【正文】 12 3 1. 總 論 項目背景與概況 項目名稱 黃山市香溪谷旅游度假村建設項目 承辦單位 黃山市黟縣天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址：黟縣西遞鎮(zhèn) 法定代表人：王 柯 承辦單位概況 黃山市黟縣天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2021 年 5 月。注冊資金 2021 萬元人民幣。 該公司的前身為“黃山英特房地產(chǎn)營銷策劃公司”。此前成功的為眾多房地產(chǎn)企業(yè)進行全程企劃、營銷代理和廣告推廣工作。多年的市場經(jīng)營，該公司取得驕人的業(yè)績，擁有良好的信譽和雄厚資本。以其優(yōu)秀的專業(yè)、管理人才，建 立健全了一整套科學、合理、高效的管理制度，形成了項目開發(fā)、工程監(jiān)理、銷售經(jīng)營、財務管理等運作體系。企業(yè)在發(fā)展中得到了省、市各級政府和相關部門的大力支持。公司以“提高人居環(huán)境、走在行業(yè)前沿、引導大眾消費”為發(fā)展目標，以“誠信、務實、高效”為行事準則。 2021 年 10 月該公司董事長王柯獲得“建設部 2021 年 4 中國建設行業(yè)百名管理英才”稱號。 公司積極配合當?shù)卣穆糜钨Y源開發(fā)， 2021 年 2 月 6 日，天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同黟縣西遞旅游服務總公司共同簽署成立了“中國黃山西遞旅游集團”，以“品牌共用、資源共享、統(tǒng)一宣傳、 攜手共進”為宗旨，組建以世界著名景區(qū)和旅游、休閑、度假、飲食、娛樂等多重資源與服務為一體的旅游產(chǎn)業(yè)集團。 企業(yè)在不斷發(fā)展壯大的同時積極回報社會，資助社會公益事業(yè)，先后獲得黃山市黟縣革命老區(qū)柯村中學、西遞中心小學“真情助學、功在千秋”和黟縣“關心下一代工作委員會”的“香溪展宏圖 情系下一代”的錦旗表彰。同時，王柯董事長本人資助了多名失學兒童。該公司快速發(fā)展為社會提供了較多就業(yè)崗位。 黃山市黟縣天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本著“弘揚徽文化，做好徽文章”和對旅游地產(chǎn)獨到的見解，經(jīng)過兩年多的項目實地考察、調(diào)研，決定在世界 文化遺產(chǎn)地黟縣西遞開發(fā)建設香溪谷旅游度假村旅游地產(chǎn)項目。項目由清華大學、杭州規(guī)劃建筑設計院人居環(huán)境所和合肥工業(yè)大學建筑設計院的共同規(guī)劃設計、建筑設計。香溪谷旅游度假村由香溪國際大酒店、香溪谷豪華會所、香溪谷豪華別墅組成。占地 153 畝，建筑面積為 56000 平方米，總投資 億元人民幣。 本項目香溪國際大酒店為香溪谷旅游度假村項目一期工程，按四星級標準設計建造，占地 20 畝，于 2021 年 5 月 15 日在黟縣國土局掛牌獲得土地使用權，于 2021 年 7 月 16 日一次性通過 5 市、縣建設部門及縣政府等有關部門建筑規(guī)劃評審。香溪國 際大酒店內(nèi)設有 300 套標間、商務間、商務套間，有中、小型會議室6 個、 600 座大會議室 1 個、中西餐廳、酒吧、豪華包廂、多功能廳、涉外商場、休閑娛樂等設施等一應俱全，建成后將是黃山市客房擁有量最大的四星級酒店。 項目提出背景和項目建設的必要性 改革開放以來，我國綜合國力大幅度躍升，人民生活水平不斷提高，社會長期保持穩(wěn)定，政通人和。目前我國人均 GDP 已超過 1000 美元，總體達到小康。黨的十六大提出了全面建設小康社會的目標。 當人均 GDP 達到 800 美元至 1000 美元時，旅游消費將進入快速增長期。根據(jù)世界 旅游組織預測，到 2020 年我國將成為世界旅游第一大接待國。 目前旅游業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。中國旅游業(yè)經(jīng)過二十多年發(fā)展，取得了長足進步。政府將旅游業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國民經(jīng)濟新的增長點。 目前，我國旅游業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機遇。隨著國民經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，我國城市化進程加快，城鎮(zhèn)消費結構升級，人均GDP 達 1000 美元之后，消費結構將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，旅游消費成為新熱點，旅游業(yè)進入興盛期。 黃山市地處皖浙贛閩四省結合部，是安徽省的南大門。全市轄屯溪區(qū)、黃山區(qū)、徽州區(qū)和黟縣、歙縣、休寧縣、祁門縣三區(qū) 6 四縣， 總面積 9807 平方公里，人口 160 萬。該市歷史悠久，早在商周時期徽州土地上的土著先民已相當活躍。秦置黟、歙二縣，晉稱新安郡，宋改徽州，歷以商賈眾多，文風興盛，蜚聲海內(nèi)?；丈桃云湫酆竦馁Y本稱雄明清商界 300 余年，并在故里辦教育、創(chuàng)書院、置祠產(chǎn)、建廟宇，明清時成為徽州經(jīng)濟繁榮、教育發(fā)達的鼎盛時期。為適應改革開放和旅游業(yè)發(fā)展的需要， 1987 年 11月經(jīng)國務院批準，在原徽州地區(qū)基礎上設立地級黃山市。 黃山市擁有二處世界遺產(chǎn)地 —— 黃山和西遞、宏村，還擁有眾多國家級名勝景點。黃山市現(xiàn)已成為世界著名的旅游城市，旅游業(yè)已成為 黃山市的支柱產(chǎn)業(yè)。 經(jīng)過近年來建設，黃山市旅游基礎設施大為改觀，交通狀況有了根本改變?，F(xiàn)在黃山機場飛機可全天候起降，航班直達北京、香港、上海、廣州、合肥、武漢、沈陽、昆明、深圳、海口等全國數(shù)十個大中城市；皖贛鐵路縱貫全境；公路四通八達，徽杭（黃山 — 杭州）、合黃（合肥 — 黃山）、黃景（黃山 — 景德鎮(zhèn)）高速建成通車，從根本上改善了黃山市交通條件，密切了與長江三角洲及外省的聯(lián)系，使黃山市旅游業(yè)得到快速發(fā)展。 1998 年黃山市接待國內(nèi)外游客 419 萬人次， 2021 年 706 萬人次， 2021 年增至810 萬人次， 2021 年已突破 1000 萬人次。 近年來，黃山市賓館、酒店、餐飲業(yè)發(fā)展迅速。但與旅游業(yè)發(fā)展速度相比不相適應，現(xiàn)已成為制約黃山市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。 7 隨著高檔消費群體日益擴大，星級賓館客房在黃山市供不應求。目前，黃山市三星級賓館 4 家，客房數(shù)不足 450 間；四星級賓館 7 家，客房數(shù)不足 1000 間。每年 3 月 11 月和春節(jié)前后 1 個月，黃山市賓館均須提前預約。進入旺季，來黃山旅游人數(shù)日均3 萬人次以上，春節(jié)、五一、十一黃金周及平常周末日均接待人數(shù)近 6 萬人。黃山市現(xiàn)有的旅游接待能力遠無法滿足需求。目前，黃山市四星級賓館客房出租率達 72%，且有 不斷上升之勢。另一方面，黃山市四星級賓館規(guī)模較小，一般客房數(shù)只有 100160 間，接待一個中型會議或一個大型旅游團需 34 家賓館合作。 旅游接待能力不足給游客帶來諸多不變，制約了黃山市旅游業(yè)發(fā)展。 黟縣地處黃山西南麓，境內(nèi)山巒疊嶂，清溪回流，生態(tài)環(huán)境絕佳，其地形、地貌、風土人情與晉代大詩人陶淵明描繪的“桃花源”極為相似，并有陶淵明后裔在此世代繁衍。 1986 年以來，黟縣依托黃山，大力開發(fā)古村落旅游，取得了豐碩成果， 2021年全縣年接待游客 109 萬人次， 2021 年 125 萬人次， 2021 年達180 余萬人次， 2021 年已突破 221 萬人次，旅游總收入達 7 億元人民幣，成為皖南新興旅游勝地， 2021 年底被評為全國旅游經(jīng)濟強縣，安徽省旅游經(jīng)濟強縣第一名。 西遞始建于宋皇祜年間，已有 950 余年歷史，村落平面呈船形，占地 16 公頃?，F(xiàn)保存古樸典雅的明清民居 300 余幢，大量的磚、木、石雕等藝術佳作點綴其間。目前，整理開放有綾云閣、 8 胡文光刺史牌坊、瑞玉庭、桃李園、東園、西園、大夫第、敬愛堂、履福堂、青云軒、膺福堂、篤敬堂、仰高堂、尚德堂、枕石小筑、淳仁堂、追慕堂等民居古建筑。西遞被譽為“東方文化的縮影”、“古代建筑博物館”。 2021 年 11 月被聯(lián)合國教科文組織列入“世界文化遺產(chǎn)”名錄。 迷人的自然景觀和近千年文化積淀吸引了海內(nèi)外眾多游客。2021 年來西遞游覽的游客超過 60 萬人。黟縣旅游業(yè)發(fā)展受接待能力制約更為嚴重。黟縣僅有兩家二星標準的賓館，接待能力嚴重不足，遠不能滿足游客需求，致使許多慕名而來的游客，只能走馬觀花，匆匆而過，難以細細品味和體會博大精深的徽文化精髓， 98%以上客人要到 50 公里外黃山市府所在地屯溪入住，第二天再返黟縣其他旅游景點旅游，飽嘗乘車勞頓之苦和成本增加。 黟縣天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過兩年多充分考察調(diào)研，選址距世界文 化遺產(chǎn)地西遞古民居入口 100 米處環(huán)境優(yōu)美的香溪谷，投資興建黃山市香溪谷旅游度假村。本項目為香溪谷旅游度假村一期工程 — 香溪國際大酒店，按四星級標準建造，有客房300 間，配套建有大中小會議室 6 個、餐飲、會議中心及健身娛樂休閑度假設施。本項目先后被列為黟縣人民政府“ 4334 重點工程”、黃山市“ 443 重點工程”和安徽省“ 861”重點工程。本項目建設對改變黟縣旅游基礎設施落后狀況，緩解黟縣乃至整個黃山市游客人數(shù)大幅度增長和接待能力不足的矛盾，促進旅游業(yè) 9 的發(fā)展是十分必要的。 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）《 中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（草案）》 （ 2）《安徽旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 （ 3）國務院《風景名勝區(qū)管理暫行規(guī)定》 （ 4）建設部《風景名勝區(qū)建設管理規(guī)定》 （ 5）《黟縣旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》 （ 6）黟縣發(fā)展計劃委員會《關于同意黟縣桃花塢度假村建設項目立項的批復》（計投字 [2021]59 號） （ 7）黟縣發(fā)展計劃委員會《關于同意桃花塢度假村項目更名為香溪谷旅游度假村的批復》（計投字 [2021]127 號） （ 8）黟縣發(fā)展計劃委員會《關于同意調(diào)整香溪谷旅游度假村項目方案的批復》（發(fā)改計投字 [2021]14 號） （ 9）《西遞新區(qū)總體規(guī)劃》 （ 10）《黟縣西遞鎮(zhèn)新區(qū)控制性詳細規(guī)劃》 （ 11）黃山市環(huán)境保護局《關于黟縣天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司香溪谷旅游度假村項目環(huán)境影響報告表的批復》 （ 12）中華人民共和國《建設項目選址意見書》（編號：黟2021 字第 016 號） （ 13）中華人民共和國《建設用地規(guī)劃許可證》（編號：黟2021 018 號） 10 （ 14）中華人民共和國《國有土地使用證》（黟國用 [2021]字第 115 號） 項目擬建地點 安徽省黃山市黟縣西遞鎮(zhèn) 項目預期目標 本項目總投資 萬元，建設香溪谷旅游度假村一期工程香溪國際大酒店，酒店按四星級標準建造，擁有豪華套房，商務套房，標準房 300 間，配套建設會議廳、餐飲中心及配套健身娛樂、休閑度假設施。 主要技術經(jīng)濟指標 表 11 主要技術經(jīng)濟指標 序號 名 稱 單位 數(shù)量或指標 備注 1 建設規(guī)模 項目總投資 萬元 其中：建設投資 萬元 建設期利息 萬元 57 鋪底流動資金 萬元 119 建設期 年 2 職工人數(shù) 人 198 2 建設內(nèi)容 A 樓 平方米 不含夾層735 平方米 B 樓 平方米 C 樓 平方米 D 樓 平方米 E 樓 平方米 2410 F 樓 平方米 2968 總建筑面積 平方米 3 客房床位 個 600 客房 300 間 4 年營業(yè)收入 萬元 4068 5 總成本費用 萬元 1963 6 年利潤總額 萬元 1882 7 營業(yè)稅金及附加 萬元 223 11 8 投資利潤率 % 9 投資利稅率 % 10 投資回收期 年 含建設期 2年 11 內(nèi)部收益率 % 12 凈現(xiàn)值（ I=12%） 萬元 5109 13 盈虧平衡點 % 14 借款償還期 年 含建設期 12 2. 市場預測 黃山市飯店業(yè)現(xiàn)狀 目前為止，黃山市內(nèi)低檔飯店（旅社、招待所）不少，但三星級賓館只有 4 家，客房數(shù)不足 450 間；四星級賓 館 7 家，客房總數(shù)不足 1000 間。黟縣僅有兩家二星級標準的中城山莊和世外桃源大酒店?，F(xiàn)存在如下問題： （ 1）星級飯店總量較少，整體實力差，尤其是高檔飯店數(shù)量不能滿足市場需求。 （ 2）大部分飯店設施設備嚴重老化，急需更新改造。 （ 3）大多數(shù)星級飯店營銷手段落后。 （ 4）管理方式落后，部分星級飯店由原來的單位招待所改造而成，沿襲落后的管理方式。 飯店業(yè)發(fā)展滯后，制約了黃山市旅游業(yè)的發(fā)展。 需求現(xiàn)狀 黃山市作為中國境內(nèi)唯一一個擁有兩處世界遺產(chǎn)地和眾多國家級風景名勝景點的城市，旅游業(yè)已成為黃山市支柱產(chǎn)業(yè)。 旅游 業(yè)是世界第一大產(chǎn)業(yè)。近年來，隨著經(jīng)濟的快速增長，我國的旅游消費也進入快速增長期，消費結構也正向享受型轉(zhuǎn)變。旅游主體及旅游主題也更趨多元化。據(jù)世界旅游組織預測，到 2020 年我國將成為世界旅游第一大接待國，境外游客數(shù)量將 13 大幅增長。 經(jīng)過近 20 年的建設，黃山市交通狀況有了根本改觀，飛機航班可直達韓國、新加坡、香港及北京、上海、廣州、武漢、昆明等 20 多個國內(nèi)大中城市，高速公路到上海、南京、杭州、合肥及長三角各大中城市的車程均在 4 小時以內(nèi)。交通狀況的改觀，使黃山市旅游業(yè)快速發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計， 2021 年黃山游客已突破 1000 萬人次。且年入境海內(nèi)外游客人數(shù)正以 20%左右的速度增長。 作為世界級旅游景區(qū)，黃山市旅游接待能力與其豐富的旅游