【正文】 。六、對于福州博佳物業(yè)管理有限公司現(xiàn)有的員工，我們進駐后實施強化培訓，逐步引導、提升個人和業(yè)務素質(zhì)，通過考核實行末位淘汰管理機制，最終實現(xiàn)平穩(wěn)過渡。積極協(xié)助或代理開發(fā)公司未售項目的出售工作，并按規(guī)定提取費用。自覺接受貴方對公司運作狀況進行協(xié)調(diào)、指導、檢查。合同期內(nèi)，乙方是福州博佳物業(yè)管理有限公司的主要責任人。管理決策權(quán)：主持公司的日常管理工作；組織實施公司的工作目標、工作計劃、工作標準、管理制度；主持召開公司的各類工作會議；組織管理評審；審批各類經(jīng)濟合同。四、權(quán)力和義務人事管理權(quán)：對公司的組織架構(gòu)和人員定編權(quán)；對各級員工的組閣權(quán)、獎罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)；員工招聘錄用決定權(quán)；員工工薪標準調(diào)整決定權(quán)。管理的項目達到《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標準》的各項管理指標。根據(jù)行業(yè)的規(guī)定，要求員工持證上崗，不斷提高員工的整體素質(zhì)，為公司培養(yǎng)人才。我方占80%，福州博佳物業(yè)管理有限公司占20%（或?qū)⒋隧椯M用作為我方為開發(fā)公司協(xié)調(diào)工程遺留問題整改及售后服務相關(guān)支出的貼補）。實行統(tǒng)一經(jīng)營與管理，經(jīng)濟獨立核算，自負盈虧。二、經(jīng)營形式由福州博佳物業(yè)管理有限公司與地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》。一、經(jīng)營期限為伍年，期限屆滿，雙方無疑義，可自動順延。第六章 經(jīng)營方式根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)，為了提升福州博佳物業(yè)管理有限公司的服務水平，規(guī)范“博美詩邦”物業(yè)管理的日常工作和管理目標。會所管理人員暫不列入上述物業(yè)服務中心人員配備計劃中，待會所開始啟用時再配備會所管理服務人員。由于“博美詩邦”分二期開發(fā)，對停車場規(guī)劃定位較分散，造成人力資源配置多、管理成本高。、保護環(huán)境的宣傳，確保綠化不受人為破壞。、培土、施肥、除雜草管理。、亂扔果皮紙屑、亂潑污水等不良行為?！八暮Α?。7保潔員一期路面及設施保潔1人一期樓內(nèi)保潔3人二期路面及設施保潔1人二期樓內(nèi)保潔3人商業(yè)區(qū)域保潔1人，并對空置房定期進行保潔。3水電維修夜間值班1人負責小區(qū)內(nèi)公共設施、設備的維護、運行、保養(yǎng)、房屋修繕、業(yè)主報修處理以及住宅內(nèi)的裝修業(yè)務指導審核，有償服務的開展，工程遺留協(xié)助解決4安防隊長/安防員 安防隊長1人 一期門崗每班2人共6人 二期門崗每班2人共6人 一期巡邏每班1人共3人 二期巡邏每班1人共3人 商業(yè)街、地下車場及其他公共區(qū)域每班1人共3人 每班設領(lǐng)班1人共3人、登記、防止一切閑雜人員入內(nèi)；....5監(jiān)控管理員監(jiān)控管理員每班1人共3人 負責消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)設備的運行值班管理 發(fā)現(xiàn)消防故障、報警及監(jiān)控異常情況時，及時通知相關(guān)部門進行處理 做好緊急情況下各部門工作的調(diào)度6車管員 一期地下車庫出入口一個每班12小時共2人 二期非機動車庫出入口一個每班12小時共2人 二期機動車庫出入口二個每班12小時共4人 二期對外停車場出入口一個每班12小時共2人（自行車、摩托車）進出的秩序管理，維持良好停車秩序。、違章事件處理及裝修驗收。六、投訴處理程序圖開發(fā)公司客戶投訴（來電、來人、來信）隊伍組織培訓物業(yè)公司 重要事項直接匯報通知各職能部門負責解決投訴事項其他相關(guān)部門工程部物業(yè)服務中心銷售部客戶投訴處理完畢處理結(jié)果信息反饋開發(fā)公司業(yè) 主第五章 管理人員配備按“一體化”物業(yè)管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度，體現(xiàn)“專業(yè)管理，完善服務”的配置，科學、合理設置機構(gòu)和人員，力求實現(xiàn)物業(yè)管理指標的承諾和制定的管理目標，以“精干、高效、以崗定人”的原則確定以下人員編制：序號崗位人員配置說明崗 位 職 責1物業(yè)經(jīng)理 物業(yè)服務中心經(jīng)理1人率領(lǐng)物業(yè)服務中心全體員工按照公司規(guī)定委托事項及有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，實行一體化管理以確保物業(yè)服務中心正常的運轉(zhuǎn)，使管轄小區(qū)環(huán)境、公共秩序、設備運行良好、業(yè)主（住戶）生活舒適，協(xié)調(diào)工程遺留問題的整改，對物業(yè)公司、開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主負責。每月要進行統(tǒng)計、分析，并呈報物業(yè)服務中心經(jīng)理，重要事項匯總呈報開發(fā)公司。在投訴處理完畢的當天將《客戶投訴意表》反饋到接待處。對于客戶投訴的工程遺留問題，應區(qū)分對待，部分可由物業(yè)工作人員與客戶現(xiàn)場直接溝通解決（結(jié)合客戶裝修自行解決或由物業(yè)維修人員動手協(xié)助解決）。當接到客戶投訴時，接待員首先代表被投訴部門向客戶表示歉意，并立即在《客戶投訴意見表》中作好詳細記錄：（1）投訴時間（2）被投訴人或被投訴部門（3）投訴事件的發(fā)生經(jīng)過（簡單明了的敘述）（4）客戶的要求（5）客戶的聯(lián)系方式接待客戶時應注意：（1）請客戶入座，耐心傾聽客戶投訴，并如實記錄；（2）要集中注意力，適時地與客戶進行交流，不應只埋頭記錄；（3）投訴內(nèi)容涉及非常重要的事情時，應及時通知物業(yè)服務中心經(jīng)理或經(jīng)理助理出面接待或向開發(fā)商責任人匯報，并協(xié)助處理。接待投訴的人員負責填寫《客戶投訴情況記錄表》，并協(xié)助協(xié)調(diào)相關(guān)問題處理進展情況。各部門主管負責其部門服務過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題的投訴處理。第四章 客戶投訴處理程序一、目的規(guī)范對用戶投訴的工程遺留問題及服務質(zhì)量進行處理的程序，確保客戶的各類投訴能及時、有效、合理地得到解決。(5)管理員負責每月更換宣傳欄內(nèi)容，保證無陳舊、過期的宣傳品，并負責對宣傳欄的清潔與養(yǎng)護工作。(3)管理員應及時收集相關(guān)資料、制作圖文并茂、形式生動活潑的宣傳制品，物業(yè)服務中心經(jīng)理審定后張貼到宣傳欄上。報刊宣傳欄、公告欄管理(1)宣傳欄、公告欄是為了向住戶宣傳有關(guān)政策、法規(guī)、小區(qū)新人、新事、新風尚而設定的，由管理員具體負責收集宣傳資料及定期更換。(4)保持環(huán)境衛(wèi)生，不亂丟雜物，不玩泥沙，不隨地大小便。(2)小孩活動時，家長或保姆要保護孩子的安全，不要從滑坡往上爬，搖秋千時幅度不要過大。(5)池水的日常凈化處理（按《游泳池水的消毒與凈化處理用業(yè)規(guī)程》執(zhí)行）。(3)游泳池注意事項： a)必須憑票憑證入場,嚴禁強行沖入或爬欄入場； b)按時進場和出場； c)嚴禁在池內(nèi)玩球和打水，影響他人游泳； d)下池前應看清池邊水深標識，不得進入大池游泳，游泳不熟練者不得越過分區(qū)線入深水區(qū)游泳； e)注意公共衛(wèi)生，不在池內(nèi)吐痰、大、小便和丟雜物，愛護公共設施，節(jié)約用水隨手關(guān)閉水閥； f)配有專業(yè)的救生員，負責泳池的安全工作；g)入場者必須服從工作人員管理，自覺遵守游泳場一切規(guī)章制度。游泳池管理(1)開場前的準備工作： a)管理員應于開場前一小時到崗； b)做好游泳池場地的清潔工作，檢查設施設備完好情況，補充水源、協(xié)助專業(yè)消毒人員做好泳池消毒工作； c)迎接泳客入場。(2)小區(qū)文體設施一般不收費或只收成本費（人工及維護），目的是為住戶提供服務，不以營利為目的。(一)綠化養(yǎng)護達標要求項目措施標準綠化澆水澆水（視天氣情況及植物習性增減）澆足澆透，長勢良好，無出現(xiàn)缺水枯死現(xiàn)象草皮修剪（按季節(jié)進行）草皮美觀平整（最長不超過5公分）雜草清除（每周一次）確保基本無雜草(每平方米不多于3棵)防蟲病蟲害防治（每年4次）無病蟲害養(yǎng)護施肥（每年4次）綠化生長旺盛喬灌木修剪造型每年4次造型美觀、有序補苗出現(xiàn)枯死苗木及時補種植木成活率、完好率98%以上(二)園林建筑附屬設施的維護要求序號項目名稱日常維修計劃實施方案定期維修養(yǎng)護計劃實施方案實施效果備注1公共文體設施、休息設施及雕塑、水品每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修并做好《公共設施巡查記錄》管理員負責巡查；工程技術(shù)人員負責組織實施、維修和檢驗每年粉刷或油漆有關(guān)文體設施一次電氣線路檢修每半年一次部分文體場所設施損壞較嚴重的，及時維修或更換每5年進行一次中修，每10年進行一次大修或更新改造工程組負責組織實施或委托專業(yè)公司進行大修、更新改造場所使用功能正常，安全可靠場所設施完好率99%做好季節(jié)性預防巡查，特別是雨季有關(guān)電氣線路及娛樂設施設備等的檢查工作，確安防全可靠2物業(yè)標識系統(tǒng)每周巡查一遍并做好《公共設施巡查記錄》，發(fā)現(xiàn)問題及時處理物業(yè)服務中心負責組織實施巡查、維修和檢驗每月清潔標識一次每季度對標識進行維護中修4年，更新改造8年物業(yè)服務中心負責組織實施、檢驗標識清晰美觀安裝牢固可靠完好率達到98%以上臺風季節(jié)應增加巡查次數(shù)七、文化活動及會所管理根據(jù)現(xiàn)場會所基本規(guī)劃定位，初步擬定游泳池、兒童活動中心管理方案（其余待確定）。綠化管理設施設備齊備完好，水源有保障；定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍?；ú輼淠緫鶕?jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，長勢良好，具有觀賞效果。(三)區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每月進行巡視檢查2次，每年疏通一次；六、綠化養(yǎng)護管理建立專業(yè)綠化隊伍實施綠化養(yǎng)護管理，管理制度落實?？蛻糁砻刻鞂Ρ崰顩r進行巡視檢查，對管轄樓宇的各個樓層、區(qū)域的清潔衛(wèi)生，以及設施的運行狀態(tài)情況做好巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時通知保潔員，督促及時解決。(一)衛(wèi)生清潔達標要求序號項 目具體措施標 準01垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋密閉，桶外壁干凈無垃圾粘附物垃圾車、池垃圾車、池每日清掃，每周徹底消殺一次垃圾車無明顯附著物，垃圾池周圍無積水、污漬02樓道地面地面每日清掃一次，每隔4小時巡掃一次，每月沖洗一次瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍地面目視無煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰跡瓷磚地面干凈，無明顯污跡黑印，無積水，條縫清晰03公共墻面內(nèi)墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰塵，無蛛網(wǎng)瓷磚墻面目視無污跡、無塵、無亂張貼外墻光亮、整潔，無明顯水漬、油漬04公共照明燈罩每月用清潔毛巾擦抹一次目視燈罩