【正文】 時(shí)、合理地處理業(yè)戶(hù)的投訴能贏得業(yè)主的高度信賴(lài)，反之將傷及管理處形象及企業(yè)信譽(yù)，破壞與業(yè)戶(hù)之間的良性關(guān)系。⑧ 住宅單位在裝修過(guò)程中對(duì)本管理區(qū)域或其他住宅單位的設(shè)備、設(shè)施及物品造成損害的，概由造成損害的住戶(hù)負(fù)責(zé)賠償。運(yùn)送裝修材料及建筑垃圾不得經(jīng)過(guò)住戶(hù)大堂；f) 散裝裝修材料及建筑垃圾的出入，必須裝包（袋）運(yùn)輸。⑥ 在施工過(guò)程中不能對(duì)公共環(huán)境產(chǎn)生嚴(yán)重滋擾，包括但不限于下列事項(xiàng)：a) 施工時(shí)間限制在：周一至周五：8：3012：00，14：0018：00周六、周日：9：0012：00，14：0018：00 法定節(jié)假日禁止施工施工噪音在周?chē)h(huán)境要求低于60分貝；b) 油漆施工及其他產(chǎn)生異味污染性氣體施工要注意通風(fēng)，盡量排向空曠戶(hù)外，不得排向電梯廳及樓道相鄰住宅單位；c) 施工過(guò)程中戶(hù)門(mén)要保持關(guān)閉，但不得反鎖。④ 4) 進(jìn)行任何施工均要滿(mǎn)足消防安全需要，包括但不限于下列事項(xiàng)：a. 裝修材料、電氣材料均要使用消防合格產(chǎn)品；b. 對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)要嚴(yán)格實(shí)行防火安全管理，禁止堆放易燃物品、禁止吸煙；c. 使用電焊或動(dòng)火要提前到管理處辦理《動(dòng)火證》并做足保護(hù)措施。② 進(jìn)行任何施工均嚴(yán)禁危害樓宇結(jié)構(gòu)安全，包括但不限于下列行為：a. 嚴(yán)禁安裝、擺放超出樓板、陽(yáng)臺(tái)安全載荷限量的物體（樓板負(fù)載重量應(yīng)小于150Kg/m2）；b. 嚴(yán)禁在承重墻、柱、梁、樓板部位開(kāi)槽、挖洞及重錘擊打施工；c. 嚴(yán)禁暴露及剪斷建筑物內(nèi)部鋼筋結(jié)構(gòu)。建立裝修回訪(fǎng)制度，既在裝修完畢后的二個(gè)月內(nèi)，管理處將再次上門(mén)復(fù)查，對(duì)復(fù)查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅(jiān)決消除。管理涉及的質(zhì)量控制文件： 《政府有關(guān)法規(guī)》 《裝修申請(qǐng)表》 《裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視記錄》 《裝修違章處理記錄》 《裝修工程驗(yàn)收表》 《裝修管理程序》 《裝修施工管理規(guī)定》 《違章施工整改通知單》裝修管理流程圖：管理處對(duì)裝修申請(qǐng)進(jìn)行審核，提出土建和設(shè)備方面審核意見(jiàn)業(yè)主或施工隊(duì)到管理處領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表業(yè)主或施工隊(duì)提供裝修設(shè)計(jì)方案及政府有關(guān)批文管理處主任對(duì)裝修進(jìn)行最終審核管理處給施工隊(duì)辦施工證及裝修許可證相關(guān)部門(mén)實(shí)施裝修現(xiàn)場(chǎng)施工管理并處理違章裝修驗(yàn)收裝修四、謹(jǐn)慎驗(yàn)收，不留隱患　管理處要著重驗(yàn)收房屋本體結(jié)構(gòu)及上下水、防水工程、電氣線(xiàn)路等隱蔽工程的質(zhì)量，對(duì)隱蔽工程要求施工單位每完成一項(xiàng)必須事先向管理處申報(bào)，經(jīng)管理處驗(yàn)收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。對(duì)整改不良的將以裝修責(zé)任書(shū)為依據(jù)，要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。為維持小區(qū)裝修秩序及安全，管理處要加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)的管理，狠抓消防安全，控制未經(jīng)允許的動(dòng)火作業(yè)；實(shí)施對(duì)外來(lái)人員準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格管制各出入口，對(duì)搬出/入物品一律登記后放行；嚴(yán)格控制施工的時(shí)間及裝修垃圾的清運(yùn)，消除因裝修而帶來(lái)的噪音和垃圾污染。　?。ㄋ模?qiáng)調(diào)下列監(jiān)管重點(diǎn)：　　為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建，管理處在實(shí)際工作中，除要求物業(yè)主管的例行巡查外，保安員、保潔員等各崗位也對(duì)二次裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管，消除管理盲點(diǎn)，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)?！　。ㄈ┘訌?qiáng)裝修過(guò)程的監(jiān)管，實(shí)施“全員管理”?！　《?yán)格審批，加強(qiáng)巡查　　根據(jù)多年來(lái)對(duì)二次裝修管理的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為在小區(qū)裝修管理中注重于以下步驟：　?。ㄒ唬┰诙窝b修的審批過(guò)程中，建立客服中心負(fù)責(zé)人初審、工程負(fù)責(zé)人復(fù)審、管理處主任簽字的三級(jí)審批責(zé)任制，強(qiáng)化審批責(zé)任。　　一、加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo)　?。ㄒ唬┽槍?duì)陽(yáng)光海岸業(yè)主大多素質(zhì)較高的特點(diǎn)，加強(qiáng)裝修法規(guī)的宣傳，導(dǎo)入先進(jìn)的裝修設(shè)計(jì)理念，合理的室內(nèi)設(shè)計(jì)方案，恰當(dāng)?shù)难b修材料選擇，有效的施工管理方法正確引導(dǎo)業(yè)主，減輕二次裝修管理的壓力。44 / 45第十部分 裝修管理業(yè)主入伙后，隨之而來(lái)的就是房屋二次裝修的高峰期?！　。ㄒ唬﹥?nèi)部評(píng)估　　活動(dòng)內(nèi)容是否受業(yè)主歡迎，參加是否踴躍；　　活動(dòng)的銜接是否良好，不使業(yè)主等候時(shí)間過(guò)長(zhǎng)；　　活動(dòng)時(shí)間安排是否恰當(dāng)，是否與業(yè)主想要參加的其它活動(dòng)相沖突；　　天氣是否影響了活動(dòng)的效果；　　安全工作是否周全，交通安排有無(wú)疏漏,有沒(méi)有暴露出不足；　　活動(dòng)是否影響了其他業(yè)主的正常辦公或生活；　　活動(dòng)器材是否攜帶齊全，有無(wú)遺漏；　　對(duì)不同年齡、性別的人參加的活動(dòng)，活動(dòng)量是否適當(dāng)；　　活動(dòng)經(jīng)費(fèi)是否超支，獎(jiǎng)品發(fā)放是否合理。再根據(jù)主題的需要，結(jié)合多年積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，挖掘新鮮的內(nèi)容，充分利用小區(qū)內(nèi)外的廣闊空間，選擇規(guī)模適當(dāng)、新穎多樣的活動(dòng)形式，自辦或聯(lián)合舉辦豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。如果說(shuō)主題是社區(qū)文化活動(dòng)的靈魂，那么內(nèi)容和形式就是社區(qū)文化活動(dòng)的生命。此外，加強(qiáng)與企業(yè)、商家的合作，為提升活動(dòng)檔次開(kāi)拓更多的資金來(lái)源。　?。ㄋ模┙?jīng)費(fèi)投入　　為促進(jìn)社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展，管理處要專(zhuān)門(mén)規(guī)劃一筆資金，作為進(jìn)駐初期開(kāi)展活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)?！　。ㄈ﹫?chǎng)所安排　　管理處充分利用小區(qū)的內(nèi)外空間（如休閑場(chǎng)地、綠地、公園等）和會(huì)所開(kāi)展活動(dòng),并適時(shí)走出小區(qū)，組織業(yè)主參加集體公益活動(dòng)，把整個(gè)小區(qū)營(yíng)造成人與人、人與自然和諧共處的場(chǎng)所，營(yíng)造成優(yōu)雅的工作、生活和社交的園地。　　兼職人員：管理處全體員工在必要的時(shí)候都將協(xié)助社區(qū)文化工作，成為臨時(shí)兼職人員?！　。ǘ┤藛T配備　　專(zhuān)職人員：管理處設(shè)置一名經(jīng)驗(yàn)豐富的行政主管，負(fù)責(zé)陽(yáng)光海岸文化的組織、實(shí)施工作。如《陽(yáng)光海岸社區(qū)文化工作制度》、《陽(yáng)光海岸社區(qū)文化活動(dòng)運(yùn)作流程》、《陽(yáng)光海岸社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃》以及專(zhuān)職社區(qū)文化工作人員的崗位職責(zé)等，還將制訂會(huì)所的管理制度。（五）利用社區(qū)刊物及小區(qū)宣傳欄，加大對(duì)外宣傳效果。 （三）他山之石，可以攻玉 加強(qiáng)與周邊小區(qū)的聯(lián)誼，密切與兄弟管理處之間的交流，取長(zhǎng)補(bǔ)短，開(kāi)拓思路。 （二）活動(dòng)項(xiàng)目的設(shè)立 社區(qū)文化的弘揚(yáng)與深入，讓小區(qū)成為業(yè)戶(hù)工作及休閑娛樂(lè)生活的理想場(chǎng)所，各種特色活動(dòng)與整潔明快的小區(qū)交相輝映，構(gòu)成耀眼的社區(qū)文化，使小區(qū)增添無(wú)限的生機(jī)和溫馨。 二、社區(qū)文化建設(shè)的總思路 （一）社區(qū)活動(dòng)的原則與要求卓有成效的社區(qū)文化建設(shè)是一門(mén)高超的管理藝術(shù)。社區(qū)活動(dòng)源于生活，融于生活，立于生活，富有特色，才能顯示旺盛的生命力。優(yōu)雅的自然環(huán)境，良好的空氣指數(shù)，完美的園林設(shè)計(jì)，舒適的人文環(huán)境，長(zhǎng)期生活在這種環(huán)境當(dāng)中，便不知不覺(jué)的受到熏陶，提高自身的素質(zhì)修養(yǎng)，整個(gè)小區(qū)的文化氛圍也就自然而然的體現(xiàn)出來(lái)。精心設(shè)計(jì)高品味的社區(qū)文化藍(lán)圖，展現(xiàn)傳統(tǒng)文化的韻味與現(xiàn)代文化的新銳視角，成為現(xiàn)代文明城市的典范和亮點(diǎn)。他們追求時(shí)尚，品味高雅。生活因文化而美麗。根據(jù)本公司及陽(yáng)光海岸會(huì)所實(shí)際情況，建議采取第一種模式。經(jīng)過(guò)對(duì)陽(yáng)光海岸的初步調(diào)研，我們對(duì)會(huì)所的定位是“走精品服務(wù)之路，創(chuàng)小區(qū)會(huì)所的典范”。會(huì)所作為小區(qū)業(yè)主或租戶(hù)商務(wù)交流、休閑娛樂(lè)活動(dòng)的一個(gè)主要場(chǎng)所，它與一般純贏利性?shī)蕵?lè)消費(fèi)場(chǎng)所有較大的區(qū)別，一是服務(wù)對(duì)象相對(duì)集中，主要是本小區(qū)業(yè)主和租戶(hù)；二是費(fèi)用相對(duì)低廉，以“保本微利”為經(jīng)營(yíng)原則；三是以商務(wù)交流和休閑娛樂(lè)活動(dòng)為主。 三、檔案的保管1．接收檔案必須認(rèn)真驗(yàn)收，并辦理交接手續(xù)；2． 檔案資料必須按順序分類(lèi)規(guī)范排列，便于查找；3． 底圖除修改、送曬外，不得外借，修改后的底圖要及時(shí)歸檔，并認(rèn)真檢查修改、補(bǔ)充情況；4． 檔案室要做到“七防”：防火、防盜、防高溫、防潮、防蟲(chóng)、防塵、防有害氣體；5． 高度重視消防及用電安全，嚴(yán)禁吸煙和使用明火。陽(yáng)光海岸的相關(guān)文件材料的收集、 歸檔需要得到前期開(kāi)發(fā)商的大力支持。一、 制定檔案管理制度 設(shè)置綜合檔案室，專(zhuān)人負(fù)責(zé)收集、歸檔和管理。陽(yáng)光海岸物業(yè)管理檔案資料包括：基建項(xiàng)目竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備檔案、行政文書(shū)、財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)租賃、小區(qū)管理、消防、治安、建筑及工程運(yùn)行、維修技術(shù)等業(yè)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中形成的一切有價(jià)值的文字圖像資料。通過(guò)將崗位的職責(zé)與要求進(jìn)行量化，量化考核得分與員工的工資漲幅、職務(wù)升遷直接掛鉤。（二）專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)的內(nèi)容主要有： 電工、空調(diào)、電梯等專(zhuān)業(yè)工種取證培訓(xùn)； 小區(qū)電氣設(shè)備知識(shí)； 電梯運(yùn)行安全操作； 設(shè)備安裝、裝修、裝飾工程預(yù)算； 物管員崗位取證培訓(xùn)； 物管員崗位管理業(yè)務(wù)知識(shí)； 清潔工相關(guān)知識(shí)、清潔工崗位技能； 消防基本常識(shí)、滅火技能； 會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)； 職業(yè)禮儀規(guī)范； 保安員崗位技能。一． 陽(yáng)光海岸管理處培訓(xùn)計(jì)劃根據(jù)從業(yè)基本常識(shí)和崗位應(yīng)具備的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，有步驟、有目標(biāo)地制定培訓(xùn)計(jì)劃。第六部分 員工培訓(xùn)與考核現(xiàn)代化的物業(yè)管理對(duì)從業(yè)人員的素質(zhì)提出了越來(lái)越高的要求，為保證整體運(yùn)作能夠有充分的人員保障，需建立一套科學(xué)的人力資源管理體系，其中員工的培訓(xùn)至關(guān)重要。UPS是各弱電系統(tǒng)獨(dú)立使用。陽(yáng)光海岸分三期建設(shè)，在第一期設(shè)計(jì)弱電系統(tǒng)時(shí)，需要考慮如何兼顧到二、三期的設(shè)計(jì)與造型。技術(shù)要求（1）系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、數(shù)據(jù)安全、可靠；（2）一車(chē)一卡、一進(jìn)一出邏輯；（3）系統(tǒng)易于擴(kuò)展。安全保障（1）非法開(kāi)閘記錄；（2）權(quán)限管理與控制；（3）安全防砸：每臺(tái)閘機(jī)配備地感防砸車(chē)保護(hù)裝置及遇障礙自動(dòng)反向運(yùn)行功能。控制與管理功能（1）一卡通管理軟件必須可在WINDOWS 2000的操作系統(tǒng)下運(yùn)行；（2）服務(wù)器采用品牌服務(wù)器，配備足夠大容量的硬盤(pán)；各工作站也采用品牌電腦。（5）中文信息顯示（入場(chǎng)停車(chē)時(shí)間，收費(fèi)金額）。（2）臨時(shí)車(chē)輛臨時(shí)卡由保安收回，讀卡、收費(fèi)、放行，并具有“同一輛車(chē)在0：0024：00內(nèi)多次出入停車(chē)場(chǎng)只收取第一次出入費(fèi)用”的收費(fèi)方式。（6）入場(chǎng)信息記錄。（4）入場(chǎng)圖像拍照。系統(tǒng)的具體功能要求如下：入場(chǎng)控制功能：（1）固定車(chē)輛讀卡進(jìn)入，臨時(shí)車(chē)輛由自動(dòng)出卡機(jī)發(fā)臨時(shí)卡讀卡進(jìn)入；（2）“滿(mǎn)位”提示（或場(chǎng)內(nèi)車(chē)位顯示，進(jìn)入一輛，車(chē)位減1，出去一輛，車(chē)位加1）。六、信箱：信箱材料采用不銹鋼，信箱的規(guī)格、外觀設(shè)計(jì)要求按甲方提供的圖樣，根據(jù)各幢住房數(shù)量及首層景觀布置情況，在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置信箱群，并辦理通郵手續(xù)；七、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)功能（一）配備以IC卡為信息載體和身份憑證的智能化車(chē)輛出入管理系統(tǒng)，達(dá)到小區(qū)一卡通的功能。（4）消防門(mén)安裝電鎖（可用鑰匙）及門(mén)磁，與消防聯(lián)動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)安裝聲、光報(bào)警，信號(hào)與監(jiān)控中心相連，可由監(jiān)控中心控制其開(kāi)門(mén)。（2）可視對(duì)講系統(tǒng)選用的器材應(yīng)是國(guó)內(nèi)知名品牌產(chǎn)品，要求是近期出產(chǎn)的質(zhì)量可靠、系統(tǒng)穩(wěn)定、功能滿(mǎn)足使用要求的新產(chǎn)品。）（6）煤氣泄漏報(bào)警時(shí)自動(dòng)關(guān)閉煤氣管道電磁閥，電磁閥可手動(dòng)打開(kāi)，操作方便。（5）含三防功能，包括隱形安全防護(hù)網(wǎng)、門(mén)磁、緊急按鈕、煤氣探測(cè)器，可對(duì)三防進(jìn)行布防、撤防操作。（3）與門(mén)口機(jī)對(duì)講及開(kāi)鎖。用戶(hù)分機(jī)用戶(hù)家里設(shè)有帶三防的可視對(duì)講分機(jī)，其功能要求：（1）住戶(hù)可通過(guò)可視對(duì)講分機(jī)查看樓門(mén)口的情況和來(lái)訪(fǎng)者。（4）可與監(jiān)控中心管理機(jī)呼叫、可視及對(duì)講。（3）可在門(mén)口主機(jī)上設(shè)置密碼、用密碼（也可用鑰匙）開(kāi)鎖。樓宇單元門(mén)口，配有門(mén)口主機(jī)、電鎖、閉門(mén)器、開(kāi)門(mén)面板開(kāi)關(guān)和電源，其功能要求：（1）各幢一層門(mén)口機(jī)選用壁掛式或斜臺(tái)式；地下一層進(jìn)入住宅樓梯間處防盜門(mén)可視對(duì)講主機(jī)采用壁掛式，具防水功能。（4）帶信息發(fā)布功能及電子地圖。（2）物管中心可對(duì)用戶(hù)進(jìn)行個(gè)人資料的登記、授權(quán)、增加、刪除、修改、查詢(xún)操作，監(jiān)控中心可根據(jù)需要進(jìn)行開(kāi)鎖、拍照、查詢(xún)記錄等。（一）系統(tǒng)功能：集可視對(duì)講、呼叫、開(kāi)鎖、三防實(shí)時(shí)監(jiān)控、信息接收于一體的智能產(chǎn)品。系統(tǒng)信息資料可查詢(xún)、打印。系統(tǒng)能禁用一張個(gè)人卡或一批卡；能跟蹤每張卡的行蹤，設(shè)置黑名單。讀卡器或門(mén)禁故障（即刷卡不能開(kāi)門(mén)時(shí)）或各出入門(mén)禁如經(jīng)一段延時(shí)后未關(guān)閉，監(jiān)控中心計(jì)算機(jī)應(yīng)有報(bào)警并顯示其位置。系統(tǒng)能對(duì)某張卡、某個(gè)人、某個(gè)進(jìn)出口的狀態(tài)和權(quán)限等統(tǒng)計(jì)查詢(xún)，并打印。別墅及小區(qū)外圍人行出入口。）（二）門(mén)禁安裝位置：（均為門(mén)外單向讀卡門(mén)禁，門(mén)內(nèi)安裝開(kāi)門(mén)面板開(kāi)關(guān)）住宅樓和別墅區(qū)各單元大門(mén)（與可視對(duì)講門(mén)口機(jī)聯(lián)用）。由管理電腦（與樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)共用）、讀卡器、控制器、電鎖、閉門(mén)器、開(kāi)門(mén)面板開(kāi)關(guān)等組成。采用艾禮富對(duì)射和品牌主機(jī)。與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，在報(bào)警時(shí)向監(jiān)控中心發(fā)出信息，驅(qū)動(dòng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)切換報(bào)警點(diǎn)的圖像到主監(jiān)視器上，并顯示報(bào)警區(qū)域的位置。三、紅外線(xiàn)防盜報(bào)警系統(tǒng)對(duì)周邊的各消防門(mén)及小區(qū)的外圍可