【正文】 范》（GB5026897）給、排水管及相關閥門使用功能正常，完好率達到98%以上給水管道暢通、無滲漏水現象排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水閥件無跑、冒、滴、漏水現象12室內消防栓及消防管道、輕便滅火器材等每周檢查一次發(fā)現問題，及時處理并做好《消防設施檢查表》記錄安防組負責組織實施、檢驗每年刷一次油漆每季度試水至少1次，檢修1次每半年全面檢查一次滅火器材每月檢查一次消防栓、消防管道中修5年，每10年進行一次大修或更新改造安防組負責組織實施、檢驗建筑滅火器配制設計規(guī)范（GBJ14090）建筑設計防火規(guī)范（GBJ1687）有關消防法規(guī)消防栓、輕便滅火器材使用功能正?？煽客旰寐蕿?00%消防栓、消防管道等無滲漏水現象火災易發(fā)季節(jié)及重要的節(jié)假日前應進行一次全面的檢查13防避雷系統(tǒng)每月巡查一遍并記錄，發(fā)現問題及時處理并做好記錄工程組負責組織實施巡查、維修和檢驗每季進行一次保養(yǎng)每年進行一次接地電阻測試每年刷一次銀粉漆中修6年，大修12年工程組負責組織實施、檢驗確保系統(tǒng)正常使用；系統(tǒng)完好率100%接地阻值符合GB5016992要求14IC卡停車場系統(tǒng)每日巡視一遍，隨壞隨修并做好記錄安防組負責組織實施巡查、維修和檢驗保養(yǎng)周期：每月一次每年檢修一次每4年進行一次中修，每8年進行一次大修或更新改造工程組負責組織實施、檢驗停車場收費系統(tǒng)管理規(guī)程公司《IC卡停車場系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》公司《維修過程的檢驗》確保IC卡停車場正常運行完好率達到99%以上15公共照明等一般項目每日巡查，隨壞隨修并做好記錄工程組負責組織實施巡查、維修和檢驗每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次每6年進行一次大修或更新改造工程組負責組織實施、檢驗公司《機電設備管理規(guī)定》公司《公共設施巡查制度》公司《維修工作手冊》公司《維修過程的檢驗》確保各設施設備使用功能正常電氣線路完整無損，絕緣良好完好率達到99%設備突發(fā)緊急故障應急措施A、停水應急措施(1)先到地面水泵房水箱檢查自來水公司的供水是否正常？如出現問題，致電自來水公司及時派員修理。(5)施工隊當日清場離開。裝修施工的竣工驗收(1)裝修結束后，由業(yè)主和施工隊負責人共同向物業(yè)服務中心提出驗收申請。裝修施工過程的管理(1)客戶助理按《樓宇巡查作業(yè)規(guī)程》每日巡查裝修施工情況。（3）裝修申請獲得批準后，客戶助理應通知住戶帶領裝修施工隊一同到物業(yè)服務中心辦理有關手續(xù)。對（房屋）物業(yè)共用部位維修計劃及維護管理標準序號項目名稱日常維修計劃實施方案定期維修養(yǎng)護計劃實施方案工作參考標準要求維護管理標準備注01房屋主體承重結構部位每周巡查一次并做好記錄工程組負責組織實施巡查、維修和檢驗房屋主體承重結構部位每15年中修一次，每30年大修或局部更新改造一次中、大修工程組負責組織實施，委托專業(yè)公司進行檢測、大修、更新改造《建筑工程施工及驗收規(guī)范》建筑工程質量評定標準（GBJ30188）《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標準》公司《公共設施服務提供規(guī)范和保養(yǎng)服務規(guī)范》房屋維護，修繕管理構件滿足強度、剛度和穩(wěn)定性要求房屋各結構部位正常可靠完好率達到95%以上結構部位合理、性能完好完好率達到95%以上加強房屋季節(jié)性預防養(yǎng)護，特別是做好潮濕、暴雨及臺風天氣的巡查、維護02外墻面每周巡查一次并做好記錄工程組負責組織實施巡查、維修和檢驗每2年對于較大面積滲漏的，局部翻修一次每5年清洗一次工程組負責組織實施、檢驗或委托專業(yè)公司進行大修、更新改造建筑工程施工及驗收規(guī)范；建筑工程質量評定標準（GBJ30888）《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標準》房屋滲漏修繕技術規(guī)程外墻無滲漏現象外墻使用功能正?？煽科秸?、清潔、美觀，保持市容觀瞻完好率達到95%以上03屋面每周巡查一次并做好記錄工程組負責組織實施巡查、維修和檢驗每半年檢查屋面一次，中修5年，大修10年每2年對于局部有大面積損壞的，翻修一次工程組負責組織實施、檢驗或委托專業(yè)公司進行大修、更新改造《建筑工程施工及驗收規(guī)范》《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標準》建筑工程質量評定標準（GBJ30188）房屋滲漏修繕技術規(guī)程（CJJ6295）房屋維護、修繕管理確保使用功能正常可靠清潔美觀完好率達到98%以上04樓梯間、通道每周巡查一次并做好記錄工程組負責組織實施巡查、維修和檢驗中修4年、大修8年每10年粉刷一次工程組負責組織實施、檢驗或委托專業(yè)公司進行建筑工程施工及驗收規(guī)范；建筑工程質量評定標準（GBJ30188）《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標準》房屋維護、修繕管理確保使用功能正常可靠清潔美觀完好率達到98%以上（二）二次裝修管理服務裝修的申請與審批（1）申請：住戶需提前向物業(yè)服務中心提出裝修申請； a)申請時如實填寫《裝修申請表》各項內容，并附裝修設計圖紙（平面圖及管線走向圖），室內裝修項目說明； b)如果住戶委托裝修公司施工，必須附裝修施工隊營業(yè)執(zhí)照復印件及裝修公司現場負責人的相關資料； c)裝修商業(yè)商鋪，需提供消防部門的審批文件。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務的意見，對合理化建議、投訴及時整改，業(yè)主滿意率達80%以上。應用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產檔案、物業(yè)管理服務及收費情況進行管理。按專業(yè)化管理要求配置、錄用管理服務人員，提供質價相符的優(yōu)質服務。及時細致的思想教育工作，確保員工保持團結向上、熱情飽滿的工作狀態(tài)。三、物業(yè)管理處機構設置物業(yè)公司開發(fā)商物業(yè)服務中心保潔綠化部水電維修部客戶服務部安全防范部綠 化 員車 管 員監(jiān)控值班員 安 防 員收費 員（兼）前臺接待客戶助理保 潔 員水電運行工水電維修工四、工作職能組織運行圖交通及車輛停放管理各 類 文 化 活 動 事 務 管 理 服 務消 防 設 備 養(yǎng) 護房屋及共用設施養(yǎng)護清 潔 綠 化各 類 檔 案 管 理設 備 維 護 運 行安 全 防 范 管 理日常管理及隊伍輪訓建 立 各 類 檔 案確定管理方案隊伍組織培訓進駐現場準備與開發(fā)商建立聯系完善規(guī)章制度物業(yè)等接收與接管相關設施整改完善拜訪業(yè)主加強溝通業(yè)主裝修監(jiān)督管理工程遺留協(xié)調解決五、管理處管理運作信息反饋系統(tǒng)行業(yè)主管部門開發(fā)商　　　　有關責任班組　　　　　　　　　　　　　　 ③監(jiān)控物業(yè)服務中心業(yè)主投訴、建議　　　　　　　　 ①接收　　　　　　　　　　　 ④反饋　　　經理意見箱⑤反饋　　　　　　 ②命令座談會、問卷調查　　　　　　　　　　　　　　　　　　　說明：信息是我們重要的經營管理資源，管理運作中嚴格按照ISO9000國際質量管理體系文件要求進行過程控制，每年進行至少一次業(yè)主/住戶 “征詢意見表”活動，征詢獲取業(yè)主對各項服務需求、意見、建議和投訴等信息；內部管理運作中，通過物業(yè)服務中心、周例會、班組和開發(fā)商及業(yè)主等形式反應情況、溝通信息、協(xié)調關系和解決問題。（3）回訪工作制對開展的服務工作定期走訪業(yè)主，虛心接受業(yè)主的建議、批評。（1）時效工作制對業(yè)主關心的工作都要求在規(guī)定的時間內完成，以提高業(yè)主對我們服務的滿意度。采取全封閉方式實施安全管理。二、擬采用的管理方式（一）基本管理原則切實奉行“客戶至上，服務第一”的服務宗旨；倡導“有事請找物業(yè)服務中心”的一站式管理服務；努力追求良好的社會效益、經濟效益和環(huán)境效益，使之有機結合；導入ISO9000國際質量體系的規(guī)范化運作，不斷持續(xù)改進提高管理服務水平；全面貫徹執(zhí)行《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)服務合同》相關規(guī)定和要求，依法管理，提供優(yōu)質服務。定期進行消毒和滅蟲除害。設備保養(yǎng)良好運行正常，維修養(yǎng)護措施到位。員工上崗崗前培訓率達100%。第二章 質量管理目標和采用的管理方式一、質量管理目標：(一)總體管理目標：“博美詩邦”物業(yè)項目在接管后三個月內逐步改變現狀，提升整體服務水平。特點之五：商業(yè)區(qū)域與住宅距離較近，在經營期間會給住戶帶來一定影響。特點之三：“博美詩邦”項目二期處于二次裝修的高峰期，把握好二次裝修管理是關鍵。特點之二：項目所處位置的周邊環(huán)境及規(guī)劃定位所限，治安工作較難管理，因此安全防范任務負擔較大，治安的好壞是業(yè)主衡量管理績效的關鍵。博美詩邦物業(yè)公司管理方案第一章 物業(yè)概況與物業(yè)管理特點一、物業(yè)基本概況(略)二、物業(yè)的特點及管理措施特點之一：屬于高尚住宅區(qū)，協(xié)調處理好業(yè)主需求的差異并提供個性化服務。管理措施：我們在現場勘查、實地規(guī)劃定位的基礎上，結合在其它項目管理取得的經驗，從實際情況出發(fā)，確立治安管理以“強化專業(yè)、人防為主、全面防范”的整體治安管理防范思路，靈活運用各種手段，實現全封閉式管理。管理措施：在規(guī)劃定位的基礎上，結合我們在其它管理項目取得的經驗，從實際情況出發(fā)，在裝修中實施“有章可循、違章必糾”的管理辦法，靈活運用各種手段，管理上講情、講理、講法，以預防為主，把違章裝修控制在萌芽階段，確?！安┟涝姲睢惫苍O施完好，外觀統(tǒng)一美觀。管理措施：根據政策法規(guī)，要求商家合法、規(guī)范經營，對于影響到住戶的商家采取教育、引導等不同措施或報告相關職能部門配合執(zhí)行。一年內評上“福州市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號。每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務的意見，業(yè)主或住戶對管理、服務工作的滿意率達80%以上。維修及時率達95%以上，維修合格率達97%以上。每半年公開一次物業(yè)管理代收代繳費用收支情況。（二）服務承諾采用“標