【正文】 53。研究所涉及的三個子項目分屬于三種不同性質(zhì)，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項目，其建設(shè)投資至少應(yīng)該由蔡家組團所有子項目分攤；H區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)子項目是社會工程項目，其建設(shè)投資也應(yīng)該由組團的所有項目分攤。建議組團在貨幣、住房安置的基礎(chǔ)上加入社會保障安置，其做法是在安置補償資金中留成一定比例，用于給拆遷農(nóng)民購買社會保險，包括失業(yè)保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等。北碚區(qū)政府和下屬蔡家組團管理委員會對農(nóng)民的安置補償非常重視，給出的補償標準也比較高，農(nóng)民比較滿意。建議北碚區(qū)政府在項目建設(shè)完工并交交通部門管理時，要充分考慮企業(yè)的利益，給予適當?shù)难a償，以體現(xiàn)權(quán)責對稱的市場原則。業(yè)主承擔有關(guān)債務(wù)，資產(chǎn)形成之后，以近似“交鑰匙”的方式交給北碚區(qū)政府，在業(yè)主——重慶市蔡家組團建設(shè)開發(fā)有限公司的賬戶上既沒有資產(chǎn)又沒有收益。第一、權(quán)責不對稱問題。經(jīng)投資估算、財務(wù)預(yù)測和社會經(jīng)濟效益分析，%，項目在社會經(jīng)濟效益上具有可行性；項目的風險小，抗市場干擾能力強。由于蔡家組團城市建設(shè)總項目中的各個子項目之間存在不可分性，市場的供給、需求之間存在不可分性，所以，“蔡家組團中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項目”，對于整個蔡家組團按規(guī)劃建設(shè)，對于重慶主城北擴戰(zhàn)略的實施和“主城半小時暢通工程”的實現(xiàn)，對于北碚和重慶市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等都具有十分重大的現(xiàn)實意義。但是部門間的利益相互交錯，摩擦在所難免，妥善處理他們之間的利益關(guān)系，以最大限度地爭取到他們的支持和配合。各級政府積極相應(yīng)。因而項目建設(shè)多方都能獲益，沒有組織障礙。對于項目建設(shè)涉及的拆遷安置，拆遷戶將獲得大量現(xiàn)金，并可以住上商品房，是拆遷安置的直接受益者，因此他們對搬遷普通持歡迎態(tài)度，并積極配合。 互適性分析 當?shù)夭煌嫒后w對項目的態(tài)度、支持性分析 項目的設(shè)施主要涉及三方面的利益群體：農(nóng)民、拆遷居民、企業(yè)主。為此建議有關(guān)部門通過宣傳溝通，確定合理的征地補償，增加適當?shù)木蜆I(yè)方式和渠道，盡量減少負面影響。（2）因項目占地較多，需要進行大面積的征地和拆遷，由此可能會暫時影響一些人員的生活，并引起不滿，觸發(fā)他們的抵制情緒。 負面影響（1）項目在施工期間，會帶來暫時的交通問題和環(huán)境問題，如施工噪音、交通堵塞等，可能會影響周邊居民生活，引起群眾意見。 提高北碚區(qū)城鎮(zhèn)化水平項目實施將促進北碚區(qū)城市化水平的提高。 提高當?shù)鼐用裆钏?、改善生活質(zhì)量 目前，蔡家組團人口密度相對較低，商業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)、和服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平低，用與居民休閑娛樂、購物的場所較少，居民出行多有不便。征地拆遷補償按18萬元/畝測算，其中有12萬元可直接補償?shù)睫r(nóng)民手中，則人均可有16萬元左右的補償收入，其中一次性補償為10萬，約為32萬，扣除安置房購置及裝修1500元/平方米,100平方米/家庭）之后，每個家庭還有17萬元可直接支配。同時土地整治項目的建設(shè)和運營，與之配套的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，將改善投資環(huán)境，無疑會吸引更多的外來投資，大大增加當?shù)鼐用窈娃r(nóng)轉(zhuǎn)非人口的就業(yè)機會。整體看，項目社會經(jīng)濟效益好，項目的風險小，抗市場干擾能力強。項目敏感性分析表明，項目抗風險能力比較好。當土地出讓價格降低20%時，財務(wù)上不可行。見表22。還款計劃見表21。，符合要求，風險較小。稅收內(nèi)容十分復(fù)雜，見“北碚府發(fā)[2005]69號”文件。⑷政府稅收?？偸杖耄ǎp去總成本（）再減政府稅收（）得利潤，；項目從第二年起有利潤；%，%。%，（10%的貼現(xiàn)率）。（見表18）。財務(wù)費用總額675萬元。招投標、土地掛牌交易等費用按項目總投資的1%計提。%計提。工程建設(shè)費總額26220萬元，其中，立交橋子項目13800萬元，經(jīng)濟適用房子項目12420萬元。土地整治包括土地平整、通路、通電、通水、通氣、通通訊等，其費用高低與區(qū)位、地形地貌等有關(guān)。 （2）土地整治費。表17 總收入估算表 單位：萬元序號項目200720082009合計1土地交易收入0559700559702房屋出售收入03財政返還收入004合計0 成本及構(gòu)成 （1）征地費。（掛牌交易土地的實際面積）。（3）市區(qū)財政返還。㎡。首先它是一個非盈利項目，房價只能根據(jù)成本價確定；其次，由于搬遷農(nóng)戶從土地交易的一級市場已經(jīng)得到了合理的補償，本次的建設(shè)投資實際是安置費的轉(zhuǎn)移，或者說是將農(nóng)戶搬遷安置費采取了集中管理、集中使用的一種方式。（2）經(jīng)濟適用房出售價格確定。組團已經(jīng)儲備土地總面積2182畝，伴隨開發(fā)的深化，組團所儲備的土地相繼要進入整治和掛牌交易序列，收入流量將迅速膨脹。在國家強化對建設(shè)用地的管理和嚴格房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策背景下，建設(shè)用地的稀缺性更加突出，地價整體上出現(xiàn)上揚趨勢。（1）土地掛牌交易價格確定。中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目屬于公共資本項目，沒有直接收入，只有基礎(chǔ)設(shè)施分攤收入。 收入預(yù)測第一、收入構(gòu)成。很顯然，這樣計算將極大地降低有收入項目的財務(wù)效益，收益流在有收入子項目與無收入子項目之間分攤，效益必然大幅下滑。但是，在蔡家組團開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃中，北碚區(qū)政府確立了“長短結(jié)合、滾動開發(fā)”的原則，若以共同分攤原則來計算有關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)，則所有公共資本項目在財務(wù)上必然是不可行的，這不僅帶來投資、融資方面的障礙，更主要地還涉及開發(fā)建設(shè)進程問題。第9章 財務(wù)分析與評價由于項目涉及三個性質(zhì)完全不同的子項目，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋和H區(qū)經(jīng)濟適用房子項目是公共資本項目，由此產(chǎn)生了財務(wù)預(yù)測方法問題。企業(yè)所得是來自市、區(qū)兩級財政返還，市政府在收取了114475元/畝之后，返還給北碚區(qū)政府59169元/畝，區(qū)政府在將市政府返還中的80%返還給企業(yè)。表16 貸款計劃表 單位：萬元項目貸款資金分配貸款額貸款額土地整治、前期準備、招標、所有項目進場施工等立交橋子項目工程款經(jīng)濟適用房子項目工程款土地整治子項目整治費合計 土地征用稅費和財政返還土地交易收入形成后，收入要在市、區(qū)、蔡家組團建設(shè)開發(fā)有限公司三個主體中進行重新分配。各子項目投資具體見表15。表13 征地和整治費用估算表 單位：畝、萬元/畝、萬元征地面積標準費用立交橋12經(jīng)濟適用房275土地整治965合計（見表14）表14 投資估算匯總表 單位：萬元項目計算標準面積投資三溪口立交橋子項目工程建設(shè)費用工程建設(shè)其它費用基本預(yù)備費其他小計H區(qū)經(jīng)濟適用房子項目征地和土地整治費工程建設(shè)費用前期準備和管理費稅金其他小計N區(qū)土地整治子項目土地征用和整治費利息稅費小計合計 投資計劃 本報告根據(jù)各個子項目的建設(shè)期為依據(jù)來安排投資計劃。土地征用費以15萬元每畝計。其中，H區(qū)經(jīng)濟適用房子項目275畝，N區(qū)土地整治子項目965畝。（，總投資7036萬元），（）。用地面積275畝，建筑用地面積200畝，其構(gòu)成詳見表12。表11 中環(huán)快速干道三溪口立交子項目總概算表 單位：萬元序號項目費用名稱工程造價（萬元）1工程建設(shè)費用立交費用主線道路工程中環(huán)快速干道下穿渝合高速橋工程三溪口立交A匝道下穿中環(huán)快速干道橋工程A匝道下穿渝合高速橋工程中環(huán)線主線上跨同興B區(qū)1＃路橋工程排水工程照明工程交通工程綠化工程交通組織及施工措施費收費站2工程建設(shè)其它費用征地拆遷費建設(shè)單位管理費項目前期費用工程勘測費工程設(shè)計費 工程監(jiān)理費施工圖設(shè)計審查費招標代理費建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費工程造價咨詢服務(wù)費建設(shè)工程綜合服務(wù)費建設(shè)工規(guī)劃綜合費環(huán)境影響評價費3基本預(yù)備費4其他5總投資 H標準分區(qū)經(jīng)濟適用房 本期的經(jīng)濟適用房分為兩個標段：A段和B段。 三溪口立交橋，其中，建安費13800萬元。 項目實施進度圖掛牌交易一期工程竣工項目竣工土地征用（已完成）D區(qū)中環(huán)干道三溪口立交H區(qū)經(jīng)濟適用房N區(qū)土地整治 二期工程竣工 項目實施進度圖第8章 投資估算和資金籌措 基本假設(shè)(1)國家現(xiàn)行的方針政策無重大改變；(2)國家現(xiàn)行的利率,匯率等無重大改變；(3)蔡家組團所在地區(qū)的社會經(jīng)濟環(huán)境無重大改變；(4)蔡家組團所在地區(qū)目前執(zhí)行的稅賦,稅率政策不變；(5)無其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。H區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)子項目于2007年5月開始招投標，6月動工，2008年5月一標段完工，土地拆遷居民入住，到2009年5月完成工程二標段工作，并完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，6月項目建成。建設(shè)方式將按照規(guī)劃要求，依次進行土地征用、滾動開發(fā)與出讓、拆遷居民安置、立交建設(shè)，同時對外招商引資。H區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)子項目建設(shè)內(nèi)容包括建筑、綠化、管網(wǎng)、道路的建設(shè)和社區(qū)配套設(shè)施（醫(yī)院、學(xué)校、垃圾處理站等）等。（6）總工程師處：負責組團控制性詳細規(guī)劃和各專業(yè)規(guī)劃編制、調(diào)整、設(shè)計等工作；負責還建房和經(jīng)濟適用房的規(guī)劃、設(shè)計、立項、報批、選址等工作；負責組團重大建設(shè)項目、建設(shè)工程勘察、設(shè)計發(fā)包，參與建設(shè)工程現(xiàn)場管理；編制組團綜合發(fā)展規(guī)劃及中長期建設(shè)規(guī)劃；協(xié)助項目業(yè)主辦理基本建設(shè)手續(xù)；負責協(xié)調(diào)與市、區(qū)規(guī)劃、國土、房管、環(huán)保、建設(shè)、人防、消防等部門的關(guān)系；完成管委會交辦的其他工作（3人）。（5）招商服務(wù)處。（4）建設(shè)管理處。（3）征地拆遷處。（2）管委會財務(wù)處。6．2 機構(gòu)設(shè)置（1）管委會辦公室。第6章 組織機構(gòu)與人力資源配置6．1 領(lǐng)導(dǎo)班子領(lǐng)導(dǎo)班子設(shè)主任，分管財務(wù)處、建設(shè)管理處；設(shè)副主任1，分管征地撤遷處。中環(huán)快速干道已開始施工，用地原為農(nóng)業(yè)耕地，不存在對植被連同性的影響。組團內(nèi)植被良好，農(nóng)作物以稻麥、蔬菜為主，此外還有少量林地。雖然組團總拆遷量較大，但工程分期分批拆遷施工，棄渣除回收利用外，可用于后續(xù)填方需要，故拆遷不會對渣場造成較大的壓力。但是拆遷產(chǎn)生的廢渣應(yīng)分類回收，廢磚、木料和鋼材可回收外賣，大約可回收40％。不過應(yīng)對運輸車輛的狀況、荷載、運輸時段進行統(tǒng)籌考慮，以減輕其對環(huán)境的影響，尤其是在經(jīng)過居住點時應(yīng)減速行駛、禁鳴。 交通影響項目規(guī)劃設(shè)計考慮了地形特點，場地平整基本做到土石平衡，僅少量多余的土石方需要運輸?shù)皆鼒?。多余的挖方和建筑棄土送入城市指定的?