【正文】 1 盤錦富達(dá)榮華度假村建設(shè)項目 可行性研究報告 2 項目概況 項目名稱： 盤錦富達(dá)榮華度假村建設(shè)項目 建設(shè)單位： 盤錦 盤錦富達(dá)榮華度假村有限公司 建設(shè)地址：大洼縣新開鎮(zhèn)西五村 建設(shè)投資： 3000 萬元。 占地面積： 公頃（功能、服務(wù)區(qū)） 建筑面積： 20 萬㎡ 容 積 率： 建筑密度： 56% 銷售收入： 12,150 萬元 投資回收期： 年（稅后） 財務(wù)凈現(xiàn)值： 20922 萬元 內(nèi)部收益率： % 投資利潤率： 83% 投資利稅率： 87% 綠化面積： 綠化率： 20% 第一章 總論 概論 盤錦市委、市政府確立未來旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)：即緊緊圍繞建設(shè)現(xiàn)代化生態(tài)城市的總體目標(biāo)，樹立盤錦市休閑度假旅游目 3 的地形象，力爭 10 年時間，將盤錦市打造成為享譽(yù)世界的國際精品旅游區(qū)，最終建成“北國濕地休閑之都，國際生態(tài)旅游名城”。 針對盤錦市由觀光型向休閑度假型旅游過渡的發(fā)展現(xiàn)實，盤錦市委、市政府把“實施生態(tài)立市”作為五大發(fā)展戰(zhàn)略的首要戰(zhàn)略，把“精心打造百公里生態(tài)濕地旅游帶”作為全市兩大產(chǎn)業(yè)帶之一，將紅海灘風(fēng)景區(qū)、鼎翔生態(tài)旅游度假區(qū)整合為國家重點(diǎn)支持的《盤錦生態(tài)旅游基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目》，將其提升為 5A 級旅游區(qū)，被列為國家重點(diǎn)支持遼寧旅游基礎(chǔ)設(shè)施第一名。鴨舌島、遼河左岸濕地公園、遼濱水城、溫泉養(yǎng)身休閑、濕地水上樂園等重點(diǎn)項目建設(shè)和設(shè)施配套正在實現(xiàn)新突破，以旅游大項目建設(shè)拉動相關(guān)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，標(biāo)志著 XX 市旅游產(chǎn)業(yè)正在轉(zhuǎn)型升級。 隨著遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)開放上升為國家戰(zhàn)略， XX 依托彌足珍貴的濱海濕地資源，已華麗轉(zhuǎn)身，面向大海，全面開啟了揚(yáng)帆遠(yuǎn)航的新征程。《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》中指出，“ XX要依托石油、濕地等資源優(yōu)勢，推進(jìn)資源型城市轉(zhuǎn)型，加快發(fā)展特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，建成具有北方水鄉(xiāng) 特色的石化城和環(huán)境宜居的濱海新城”。市委、市政府已明確表態(tài)：“我們一定要將 XX 沿海地帶變成一條聞名世界的生態(tài)景觀帶、產(chǎn)業(yè)帶。這是我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)，也是我們要創(chuàng)造的一個旅游高地。我們要充分挖掘濕地等旅游資源，科學(xué)規(guī)劃，合理布局，打造個性鮮明的紅海灘 5A 級景區(qū)、鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)等一批特色景區(qū)，創(chuàng)建水上乘船游、濕地休閑體驗游等精品旅游路線，提升旅游服務(wù)的國際 4 化水平，使旅游產(chǎn)業(yè)躍上一個新的層次，向世界展現(xiàn)一個美麗的濕地休閑之都。 2021 年 1 月下旬，市長 XX 就水利工程及旅游項目建設(shè)情況進(jìn)行工作調(diào)研 時指出：“要科學(xué)選址、合理規(guī)劃，將水利工程建設(shè)同旅游景觀開發(fā)緊密結(jié)合，充分盤活周邊資源，帶動周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展”。 XX 在調(diào)研中強(qiáng)調(diào)，要將遼河沿河經(jīng)濟(jì)發(fā)展同旅游項目建設(shè)緊密結(jié)合，加快資源型城市轉(zhuǎn)型步伐，統(tǒng)籌實施遼河沿線開發(fā)和生態(tài)治理，發(fā)展沿河經(jīng)濟(jì)。要通過建設(shè)一大批推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā) 展、改善民生的水利工程和旅游項目，為推進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)更好更快發(fā)展提供強(qiáng)勁動力。 項目區(qū)域概況 XX 位于 XX 縣西北部，北鄰錦州市溝幫子經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和趙屯鎮(zhèn)，西南部與羊圈子葦場毗連，東隔西沙河與胡家鎮(zhèn)相鄰。 位于東 經(jīng) 131176。27′ ～ 1232176。29′ ，北緯 60176。45′ ～ 60176。27′ 。 東西長為十五公里， 南北寬為十五公里，總面積 198 平方公里，占 XX 市總面積的 %，耕地面積近五萬畝。轄十一個村 (分場 )，十九個自然屯。全鄉(xiāng)共有居民 8,304 戶，共 14,538 人，其中有三個朝鮮族村，人口為 1,644 人；滿、回、錫伯族不足 50人。 旅游資源 XX 境內(nèi)的 XX 水庫 是 XX 第三大平原水庫，面積為 8,065 5 畝，環(huán)周為 10 公里，庫容 1,200 萬 m3。 大約公元 1610 年以前（乾隆年間），由清朝翰林院院士張純良建造一座海云寺，四面環(huán)水與渤海相連 ，北與醫(yī)巫閭山同為一脈、靈氣沖天，被民間傳為風(fēng)水寶地。 歷史記載是閭山青巖寺的下院，廟中供奉海龍王（亦稱龍王廟）， 寺院中的大佛像高 10m，每年香火鼎盛，香客絡(luò)繹不絕。海云寺的傳說甚多，“龍泉水不落”、“海眼通龍宮”、“廟隨水漲”的奇觀廣為傳頌。 水庫建于 1958 年， 當(dāng)?shù)卣疄榱吮Ｗo(hù)歷史文物，在水庫 偏中西北處留有 萬 m2 的孤島（現(xiàn)域名為明珠島），寺廟幾經(jīng)修繕至今保護(hù)完整，寺廟中住一 70 多歲高齡的僧人釋覺凡主持日常佛教事務(wù)。 水庫內(nèi)是繁殖魚蟹天然場地。水面廣袤，深度適中，可垂釣休閑、游艇逐浪，水面煙波浩淼，風(fēng) 景怡人。 地下蘊(yùn)藏著豐富的優(yōu)質(zhì)地?zé)釡厝Y源，距地表約 1,800 米，水質(zhì)優(yōu)良，含氯化鈉、氧化鈣及氯化氟等多種有益礦物質(zhì)及微量元素，常年水溫 42℃，出水量大約（ 4,000 立方米 /小時）。溫泉中富含多種有益健康的微量元素，對人體的多種疾病有良好療養(yǎng)功效。近年來研究還發(fā)現(xiàn)，溫泉浴能夠促進(jìn)機(jī)體的免疫功能，調(diào)整植物神經(jīng)系統(tǒng)，所以還有一定的保健和延年益壽作用。 XX 境內(nèi)有三個朝鮮族村，至今保留著該民族的風(fēng)俗習(xí)慣，尤其在飲食方面代表了典型的朝鮮族風(fēng)味，有許多市內(nèi)及周邊地區(qū)的游客不遠(yuǎn)百里慕名而來。 6 龍湖的水域資源、濕地植被景 觀資源、歷史文物資源、民族風(fēng)情資源、公路鐵路交通資源、映襯閭山山脈、一條條巨龍越野穿過、地處北站經(jīng)濟(jì)帶可謂中國北方甲天下！人文景觀及旅游資源極具商業(yè)開發(fā)價值。 礦產(chǎn)資源 XX 南部和西南部有豐富的地下海水資源，經(jīng)探明儲量達(dá) 億 m3， Mgcl Nacl、 Br 礦化度工業(yè)指標(biāo)極具開采價值，可連續(xù)開采數(shù)百年。 305 國道北部地下水資源豐富，各項微量元素指標(biāo)接近飲用礦泉水標(biāo)準(zhǔn)。 水資源 境內(nèi)有西沙河、張家溝、鴨子河、月牙河等中小河流，自北向南流經(jīng)全鄉(xiāng)，歸遼河入渤海；擁有 8,065 畝的 XX 水庫，水面遼闊，平均水深 2 米，生態(tài)保持良好。地面有三萬多畝坑塘，水質(zhì)肥沃，餌料充足，是繁殖魚、蝦、貝類、蟹的天然淡水養(yǎng)殖場。 土地資源 XX 共有土地面積 98 平方公里。其中耕地為 71,440 畝，鹽田 4,382 畝，葦田 18,107畝，草地 264畝，灘涂 2,230畝。 交通資源 龍地處 XX、錦州兩市交界，素有 XX 的北大門之稱，是連接遼西五市，通往關(guān)內(nèi)的交通要道；沈山、溝海線鐵路；秦沈、溝營大高速鐵路繞境通過；３０５國道、京沈高速公路穿越境內(nèi)。 7 項目提出的背景 改革開放以來，我國的農(nóng)業(yè)得以 快速發(fā)展，取得舉世矚目的成績，特別是種植業(yè)，我們用世界上 7％的耕地養(yǎng)活 24％的人口。但種植業(yè)發(fā)展面臨耕地有限，單產(chǎn)難以快速大幅度提高的現(xiàn)實，對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)的比重在逐年遞減。 黨的十七大報告提出：“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級；促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長由主要依靠第二產(chǎn)業(yè)帶動向依靠第一，第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動轉(zhuǎn)變，由主要依靠增加物質(zhì)資源消耗向依靠科技進(jìn)步、勞動者素質(zhì)提高、管理創(chuàng)新轉(zhuǎn)變?！? 整合資源開發(fā)生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè) 時序更迭、光陰荏苒。廣袤遼闊的三角洲在自然界中無聲的記錄著 XX 日新月異的變化 ，好風(fēng)憑借力，送我上青云。 近年來生態(tài)旅游度假村，這一商業(yè)模式取得了長足的發(fā)展。這個古老而又時尚、充滿現(xiàn)代氣息的休閑模式，給人們帶來了全新的生活品味。 厚天載物， 適者生存 。隨著一條條巨龍穿境而過，隨著春華秋實的變幻，一片片稻田、一彎彎葦浪、一座座坑塘、一條條河流環(huán)抱的“一潭春水”，湖中觀魚躍、草底現(xiàn)牛羊的盎然生機(jī)；明珠島、海云寺幾百年滄桑的傳奇故事為發(fā)展生態(tài)度假旅游提供了得天獨(dú)厚的條件。該項目為 XX 北站經(jīng)濟(jì)帶注入了新的生機(jī)和活力，那些幾乎被遺忘的北部三角洲從而成為新的財富增長點(diǎn)。 XX 正在 由相對獨(dú)立產(chǎn)業(yè)向綜 合開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈邁進(jìn)，產(chǎn)業(yè)化鏈 8 條明顯延伸，市場網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善和規(guī)范，整體科技水平和綜合開發(fā)能力顯著增強(qiáng)。 發(fā)展目標(biāo) XX 市生態(tài)型旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，是以確立本市“北國濕地休閑之都，國際生態(tài)旅游名城”為最終目標(biāo)的長遠(yuǎn)謀劃。其目標(biāo)包括定性和定量兩個指標(biāo)。 定性 戰(zhàn)略目標(biāo)： 把 XX 市建成北國濕地休閑之都，國際生態(tài)旅游名城。旅游收入占 GDP10%以上 ，旅游業(yè)成為市域國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 定量戰(zhàn)略目標(biāo) 表 11XX 市旅游發(fā)展定量戰(zhàn)略目標(biāo) 分階段定量戰(zhàn)略目標(biāo) 占 GDP 產(chǎn)業(yè) 地位 2021 年 910％ 先導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 2021 年 1011％ 支拄產(chǎn)業(yè) 2021 年 1214％ 支拄產(chǎn)業(yè) 2020 年 15％ 以上 支拄產(chǎn)業(yè) 定量戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)的特征包括：旅游發(fā)展速度高于市域國民經(jīng)濟(jì) 8%的平均發(fā)展速度； 20212021 年間旅游收入平均增長速度達(dá)到 25%； 2021— 2021 年間旅游收入平均增長速度達(dá)到 20%； 2021— 2020 年預(yù)計保持 15%的穩(wěn)定增長態(tài)勢；從而成為 XX 市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略框架的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。 各規(guī)劃期旅游接待人數(shù)和收入指標(biāo) 9 根據(jù)對 XX 市旅游業(yè)“ 十五”、“十一五”期間旅游接待與收入歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，應(yīng)用時間序列預(yù)測法計算，并依據(jù)本市旅游資源與市場匹配程度作適當(dāng)調(diào)整，預(yù)計 XX 市旅游業(yè)各規(guī)劃期旅游接待人數(shù)和旅游收入指標(biāo)見下表 表 12 各規(guī)劃期旅游接待人數(shù)和旅游收入 單位：萬人次； ￥億元 年 份 旅游接待（萬人次） GDP 平均增長 旅游總收入 平均增長 國內(nèi) 海外 總數(shù) 國內(nèi) 海外（萬美元） 總收入 2021 年 980 76 3828 基期 2021 年 1451 ％ 5401 117 % 2021 年 1710 1722 50％ 116 5229 50% 2021 年 3420 3444 100％ 232 10458 127 100% 2020 年 5985 42 6027 75％ 406 18301 75％ 區(qū)域旅游發(fā)展背景 龍湖生態(tài)旅游度假村具有高品位的地理人文景觀資源，兼有水域風(fēng)光和生物多樣化的特點(diǎn)。這里系遼河入?？?，沖積三角洲末端濱海沉積平原。特殊的地質(zhì)構(gòu)造、茂密的樹林 、廣袤的蘆葦、河流、島嶼、灘涂、沼澤和水庫，構(gòu)成了別具特色的北國濱海河川濕地自然景觀。 項目區(qū)擁有良好的濕地景觀資源，如植被、鳥類棲息地、水系等，瀕臨濕地核心保護(hù)區(qū)，且擁有良好的道路交通基礎(chǔ)設(shè)施，以及鄰近 XX 北站的區(qū)位優(yōu)勢。 XX 市以濕地生態(tài)為骨干的旅游資源豐富、特色鮮明，但由于旅游產(chǎn)品開發(fā)滯后、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)配套設(shè)施欠缺，資源優(yōu)勢尚未轉(zhuǎn)化為市場優(yōu)勢。根據(jù) XX 市委、市政府《 XX 市旅游“十一五”發(fā)展規(guī)劃》，進(jìn)一步發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)拉動性強(qiáng)、市場需求潛 10 力大、投資效益好、容納就業(yè)多、發(fā)展速度快等特點(diǎn)和優(yōu)勢，進(jìn)一步推 動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化、全力推進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)對外開放，將 XX 打造為“世界濕地休閑之都”。 項目地處京沈高速公路、鐵路與 305 國道、溝海鐵路交匯處。境內(nèi)的西沙河、張家溝、鴨子河、月牙河自北向南流歸遼河入渤海，龍湖地處四條河流下游。 萬畝葦田同羊圈子葦場毗連，岸邊坑塘星羅棋布， 8,065 畝湖面平均水深 2m，是生態(tài)衍生魚蝦蟹的天然場所。 260 畝草地是發(fā)展生態(tài)畜禽的天然放牧場。渾、太、遼河給與龍湖的生態(tài)補(bǔ)水為岸邊的生態(tài)農(nóng)業(yè)提供了用之不盡的生態(tài)水源。芳草、蘆葦、農(nóng)田、碧水、藍(lán)天融為一體故有北三角洲小江南之美譽(yù) 。龍湖、明珠島、海云寺、龍王廟同生態(tài)觀光融為一體，協(xié)調(diào)自然，是北三角洲水鄉(xiāng)風(fēng)情園的主題特色。形成了旅游競爭優(yōu)勢，并使其脫穎而出，必將成為我國北方旅游業(yè)的頂級靚點(diǎn)。 在旅游產(chǎn)業(yè)不斷壯大和旅游目的地功能不斷增強(qiáng)的今天，龍湖度假村必然向一定的主題化發(fā)展。綜觀中外旅游特色景點(diǎn) 已經(jīng)成為集自然生態(tài)觀光、精品購物、餐飲、娛樂、水上運(yùn)動于一體的風(fēng)景如畫的旅游基地。 每個旅游俱樂部都是以自然觀光、旅游度假、娛樂運(yùn)動等為主題。這類旅游產(chǎn)品具有很大的市場需求、發(fā)展空間和開發(fā)潛力。 11 龍湖旅游度假村充分利用水利工程、荒地、灘涂等低產(chǎn)業(yè) 密度用地，開發(fā)建設(shè)生態(tài)旅游度假村及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)環(huán)保理念，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，充分挖掘土地潛力，有利于土地價值綜合提升。 區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)背景 2021 年， XX 市生產(chǎn)總值實現(xiàn) 685億元，是 2021 年的 倍， 2021 年開始駛?cè)雰晌粩?shù)增長的快車道；財政一般預(yù)算收入增長 %，達(dá)到 億元，是 2021 年的 倍；全社會固定資產(chǎn)投資增長 %，達(dá)到 543 億元，是 2021 年的 倍。萬元生產(chǎn)總值綜合能耗比 “ 十五 ” 期末下降 %，主要污染物排放實現(xiàn)控制目標(biāo)。縣區(qū)經(jīng)濟(jì)競相崛起，生產(chǎn)總值年均增長 %，高于全市 19 個百分點(diǎn)。 過去的五年，是多元產(chǎn)業(yè)快速形成、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向全面優(yōu)化加快邁進(jìn)的五年。累計建設(shè)投資千萬元以上項目 837 個，竣工投產(chǎn)487 個，非油氣采掘業(yè)增加值占全市比重由 %提高到 %，國家資源型城市轉(zhuǎn)型試點(diǎn)工作取得