【正文】 范》（GB5026897）給、排水管及相關(guān)閥門(mén)使用功能正常，完好率達(dá)到98%以上給水管道暢通、無(wú)滲漏水現(xiàn)象排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水閥件無(wú)跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象12室內(nèi)消防栓及消防管道、輕便滅火器材等每周檢查一次發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理并做好《消防設(shè)施檢查表》記錄安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)每年刷一次油漆每季度試水至少1次，檢修1次每半年全面檢查一次滅火器材每月檢查一次消防栓、消防管道中修5年，每10年進(jìn)行一次大修或更新改造安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)建筑滅火器配制設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ14090）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GBJ1687）有關(guān)消防法規(guī)消防栓、輕便滅火器材使用功能正?？煽客旰寐蕿?00%消防栓、消防管道等無(wú)滲漏水現(xiàn)象火災(zāi)易發(fā)季節(jié)及重要的節(jié)假日前應(yīng)進(jìn)行一次全面的檢查13防避雷系統(tǒng)每月巡查一遍并記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每季進(jìn)行一次保養(yǎng)每年進(jìn)行一次接地電阻測(cè)試每年刷一次銀粉漆中修6年，大修12年工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)確保系統(tǒng)正常使用；系統(tǒng)完好率100%接地阻值符合GB5016992要求14IC卡停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)每日巡視一遍，隨壞隨修并做好記錄安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)保養(yǎng)周期：每月一次每年檢修一次每4年進(jìn)行一次中修，每8年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)管理規(guī)程公司《IC卡停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》確保IC卡停車(chē)場(chǎng)正常運(yùn)行完好率達(dá)到99%以上15公共照明等一般項(xiàng)目每日巡查，隨壞隨修并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次每6年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)公司《機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定》公司《公共設(shè)施巡查制度》公司《維修工作手冊(cè)》公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》確保各設(shè)施設(shè)備使用功能正常電氣線路完整無(wú)損，絕緣良好完好率達(dá)到99%設(shè)備突發(fā)緊急故障應(yīng)急措施A、停水應(yīng)急措施(1)先到地面水泵房水箱檢查自來(lái)水公司的供水是否正常？如出現(xiàn)問(wèn)題，致電自來(lái)水公司及時(shí)派員修理。(5)施工隊(duì)當(dāng)日清場(chǎng)離開(kāi)。裝修施工的竣工驗(yàn)收(1)裝修結(jié)束后，由業(yè)主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向物業(yè)服務(wù)中心提出驗(yàn)收申請(qǐng)。裝修施工過(guò)程的管理(1)客戶助理按《樓宇巡查作業(yè)規(guī)程》每日巡查裝修施工情況。（3）裝修申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，客戶助理應(yīng)通知住戶帶領(lǐng)裝修施工隊(duì)一同到物業(yè)服務(wù)中心辦理有關(guān)手續(xù)。對(duì)（房屋）物業(yè)共用部位維修計(jì)劃及維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目名稱日常維修計(jì)劃實(shí)施方案定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施方案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)備注01房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位每周巡查一次并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位每15年中修一次，每30年大修或局部更新改造一次中、大修工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施，委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行檢測(cè)、大修、更新改造《建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ30188）《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》公司《公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范和保養(yǎng)服務(wù)規(guī)范》房屋維護(hù)，修繕管理構(gòu)件滿足強(qiáng)度、剛度和穩(wěn)定性要求房屋各結(jié)構(gòu)部位正?？煽客旰寐蔬_(dá)到95%以上結(jié)構(gòu)部位合理、性能完好完好率達(dá)到95%以上加強(qiáng)房屋季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，特別是做好潮濕、暴雨及臺(tái)風(fēng)天氣的巡查、維護(hù)02外墻面每周巡查一次并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每2年對(duì)于較大面積滲漏的，局部翻修一次每5年清洗一次工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范；建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ30888）《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程外墻無(wú)滲漏現(xiàn)象外墻使用功能正?？煽科秸?、清潔、美觀，保持市容觀瞻完好率達(dá)到95%以上03屋面每周巡查一次并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每半年檢查屋面一次，中修5年，大修10年每2年對(duì)于局部有大面積損壞的，翻修一次工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造《建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ30188）房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程（CJJ6295）房屋維護(hù)、修繕管理確保使用功能正常可靠清潔美觀完好率達(dá)到98%以上04樓梯間、通道每周巡查一次并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)中修4年、大修8年每10年粉刷一次工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范；建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ30188）《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》房屋維護(hù)、修繕管理確保使用功能正常可靠清潔美觀完好率達(dá)到98%以上（二）二次裝修管理服務(wù)裝修的申請(qǐng)與審批（1）申請(qǐng)：住戶需提前向物業(yè)服務(wù)中心提出裝修申請(qǐng)； a)申請(qǐng)時(shí)如實(shí)填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》各項(xiàng)內(nèi)容，并附裝修設(shè)計(jì)圖紙（平面圖及管線走向圖），室內(nèi)裝修項(xiàng)目說(shuō)明； b)如果住戶委托裝修公司施工，必須附裝修施工隊(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及裝修公司現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人的相關(guān)資料； c)裝修商業(yè)商鋪，需提供消防部門(mén)的審批文件。每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)，對(duì)合理化建議、投訴及時(shí)整改，業(yè)主滿意率達(dá)80%以上。應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理。按專(zhuān)業(yè)化管理要求配置、錄用管理服務(wù)人員，提供質(zhì)價(jià)相符的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。及時(shí)細(xì)致的思想教育工作，確保員工保持團(tuán)結(jié)向上、熱情飽滿的工作狀態(tài)。三、物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)公司開(kāi)發(fā)商物業(yè)服務(wù)中心保潔綠化部水電維修部客戶服務(wù)部安全防范部綠 化 員車(chē) 管 員監(jiān)控值班員 安 防 員收費(fèi) 員（兼）前臺(tái)接待客戶助理保 潔 員水電運(yùn)行工水電維修工四、工作職能組織運(yùn)行圖交通及車(chē)輛停放管理各 類(lèi) 文 化 活 動(dòng) 事 務(wù) 管 理 服 務(wù)消 防 設(shè) 備 養(yǎng) 護(hù)房屋及共用設(shè)施養(yǎng)護(hù)清 潔 綠 化各 類(lèi) 檔 案 管 理設(shè) 備 維 護(hù) 運(yùn) 行安 全 防 范 管 理日常管理及隊(duì)伍輪訓(xùn)建 立 各 類(lèi) 檔 案確定管理方案隊(duì)伍組織培訓(xùn)進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備與開(kāi)發(fā)商建立聯(lián)系完善規(guī)章制度物業(yè)等接收與接管相關(guān)設(shè)施整改完善拜訪業(yè)主加強(qiáng)溝通業(yè)主裝修監(jiān)督管理工程遺留協(xié)調(diào)解決五、管理處管理運(yùn)作信息反饋系統(tǒng)行業(yè)主管部門(mén)開(kāi)發(fā)商　　　　有關(guān)責(zé)任班組　　　　　　　　　　　　　　 ③監(jiān)控物業(yè)服務(wù)中心業(yè)主投訴、建議　　　　　　　　 ①接收　　　　　　　　　　　 ④反饋　　　經(jīng)理意見(jiàn)箱⑤反饋　　　　　　 ②命令座談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查　　　　　　　　　　　　　　　　　　　說(shuō)明：信息是我們重要的經(jīng)營(yíng)管理資源，管理運(yùn)作中嚴(yán)格按照ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系文件要求進(jìn)行過(guò)程控制，每年進(jìn)行至少一次業(yè)主/住戶 “征詢意見(jiàn)表”活動(dòng)，征詢獲取業(yè)主對(duì)各項(xiàng)服務(wù)需求、意見(jiàn)、建議和投訴等信息；內(nèi)部管理運(yùn)作中，通過(guò)物業(yè)服務(wù)中心、周例會(huì)、班組和開(kāi)發(fā)商及業(yè)主等形式反應(yīng)情況、溝通信息、協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問(wèn)題。（3）回訪工作制對(duì)開(kāi)展的服務(wù)工作定期走訪業(yè)主，虛心接受業(yè)主的建議、批評(píng)。（1）時(shí)效工作制對(duì)業(yè)主關(guān)心的工作都要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，以提高業(yè)主對(duì)我們服務(wù)的滿意度。采取全封閉方式實(shí)施安全管理。二、擬采用的管理方式（一）基本管理原則切實(shí)奉行“客戶至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨；倡導(dǎo)“有事請(qǐng)找物業(yè)服務(wù)中心”的一站式管理服務(wù)；努力追求良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，使之有機(jī)結(jié)合；導(dǎo)入ISO9000國(guó)際質(zhì)量體系的規(guī)范化運(yùn)作，不斷持續(xù)改進(jìn)提高管理服務(wù)水平；全面貫徹執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》相關(guān)規(guī)定和要求，依法管理，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。設(shè)備保養(yǎng)良好運(yùn)行正常，維修養(yǎng)護(hù)措施到位。員工上崗崗前培訓(xùn)率達(dá)100%。第二章 質(zhì)量管理目標(biāo)和采用的管理方式一、質(zhì)量管理目標(biāo)：(一)總體管理目標(biāo)：“博美詩(shī)邦”物業(yè)項(xiàng)目在接管后三個(gè)月內(nèi)逐步改變現(xiàn)狀，提升整體服務(wù)水平。特點(diǎn)之五：商業(yè)區(qū)域與住宅距離較近，在經(jīng)營(yíng)期間會(huì)給住戶帶來(lái)一定影響。特點(diǎn)之三：“博美詩(shī)邦”項(xiàng)目二期處于二次裝修的高峰期，把握好二次裝修管理是關(guān)鍵。特點(diǎn)之二：項(xiàng)目所處位置的周邊環(huán)境及規(guī)劃定位所限，治安工作較難管理，因此安全防范任務(wù)負(fù)擔(dān)較大，治安的好壞是業(yè)主衡量管理績(jī)效的關(guān)鍵。博美詩(shī)邦物業(yè)公司管理方案第一章 物業(yè)概況與物業(yè)管理特點(diǎn)一、物業(yè)基本概況(略)二、物業(yè)的特點(diǎn)及管理措施特點(diǎn)之一：屬于高尚住宅區(qū)，協(xié)調(diào)處理好業(yè)主需求的差異并提供個(gè)性化服務(wù)。管理措施：我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)勘查、實(shí)地規(guī)劃定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合在其它項(xiàng)目管理取得的經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際情況出發(fā)，確立治安管理以“強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)、人防為主、全面防范”的整體治安管理防范思路，靈活運(yùn)用各種手段，實(shí)現(xiàn)全封閉式管理。管理措施：在規(guī)劃定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合我們?cè)谄渌芾眄?xiàng)目取得的經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際情況出發(fā)，在裝修中實(shí)施“有章可循、違章必糾”的管理辦法，靈活運(yùn)用各種手段，管理上講情、講理、講法，以預(yù)防為主，把違章裝修控制在萌芽階段，確保“博美詩(shī)邦”公共設(shè)施完好，外觀統(tǒng)一美觀。管理措施：根據(jù)政策法規(guī)，要求商家合法、規(guī)范經(jīng)營(yíng)，對(duì)于影響到住戶的商家采取教育、引導(dǎo)等不同措施或報(bào)告相關(guān)職能部門(mén)配合執(zhí)行。一年內(nèi)評(píng)上“福州市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號(hào)。每年至少一次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)，業(yè)主或住戶對(duì)管理、服務(wù)工作的滿意率達(dá)80%以上。維修及時(shí)率達(dá)95%以上，維修合格率達(dá)97%以上。每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理代收代繳費(fèi)用收支情況。（二）服務(wù)承諾采用“標(biāo)