【正文】 能攀越的區(qū)域安裝紅外線探測器。在火警時，應自動切入消防緊急廣播狀態(tài)。二、公共廣播系統(tǒng)按景觀設計圖紙要求進行選型。云鏡控制提供鼠標控制和帶液晶顯示的矩陣鍵盤操作兩種方式，可通過任一種方式完成對所有云臺/鏡頭的快速控制。1采用矩陣輸出，所有監(jiān)控畫面可任意路切換到等離子監(jiān)視器上。系統(tǒng)有視頻丟失報警及顯示功能，配UPS。所有16畫面（路）DVR采用實時錄像方式；配用19”三星或飛利蒲顯示器；并組成一電視幕墻；電視幕墻配一42”的等離子電視（三洋PDP42W5CT或三星）作為監(jiān)視器，其畫面顯示與矩陣主機配用顯示器顯示畫面同步，電視幕墻預留二、三期。系統(tǒng)與報警聯(lián)動（包括與周邊防范紅外報警）報警時，監(jiān)控中心能將報警畫面自動切換到專用的監(jiān)控器（電視幕墻內(nèi)的等離子電視）。錄像資料貯存時間不低于7天。帶電子地圖等輔助功能。小區(qū)內(nèi)主要通道、區(qū)間公共路道；景觀水域水面；廣場。電梯轎廂；一層梯間前室（大堂）；小區(qū)外圍。對于拒不交納的，管理處可采取必要的法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。 （二）在費用收取方式上，管理處在接管初期采用人工收費和電腦劃帳同步進行，力求盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。陽光海岸物業(yè)管理服務收費：多層住宅：；小高層住宅：按建筑面積加電梯運行費用：；商鋪： 元；寫字樓：；別墅：；因乙方原因的空置房按物業(yè)管理服務費和電梯運行費用全額收??；車位管理費：60元/ 三、物業(yè)管理服務費及代收代繳費用的收取 （一）管理處設置專職收款員，負責物業(yè)管理服務費及各項代收代繳費用的收取。二、物業(yè)管理服務費在物業(yè)管理經(jīng)費收支上，將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理服務費收支的基本原則?！　」芾硖幟堪肽晗驈V大業(yè)主公布一次收支帳目?！　」颈静繉﹃柟夂０段飿I(yè)管理處的財務工作定期進行檢查，每年定期對財務帳目進行審計。建立規(guī)范、透明的財務體系。 （二）財務管理措施設立財務管理機構，加強財務管理的職能。物業(yè)公司和管理處應嚴格執(zhí)行國家、廣東省及汕頭市有關物業(yè)管理的財務管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運作。為此，在陽光海岸的管理上，管理處要充分發(fā)揮財務管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強計劃、統(tǒng)計、成本考核等環(huán)節(jié)入手，減少各種不必要的開支，杜絕浪費，在持續(xù)提高管理服務質(zhì)量的同時有效降低管理成本。 第三部分 管理模式、組織架構和人員編制一、陽光海岸管理模式結合陽光海岸的管理要求，實現(xiàn)“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，根據(jù)陽光海岸的業(yè)戶定位、樓宇設備設施的自動化程度、以及陽光海岸所處的地理環(huán)境，擬采用“以業(yè)戶為中心，以服務品質(zhì)為導向”的經(jīng)營管理模式。我們通過對陽光海岸的管理模式進行了反復探討，最終以“創(chuàng)精品服務，全心全意滿足顧客需求”目標為導向，確立了陽光海岸的物業(yè)管理思路： 緊密圍繞“服務業(yè)主、報效社會”的核心理念，提供“精品服務”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品； 倡導“以業(yè)戶為中心”的流程管理思想，建立以流程為基石的業(yè)戶需求價值鏈； 倡導科學管理和專業(yè)服務，規(guī)范管理服務行為； 致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關系，推廣“非接觸管理、零距離服務”的服務理念。第二部分 管理服務思路中海物業(yè)之所以能成為業(yè)內(nèi)翹楚，不在于過去取得了何種成就，關鍵在于不斷的摸索并求新求變，形成了自已獨特的管理特色及管理思路。二、陽光海岸主要設備設施情況 陽光海岸擬配置設備設施主要有： 供配電系統(tǒng)； 給排水設備； 電梯（日立）84部； 消防報警系統(tǒng)； 閉路監(jiān)控系統(tǒng)； 停車場管理系統(tǒng)； 一卡通門禁和可視對講系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)； 周邊防范系統(tǒng)； 電子巡更系統(tǒng)等。整個項目用地面積460畝，總建筑面積696494平方米，其中：住宅527044平方米、商鋪面積22962平方米、地下室面積126753平方米、會所面積4589平方米、架空層面積2646平方米，其它還有小學、幼兒園、肉菜市場等共12500平方米。因此，我們經(jīng)反復地研究和討論，針對本項目特點制定了一套物業(yè)管理方案，以期用優(yōu)質(zhì)的管理，完美的服務，為業(yè)主創(chuàng)造一個安全、整潔、寧靜、便捷的居住環(huán)境，讓陽光海岸成為汕頭乃至粵東地區(qū)名符其實的高檔精品住宅小區(qū)、標志性的建筑。如何配合及指導龍光物業(yè)管理公司做好陽光海岸的物業(yè)管理工作，對我公司即是機遇、又是挑戰(zhàn)。特別是作為汕頭市唯一一個“引活水、造環(huán)境”的小區(qū)，陽光海岸被評為“國家級健康生態(tài)住宅”，其超前的規(guī)劃設計更是行業(yè)一大創(chuàng)新。中海物業(yè)陽光海岸物業(yè)管理交接方案二○○六年三月三日目 錄第一部分 項目基本情況……………………………………………………………….3第二部分 管理服務思路……………………………………………………………….4第三部分 管理模式、組織架構和人員編制………………………………………….5第四部分 物業(yè)管理服務費…………………………………………………………….7第五部分 弱電系統(tǒng)功能配置及技術要求…………………………………………….9第六部分 員工培訓與考核…………………………………………………………..15第七部分 檔案資料管理………………………………………………………………16第八部分 會所的經(jīng)營與管理………………………………………………………..18第九部分 社區(qū)文化建設………………………………………………………………19第十部分 裝修管理…………………………………………………………………..23第十一部分 業(yè)戶投訴處理……………………………………………………………27第十二部分 安全管理………………………………………………………………..28第十三部分 園林綠化與養(yǎng)護………………………………………………………..37第十四部分 清潔衛(wèi)生管理…………………………………………………………..40陽光海岸是廣東龍光（集團）有限公司繼成功開發(fā)陽光雅軒、金禧花園等多個樓盤后，斥20億元巨資開發(fā)的又一個集居住、休閑，娛樂、購物于一體的大型高檔綜合小區(qū)。小區(qū)總用地面積460畝，總建筑面積約70萬平方米，該項目無論是從建筑本體的立面形態(tài)，使用功能、到附屬設備設施的設計、配置和施工均融合了現(xiàn)代化住宅小區(qū)先進的設計理念和技術。小區(qū)的目標客戶定位為汕頭市私企老板、政府公務員及企業(yè)金領等高收入、高素質(zhì)的人群，因此也對小區(qū)的日常管理提出了更高的要求。我們將在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎上，以一個新的高起點規(guī)劃陽光海岸物業(yè)管理項目，在引進中海物業(yè)在全國成熟、優(yōu)質(zhì)的管理模式的同時，將以更高的管理工作水平實施物業(yè)管理操作，最終保證高質(zhì)量穩(wěn)定地向業(yè)主提供物業(yè)管理服務。第一部分 項目基本情況一、小區(qū)總體情況陽光海岸位于汕頭市長平路與黃山路交界處，發(fā)展定位為粵東地區(qū)最大的高檔住宅小區(qū)。小區(qū)設有多個地下停車場。三、陽光海岸水景取水設備 潛水泵（WQ2445606200）4臺； 潛水泵（WQ2445606201）2臺； 真空泵（SZ1）2臺； 電機（Y132S4）2臺； 電動葫蘆1套。陽光海岸的總體規(guī)劃設計決定了物業(yè)管理的重要性，探索陽光海岸物業(yè)管理新模式，對于推動樓盤銷售與物業(yè)增值，滿足作為受益主體——業(yè)主的服務需求具有重要的現(xiàn)實意義。在日常管理服務中，我們還將： 采用整體管理和專業(yè)管理相結合的辦法； 強調(diào)成本控制意識和成本管理程序； 強調(diào)維修資金的效能管理與維修計劃的科學實施的有機結合； 強調(diào)流程團隊的有效運作和服務流程的持續(xù)改進； 確保公眾服務的規(guī)范化與特約服務的個性化； 確保配套設施的不斷完善與商務服務的日臻完美； 致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識； 致力于共用設施、設備的持續(xù)改進和功能提升； 致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的理想居住環(huán)境。按管理方案制定全年工作計劃制定全年成本指標和業(yè)戶滿意度指標　　　　　　　　　　　　按兩項指標進行預算并逐項分解至部門、崗位運　　　　行　　　　　　　　　　　　組織考核，確定業(yè)績　　　　　　　　　　　　　　　　顧客滿意度不達標顧客滿意度及成本均達標成本指標不達標　　　　　　　　　　　　　　　獎金否決給予獎勵獎金否決　　　　　　　　 　 　　　　　二、陽光海岸管理處組織架構管理處主任 副主任 漾日綠洲浪琴灣畔協(xié)和水岸 保安隊客服中心機電組水務組保潔組綠化組 50人4人11人25人4人6人 第四部分 物業(yè)管理服務費物業(yè)管理收費與其他行業(yè)比較而言相對較低，收入來源較少，如何節(jié)約每一分錢顯得十分重要。一、財務管理財務管理是物業(yè)管理正常運營的“生命線”。（一）財務管理基本原則實行“開放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財務收支報告，增強管理的透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督； 　堅持“取之于民，用之于民”的基本原則。管理處設會計、出納和收款員等專、兼職財務人員，負責管理處的財務管理工作?！　「鶕?jù)陽光海岸的實際情況，制定切實可行的財務管理制度，并嚴格執(zhí)行。　　管理處財務工作由管理處主任主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額（500元以上）需報告公司領導外，一律由管理處主任簽字審批后方可使用?！　」芾硖幱诿磕瓿踔贫ó斈甑奈飿I(yè)管理費預算報告，并提交公司審批，經(jīng)批準后實施。收入方面，堅決按合同中確定的價格及汕頭市國土房管局、物價局等政府部門的定價標準執(zhí)行；支出方面，以服從全體業(yè)主的利益為前提，堅持“事前預算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。對于部分在交費時間上有困難的業(yè)主，采取節(jié)假日照常辦公、預約上門服務的形式，方便業(yè)主交費，提高費用收繳率。 （三）對于極少數(shù)欠繳管理服務費用的業(yè)主或租戶，采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進行催交，必要情況下管理處主任、客戶主任進行上門拜訪，敦促其交費。第五部分 弱電系統(tǒng)功能配置及技術要求一、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（一）監(jiān)控位置： 整個小區(qū)設一監(jiān)控中心，前端設備要求合理布置，減少監(jiān)控死角，以下位置應做為重點監(jiān)控區(qū)域：人行、車輛出入口；地下車庫直接通往地面的安全通道口。地下車庫內(nèi)；監(jiān)控中心內(nèi)設一專用廣角攝像槍。 （二）有關要求：采用16畫面的數(shù)字硬盤主機（DVR）及矩陣主機作為閉路監(jiān)控系統(tǒng)的中心控制設備。攝像槍的解晰度不低于480線，重點部位應提高至520線，；外圍及光線不足的區(qū)域應加裝紅外線夜視裝置。傳輸距離超過300M以上，視頻信號、云鏡控制信號要求采用數(shù)字傳輸方式，經(jīng)解碼器解碼后用雙絞線輸送；對距離較遠的區(qū)域，可用光纖傳輸。各終端設備電源AC220V由監(jiān)控中心分區(qū)域控制；各攝像槍電源采用開關電源。監(jiān)控中心設一操作臺，操作臺應包含門禁可視對講終端設備、停車場管理監(jiān)控終端（授權發(fā)卡在物管中心）、保安通訊指揮中心設備及監(jiān)控終端主機和顯示器、鍵盤等。監(jiān)控中心設備及終端設備應采用高質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)品牌產(chǎn)品。1提供一個統(tǒng)一控制平臺，通過此控制平臺可完成所有監(jiān)看圖調(diào)用、設置、錄像、回放、矩陣切換、云鏡控制等功能。1系統(tǒng)穩(wěn)定、可靠性及數(shù)據(jù)安全性。系統(tǒng)中心設備如CD機、咪頭、調(diào)諧器、前置放大、功放擴音機等應選用優(yōu)質(zhì)品牌，預留二期、三期。具有全區(qū)、分區(qū)選擇廣播（播音）功能，即要配分區(qū)選擇器?，F(xiàn)場安裝聲光報警裝置（警燈、警笛