)、水上會(huì)所以及未來完善的商業(yè)配套將構(gòu)成該項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目的體量相對(duì)較大，在項(xiàng)目功能設(shè)置可以相對(duì)完善，充分利用國(guó)展中心，和政府一起攜手打造X的品牌，同時(shí)依托X在國(guó)內(nèi)及國(guó)際上的品牌優(yōu)勢(shì)，把本項(xiàng)目推向世界。具有良好城市品牌和社會(huì)資源作為依托恰恰是本項(xiàng)目的另一核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，他所操作的項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，是不是能夠采納新穎的設(shè)計(jì)方案、大膽的想象，不斷提高開發(fā)能力和產(chǎn)品品質(zhì)等問題是解決項(xiàng)目的關(guān)鍵，是項(xiàng)目本身能夠超越當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，使企業(yè)成為行業(yè)領(lǐng)軍者的必要條件之一；是代理公司為開發(fā)商提供高效方案和實(shí)現(xiàn)高價(jià)的中心原則。4．3 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位X地區(qū)“最強(qiáng)專業(yè)特色，最高商業(yè)價(jià)值，最齊全服務(wù)功能”的融專業(yè)性、導(dǎo)向性、娛樂性、標(biāo)志性、文化性為一體的復(fù)合型高端地產(chǎn)項(xiàng)目，是國(guó)際間交流的平臺(tái)，中國(guó)與外國(guó)交流的平臺(tái)，X與外界交流的平臺(tái)；中國(guó)內(nèi)地形象的窗口，X形象的窗口，X形象的窗口。本項(xiàng)目主要由酒店、高尚住宅和體驗(yàn)式商業(yè)三大部分組成，具有旅游酒店、會(huì)議酒店、住宅、休閑娛樂空間等功能。酒店部分 保留現(xiàn)X酒店的主體，對(duì)其立面以及內(nèi)部進(jìn)行改建，對(duì)其大堂部分進(jìn)行重建，并在現(xiàn)酒店外廣場(chǎng)位置擬增建一幢現(xiàn)代化的酒店。重建后的酒店大堂與新的酒店大堂將聯(lián)為一體。建議增建酒店的客房規(guī)模，但不宜太大。整體將達(dá)到四星級(jí)以上的標(biāo)準(zhǔn)，以滿足旅游和會(huì)議消費(fèi)者的消費(fèi)需求。在提高酒店硬件設(shè)施的同時(shí)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名酒店管理公司，提高管理水平和軟環(huán)境。使整個(gè)酒店軟硬件設(shè)施有一個(gè)整體的提升。商業(yè)部分 商業(yè)的分布主要以沿穿山路和漓江路為主。商業(yè)類型以為城市和項(xiàng)目?jī)?nèi)的酒店做配套的高檔旅游休閑服務(wù)為主，如：風(fēng)情餐飲和酒吧等娛樂。該項(xiàng)目處于X新興的形象區(qū)域“會(huì)展中心板塊”，周邊未來的商業(yè)項(xiàng)目主要以大型的一站式購(gòu)物為主。而該項(xiàng)目將集中針對(duì)高檔旅游人群、休閑渡假以及商務(wù)會(huì)議人士，為他們集中提供良好的聚會(huì)及休閑的場(chǎng)所。商業(yè)部分未來將有相當(dāng)一部分以產(chǎn)權(quán)形式出售，因此要考慮單體的造型、面積以及與住宅項(xiàng)目的協(xié)調(diào)。住宅部分 除酒店與商業(yè)部分外的所有用地均為住宅用地。該住宅將分為兩部分：酒店式公寓與高檔服務(wù)公寓。酒店式公寓以小面積為主，主要考慮景觀因素。而高檔服務(wù)公寓則必須考慮朝向、坐落與景觀等綜合問題。該項(xiàng)目的住宅部分主要考慮在全國(guó)市場(chǎng)以及境外消化。目前基地內(nèi)現(xiàn)有景觀資源為松山以及人工湖面，分布不十分均勻，主要在項(xiàng)目的北部、中部和西部，因此，為了考慮項(xiàng)目的均好性，現(xiàn)有景觀資源不豐富的地塊需要人工造景，而山地和水域也需要重新塑造。該項(xiàng)目周邊現(xiàn)有項(xiàng)目多為小高層電梯公寓和多層的住宅項(xiàng)目，均價(jià)在2600元/平方，電梯房略高于多層房。同類地段的酒店式公寓與普通公寓的市場(chǎng)差價(jià)在15002000元/平方。在該項(xiàng)目定位為豪華居住區(qū)，屆時(shí)將引進(jìn)酒店的部分服務(wù)系統(tǒng)和國(guó)際知名物業(yè)管理，考慮酒店式公寓與酒店間設(shè)置專門的通路，銷售價(jià)格擬高于X市同類地段房屋售價(jià)3080%。需要控制的是兩種產(chǎn)品的比例，酒店式公寓所占比例不宜過高，約30%。4．4 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位荒島公司針對(duì)本項(xiàng)目所處的區(qū)域，通過對(duì)X市及全國(guó)各大城市高檔住宅、酒店式公寓、商鋪和酒店的客戶群研究，結(jié)合本項(xiàng)目自身特征，得到如下對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的定位分析。酒店客戶定位178。 中高檔旅游渡假者178。 中高檔會(huì)議客戶178。 中高檔商務(wù)人士商務(wù)部分客戶定位178。 中高檔休閑娛樂業(yè)經(jīng)營(yíng)者178。 提供商務(wù)配套經(jīng)營(yíng)者178。 針對(duì)商務(wù)旅游群體購(gòu)物習(xí)慣的購(gòu)物場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)者178。 投資者住宅部分178。 酒店式公寓部分216。 港、澳、臺(tái)置業(yè)者216。 東南亞置業(yè)者216。 沿海發(fā)達(dá)地區(qū)置業(yè)者（主要來自上海、江浙、廣東等地）216。 X市城市精英高收入階層（導(dǎo)游、年輕的個(gè)體老板）216。 外地來X經(jīng)商者216。 投資者178。 高級(jí)住宅部分216。 X市城市精英高收入階層（導(dǎo)游、年輕的個(gè)體老板）216。 周邊海關(guān)、銀行、商檢、高校的官員216。 X市周邊縣市先富起來的人們216。 外地的投資者（主要來自上海、江浙、廣東等地）4．5 本項(xiàng)目的價(jià)格定位結(jié)合本項(xiàng)目的建設(shè)成本第五章 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)5．1 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想5．2 本項(xiàng)目可行性方案策劃及優(yōu)化比選5．3 本項(xiàng)目的優(yōu)化方案規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)內(nèi)容第六章 本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度及項(xiàng)目組織6．1 本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度6．2 本項(xiàng)目的組織第七章 本項(xiàng)目投資、籌資及銷售計(jì)劃7．1 本項(xiàng)目投資費(fèi)用估算本項(xiàng)目總建筑面積為170000平方米，占地面積為100000平方米。7．1．1 土地成本本項(xiàng)目的土地成本主要是由土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、征地安置補(bǔ)償費(fèi)和契稅三部分組成。其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金為17000萬元，征地安置補(bǔ)償費(fèi)為1000萬元，契稅為2000萬元，三部分合計(jì)為20000萬元。詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7．1．2 前期開發(fā)費(fèi)用本項(xiàng)目的前期開發(fā)費(fèi)用主要是由三通一平費(fèi)用，工程勘測(cè)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)和質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)組成，合計(jì)為1471萬元。詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7．1．3 建安成本本項(xiàng)目的建安成本由商業(yè)空間、高級(jí)住宅和酒店式公寓三部分組成，其中酒店式公寓的建安成本中包括室內(nèi)精裝修；總的建安成本合計(jì)為21190萬元。詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7．1．4 公建配套設(shè)施費(fèi)公建配套設(shè)施費(fèi)合計(jì)為2220萬元。詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7．1．5 房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)為2157萬元。詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7．1．6 開發(fā)期間費(fèi)用開發(fā)期間費(fèi)用由管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用這三部分組成，總共合計(jì)為3975萬元。詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7．1．7 不可預(yù)見費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用按建安成本的3%取費(fèi)，為636萬元。詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱工程量單價(jià)（元/平米）金額（萬元）備注1土地成本　　20000 　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金100000 1700 17000 　征地安置補(bǔ)償費(fèi)　　1000 　契稅　　2000 　2前期開發(fā)費(fèi)　　1471 　三通一平費(fèi)用100000 50 500 　工程勘測(cè)費(fèi)　　424 建安總價(jià)的2%計(jì)提工程設(shè)計(jì)費(fèi)　　424 建安總價(jià)的2%計(jì)提工程監(jiān)理費(fèi)　　38 %計(jì)提質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)　　85 %計(jì)提3建安成本170000 　21190 　商業(yè)空間20000 1070 2140 　高級(jí)住宅90000 1070 9630 　酒店式公寓60000 1570 9420 　4公建配套設(shè)施費(fèi)60000 370 2220 　5房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)　　2157 %計(jì)提6開發(fā)期間費(fèi)用　　3975 　管理費(fèi)用　　424 建安總價(jià)的2%計(jì)提銷售費(fèi)用　　2651 按銷售收入的3%計(jì)提，另加50萬元售樓處建造費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用　　900 　7不可預(yù)見費(fèi)