【正文】 七、由于對(duì)“博美詩邦”項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)了解的不盡完善，本管理方案可能存在不完善之處，實(shí)際運(yùn)作管理方案最終以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況調(diào)整確定；八、未盡事宜，待雙方溝通協(xié)商確定。積極配合開發(fā)公司對(duì)工程遺留的整改督促，以及客戶之間的協(xié)調(diào)工作。申請(qǐng)支持權(quán)：依據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的狀況，申請(qǐng)對(duì)相關(guān)不完善項(xiàng)目進(jìn)行增設(shè)或整改。住戶對(duì)管理服務(wù)工作的滿意率達(dá)80%以上。三、管理指標(biāo)合同期間不發(fā)生重大安全事故。由我方獨(dú)立承包福州博佳物業(yè)管理有限公司所承接的“博美詩邦”項(xiàng)目物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理。對(duì)項(xiàng)目實(shí)行承包責(zé)任制，由項(xiàng)目責(zé)任人對(duì)物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)、自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。為了利于工作正常開展，擬對(duì)停車場(chǎng)實(shí)行單獨(dú)核算，做到收支平衡。、修剪、補(bǔ)苗管理。、標(biāo)識(shí)牌、宣傳欄等清潔。、果皮箱、下水道的清理、保潔。，并及時(shí)與客戶助理做好帳目及錢項(xiàng)的對(duì)帳工作。，收費(fèi)臺(tái)帳建立等。、公共基礎(chǔ)設(shè)施巡視、監(jiān)督管理?？蛻艚哟龁T收到被投訴部門投訴處理的反饋信息后，在當(dāng)天將處理結(jié)果反饋給投訴的客戶，并征求客戶對(duì)投訴處理結(jié)果的意見。五、投訴處理內(nèi)部工作程序被投訴部門負(fù)責(zé)人在時(shí)效要求內(nèi)將投訴處理完畢，并按《客戶投訴意見表》對(duì)投訴處理過程做好記錄。四、投訴接待及處理程序客戶投訴接待的方針客戶服務(wù)中心接待投訴時(shí)，接待人員應(yīng)嚴(yán)格遵守“禮貌、樂觀、熱情、友善、耐心、平等”的十二字服務(wù)方針，嚴(yán)禁與客戶進(jìn)行辯論、爭(zhēng)吵。二、適用范圍適用于對(duì)用戶各類有效投訴的處理投訴事件的類別（1）建筑工程遺留問題（2）開發(fā)商的服務(wù)質(zhì)量（3）物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量（4）客戶的改善意見及建議（5）社區(qū)事務(wù)（6）報(bào)修（7）其他特殊情況三、職責(zé)物業(yè)服務(wù)中心各部門主管負(fù)責(zé)職權(quán)范圍內(nèi)一般性質(zhì)質(zhì)量問題的投訴處理。(4)任何外單位（個(gè)人）未經(jīng)許可不得在小區(qū)宣傳欄內(nèi)外張貼宣傳品，特別是不良宣傳品，違者一經(jīng)查處將按有關(guān)規(guī)定予以處罰。(5)愛護(hù)場(chǎng)內(nèi)設(shè)施。兒童活動(dòng)中心管理(1)兒童游樂場(chǎng)專供兒童使用，謝絕成人在設(shè)施上活動(dòng)。(2)游泳池入場(chǎng)一般程序：a) 到物業(yè)服務(wù)中心收銀處購(gòu)票，憑票進(jìn)場(chǎng)；b)管理員必須嚴(yán)格執(zhí)行《入場(chǎng)須知》，嚴(yán)禁不符合入場(chǎng)條件的人員進(jìn)入游泳池內(nèi)； c)到物品保管處領(lǐng)取貯物牌，將自己隨身攜帶物品鎖入保管柜內(nèi)； d)更衣淋浴，再經(jīng)消毒池洗腳入池。小區(qū)公共文體設(shè)施管理的一般要領(lǐng)(1)小區(qū)公共文體設(shè)施一般只為本區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù)，不對(duì)外開放營(yíng)業(yè)。草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無踐踏、無雜草、雜物現(xiàn)象，無大面積黃土裸露。每月衛(wèi)生及清潔材料，工具及材料應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要領(lǐng)用，遵循努力降低消耗，節(jié)約成本的原則。定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。環(huán)衛(wèi)設(shè)備齊全完好，按幢號(hào)合理設(shè)置果皮箱和垃圾桶，設(shè)有垃圾收集設(shè)施，每日清運(yùn)不少于一次，垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。負(fù)責(zé)維護(hù)轄區(qū)公共秩序；攜帶濕毛巾在各路口對(duì)人員進(jìn)行引導(dǎo)和疏散，保證通道暢通。消防演練準(zhǔn)備工作(1)安防隊(duì)長(zhǎng)根據(jù)服務(wù)中心批準(zhǔn)的[____年度消防滅火、疏散演練預(yù)案]準(zhǔn)備消防演練的各項(xiàng)工作；(2)向參加演練的安防隊(duì)及相關(guān)人員發(fā)出通知，明確各自職責(zé)，做好準(zhǔn)備；(3)組織由全體物業(yè)服務(wù)中心員工參加的消防演練準(zhǔn)備會(huì)，進(jìn)行工作布署，確保消防演練安全、有序，達(dá)到預(yù)期的效果。b)立即將傷員送附近醫(yī)院救治；c)撥打“110”報(bào)警；d)加強(qiáng)各崗位戒備，對(duì)外出人員、車輛逐一檢查登記；e)嚴(yán)禁傷及犯罪嫌疑人要害部位行為，以制服犯罪嫌疑人為主的原則。c)如犯罪嫌疑人仍在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)立即抓捕帶回安防崗?fù)?，并?qǐng)事主一起到安防崗后交由公安機(jī)關(guān)處理；d)在圍捕犯罪嫌疑人過程中，采取圍捕的方式、方法要適當(dāng)，以制服犯罪嫌疑人為目的，嚴(yán)禁傷及犯罪嫌疑人頭部等要害部位行為。但不得擊打其頭部等要害部位；c)抓獲的犯罪嫌疑人應(yīng)立即扭送當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)、派出所處理，不得私自進(jìn)行審問、搜身和刑逼；d)對(duì)受害人應(yīng)盡量挽留協(xié)助調(diào)查，或記下姓名和身份證、證件號(hào)碼、聯(lián)系電話等，以便公安機(jī)關(guān)取證。但不得用肢體對(duì)業(yè)主（客戶）進(jìn)行身體攻擊和侵害；c)安防員因執(zhí)行公務(wù)和在處理民事糾紛的過程中遭受人身攻擊時(shí)，可以采取保護(hù)性動(dòng)作維護(hù)自身的安全，對(duì)方持器械實(shí)施攻擊危及人身安全時(shí)，可以進(jìn)行避讓或正當(dāng)防衛(wèi)，但均不得有主動(dòng)性傷害對(duì)方的行為和動(dòng)作。對(duì)汽車進(jìn)出停車場(chǎng)，可實(shí)行IC卡系統(tǒng)管理。車管員應(yīng)識(shí)別停放汽車是固定車位車主或臨時(shí)停放車主，指揮其停放在相應(yīng)停車車位上，同時(shí)對(duì)車輛車況進(jìn)行檢查。(十)小區(qū)車輛停放管理汽車駛?cè)胄^(qū)門崗時(shí)，應(yīng)識(shí)別清辦理月票停車和臨時(shí)外來停車類型，辦理月票車主在進(jìn)入小區(qū)時(shí)，發(fā)給車主固定停車卡并在[機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出登記表]上登記。(六)抓好工作制度落實(shí)，切實(shí)做好外來人員出入住宅區(qū)查驗(yàn)登記制度、大件物品出轄區(qū)盤查制度、治安巡邏制度等，確保工作質(zhì)量。(四)安防管理上采用門崗盤查與樓宇防客對(duì)講系統(tǒng)相結(jié)合，對(duì)進(jìn)出住宅區(qū)的人員、物品進(jìn)行有效控制，防止越墻、越房進(jìn)入住宅區(qū)。(6)氣體泄漏按《煤氣泄漏應(yīng)急處理》程序執(zhí)行。(2)若供氣公司供氣正常，應(yīng)要求供氣公司及時(shí)派員檢查，以防泄漏造成事故。(2)若是因小區(qū)內(nèi)原因造成停電時(shí)，應(yīng)急措施如下：a)水電維修人員迅速查明停電原因后，若電網(wǎng)停電，按發(fā)電機(jī)啟停操作規(guī)程啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，做好倒、送閘供電工作。b)通知維修人員進(jìn)行設(shè)備巡視。(5)在顯眼處張貼通知，告之住戶停水相關(guān)事宜。公共設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃及運(yùn)行維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目名稱日常維修計(jì)劃實(shí)施方案定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施方案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施效果備注01電梯正常運(yùn)行時(shí)每天巡查一次；故障時(shí)分承包方24小時(shí)應(yīng)急召修電梯運(yùn)行時(shí)有無異響各照明是否正常各指示燈能否正指示，各按鈕是否正常報(bào)警裝置是否正常每周不少于1次例行保養(yǎng)、每月全面檢修按國(guó)家有關(guān)規(guī)定每年年檢一次按規(guī)定程序選定專業(yè)公司按有關(guān)規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行維護(hù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及國(guó)家有關(guān)規(guī)定電梯分包方維保合同中服務(wù)內(nèi)容《電梯安全管理規(guī)程》和《緊急情況下釋放被困電梯內(nèi)乘客操作規(guī)程》安全、可靠、運(yùn)行平穩(wěn)，附件完好警鐘、對(duì)講、應(yīng)急照明完好，功能正常取得《年檢合格證》重大節(jié)假日前須全面檢查維護(hù)一次02配電系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，每天巡查二次各儀表指示是否正常是否有異常聲響及異常現(xiàn)象每半年保養(yǎng)一次除塵測(cè)試絕緣電阻、接地電阻開關(guān)觸點(diǎn)檢查緊固螺絲變配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分工及主要工作內(nèi)容各開關(guān)及保護(hù)裝置靈敏可靠各儀表、指示燈等指示正常如發(fā)生故障跳閘，應(yīng)詳細(xì)檢查并查明原因后方可恢復(fù)合閘03地下室風(fēng)機(jī)每周巡查二次觀有無異常皮帶是否松緊適當(dāng)機(jī)時(shí)有無異常聲響每半年保養(yǎng)一次機(jī)身清潔、油漆軸承檢查加油、緊固各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查絕緣電阻、接地電阻測(cè)試測(cè)試運(yùn)行電流《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《風(fēng)機(jī)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常運(yùn)行時(shí)電流在額定范圍內(nèi)04水泵一般情況兩小時(shí)巡查一次每星期各泵輪換使用一次各消防泵每半個(gè)月試運(yùn)行一次聽聲響感覺電機(jī)溫度觀看儀表指示出現(xiàn)漏水及時(shí)處理每年保養(yǎng)一次機(jī)身清潔、油漆軸承檢查加油、緊固各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查絕緣電阻、接地電阻測(cè)試測(cè)試運(yùn)行電流對(duì)消防水泵開機(jī)試壓泵體的5米范圍內(nèi)閥門、管道、儀表等保養(yǎng)給排水設(shè)備、二次供水水池管理和維護(hù)噴淋泵、消防泵維護(hù)保養(yǎng)管理泵運(yùn)行平穩(wěn)、聲音均勻，電流正常水流量、壓力達(dá)到要求各儀表、指示燈指示正常05防客對(duì)講門系統(tǒng)每天巡查一次根據(jù)故障登記并于當(dāng)天進(jìn)行檢查維修電壓是否正常指示是否正常性能是否正常每半年保養(yǎng)一次測(cè)試各測(cè)試點(diǎn)電壓清掃灰塵各功能檢查調(diào)節(jié)閉門器防盜門能平穩(wěn)、可靠地關(guān)閉；對(duì)講系統(tǒng)聲音清晰06監(jiān)控系統(tǒng)每天巡查二次出現(xiàn)故障隨時(shí)修復(fù)看各攝像機(jī)是否正常查看監(jiān)視器顯示屏顯示情況每半年保養(yǎng)一次檢查防塵罩的密封性除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風(fēng)扇調(diào)校焦距云臺(tái)活動(dòng)部分加油中控室管理報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)管理圖像清晰、穩(wěn)定，可視范圍正常錄像機(jī)工作正常07消防報(bào)警系統(tǒng)每天巡查二次每星期按探頭數(shù)量的5%抽檢試驗(yàn)各報(bào)警按鈕、煙（溫）感探頭、警鈴是否完好各區(qū)域報(bào)警器及集中報(bào)警器工作是否正常每季保養(yǎng)、全面檢查一次試各點(diǎn)電壓清除各故障碼按探頭數(shù)量的30%抽檢試驗(yàn)測(cè)試接地電阻試驗(yàn)各功能噴淋、消防泵維護(hù)保養(yǎng)管理系統(tǒng)運(yùn)行正常、穩(wěn)定，靈敏可靠非人為因素所產(chǎn)生的誤報(bào)率在3%以下08公共通 道每日巡視檢查兩遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修并做好記錄管理員負(fù)責(zé)巡查；工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)組織實(shí)施、維修和檢驗(yàn)每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重的公共通道進(jìn)行修補(bǔ)或翻新工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專業(yè)公司進(jìn)行改造公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范和維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)規(guī)范平整，無坑洼積水確保公共信道通暢，使用功能正常，無安全隱患完好率達(dá)到98%以上裝修期間注意防止占用公共通道09溝渠、池、井每周巡視檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題做好《公共設(shè)施巡查記錄》并及時(shí)處理管理員負(fù)責(zé)巡查；工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)組織實(shí)施、維修和檢驗(yàn)每半年全面清掏疏通一次每季度清除各類雜物一次中修4年，大修8年工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范市政排水管渠工程質(zhì)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（DBJ011395）市政排水管渠工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（DBJ012495）溝渠、池、井使用功能正常，暢通、無阻塞現(xiàn)象完好率達(dá)到98%以上加強(qiáng)井蓋管理，確保完好無損雨季來臨前進(jìn)行清掏一次10停車場(chǎng)每日檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)地面有局部損壞的，及時(shí)維修工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范停車場(chǎng)服務(wù)提供規(guī)范車場(chǎng)使用功能正?？煽繄?chǎng)地平整，無坑洼積水，完好率達(dá)到98%以上11給排水管道及相關(guān)閥門每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每年給各類管道及其相關(guān)閥件刷一次防銹漆每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次每5年進(jìn)行一次大中修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行給排水設(shè)備二次供水水池管理和維護(hù)《給水、排水管道施工及驗(yàn)收規(guī)