【正文】 以上方案敬請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)閱覽?！熬墓芾?、細(xì)心呵護(hù)、超值服務(wù)”，使陽(yáng)光海岸成為享譽(yù)汕頭的精品樓盤，將是龍光物業(yè)全體員工不懈的追求目標(biāo)。（八） 外墻清洗鑒于外墻情況，采用局部清洗或用重新涂刷方式保持外墻觀瞻良好。2. 每季度做一次水質(zhì)化驗(yàn)。有異常情況時(shí)，及時(shí)清理。（六） 污水處理及排放1. 根據(jù)市政要求進(jìn)行污水處理及排放。4. 每日沖洗垃圾房1次，灑消毒水1次。2. 每日收集垃圾23次。2. 遵照政府部門的工作指引，制訂“非典”等流行性傳染病盛行時(shí)期的應(yīng)急預(yù)案，做好消毒預(yù)防工作。9. 所用藥劑均符合國(guó)家規(guī)定并選環(huán)保類藥劑。7. 每天用消毒藥水對(duì)公共衛(wèi)生間消毒一次。5. 每天用消毒藥水對(duì)大門按鈕、公共常用扶手等設(shè)施消毒一次。3. 每周投藥進(jìn)行滅蟑螂，每季度不少于噴霧滅殺蟑螂一次。（三） 環(huán)境消殺1. 每季度清洗水池一次。5. 除臭丸：安裝在公共衛(wèi)生間，按需更換。3. 卷紙及紙架：安裝在會(huì)所公共衛(wèi)生間，按需更換。（二） 清潔輔助設(shè)施及管理1. 吸塵地毯、吸水地毯：遇雨天擺放在主要入口位置。14. 小區(qū)外圍道路按環(huán)衛(wèi)所要求，由街道環(huán)衛(wèi)隊(duì)負(fù)責(zé)清潔。12. 樓層收集垃圾每天上各樓層收垃圾23次。10. 會(huì)所消防設(shè)施、健身及休閑器材每天清潔會(huì)所消防設(shè)施、健身及休閑器材一次。4） 保持垃圾房卷簾在有人工作時(shí)開啟不超過(guò)門幅的1/5開度。2） 對(duì)垃圾進(jìn)行分檢處理。5） 每月對(duì)高位管道抹塵一次。3） 每周沖洗地庫(kù)進(jìn)出口車道一次。8. 地庫(kù)及其公共設(shè)施1） 每日全面清潔地庫(kù)地面二次，巡回保潔。7. 不銹鋼、銘牌1） 每周對(duì)電梯廳及轎箱內(nèi)不銹鋼設(shè)施上不銹鋼保養(yǎng)劑一次。6. 地毯地面雨天及時(shí)鋪設(shè)防滑地毯。4. 消防通道每周巡視清潔消防通道一次。2. 天臺(tái)每周巡視清潔天臺(tái)一次。6. 消防通道1） 鐵欄、扶手干凈、光亮、無(wú)亂張貼或涂鴉現(xiàn)象；2） 水泥地面干凈無(wú)雜物、盡可能處理和減少住戶的垃圾遺留的油漬污跡；3） 樓梯道玻璃內(nèi)側(cè)、門窗干凈、明亮。4. 電梯廳1） 天花板、燈具無(wú)蜘蛛網(wǎng)及積塵；2） 地腳線干凈無(wú)積塵；3） 大理石地面干凈無(wú)灰塵，有光澤；4） 水磨石、水泥地面干凈無(wú)雜物、污跡；5） 地毯無(wú)積塵及污漬。2. 大堂1） 整體環(huán)境整潔、無(wú)雜物；2） 地面無(wú)污漬，無(wú)明顯腳?。?） 墻面無(wú)積塵、蜘蛛網(wǎng)；4） 桌椅、沙發(fā)、柜等設(shè)施無(wú)灰塵；5） 垃圾筒無(wú)異味，無(wú)垃圾外露；6） 石材、玻璃、不銹鋼等材質(zhì)保持自然舒適的光澤?！　?．確保小區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識(shí)齊全；　　3．建立專業(yè)化的保潔隊(duì)伍，制訂詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行每日16小時(shí)保潔服務(wù)；　　4．生活垃圾和裝修垃圾實(shí)行分類袋裝，日產(chǎn)日清，收集和轉(zhuǎn)運(yùn)采用密閉方式。（五） 防凍措施：遇寒冷氣流，對(duì)樹干基部、怕凍地花及露天蔭生植物用薄膜遮蓋或遮擋。（四） 病蟲害的防治：1. 噴藥時(shí)間：周一至周五及非節(jié)假日的工作時(shí)間進(jìn)行噴藥，保持在上午9時(shí)后進(jìn)行，在下午5時(shí)前停止噴藥。2） 保持樹木枝干無(wú)機(jī)械損傷，葉片顏色、厚度正常，無(wú)非正常落葉現(xiàn)象。4. 園藝擺設(shè)高度：1米2米不等5. 定期養(yǎng)護(hù)和更換，包括品種更換，保持長(zhǎng)勢(shì)良好、勻稱、美觀。3. 園藝擺設(shè)種類：主要為觀賞盆栽。（三） 園藝擺設(shè)及管理1. 園藝擺設(shè)位置：高層樓各棟大堂、小區(qū)各出入口、會(huì)所等位置。3. 布置時(shí)間：節(jié)日前二天完成。一、圣誕節(jié)、元旦等重要節(jié)日，對(duì)園區(qū)進(jìn)行節(jié)日花卉布置。⑥ 適時(shí)更換花壇時(shí)花，效果良好。④ 保持良好的長(zhǎng)勢(shì)，及時(shí)管理宿根花卉，使其花期長(zhǎng)，花色正。7. 時(shí)花（花壇）養(yǎng)護(hù)1） 時(shí)花（花壇）養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：① 保持原有花壇形狀，保持清晰的圖案和適宜的高度。6. 視草坪生長(zhǎng)情況，當(dāng)草坪老化時(shí)，約34年更換草坪一次。4. 除雜草：定期修剪除草，根據(jù)實(shí)際狀況噴灑除草劑。2） 草坪保持6cm高度，適時(shí)修剪。3. 修剪：1） 修剪頻度：春、夏季：每月修剪一次。2） 施肥時(shí)間：根據(jù)植物類型，選擇在早春、仲夏或早秋施肥。④ 根據(jù)植物種類、氣候狀況、生長(zhǎng)情況適當(dāng)調(diào)整澆水頻率。② 夏季：每天澆水二次。（一） 周期性綠化工作安排1. 澆水（基本按下列進(jìn)行，視天氣、氣候做局部調(diào)整。3. 及時(shí)清除落葉、枯葉、病蟲葉，保持植物通風(fēng)透氣，降低濕度，保持綠化環(huán)境清潔衛(wèi)生，減少病蟲害的侵染。1. 根據(jù)花木品種、生長(zhǎng)情況及季節(jié)、氣候不同進(jìn)行澆水、施肥，防止土壤干燥，促進(jìn)植物生長(zhǎng)，增加觀賞價(jià)值。第十三部分 園林綠化與養(yǎng)護(hù)園林綠化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，對(duì)實(shí)現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。需要時(shí)，對(duì)某一時(shí)間段的錄像可以提取長(zhǎng)期保存。對(duì)泳池按照安全防范要求進(jìn)行標(biāo)識(shí)、警示、非開放時(shí)間進(jìn)行鎖閉等管理控制。12) 兒童樂場(chǎng)所設(shè)置安全須知標(biāo)識(shí)，如“兒童游玩必須有大人陪同”的標(biāo)識(shí)。對(duì)會(huì)所泳池保持原有護(hù)欄完好。9) 透明玻璃門貼上醒目的防撞（識(shí)別）標(biāo)識(shí)。7) 兒童樂園設(shè)施經(jīng)常性巡視，每月全面檢查一次，及時(shí)更換損壞物件。5) 非操作人員不允許操作的設(shè)備設(shè)置“嚴(yán)禁觸摸” 的警示標(biāo)識(shí)。3) 公共部位有潮濕或石材、瓷磚等光滑地面設(shè)置“小心摔傷”警示標(biāo)識(shí)。4． 公共設(shè)施意外傷害防范管理1) 低矮（）易碰撞的部位設(shè)置“小心碰頭”警示標(biāo)識(shí)。5) 物業(yè)內(nèi)設(shè)置樓座號(hào)、樓層號(hào)、電梯號(hào)、物業(yè)管理處位置、道路方向、各個(gè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目位置、停車場(chǎng)及進(jìn)出口等指示標(biāo)識(shí)。3) 物業(yè)的重點(diǎn)部位（電梯控制房、空調(diào)控制房、配電房、發(fā)電機(jī)房、電話總機(jī)房、水泵房、消防監(jiān)控中心、倉(cāng)庫(kù)等控制、管理用房）明確安全管理責(zé)任人，無(wú)人值班時(shí)加鎖，并要采取人、技防措施。3． 設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)所安全防范管理1) 樓宇內(nèi)的電表房、各種管井等在正常情況下實(shí)行上鎖管理。對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行勸止。6) 開展禁止高空拋物的宣傳教育。5) 對(duì)園區(qū)的喬木進(jìn)行修剪，及時(shí)除去枯枝，消除安全隱患。3) 地面清潔選用中性清潔劑，不使用用強(qiáng)腐蝕性清潔劑。2． 環(huán)境安全防范管理1) 物業(yè)區(qū)域的定期投放鼠藥時(shí)，放置在非顯眼位置的專用“鼠屋”內(nèi)，并設(shè)置圖文的“有毒鼠餌”警示標(biāo)識(shí)。5) 對(duì)正在進(jìn)行的有尖銳物體外露、粉塵、落物等綜合性危險(xiǎn)的公共作業(yè)區(qū)域，增設(shè)警示標(biāo)識(shí)外，做封閉式防護(hù)，并有專人負(fù)責(zé)巡查。作業(yè)（含外墻清洗、擦窗機(jī)的操作）現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，下方要用圍欄（高度在80CM—100CM）防護(hù)，圍欄面積=作業(yè)面積+作業(yè)半徑高度,并有專人守護(hù)。2) 因公共作業(yè)造成人員、車輛通行不便的除設(shè)置警示標(biāo)識(shí)外，加設(shè)護(hù)欄（高度80—100CM、間隔30CM）防護(hù)，進(jìn)行下挖作業(yè)時(shí)進(jìn)行封閉式防護(hù)。2． 進(jìn)行防災(zāi)抗災(zāi)準(zhǔn)備，建立各項(xiàng)防災(zāi)抗災(zāi)管理程序，組織抗災(zāi)培訓(xùn)。3) 維護(hù)車場(chǎng)秩序，對(duì)停放的車輛進(jìn)行巡視檢查，正確疏導(dǎo)出入車輛，指揮進(jìn)庫(kù)的車輛按規(guī)定泊車。2． 車位及車輛管理1) 建立私家車位（固定停放車輛）資料檔案，設(shè)置“私家車位”標(biāo)牌及車位編號(hào)標(biāo)識(shí)。8) 停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)置道路（含進(jìn)出口、停車區(qū)）指示及消防疏散通道指示標(biāo)識(shí)。6) 人車共用通道設(shè)置提醒行人、車輛注意交通、車輛安全的標(biāo)識(shí)。4) 停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)置禁鳴喇叭標(biāo)識(shí)。2) 在停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)置《停車場(chǎng)平面示意圖》、《停車場(chǎng)管理制度》、懸掛《停車場(chǎng)收費(fèi)許可證》。⑤ 協(xié)助進(jìn)行裝修施工消防驗(yàn)收。③ 每天不少于兩次對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)巡視，制止、處罰、限令改正違章施工行為。② 檢查、督促施工單位履行相應(yīng)責(zé)任，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防預(yù)防措施。2) 內(nèi)部消防演練制定消防應(yīng)急措施，建立消防報(bào)警、疏散搶救、安全警戒等各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，每月組織義務(wù)消防隊(duì)進(jìn)行一次專項(xiàng)消防訓(xùn)練。2) 消防演習(xí)每年舉行一次有住戶參加的綜合性消防演習(xí)。3. 公眾消防宣傳1) 消防宣傳教育① 制訂公眾消防安全制度，開展消防安全宣傳教育。5) 高空緩降器配置高空緩降器2套。在義務(wù)消防隊(duì)人員的崗位旁配置防毒面具。2) 消防服（含頭盔、靴子）配置不少于4套消防服。1) 滅火器電梯機(jī)房、高低壓電房、水泵房、空調(diào)機(jī)房配備滅火器；小高層每個(gè)大堂配備2瓶4公斤裝的滅火器。3) 落實(shí)消防安全巡視、檢查制度，經(jīng)常性的進(jìn)行巡視、檢查、監(jiān)督管理。三、消防安全管理1. 義務(wù)消防組織建設(shè)1) 建立24小時(shí)在崗的緊急救助的義務(wù)消防隊(duì)。2) 斗毆事件① 發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）物業(yè)內(nèi)有業(yè)主（戶）之間或業(yè)主（戶）與他人爭(zhēng)吵、斗毆情況時(shí)，盡可能制止、阻隔雙方肢體接觸，然后以中立態(tài)度了解情況，可協(xié)助報(bào)警處理。13. 治安事件緊急救援協(xié)助服務(wù)1) 搶劫（盜竊）事件① 遇到（或接報(bào)）搶劫（盜竊）報(bào)警，在盡力確保護(hù)業(yè)主（戶）及自身安全的前提下設(shè)法制止犯罪并將犯罪嫌疑人扭送公安機(jī)關(guān)處理；現(xiàn)場(chǎng)有傷員時(shí)要及時(shí)送傷員到醫(yī)院救治或撥打“120”求救。11. 出現(xiàn)觸電事故的應(yīng)急處理服務(wù)：發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）有人觸電時(shí)，切斷電源，實(shí)施緊急救援措施，并撥打“120”求援。2） 當(dāng)嗅到（或接報(bào)）公寓單元內(nèi)有煤氣泄漏時(shí)，立即聯(lián)系住戶或居委（片警），采取措施進(jìn)入戶內(nèi)，關(guān)閉煤氣總閥，打開門窗。2） 備好防洪沙包及隔水布，防止水浸地庫(kù)。8. 爆管（水浸）事故應(yīng)急處理服務(wù)：當(dāng)發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）爆管（水浸）信息，在10分鐘內(nèi)派員到現(xiàn)場(chǎng)處理。3) 維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序，協(xié)助醫(yī)務(wù)人員進(jìn)行搶救。6. 急癥病人協(xié)助處理服務(wù)1) 發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）有急癥病人后，就近保安員迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助，同時(shí)撥打“120”求援。5) 故障停電情況，接報(bào)3分鐘內(nèi)檢查電梯是否困人。3) 因設(shè)備維修保養(yǎng)需要停電，事前在相關(guān)樓宇張貼停電通知。情況嚴(yán)重時(shí)，及時(shí)告知住戶。4. 停水應(yīng)急處理服務(wù)1) 獲知的市政停水情況時(shí)，事前在相關(guān)樓宇張貼停水通知。2. 配備緊急救助工具、物品：保安監(jiān)控中心配備電筒、人字梯、電梯開門專用鑰匙、擔(dān)架、絕緣棒、高空緩降器、輪椅、止血繃帶等應(yīng)急物品。8. 對(duì)嚴(yán)格禁止入內(nèi)的物品（譬如有毒、量大的易燃、易爆等物品等）拒絕進(jìn)入,必要時(shí)報(bào)警。6. 搬出大件物品（400mm400mm以上或需兩人以上才能搬動(dòng)的物品或需要借助車輛搬運(yùn)的物品），憑放行條放行。4. 盡可能判別及阻止尾隨人員進(jìn)入小區(qū)。3. 對(duì)不肯合作強(qiáng)行闖入的人員，通過(guò)對(duì)講機(jī)報(bào)告班長(zhǎng)或巡樓保安，協(xié)助處置。（二） 人員及物品出入管理1. 住戶憑IC卡感應(yīng)刷卡開門進(jìn)入。2. 流動(dòng)巡視崗：設(shè)立適當(dāng)?shù)牧鲃?dòng)巡視崗對(duì)公共區(qū)域、樓層進(jìn)行適時(shí)巡視。逐步在小區(qū)內(nèi)配備包括門禁系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子圍墻等安全防護(hù)設(shè)施。安全管理對(duì)象主要針對(duì)外來(lái)閑雜人員，工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，疏導(dǎo)車輛，室內(nèi)防盜和公共秩序維護(hù)。這一時(shí)期的工作重點(diǎn)是杜絕違章裝修，制止破壞公共設(shè)施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。　?。ㄈ┌踩芾淼闹攸c(diǎn)轉(zhuǎn)移　　接管入伙期，主要以人防為主，物防為輔。車管員要求發(fā)揮治安固定崗的作用，管理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù)，建立起“快速反應(yīng),快速支援”體系。 3．在防范的策略上強(qiáng)調(diào)與當(dāng)?shù)氐闹伟步M織聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢(shì)?！　。ǘ┌踩芾眢w系的建立 1．確定“動(dòng)態(tài)管理”思想，即在崗位的安排上采用固定保安崗與流動(dòng)崗位相結(jié)合的設(shè)置，對(duì)小區(qū)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理。　　意識(shí)培養(yǎng)。第十二部分 安全管理 一、安全管理的措施及對(duì)策?。ㄒ唬┐_保保安員的綜合素質(zhì)　　素質(zhì)管理。此外，每季度向業(yè)戶公布一次“管理報(bào)告”，以反映管理處一個(gè)季度中投訴受理及處理的結(jié)果。對(duì)于其他方面的投訴，及時(shí)分派至相關(guān)責(zé)任部門，并要求與業(yè)戶約定回復(fù)時(shí)間（最長(zhǎng)回復(fù)時(shí)間不超過(guò)三個(gè)工作日），暫時(shí)無(wú)法解決的問題將制定相關(guān)計(jì)劃向業(yè)戶進(jìn)行解釋，普遍性投訴問題由管理處在小區(qū)公告欄集中公告解決措施?！　《⑼对V處理　　為實(shí)現(xiàn)有效投訴處理的高效率，管理處24小時(shí)接受業(yè)主投訴，值班人員做好投訴記錄及電話錄音、電腦登記備查。對(duì)于業(yè)戶投訴在管理處設(shè)置客戶服務(wù)中心予以統(tǒng)一管理，具體管理思路如下：　　一、投訴受理業(yè)戶可通過(guò)電話、來(lái)訪、書信或其他形式投訴，客戶服務(wù)中心值班人員按投訴的內(nèi)容進(jìn)行分類。第十一部分 業(yè)戶投訴處理　　投訴處理是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)而極富技巧性的工作，迅速、及