【正文】 ―2022 年 8 月份開(kāi)始介入)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)介入，圖紙會(huì)審，從物業(yè)管理角度提出合理化建議；協(xié)助樓盤(pán)銷(xiāo)售，售樓部的物業(yè)管理(派駐門(mén)童、保安、保潔)協(xié)助樓盤(pán)銷(xiāo)售，在“公司物業(yè)管理網(wǎng)”上設(shè)立“金港公元國(guó)際物業(yè)管理前期工作開(kāi)展計(jì)劃第一節(jié) 工作計(jì)劃依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，金港興 化 市 房產(chǎn) 局 物 業(yè)管 理 科金港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新 聞 媒 介業(yè)戶意見(jiàn)調(diào)查意 見(jiàn) 箱 管 理 處員 工金港◆管理處每月(日)檢查，通過(guò)總結(jié)評(píng)比來(lái)獲取反饋信息。◆嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章，實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。三是宣傳教育管理，通過(guò)各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德；加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。一是經(jīng)濟(jì)管理，通過(guò)制定員工崗位和工作成績(jī)掛鉤的工資制度，調(diào)動(dòng)員工積極性?！? 督導(dǎo)管理在金港□ 計(jì)劃目標(biāo)管理將按照全國(guó)優(yōu)秀示范大廈和小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，并做出在規(guī)定時(shí)間內(nèi)成為全國(guó)優(yōu)秀住宅大廈和小區(qū)的具體創(chuàng)優(yōu)方案。 公元國(guó)際物業(yè)服務(wù)興化市房管理局物業(yè)科金港公元國(guó)際物業(yè)管理工作采取系統(tǒng)：組織系統(tǒng)、運(yùn)作程式系統(tǒng)、信息反25 / 53饋系統(tǒng)等，以下分別闡述：第一節(jié) 組織系統(tǒng)一個(gè)科學(xué)的組織系統(tǒng)是確保組織良性運(yùn)作的核心因素，所以我們提出了具有地區(qū)特色的金港公元國(guó)際停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定（略）22 / 53第二節(jié) 崗位職責(zé)管理處經(jīng)理崗位職責(zé)（略）保安主管崗位職責(zé)(略)工程主管崗位職責(zé)（略）保潔主管崗位職責(zé)（略）物業(yè)助理崗位職責(zé)（略）保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)（略）物料管理員崗位職責(zé)（略）財(cái)務(wù)主管崗位職責(zé)（略）財(cái)會(huì)人員崗位職責(zé)（略）維修工崗位職責(zé)（略）1保安員崗位職責(zé)（略）1義務(wù)消防員崗位職責(zé)（略）1保潔班長(zhǎng)崗位職責(zé)（略）1綠化工崗位職責(zé)（略）1樓內(nèi)保潔員崗位職責(zé)（略）1樓外保潔員崗位職責(zé)（略）23 / 53第三節(jié) 管理運(yùn)作制度員工行為規(guī)范（略）物業(yè)交付程序（略）物業(yè)交用程序（略）供水管理程序（略）裝修控制程序（略）收費(fèi)運(yùn)作程序（略）綠化管理程序（略）道路管理程序（略）清潔衛(wèi)生管理程序（略）治安管理程序（略）1值班管理程序（略）1公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作程序（略）1社區(qū)文化管理程序（略）1業(yè)主違例事件處理程序（略）1訪問(wèn)客戶工作程序（略）1財(cái)務(wù)核算程序（略） 1檔案管理程序（略）1業(yè)戶請(qǐng)求處理程序（略）1出租房屋控制程序（略）商鋪控制程序（略）24 / 53第四節(jié) 員工考核制度員工工作考核及獎(jiǎng)懲制度（略）員工崗位年考核表（略）勞務(wù)工崗位年考核表（略）員工、勞務(wù)工崗位月考核成績(jī)匯總表（略）員工月度考核表（略）保安員考核表（略）保潔員月考核表（略）維修工月考核表（略） 金港公元國(guó)際消防管理規(guī)定（略）1金港公元國(guó)際園林綠化管理規(guī)定（略）金港公元國(guó)際環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定（略）金港公元國(guó)際煤氣使用管理規(guī)定（略）金港公元國(guó)際用電管理規(guī)定（略）21 / 53金港五、其他管理制度金港經(jīng)過(guò) 3 次驗(yàn)收不合格者，運(yùn)作管理部可另行指定施工單位進(jìn)行施工，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)戶承擔(dān)?？⒐を?yàn)收合格后，由運(yùn)作管理部驗(yàn)收人員在《裝修申請(qǐng)審批表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。施工過(guò)程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過(guò)道、天臺(tái)、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔?？照{(diào)應(yīng)安裝在運(yùn)作管理部統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由運(yùn)作管理部設(shè)計(jì)統(tǒng)一式樣安裝。管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥镁撸ū仨毞蠂?guó)家規(guī)定）的安裝、裝修、拆移、改裝，必須持有專業(yè)資格證書(shū)的單位施工，上報(bào)相關(guān)單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。20 / 53裝修期限：三個(gè)月，如確需要延期，要到運(yùn)作管理部辦理延期手續(xù)。施工期間，業(yè)戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守相關(guān)的規(guī)定，按規(guī)作業(yè)，文明施工。三、施工管理：所有施工必須按照運(yùn)作管理部審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。在業(yè)戶提交裝修方案一周內(nèi)，物業(yè)經(jīng)理會(huì)同工程經(jīng)理對(duì)方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核。業(yè)戶領(lǐng)取《裝修審批表》 、 《裝修人員登記表》等，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、施工圖紙、施工隊(duì)伍等。運(yùn)作管理部將對(duì)裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。但是所有的裝修施工單位必須以運(yùn)作管理部資格 審查和裝修培訓(xùn)，承諾遵守裝修管理相關(guān)規(guī)定。公元國(guó)際的實(shí)際情況，現(xiàn)對(duì)小區(qū)房屋裝修的有關(guān)事宜規(guī)定如下：為了更好地配合管理處對(duì)裝修的管理，從業(yè)戶和管理處雙方利益出發(fā)，建議業(yè)戶裝修，盡量選擇運(yùn)作管理部推薦的施工隊(duì)。公元國(guó)際裝修管理規(guī)定為保障金港二、物業(yè)管理公司定期安排對(duì)小區(qū)主要的公共設(shè)施和房屋共用部分的養(yǎng)護(hù)，規(guī)定如下：(一)公共設(shè)施部分：上下管道、明暗溝、污雨水井、檢查井，每年清理二次，化糞池清理一次道路綠地路燈消防泵停車(chē)場(chǎng)公共建筑景觀河市政配套設(shè)施其它(二)房屋本體部分：屋面每年維修一次，四年中修一次，八年大修一次水池室內(nèi)上下水主管、煤氣主管、陽(yáng)臺(tái)防盜網(wǎng)三年刷新一次消防水管、箱樓梯間、墻面、扶手電子防盜門(mén)其它做到大修有計(jì)劃安排，小修隨時(shí)處理，房屋不破不漏，管道不堵，公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作、保養(yǎng)良好。3)嚴(yán)禁飼養(yǎng)家禽、家畜。18 / 53為了使物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)常保持整潔優(yōu)美的環(huán)境，住戶應(yīng)遵守公共道德。3)嚴(yán)禁高空拋垃圾、雜物，傾倒污水；禁止把垃圾、布屑、膠袋等物投入下水道，如導(dǎo)致堵、損壞，住戶應(yīng)負(fù)全部修理費(fèi)用。1)樓宇公共地方、小區(qū)內(nèi)的綠化地、道路等，不得擺放家私、物品，嚴(yán)禁隨意停放車(chē)輛或鳴號(hào)。3）嚴(yán)禁改變陽(yáng)臺(tái)為衛(wèi)生間、廚房等，嚴(yán)禁將陽(yáng)臺(tái)雨水管改為排污管，嚴(yán)禁私自動(dòng)手改變明暗電氣管線及未經(jīng)許可更換水、電、氣計(jì)數(shù)表，若造成嚴(yán)重后果，一切由住戶負(fù)責(zé)。一、業(yè)戶當(dāng)遵守下列規(guī)定：未經(jīng)房管部門(mén)批準(zhǔn)，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；1）業(yè)戶如對(duì)室內(nèi)進(jìn)行裝修，應(yīng)嚴(yán)格遵守關(guān)于裝修管理的一切規(guī)定，不得對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓、板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面防水隔熱層和通道進(jìn)行違章鑿、拆占、建及封堵通風(fēng)口，用鋁合金、鐵皮、板、鋼網(wǎng)等封閉主陽(yáng)臺(tái)，違者按有關(guān)規(guī)定處理。17 / 53金港熱心社會(huì)福利事業(yè)，樂(lè)善好施，尊師重教、尊重婦女、愛(ài)護(hù)兒童、幫助孤寡殘疾人士。積極維護(hù)金港愛(ài)護(hù)公共財(cái)物，維護(hù)水電、通訊、消防等公共設(shè)施，愛(ài)護(hù)花草樹(shù)林，節(jié)約用水、用電，共同創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、秩序良好，安全、舒適的生活環(huán)境。做到講文明、講禮貌、講道德、講衛(wèi)生、講秩序的習(xí)慣。正確對(duì)待相互間不同生活習(xí)慣、文化背景、求大同存小異、互諒互讓、胸懷開(kāi)闊、平等相待、團(tuán)結(jié)互助。公元國(guó)際精神文明公約為保障公共利益，維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益，搞好金港物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)住戶手冊(cè)） 。六、附則本合約僅適用于委托管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)。五、違約責(zé)任凡物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人違反本合約或有關(guān)法規(guī)政策的行為，除以停止違章違約行為，排除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀或修復(fù)更換，消除影響或怪不得名譽(yù)，賠禮道歉和口頭、書(shū)面檢討等方式承擔(dān)責(zé)任外，還應(yīng)照章罰款，拒不接受處罰者，依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。不得阻礙異產(chǎn)毗連房屋的正常維修，否則應(yīng)承擔(dān)他人造成的損害的責(zé)任。服從保安員及其他值勤人員的管理，不從事有害社會(huì)秩序的活動(dòng)。愛(ài)護(hù)花卉樹(shù)木，不任意踐踏、損壞、保持綠化地整潔，愛(ài)護(hù)綠化圍欄和景點(diǎn)小品，不毀壞、不污染。房屋裝修和搭建嚴(yán)格按市政府規(guī)定辦理報(bào)批手續(xù)。自覺(jué)遵守有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策及各項(xiàng)管理規(guī)定。14 / 53四、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的權(quán)利和義務(wù)依法享有對(duì)房屋的所有權(quán)或使用權(quán)。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供各類專項(xiàng)服務(wù)及特約服務(wù)。對(duì)違章行為進(jìn)行糾正或處罰，其方式有；責(zé)令停止違章行為，責(zé)令恢復(fù)原狀，批評(píng)教育等。對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供保安服務(wù)、協(xié)助公安派出所做好治安防范工作。對(duì)物業(yè)區(qū)域各種車(chē)輛進(jìn)行管理。（c） 定期組織檢查、檢修房屋、水電、消防等設(shè)備，確保功能良好，運(yùn)行正常。保持房屋配套設(shè)施設(shè)備的完好，定期安排養(yǎng)護(hù)工作：（a） 及時(shí)進(jìn)行室外雨、污水檢查并及管道、化糞池的清掏。嚴(yán)格履行各自的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)自己的行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、道德責(zé)任。一、物業(yè)管理公司是本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綜合管理機(jī)構(gòu)，依照有關(guān)法律、法規(guī)政策對(duì)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋、公共設(shè)施、居住秩序、環(huán)境等事務(wù)行使管理權(quán)，制訂相關(guān)規(guī)定，全體物業(yè)使用人及有關(guān)人員均應(yīng)服從管理，支持、配合物業(yè)管理公司的工作?！? 公眾制度13 / 53物業(yè)管理服務(wù)合約為加強(qiáng)金港其中公眾制度十七條、內(nèi)部崗位職責(zé)二十七條、管理運(yùn)作制度二十條、員工考核制度八條，具體內(nèi)容詳見(jiàn)第二章《金港我們根據(jù)金港一個(gè)企業(yè)管理水平的高低，可以從它是否具有健全的規(guī)章制度并嚴(yán)格執(zhí)行上來(lái)評(píng)判。 金港國(guó)際成為無(wú)污染、無(wú)噪音、無(wú)廢氣園林型綠色環(huán)保的良好生活環(huán)境。（七）全面實(shí)施 IS09002 質(zhì)量保證體系和導(dǎo)入 ISO14000 環(huán)境管理體系實(shí)施 ISO9002 質(zhì)量保證體系是進(jìn)行社區(qū)規(guī)范管理的保證，在金港公元國(guó)際論壇” ，讓客戶與客戶、與物業(yè)管理公司在網(wǎng)上進(jìn)行溝通交流，拉近距離，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力。（五）依托“金港公元（四）實(shí)行社區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理現(xiàn)代化的生活小區(qū)應(yīng)該實(shí)行現(xiàn)代化的物業(yè)管理，實(shí)行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵所在。國(guó)際進(jìn)行形象設(shè)計(jì)，該設(shè)計(jì)內(nèi)容包括標(biāo)識(shí)導(dǎo)視系統(tǒng)、招牌、管理人員的服裝等，這些設(shè)計(jì)完成并實(shí)施后，金港公元所有業(yè)主的投訴都由物業(yè)客戶服務(wù)中心集中受理。國(guó)際得到全面推行。簡(jiǎn)言之，就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造一種既相互信任、尊重、貼身的服務(wù)，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們?cè)诠ぷ?、生活、文化上的口味需求得到滿足，人文環(huán)境十分適合這種具有人性化和文化色彩的物業(yè)管理模式。2）商場(chǎng)識(shí)別系統(tǒng)的建立（包括理念識(shí)別系統(tǒng)、視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)、行為識(shí)別系統(tǒng)）。 3） “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。 .dp `q 2）為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在商鋪銷(xiāo)售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。V “分散經(jīng)營(yíng)”，是商鋪對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。為創(chuàng)造出獨(dú)具特色的社區(qū)文化，物業(yè)管理的水準(zhǔn)要達(dá)到社會(huì)上公認(rèn)的居住社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，在社區(qū)綠化、社區(qū)環(huán)境、安全保障、文化氛圍、居民素質(zhì)以及社區(qū)服務(wù)方面，都能領(lǐng)先于同等社區(qū)，樹(shù)立獨(dú)樹(shù)一幟的名牌社區(qū)形象。這種管理也是一種被動(dòng)管理，超越自身，實(shí)現(xiàn)從被動(dòng)管理向主動(dòng)管理的徹底轉(zhuǎn)變。（二）實(shí)現(xiàn)從被動(dòng)管理向主動(dòng)管理的轉(zhuǎn)變一方面，由于中國(guó)的房地產(chǎn)缺乏系統(tǒng)性的社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化管理，很多物業(yè)管理人未能從城市現(xiàn)代化發(fā)展、社會(huì)整體進(jìn)步的角度去認(rèn)識(shí)物業(yè)管理。2）創(chuàng)造性運(yùn)用現(xiàn)行法律、法規(guī)。當(dāng)前國(guó)家和地方有關(guān)物業(yè)管理的立法建設(shè)滯后，缺乏權(quán)9 / 53威且系統(tǒng)性的法律、法規(guī)，物業(yè)管理的“全民”法律觀念還比較淡薄?！魧?shí)現(xiàn)物業(yè)管理的五大突破我們?cè)谧龊没A(chǔ)性管理工作及日常管理服務(wù)工作的同時(shí)，將在依法管理、主動(dòng)管理、社區(qū)文化的塑造、個(gè)性化服務(wù)和增加管理服務(wù)的技術(shù)含量等方面有所突破，創(chuàng)造獨(dú)具品牌特色的物業(yè)管理模式。對(duì)“社區(qū)環(huán)境文化”和“360 度生活管家服務(wù)”有深切體會(huì)并矢志實(shí)踐的將金港公元 企業(yè)積淀了豐富的企業(yè)文化，將儲(chǔ)備了大批優(yōu)秀人才，最可貴的是有一個(gè)“海納百川，有容乃大”的良好企業(yè)機(jī)制，這種機(jī)制使所有能為我所用的新思維、新觀念源源不斷調(diào)整提高，也保證了企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中越來(lái)越具競(jìng)爭(zhēng)力。我們?cè)谛袠I(yè)內(nèi)率先提出并實(shí)踐的“360 度生活管家”以及“創(chuàng)造社區(qū)環(huán)境文化”的管理理念，為行業(yè)帶來(lái)如沐春風(fēng)的清新之氣，同時(shí)也全面提升物業(yè)管理水平。具體講，物業(yè)管理品牌中最具生命力的物質(zhì)為：（一）良好的企業(yè)機(jī)制凝聚大批優(yōu)秀人才“以人為本”為核心的企業(yè)機(jī)制和企業(yè)文化產(chǎn)生了強(qiáng)大的凝聚力和向心力，我們將大批優(yōu)秀人才匯聚到企業(yè)麾下。國(guó)際物業(yè)管理品牌良好的品牌企業(yè)應(yīng)該具有活力和競(jìng)爭(zhēng)力，最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新，既有機(jī)制創(chuàng)新，又有管理創(chuàng)新，還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新?！? 管理構(gòu)想可概括為：◆塑造金港公元國(guó)際網(wǎng)上溝通平臺(tái)” ，成立專業(yè)的物業(yè)管理網(wǎng)站；◆ 三年之內(nèi)金港公元□ 管理目標(biāo)定位：◆ 在管理期內(nèi)，運(yùn)作“客戶服務(wù)中心”物業(yè)管理模式，使金港公元國(guó)際物業(yè)管理的諸多層面，我們對(duì)房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀、物業(yè)發(fā)展商以及物業(yè)的規(guī)劃做了調(diào)查了解。公元國(guó)際得天獨(dú)厚的綜合優(yōu)勢(shì)，發(fā)展商在物業(yè)的規(guī)劃建設(shè)、環(huán)境配套、物業(yè)管理等方面實(shí)施品牌戰(zhàn)略思路，以及入駐客戶的群體特征，對(duì)物業(yè)管理工作提出了更高的要求。 金港重視制度頒布之后的宣傳教育、培訓(xùn)、檢查和考核。對(duì)制度本身也應(yīng)該建立一套嚴(yán)格的管理辦法，制度的系統(tǒng)性、規(guī)范性、可操作性和質(zhì)量有了保障，從而避免這一現(xiàn)象的出現(xiàn)?！?嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫冉ㄔO(shè)過(guò)程很多公司雖然制