【正文】 租賃業(yè)務(wù)績(jī)效（見(jiàn)附件）43 / 43。與客戶簽署一份沒(méi)有我公司合同章的普通租賃合同。B客戶委托我公司開(kāi)具月租為5000元的代收房租發(fā)票，期限一年，一次開(kāi)齊。（即1月至3月簽的合同并開(kāi)過(guò)發(fā)票的，按原每張發(fā)票100元手續(xù)費(fèi)執(zhí)行）例：A客戶委托我公司開(kāi)具月租為7000的代收房租發(fā)票，期限半年，則公司收取7000*6*3%=1260的手續(xù)費(fèi)和7000*6*5%=2100元的稅金。（3） 對(duì)于委托公司開(kāi)具代收代付發(fā)票（即只支付開(kāi)具發(fā)票手續(xù)費(fèi)而不支付公司傭金），必須簽定公司普通租賃合同、公寓租賃合同或商鋪合同，不加蓋公司合同章。（2） 簽定的月租金在3萬(wàn)元及3萬(wàn)元以上的委托代收代付合同需簽定商鋪部租賃合同，并由商鋪部統(tǒng)一編號(hào)。 實(shí)施細(xì)則：（1） 運(yùn)營(yíng)部所簽定的月租金在6000元及6000元以上的委托代收代付合同需簽定公寓部租賃合同，并由公寓部統(tǒng)一編號(hào)。（2） 未通過(guò)公司成交需開(kāi)具代收房租發(fā)票并以支票方式進(jìn)行房款支付的客戶，按原規(guī)定執(zhí)行。（從第一次交款開(kāi)始填寫(xiě)）（4） 客戶在第一頁(yè)和第二頁(yè)甲方處簽字，經(jīng)紀(jì)人在乙方處簽字 簽署此類(lèi)承租合同，應(yīng)上交公司A、 客戶身份證復(fù)印件兩份B、 承租合同一份C、 扣款協(xié)議三份D、 進(jìn)帳單，收據(jù)（傭金、房租、押金分開(kāi)開(kāi)）　待光大銀行把客戶存折辦好后，將存折、扣款協(xié)議一份交給客戶留存。此類(lèi)客戶必須簽署＜租金代理扣款委托協(xié)議＞，即同意由光大銀行從客戶存折中按約定時(shí)間扣除房租。注意，此類(lèi)業(yè)主的合同號(hào)前必須加一個(gè)G房管客戶所有客戶交兩份身份證復(fù)印件如果客戶不選擇光大銀行交房租：則客戶仍將房租交至店面，其他流程不變?nèi)绻蛻暨x擇光大銀行，則客戶按以下規(guī)定交納房租和相關(guān)費(fèi)用 第一次交款時(shí)：第一期房租、押金、有線費(fèi)、傭金等全部由店面直接收取 從第二次交房租開(kāi)始，客戶直接將房租存入光大銀行的存折。維修責(zé)任：無(wú)論誰(shuí)的責(zé)任，必須馬上組織維修客戶中途轉(zhuǎn)租：先與原客戶履行退租手續(xù)；再與新客戶重新簽合同、進(jìn)行物業(yè)交驗(yàn)。如最終同意業(yè)主退租，必須與業(yè)主也簽訂退租協(xié)議。新客戶必須重新簽訂＜房屋承租合同＞，重新交納押金。押金不予退還。6． 付款方式：押二付三、押二付四、押二付六。如遇春節(jié)、五一、十一，著火期順延5天。房管著火新收房：免租期為45天，第31天開(kāi)始著火。2． 驗(yàn)看客戶身份證、工作證、暫住證原件，并留復(fù)印件。原因是一年后。 起租日：三月十五日，第一次付款日為：五月十日，付款金額為四月十六日至五月三十一日。（自起租日起，扣除第一個(gè)免租期后的第一個(gè)10號(hào)。其他形式需經(jīng)過(guò)區(qū)經(jīng)理同意。一般情況下我公司合作的銀行是中國(guó)銀行，但業(yè)主也可選擇光大銀行收取房租。您加入我們的房屋管家，我們要對(duì)房屋進(jìn)行清潔消毒，還要尋找客戶，也會(huì)產(chǎn)生空置期，我們只不過(guò)是把空置期的時(shí)間固定下來(lái)而已。5. 免租期：業(yè)主在一年內(nèi)，有45天免租期，其余都能收到房租。（7）房源存檔：將收入的房源情況登記在本店《房管存檔簿》上。），所有門(mén)窗、所有門(mén)鎖。（4）　商討價(jià)格。（介紹優(yōu)點(diǎn)）B有糾紛的房屋：勸說(shuō)業(yè)主入房管即可避免糾紛（二） 登記：先對(duì)業(yè)主的房源進(jìn)行登記，如果對(duì)業(yè)主有意向加入房屋管家，則在ERP中確定看房評(píng)估時(shí)間。）● 房屋及所有設(shè)施可以正常安全使用。（但應(yīng)獲得業(yè)主的證明?！?不違約的情況下，退押金有保障● 即使房屋中途被業(yè)主收回，也可獲得賠償（三） 房管操作基本流程評(píng)估　　收房 出房 售后服務(wù)（四） 房管收房2. 什么樣的房子可以入房管？● 擁有房屋所有權(quán)證明?！?交納房租方法簡(jiǎn)單?！?清潔現(xiàn)房立即入住?！?減少維修費(fèi)用?！?房屋清潔?！?家庭財(cái)產(chǎn)免費(fèi)投保（天安保險(xiǎn)股份有限公司）?！?費(fèi)用結(jié)算：由于電信原因，電話費(fèi)不能在合同期滿當(dāng)時(shí)結(jié)清，還有一些小區(qū)水電費(fèi)半年才收一次，以上費(fèi)用可能在合同期滿一個(gè)月后才能結(jié)清?！?維修煩瑣：小至更換燈泡，大到刷墻補(bǔ)地，都會(huì)浪費(fèi)時(shí)間和精力?！?追討房租；客戶不按時(shí)支付租金，就需要多次催繳，再加上目前人口流動(dòng)性的因素，就會(huì)增加經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)。（二） 屋管家的優(yōu)勢(shì)1． 普通租賃業(yè)主的麻煩和風(fēng)險(xiǎn)● 多次看房：據(jù)調(diào)查顯示，平均每套房成功約簽大概要看房5—7次，3次以內(nèi)成功約簽的僅占總成交的5%，由此給業(yè)主帶來(lái)的不便可想而知。出租方將房屋委托給我愛(ài)我家，由我愛(ài)我家全權(quán)代為出租、管理，出租方獲得固定的租金回報(bào)，既無(wú)風(fēng)險(xiǎn)且收益穩(wěn)定。在物業(yè)交割單上要三方簽字確認(rèn)。以驗(yàn)正是否能夠正常使用。（買(mǎi)賣(mài)還需要相應(yīng)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)辦理交驗(yàn)、變更手續(xù)） 按照物業(yè)交割單上的內(nèi)容順序進(jìn)行交驗(yàn)，明確標(biāo)注，每項(xiàng)勾畫(huà)清楚：有設(shè)備劃∨，沒(méi)有的設(shè)備劃X，不能空。未收到傭金，也可簽合同，但合同不能給業(yè)主和客戶二、簽合同中易出現(xiàn)的問(wèn)題 業(yè)主不愿承擔(dān)取暖費(fèi)（1） 委婉地解釋租賃市場(chǎng)取暖費(fèi)基本由業(yè)主承擔(dān)（2） 重新協(xié)商租金，合理分配費(fèi)用 業(yè)主擔(dān)心客戶違約時(shí)（1） 對(duì)業(yè)主講，客戶有押金及服務(wù)傭金的限制，如違約將承擔(dān)很大的經(jīng)濟(jì)損失（2） 可以把客戶付款期延長(zhǎng)，如原季付談成半年付 客戶對(duì)違約金不滿時(shí)(1)如遇突發(fā)事件不能繼續(xù)履行合同時(shí)，可征求業(yè)主的諒解，協(xié)商解決。（5） 客戶在租賃期，交納使用的水、電、煤氣、電話費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。判斷業(yè)主和客戶中可讓步的一方，進(jìn)行勸說(shuō)，促使雙方意見(jiàn)統(tǒng)一。 突發(fā)事件處理（1） 業(yè)主失約：看房時(shí)另備一套房源，馬上約看；不要在一方面前發(fā)泄對(duì)另一方的不滿。（3） 反饋向業(yè)主反饋看房結(jié)果及相關(guān)信息。（案例：客戶穿著極其不講究）；替客戶向業(yè)主詢問(wèn)客戶關(guān)心的問(wèn)題，如物業(yè)、供暖、停車(chē)（6） 感謝業(yè)主適時(shí)結(jié)束，盡量由經(jīng)紀(jì)人回答客戶疑問(wèn)；顧客雙方簽署看房確認(rèn)書(shū)；向業(yè)主致謝，告辭。（5） 引導(dǎo)客戶看房是我們引導(dǎo)客戶而不是業(yè)主帶我們看房，注意引導(dǎo)客戶，先要很快分辨出房屋布局，引導(dǎo)客戶漸次看到房間的組成各個(gè)部分，介紹功能設(shè)施，優(yōu)點(diǎn)（案例：裝修沒(méi)有晾衣架）、突出說(shuō)明推薦給客戶的理由；注意客戶的興趣點(diǎn)，對(duì)于房間缺點(diǎn)都要給予相應(yīng)的建議，不要讓客戶牽著鼻子走（案例：樹(shù)葉）；時(shí)時(shí)跟緊客戶，盡量少讓客戶與業(yè)主交談（案例：雙方認(rèn)識(shí)）。防止出現(xiàn)假房東，給公司造成聲譽(yù)及錢(qián)款損失。（4） 驗(yàn)看房產(chǎn)證l 驗(yàn)看房產(chǎn)證明（關(guān)注產(chǎn)權(quán)人姓名），顧客身份證，確定委托人身份（產(chǎn)權(quán)人還是委托人）。說(shuō)明客戶不要與業(yè)主私下聯(lián)系（2） 到達(dá)物業(yè)按照最佳路線進(jìn)入房屋（案例：臭水河——什么樣的人怎樣帶進(jìn)物業(yè)；介紹物業(yè)人文環(huán)境交通購(gòu)物等，注意簡(jiǎn)潔、實(shí)話實(shí)說(shuō)。（案例：夫婦二人調(diào)入首都師范，由于經(jīng)紀(jì)人遲到導(dǎo)致客戶投訴。（3） 帶齊雙方聯(lián)系方式及其他有關(guān)文件（名片/合同/看房確認(rèn)書(shū)/收據(jù)）（4） 讓客戶比業(yè)主早到些（5） 出發(fā)前對(duì)所看房屋及行車(chē)路線盡可能多了解。周邊交通便利并離房屋步行不超過(guò)5分鐘的地點(diǎn) （3）提醒驗(yàn)證： 業(yè)主：提醒業(yè)主帶房產(chǎn)證原件，身份證原件 客戶：提醒客戶帶身份證原件，帶訂金。特別注意： 看人群：老年人，上午時(shí)間，下午放學(xué)時(shí)間看物業(yè)朝向：朝東：上午10點(diǎn)~12點(diǎn)，朝南：下午4點(diǎn)以后，朝西：下午太陽(yáng)落山之后，朝北：下午2點(diǎn)~5點(diǎn)。 主要約看方式： 在推薦過(guò)程中即時(shí)約看 接待過(guò)后電話推薦約看 約看內(nèi)容： （1）約定看房時(shí)間：客戶和業(yè)主約的時(shí)間相差10—15分鐘確定客戶的看房時(shí)間：對(duì)房源滿意的客戶，應(yīng)立即約時(shí)間看若客戶不太愿意出來(lái)看或以沒(méi)時(shí)間推脫，可適當(dāng)用房源緊俏或一些緊逼方法說(shuō)服客戶。介紹房屋的基本狀況，優(yōu)缺點(diǎn)比例7/1，注意真實(shí)性，并站在客戶立場(chǎng)上提出經(jīng)紀(jì)人專(zhuān)業(yè)觀點(diǎn)。（3） 注意事項(xiàng)：絕對(duì)不要說(shuō)沒(méi)有房源！在推薦的過(guò)程中對(duì)客戶需求進(jìn)行適當(dāng)?shù)淖兺?，匯總每套備選房源符合客戶需求的特點(diǎn)。 配對(duì)——設(shè)計(jì)解決方案配對(duì)： 配對(duì)方式：自配和手配 配對(duì)原則：根據(jù)房源的現(xiàn)實(shí)情況和客戶的真正需求尋找合適的房源推薦：（1） 房源的準(zhǔn)備：準(zhǔn)備2—3套房源，其中一套最適合客戶； 若暫時(shí)無(wú)房源，盡量推薦1—2套相對(duì)接近客戶需求的。J類(lèi)：虛假信息、重復(fù)登記、暗訪3． 客戶追蹤頻率2小時(shí)溝通、推薦、分類(lèi)； 24小時(shí)內(nèi)約看； 72小時(shí)成交；再推薦標(biāo)準(zhǔn)：未確認(rèn)看房的A、B類(lèi)客戶每天溝通一次。B類(lèi)：時(shí)效性不強(qiáng)，需求與市場(chǎng)供給有一定的差距，需要變通。（3） 累計(jì)兩次未錄入者，公司予以開(kāi)除。◆ 可適當(dāng)口語(yǔ)化，顯得親近、可信賴四． 接待后的信息處理1． 信息錄入（1） 當(dāng)天信息必須當(dāng)天錄入完畢?！?若客戶、業(yè)主對(duì)市場(chǎng)不太熟悉，一定要推薦一個(gè)價(jià)位，語(yǔ)氣一定要肯定。租到低：偶然遇到，不是經(jīng)常發(fā)生；朋友，不好要價(jià)；設(shè)施不足；有急事要迅速出手；房屋問(wèn)題。推薦房屋管家。●附加職責(zé)清潔 ● 在顧客離店后，應(yīng)及時(shí)丟棄顧客使用過(guò)的一次性水杯，并清潔桌面、使用過(guò)的煙缸，保持地面、展架、設(shè)備的清潔。 ● 再次感謝顧客的光臨。 ● 若暫時(shí)無(wú)法滿足顧客需求，應(yīng)重新確認(rèn)顧客信息，告知顧客將盡快完成委托業(yè)務(wù)。查詢配對(duì) ● 利用“熱賣(mài)房源資料”及ERP系統(tǒng)為顧客配對(duì)。 ● 將ERP編號(hào)登記到委托書(shū)上，并協(xié)助顧客在委托書(shū)上簽字。買(mǎi)房客戶：求購(gòu)位置、房型、樓層、朝向、面積、預(yù)算價(jià)位、是否貸款、需求時(shí)間、方便看房的時(shí)間。 ● 觀察顧客水杯，及時(shí)添加。 ● 回答顧客問(wèn)題，提出合理的建議（變通）。 ● 介紹收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，利用委托書(shū)記錄顧客需求。 ● 對(duì)于不進(jìn)店顧客，應(yīng)主動(dòng)接受咨詢，并提供名片，歡迎隨時(shí)致電或再次光臨店面。 ● 自我介紹：“我是… …經(jīng)紀(jì)人，叫… …，很高興為您服務(wù)。3． 特別注意：價(jià)位了解三． 到店接待流程歡迎顧客⑴ 顧客進(jìn)店 ● 應(yīng)立即放下手邊工作，起立問(wèn)好；若正在接待顧客， 客氣與顧客道歉，歡迎新顧客。社區(qū)人文環(huán)境：主要居住人群及特點(diǎn)。2． 社區(qū)了解社區(qū)是以居民小區(qū)為中心的概念，是我們獲取房源、顧客接待、推薦等的重要內(nèi)容，是我們生意的重要組成部分。商圈內(nèi)容：社區(qū)數(shù)量及名稱(chēng)；寫(xiě)字樓數(shù)量及名稱(chēng)；學(xué)校數(shù)量及名稱(chēng)；大型商業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)量及名稱(chēng)；大型企事業(yè)單位、住京機(jī)構(gòu)數(shù)量及名稱(chēng)；競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量及名稱(chēng)。所以介紹商