【正文】 上的內(nèi)容順序進(jìn)行交驗(yàn)，明確標(biāo)注，每項(xiàng)勾畫清楚：有設(shè)備劃∨，沒(méi)有的設(shè)備劃X，不能空。對(duì)室內(nèi)遺留物品（電器）都要進(jìn)行操作，尤其是熱水器、空調(diào)。以驗(yàn)正是否能夠正常使用。將水、電、煤氣數(shù)字抄在合同的附件備注中。在物業(yè)交割單上要三方簽字確認(rèn)。具體填寫方法見(jiàn)“物業(yè)交驗(yàn)單”四． 屋管家與代收代付房屋管家（一） 謂房屋管家？房屋管家是對(duì)出租方和承租方提供全程服務(wù)的業(yè)務(wù)模式。出租方將房屋委托給我愛(ài)我家，由我愛(ài)我家全權(quán)代為出租、管理，出租方獲得固定的租金回報(bào)，既無(wú)風(fēng)險(xiǎn)且收益穩(wěn)定。而承租方在不增加任何負(fù)擔(dān)的情況下可享受到我愛(ài)我家提供的租后服務(wù)。（二） 屋管家的優(yōu)勢(shì)1． 普通租賃業(yè)主的麻煩和風(fēng)險(xiǎn)● 多次看房：據(jù)調(diào)查顯示，平均每套房成功約簽大概要看房5—7次，3次以內(nèi)成功約簽的僅占總成交的5%，由此給業(yè)主帶來(lái)的不便可想而知?！?篩選客戶：租房人形形色色，很難辨認(rèn)可靠性與信用度，以及是否會(huì)對(duì)房屋設(shè)施造成損壞等?！?追討房租；客戶不按時(shí)支付租金，就需要多次催繳，再加上目前人口流動(dòng)性的因素，就會(huì)增加經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)?！?中途退租帶來(lái)的閑置風(fēng)險(xiǎn)?！?維修煩瑣：小至更換燈泡，大到刷墻補(bǔ)地，都會(huì)浪費(fèi)時(shí)間和精力?！?糾紛處理：（承租人與業(yè)主、鄰里）會(huì)占用時(shí)間和增添麻煩?！?費(fèi)用結(jié)算：由于電信原因，電話費(fèi)不能在合同期滿當(dāng)時(shí)結(jié)清，還有一些小區(qū)水電費(fèi)半年才收一次，以上費(fèi)用可能在合同期滿一個(gè)月后才能結(jié)清。2． 業(yè)主無(wú)憂● 我愛(ài)我家公司在光大銀行存有60萬(wàn)元作為業(yè)務(wù)保證金。● 家庭財(cái)產(chǎn)免費(fèi)投保（天安保險(xiǎn)股份有限公司）?！?不用追討房租，定期到銀行領(lǐng)取。● 房屋清潔?！?減少空置期?！?減少維修費(fèi)用?！?避免客戶損毀房屋　3． 客戶開(kāi)心● 避免業(yè)主打擾?！?清潔現(xiàn)房立即入住?！?服務(wù)維修及時(shí)?！?交納房租方法簡(jiǎn)單。全市各連鎖店均可交費(fèi)?！?不違約的情況下，退押金有保障● 即使房屋中途被業(yè)主收回，也可獲得賠償（三） 房管操作基本流程評(píng)估　　收房 出房 售后服務(wù)（四） 房管收房2. 什么樣的房子可以入房管？● 擁有房屋所有權(quán)證明?！?擁有房屋使用權(quán)證明。（但應(yīng)獲得業(yè)主的證明。證明內(nèi)容：業(yè)主已獲得產(chǎn)權(quán)單位同意，可以出租此房，若因產(chǎn)權(quán)問(wèn)題影響交易，與我愛(ài)我家無(wú)關(guān)。）● 房屋及所有設(shè)施可以正常安全使用。我愛(ài)我家的專業(yè)人士將根據(jù)房屋的狀況、位置、環(huán)境，對(duì)房屋進(jìn)行整體評(píng)估，在評(píng)估價(jià)格經(jīng)雙方認(rèn)可后，房屋就可以委托房屋管家了3. 收房流程（一） 推薦：A第一次登記的，包括店面登記和網(wǎng)絡(luò)登記的，直接向業(yè)主介紹房管業(yè)務(wù)，讓業(yè)主將房屋加入房屋管家。（介紹優(yōu)點(diǎn)）B有糾紛的房屋：勸說(shuō)業(yè)主入房管即可避免糾紛（二） 登記：先對(duì)業(yè)主的房源進(jìn)行登記，如果對(duì)業(yè)主有意向加入房屋管家，則在ERP中確定看房評(píng)估時(shí)間。（三） 評(píng)估收房：收房基本標(biāo)準(zhǔn)：價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)持平或略低、產(chǎn)權(quán)清晰、位置好、交通便利。（4）　商討價(jià)格。（5）　簽定《委托合同》（6）物業(yè)交驗(yàn)：與業(yè)主共同進(jìn)行物業(yè)交驗(yàn)，必須檢查的內(nèi)容：所有電器，所有廚衛(wèi)設(shè)備（熱水器、抽油煙機(jī)、馬桶、地漏等。），所有門窗、所有門鎖。交驗(yàn)完畢簽署《物業(yè)交驗(yàn)單》。（7）房源存檔：將收入的房源情況登記在本店《房管存檔簿》上。4. 委托期業(yè)主委托期：一年。5. 免租期：業(yè)主在一年內(nèi)，有45天免租期，其余都能收到房租。當(dāng)業(yè)主詢問(wèn)為什么為45天免租期時(shí)，我們回答：無(wú)論您采用什么方式出租房屋，都會(huì)有空置期，可能是一個(gè)月或是更長(zhǎng)。您加入我們的房屋管家，我們要對(duì)房屋進(jìn)行清潔消毒，還要尋找客戶，也會(huì)產(chǎn)生空置期，我們只不過(guò)是把空置期的時(shí)間固定下來(lái)而已。6. 業(yè)主付款（1）業(yè)主加入房管后，是由我公司給他辦理存折，待第一次付房租時(shí)把存折交給他。一般情況下我公司合作的銀行是中國(guó)銀行，但業(yè)主也可選擇光大銀行收取房租。（需要在合同中選擇）（2）一般要求以月付的形式向業(yè)主付款。其他形式需經(jīng)過(guò)區(qū)經(jīng)理同意。（3）付款期為每月10號(hào)。（自起租日起，扣除第一個(gè)免租期后的第一個(gè)10號(hào)。） 例：起租日：三月三日，第一次付款日為：四月十日，付款金額為四月四日至四月三十日。 起租日：三月十五日，第一次付款日為：五月十日，付款金額為四月十六日至五月三十一日。（4）不論入房管月是大月或小月，都以三十天為一整月。原因是一年后。7. 收房合同（房屋出租委托合同）（五） 房屋管家出房出租1． 工作、收入穩(wěn)定，身份明確、人員結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、長(zhǎng)期居住的客戶，可即時(shí)推薦房管房源。2． 驗(yàn)看客戶身份證、工作證、暫住證原件，并留復(fù)印件。3． 基本流程：客戶推薦、實(shí)地看房、簽約、物業(yè)交驗(yàn)、報(bào)成交（ERP）4． 短期出租第一部 收房后臨近著火或著火的房源可短期租；第二部 客戶途中退租的房屋可實(shí)行短期租，必須簽到業(yè)主到期日；第三部 其他經(jīng)區(qū)經(jīng)理特別批準(zhǔn)的可以短期租；第四部 所有短期出租必須由區(qū)經(jīng)理在合同上簽字認(rèn)可。房管著火新收房：免租期為45天，第31天開(kāi)始著火。續(xù)簽房：免租期為30天，第21天開(kāi)始著火。如遇春節(jié)、五一、十一，著火期順延5天。客戶付款方式5． 客戶須支付服務(wù)傭金；相當(dāng)于一個(gè)月的租金。6． 付款方式：押二付三、押二付四、押二付六。押二付一必須經(jīng)過(guò)區(qū)經(jīng)理及租賃副總監(jiān)出租合同（房屋承租合同）（六） 售后服務(wù)按期支付業(yè)主房租按期收取客戶房租日常物業(yè)的維修第一部 客戶通知店員第二部 界定維修責(zé)任（客戶責(zé)任、業(yè)主責(zé)任）第三部 如委托我公司維修，上報(bào)何春秀第四部 維修第五部 維修結(jié)束，客戶/業(yè)主簽《維修確認(rèn)單》第六部 公司房管人員及主要責(zé)任何春秀：電話—270；負(fù)責(zé)新收、退租房屋的清潔；維修；電器租賃王 穎：電話—273；負(fù)責(zé)催款于 藍(lán)：電話—279；負(fù)責(zé)給業(yè)主劃款（七） 退租、續(xù)簽、續(xù)租正常退租：第一部 必須于房屋到期前一個(gè)月通知于藍(lán)；第二部 與客戶簽定《退租合同》；第三部 三方同時(shí)進(jìn)行物業(yè)交驗(yàn)，填寫《物業(yè)交割單》；第四部 客戶、業(yè)主、我司三方財(cái)務(wù)結(jié)清；第五部 清潔第六部 重新出租/交還業(yè)主（拆遷、業(yè)主急用）非正常退租客戶中途退租：A要求客戶提前通知，并積極協(xié)助再找客戶并配合看房。押金不予退還。（說(shuō)服不了客戶時(shí)，馬上通知區(qū)經(jīng)理）B找到新客戶接替后，必須與原客戶簽退租協(xié)議，辦理物業(yè)交驗(yàn)，結(jié)清費(fèi)用。新客戶必須重新簽訂＜房屋承租合同＞，重新交納押金。C如遇業(yè)主退租，必須通知區(qū)經(jīng)理，并告知業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。如最終同意業(yè)主退租，必須與業(yè)主也簽訂退租協(xié)議。房管續(xù)簽重新與業(yè)主簽定《房屋出租委托合同》續(xù)租重新填寫《房屋承租合同》短期續(xù)租第七部 與業(yè)主協(xié)商客戶延期：（1）與客戶簽定《延期合同》（2）客戶一次性支付全部延期租金　?。ò耍┏Ｒ?jiàn)問(wèn)題客戶中途退租；查明原因，物業(yè)交驗(yàn)、追究違約責(zé)任業(yè)主提前收房：為客戶另找合適的房源；追究業(yè)主違約責(zé)任物業(yè)問(wèn)題：暖氣不好，漏水；漏雨客戶拖欠房租：第八部 向本人催款第九部 5天后仍然未交納房款發(fā)律師函第十部 15天后仍然未交納房款，由業(yè)主、收房人、另外一名同事三人共同進(jìn)入物業(yè)，進(jìn)行查看。維修責(zé)任：無(wú)論誰(shuí)的責(zé)任，必須馬上組織維修客戶中途轉(zhuǎn)租：先與原客戶履行退租手續(xù)；再與新客戶重新簽合同、進(jìn)行物業(yè)交驗(yàn)。（九）與光大銀行合作房管合同加入光大銀行后業(yè)務(wù)注意要點(diǎn)房管業(yè)主如果業(yè)主不選擇光大銀行收取房租：代表業(yè)主仍由中國(guó)銀行收取房租如果業(yè)主選擇光大銀行，領(lǐng)取的存折為光大銀行的存折，其他流程不變。注意，此類業(yè)主的合同號(hào)前必須加一個(gè)G房管客戶所有客戶交兩份身份證復(fù)印件如果客戶不選擇光大銀行交房租：則客戶仍將房租交至店面，其他流程不變?nèi)绻蛻暨x擇光大銀行，則客戶按以下規(guī)定交納房租和相關(guān)費(fèi)用 第一次交款時(shí)：第一期房租、押金、有線費(fèi)、傭金等全部由店面直接收取 從第二次交房租開(kāi)始，客戶直接將房租存入光大銀行的存折。但是客戶交的維修費(fèi)、賠償金等不能存入存折，必須交給店面。此類客戶必須簽署＜租金代理扣款委托協(xié)議＞，即同意由光大銀行從客戶存折中按約定時(shí)間扣除房租。注意，此類客戶的合同號(hào)前必須加一個(gè)G 扣款協(xié)議的簽署（1） 扣款協(xié)議的編號(hào)與承租合同一致（2） 扣款協(xié)議中的帳號(hào)先空著，等我公司為客戶制作完光大銀行的存折后，按存折的帳號(hào)填寫（3） 扣款日期為客戶每次應(yīng)交房租日期；扣款金額為客戶每次應(yīng)交房租總額。（從第一次交款開(kāi)始填寫）（4） 客戶在第一頁(yè)和第二頁(yè)甲方處簽字，經(jīng)紀(jì)人在乙方處簽字 簽署此類承租合同，應(yīng)上交公司A、 客戶身份證復(fù)印件兩份B、 承租合同一份C、 扣款協(xié)議三份D、 進(jìn)帳單，收據(jù)（傭金、房租、押金分開(kāi)開(kāi)）　待光大銀行把客戶存折辦好后，將存折、扣款協(xié)議一份交給客戶留存。代收代付鑒于目前未在公司成交、但委托公司開(kāi)具房款發(fā)票的客戶增多，為規(guī)避公司風(fēng)險(xiǎn)，特對(duì)公司于2004年1月7日開(kāi)始執(zhí)行的有關(guān)財(cái)務(wù)代收代付、代開(kāi)發(fā)票的財(cái)務(wù)規(guī)定中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施細(xì)則進(jìn)行補(bǔ)充規(guī)定如下： 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（1） 未通過(guò)公司成交需開(kāi)具代收房租發(fā)票且開(kāi)具發(fā)票總額在8萬(wàn)元以上（）并以現(xiàn)金方式進(jìn)行房款支付的客戶， 應(yīng)在每次開(kāi)具發(fā)票時(shí)交納發(fā)票總額3%的手續(xù)費(fèi)和5%的稅費(fèi)。（2） 未通過(guò)公司成交需開(kāi)具代收房租發(fā)票并以支票方式進(jìn)行房款支付的客戶，按原規(guī)定執(zhí)行。（即收取相當(dāng)于一個(gè)月房租的手續(xù)費(fèi)和發(fā)票總額5%的稅費(fèi)）（3） 房屋管家客戶需開(kāi)具發(fā)票的，若其業(yè)主是委托公司代扣稅款的，則可以直接為其開(kāi)具代收房款發(fā)票；若其業(yè)主不委托公司代扣稅款的，則需要交納相應(yīng)的稅款（發(fā)票總額的5%）后再開(kāi)具代收房款發(fā)票。 實(shí)施細(xì)則：（1） 運(yùn)營(yíng)部所簽定的月租金在6000元及6000元以上的委托代收代付合同需簽定公寓部租賃合同，并由公寓部統(tǒng)一編號(hào)。店面可向區(qū)經(jīng)理申要。（2） 簽定的月租金在3萬(wàn)元及3萬(wàn)元以上的委托代收代付合同需簽定商鋪部租賃合同，并由商鋪部統(tǒng)一編號(hào)。店面可向總公司秘書早申要。（3） 對(duì)于委托公司開(kāi)具代收代付發(fā)票（即只支付開(kāi)具發(fā)票手續(xù)費(fèi)而不支付公司傭金），必須簽定公司普通租賃合同、公寓租賃合同或商鋪合同，不加蓋公司合同章。本補(bǔ)充規(guī)定自2004年4月1日起實(shí)施，以前開(kāi)具發(fā)票的客戶按原規(guī)定執(zhí)行。（即1月至3月簽的合同并開(kāi)過(guò)發(fā)票的，按原每張發(fā)票100元手續(xù)費(fèi)執(zhí)行）例：A客戶委托我公司開(kāi)具月租為7000的代收房租發(fā)票，期限半年，則公司收取7000*6*3%=1260的手續(xù)費(fèi)和7000*6*5%=2100元的稅金。與客戶簽署一份沒(méi)有我公司合同章的公寓合同。B客戶委托我公司開(kāi)具月租為5000元的代收房租發(fā)票，期限一年，一次開(kāi)齊。則我公司收取100元手續(xù)費(fèi)和5000*12*5%=3000元的稅金。與客戶簽署一份沒(méi)有我公司合同章的普通租賃合同。C房管客戶，月租1500元，需每三個(gè)月開(kāi)具一次代收房租發(fā)票，而業(yè)主并沒(méi)有委托我公司代繳相關(guān)稅費(fèi)，則客戶每次開(kāi)發(fā)票需另交我公司1500*3*5%=225元五。租賃業(yè)務(wù)績(jī)效（見(jiàn)附件）43 / 43